買高投資報酬套房的準則

發表時間：2007-04-01
91年以來，拜優惠房貸利率跌破3.25%及定存利率跌破2%之賜，國內房屋市場出現套房投資熱，由於投資報酬率高出定存好幾倍，套房成為當紅炸子雞，交易量大幅增加。

小套房買氣搶搶滾，目前預售市場已經有超過千億元個案推出，未來也有成為銷售主流的趨勢。小套房產品種類多，一定要慎選產品，才能確保買到高投資報酬率的好套房！

由於套房出租以戶為出租單位，房租高低主要看室內空間大小及其規劃而定，房價低、公設比低享有較高的投資報酬率。新舊房屋租金差異不大，因此預售套房的投資報酬可能不如比中古套房；

「論間不論坪」，所以坪數較大的套房不見得享有較高的租金報酬。 套房居住者多為上班族或單身貴族，使用者大多外食，因此廚房、客廳的空間夠用就好，較大的廚房、客廳並不能增加租金。

車位也不是必要條件，因為上百萬元的車位對套房族來說，總是過重的負擔，加上套房通常交通條件都不差，應該可以不開車才是。

總而言之，套房坪數「恰當」就好，買套房坪數不必過大。 至於區域的選擇，建議最好選擇單價低，區域環境有實質利多，交通便利，生活機能佳，租屋需求強勁的地段，大學商圈、百貨商圈、辦公商圈、捷運站旁邊等區域就是套房較佳的選購地點。

投資套房首重生活機能與交通便利性，生活機能完善、交通便利的套房，房屋租金較高，出租率也較好。

地點選定後，相同的交同條件與生活機能，房價低，投資報酬率就高，此時購買預售屋就不如買中古屋，買老房子就比買新房子好。

套房戶數多，門禁安全相當重要，老市區套房由於門禁管理鬆散，或投資客未過濾出租對象，已成藏污納垢之處，嚴重影響出租率，租金水準也漸趨滑落，這種套房無法持續享有高投資報酬，應避免選購。

以產品別看，具8%以上年房租報酬潛力房屋，分別為是捷運住宅+功能性套房、學生套房、溫泉套房、商務住宅等。這類高租金水準的房屋，共同的特徵是，交通便捷、生活機能完善等。 套房產品多半位於辦公商圈和市區，也有位於市郊鄰近交通設施旁（如捷運系統）的，或位居風光明媚郊區，以綠色景觀「休閒產品」取勝的。

不同種套房產品投資報酬率明顯不同，一般而言，捷運套房收益率最高，可達8%至13%，其中結合溫泉、SPA、健身房、飯店式物業管理的投資報酬率都在10%以上。隨著捷運路網路漸次擴展，捷運站附近套房租金收益率逐步上升，不過市中心區捷運套房因為房價較高，租金收益率不容易超過10%，郊區捷運套房房價較低，租金收益率反而較高。

專以學生為對象的套房收益率次於捷運套房，由於租金穩定，房價不高，投資報酬可達10%左右。近年來套房具備更多機能，有的強調休閒取向、有的標榜商務功能，最典型的如溫泉套房、商務套房或是飯店式套房，這類功能性套房租金收益率也頗高。

至於以往租金收益率最高的百貨商圈舊套房，由於多數未規劃休閒或商務功能，加上門禁管理漸趨鬆散，租金收益率有明顯下滑的情形。位於郊區或交通不便利的套房，多是建商一窩蜂搶建所致，由於空戶甚多，投資報酬與定存相差不多，若空置時間過長，反而讓投資人真的「住進套房」，有意購買套房投資者不可不慎！