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2008年4月4日 星期五
2008年4月2日 星期三
陸客來了 SOGO商圈爆卡位戰
【經濟日報╱梁任瑋】
2008.04.02 05:22 am
號稱廣告效益最佳、租金行情高的北市忠孝東路四段SOGO商圈店面，在總統選舉過後又將重新大洗牌。圖／胡聖堤號稱廣告效益最佳、租金行情高的北市忠孝東路四段SOGO商圈店面，在總統選舉過後又將重新大洗牌。繼兩年前雄獅旅行社高價承租忠孝東路、復興南路口的三角窗後，近日兩大國際頂級名表業者勞力士、歐米茄也將進駐此精華地段，準備搶攻陸客來台商機，據了解，每月租金高達七位數字以上，震撼業界。
勞力士目前已在忠孝東路、復興南路口承租「小雅大樓」，正在
太平洋SOGO百貨商圈的店面租金行情始終居全國之冠。圖／胡聖堤裝潢店面，歐米茄也租下錢櫃KTV隔壁的僑怡大樓，預期在兩大名錶業者聚集後，將達到集市效應，此外，因台灣買精品仍不用課高額的精品稅，也是業者看好SOGO商圈願意砸重金卡位的主因。
名表店進駐 月租七位數
「忠孝SOGO商圈店面租金追不上售價的問題還是相當嚴重」，房仲業者指出，忠孝東路四段、敦化南路口最近有一間店面一個月租金不到20萬元，最後卻以1.5億元賣掉，報酬率不到2%，因此，每當店面屋主一換手，新的房東就要調漲房租，直接衝擊的就是無法負擔高租金的房客，目前SOGO百貨對面就有好幾家服飾店準備搬離。
第一太平戴維斯總經理朱幸兒說，近年來亞洲經濟持續走強，帶動了商用不動產投資熱潮，加上外資及國內外產壽險公司大手筆積極搶進精華地段產權完整的商辦大樓及大型百貨商場，使得大型商用不動產市場交易火紅，2007年台灣就爆出1,200億元的成交巨量，許多百貨零售業者也藉此波熱潮積極活化資產，利用換得的資金尋求更佳的投資機會。
有的業主採直接將產權售出，如大亞百貨部分商場樓層，更多的是採取售後回租的方式處分活化資產，如環亞百貨的商場在短短一年的時間就二度易手，忠孝西路壽德大樓現出租給加州健身的商場也是以售後租回的方式賣給外資，而德安百貨位於內湖及台中的據點則分別賣給了元大建設及ING 人壽，足見除了單一產權的辦公大樓外，座落精華地段的百貨商場，也開始成為外資、產壽險公司，甚至建設公司積極鎖定的投資目標。
商用不動產 身價將再飆
高力國際總經理劉學龍指出，受到經濟成長衰退、原物料上漲及通貨膨漲影響，民眾消費力不若以往，零售業首當其衝，使得零售店面呈現兩極化之發展，一級路段如忠孝東路四段、館前路等各熱門商圈內主要路段之沿街店面，由於交通便利及群聚效果明顯，一直以來都是各連鎖品牌積極入駐之路段，零售店面始終供不應求，租金及售價支撐力道強勁。
但二級路段如地區小型商圈或熱門商圈之巷內店面，由於可及性及群聚效果較不明顯，最容易受零售業景氣波動影響，空置率明顯增加，使其租金及售價短期內較難有上漲空間。
總統大選過後，在消費信心成長及擴大開放大陸觀光客來台旅遊之影響下，預期一級路段的店面、大陸觀光客偏好之特定觀光地區及其住宿飯店周邊之零售店面，將可優先受惠，其租金及價格都有上漲潛力。而二級路段店面之租金及售價，則需等到經濟景氣及民眾消費力較明顯回升後，才有上漲空間。
朱幸兒表示，該公司自年初迄今已接待了十餘組港資及新加坡企業欲來台投資不動產，投資預算少則新台幣1至2億元，多則新台幣20至30億元，有的客戶已來了三、四次，十分積極，鎖定不動產投資標的類別約有六成以店面商場為主，其餘則以投資豪宅與辦公大樓各占兩成。
然而儘管市場有大量需求，由於目前市場可售優質物件日漸稀少，業主多待價而沽，預期今年大型商用不動產成交總值不一定能超越去年的新台幣1,200億元，但成交單價應有機會再創新高，而零售店面及商場也將有機會成為今年商用不動產市場的主流。
【2008/04/02 經濟日報】@ http://udn.com/
2008.04.02 05:22 am
號稱廣告效益最佳、租金行情高的北市忠孝東路四段SOGO商圈店面，在總統選舉過後又將重新大洗牌。圖／胡聖堤號稱廣告效益最佳、租金行情高的北市忠孝東路四段SOGO商圈店面，在總統選舉過後又將重新大洗牌。繼兩年前雄獅旅行社高價承租忠孝東路、復興南路口的三角窗後，近日兩大國際頂級名表業者勞力士、歐米茄也將進駐此精華地段，準備搶攻陸客來台商機，據了解，每月租金高達七位數字以上，震撼業界。
勞力士目前已在忠孝東路、復興南路口承租「小雅大樓」，正在
太平洋SOGO百貨商圈的店面租金行情始終居全國之冠。圖／胡聖堤裝潢店面，歐米茄也租下錢櫃KTV隔壁的僑怡大樓，預期在兩大名錶業者聚集後，將達到集市效應，此外，因台灣買精品仍不用課高額的精品稅，也是業者看好SOGO商圈願意砸重金卡位的主因。
名表店進駐 月租七位數
「忠孝SOGO商圈店面租金追不上售價的問題還是相當嚴重」，房仲業者指出，忠孝東路四段、敦化南路口最近有一間店面一個月租金不到20萬元，最後卻以1.5億元賣掉，報酬率不到2%，因此，每當店面屋主一換手，新的房東就要調漲房租，直接衝擊的就是無法負擔高租金的房客，目前SOGO百貨對面就有好幾家服飾店準備搬離。
第一太平戴維斯總經理朱幸兒說，近年來亞洲經濟持續走強，帶動了商用不動產投資熱潮，加上外資及國內外產壽險公司大手筆積極搶進精華地段產權完整的商辦大樓及大型百貨商場，使得大型商用不動產市場交易火紅，2007年台灣就爆出1,200億元的成交巨量，許多百貨零售業者也藉此波熱潮積極活化資產，利用換得的資金尋求更佳的投資機會。
有的業主採直接將產權售出，如大亞百貨部分商場樓層，更多的是採取售後回租的方式處分活化資產，如環亞百貨的商場在短短一年的時間就二度易手，忠孝西路壽德大樓現出租給加州健身的商場也是以售後租回的方式賣給外資，而德安百貨位於內湖及台中的據點則分別賣給了元大建設及ING 人壽，足見除了單一產權的辦公大樓外，座落精華地段的百貨商場，也開始成為外資、產壽險公司，甚至建設公司積極鎖定的投資目標。
商用不動產 身價將再飆
高力國際總經理劉學龍指出，受到經濟成長衰退、原物料上漲及通貨膨漲影響，民眾消費力不若以往，零售業首當其衝，使得零售店面呈現兩極化之發展，一級路段如忠孝東路四段、館前路等各熱門商圈內主要路段之沿街店面，由於交通便利及群聚效果明顯，一直以來都是各連鎖品牌積極入駐之路段，零售店面始終供不應求，租金及售價支撐力道強勁。
但二級路段如地區小型商圈或熱門商圈之巷內店面，由於可及性及群聚效果較不明顯，最容易受零售業景氣波動影響，空置率明顯增加，使其租金及售價短期內較難有上漲空間。
總統大選過後，在消費信心成長及擴大開放大陸觀光客來台旅遊之影響下，預期一級路段的店面、大陸觀光客偏好之特定觀光地區及其住宿飯店周邊之零售店面，將可優先受惠，其租金及價格都有上漲潛力。而二級路段店面之租金及售價，則需等到經濟景氣及民眾消費力較明顯回升後，才有上漲空間。
朱幸兒表示，該公司自年初迄今已接待了十餘組港資及新加坡企業欲來台投資不動產，投資預算少則新台幣1至2億元，多則新台幣20至30億元，有的客戶已來了三、四次，十分積極，鎖定不動產投資標的類別約有六成以店面商場為主，其餘則以投資豪宅與辦公大樓各占兩成。
然而儘管市場有大量需求，由於目前市場可售優質物件日漸稀少，業主多待價而沽，預期今年大型商用不動產成交總值不一定能超越去年的新台幣1,200億元，但成交單價應有機會再創新高，而零售店面及商場也將有機會成為今年商用不動產市場的主流。
【2008/04/02 經濟日報】@ http://udn.com/
裕隆新店廠 繁榮大坪林
聯合報╱本報訊】
2008.03.28 04:35 am
新店大坪林捷運站周邊房市熱得發燙，主因有二：一是裕隆新店廠B區開發案即將動工；二是捷運大坪林站的雙捷運站效應，因為環狀線預定今年底動工，區域行情急速發酵。
大漢和風不動產公司副總經理周公博表示，裕隆新店廠B區開發案位於新店中興路三段，在捷運新店線東側、大坪林站和七張站之間。這一開發案面積達2.7萬坪，是大台北南區腹地最大住商開發案，將規畫大型綠地、高級住宅區及商業區。B區開發案對面現已有成熟的家樂福商圈，未來B區開發完成，商圈規模將倍增，成為新店新核心地段。
周公博說，捷運環狀線預計民國101年通車，大坪林站除現有捷運新店線行駛，施工後的第一階段環狀線，以此站為東側起點，屆時要增設兩個捷運站出口，雙捷運站使得出入口拉長，大幅拉大大坪林商圈。
業者指出，現在民權路上最熱門的是位於大坪林站一號出口的「新天地」建案，預售屋兩年前推案時每坪26至27萬元，縣府宣布捷運環狀線成形後，成屋今年成交價最高已達每坪42萬元。
「江陵禮」位於民權路、二十張路口，為地下6層，地上27層鋼骨大樓，屋齡5年，格局70至80坪，目前房價上看每坪37萬元；屬於工業住宅的「啟昇之星」，由於是工業用地，預售時每坪售價27至32萬元不等，預估未來成屋價格也不會低於此售價。
已完工一年半的「江陵春」，樓高27層，坪數從42至75坪，預售時每坪23萬元．現在成交價也站上37萬元。
靠近二十張路、民權路口的「美麗人生」，是20至35坪產品，預售時每坪售價23萬元，今年初成交量也拉高到38萬元。
周公博說，中興路靠近寶中路的「日安台北」社區，雖然屋齡16年，但因緊臨裕隆B區開發案，業者看好未來行情，這棟大樓共五大棟410戶，目前房價在每坪27至30萬元，極具增值潛力。
【2008/03/28 聯合報】@ http://udn.com/
2008.03.28 04:35 am
新店大坪林捷運站周邊房市熱得發燙，主因有二：一是裕隆新店廠B區開發案即將動工；二是捷運大坪林站的雙捷運站效應，因為環狀線預定今年底動工，區域行情急速發酵。
大漢和風不動產公司副總經理周公博表示，裕隆新店廠B區開發案位於新店中興路三段，在捷運新店線東側、大坪林站和七張站之間。這一開發案面積達2.7萬坪，是大台北南區腹地最大住商開發案，將規畫大型綠地、高級住宅區及商業區。B區開發案對面現已有成熟的家樂福商圈，未來B區開發完成，商圈規模將倍增，成為新店新核心地段。
周公博說，捷運環狀線預計民國101年通車，大坪林站除現有捷運新店線行駛，施工後的第一階段環狀線，以此站為東側起點，屆時要增設兩個捷運站出口，雙捷運站使得出入口拉長，大幅拉大大坪林商圈。
業者指出，現在民權路上最熱門的是位於大坪林站一號出口的「新天地」建案，預售屋兩年前推案時每坪26至27萬元，縣府宣布捷運環狀線成形後，成屋今年成交價最高已達每坪42萬元。
「江陵禮」位於民權路、二十張路口，為地下6層，地上27層鋼骨大樓，屋齡5年，格局70至80坪，目前房價上看每坪37萬元；屬於工業住宅的「啟昇之星」，由於是工業用地，預售時每坪售價27至32萬元不等，預估未來成屋價格也不會低於此售價。
已完工一年半的「江陵春」，樓高27層，坪數從42至75坪，預售時每坪23萬元．現在成交價也站上37萬元。
靠近二十張路、民權路口的「美麗人生」，是20至35坪產品，預售時每坪售價23萬元，今年初成交量也拉高到38萬元。
周公博說，中興路靠近寶中路的「日安台北」社區，雖然屋齡16年，但因緊臨裕隆B區開發案，業者看好未來行情，這棟大樓共五大棟410戶，目前房價在每坪27至30萬元，極具增值潛力。
【2008/03/28 聯合報】@ http://udn.com/
裕隆新店開發案 升級
【陳慜蔚、郭及天╱台北報導】
裕隆（2201）新店廠開發案在和宏達電（2498）合作興建雙塔企業總部後，因周邊環境條件改變，昨宣布將請各競標團隊重新規劃藍圖，裕隆總經理陳國榮表示，考慮兩企業總部遷入效應，已與競標團隊初步達成共識，將朝「更頂級」方向規劃，預計3個月內，最遲7月1日前敲定合作團隊。
前景看好法人指出，這次裕隆新店開發計劃競標合作團隊重新提案，對裕隆來說應是利多，除了兩個企業總部確定為商業區帶來人潮，可望拉抬商業區租金外，在住宅部分，隨著整體市鎮規劃更趨於完整，估計每坪房價也將繼續飆漲，對於裕隆獲利更為明顯。
資產開發價值600億 目前新店指標案「美河市」成交價均已逾每坪40萬元，建國路、民權路口的「江陵樂」售價更達每坪52萬元。隨近年豪宅景氣翻揚以及開發案決標時程一延再延，業者認為，「過去裕隆案喊價每坪50萬元被視為當地市場天價，現在看來這個價格已經沒什麼。」
以此估計，裕隆開發案資產價值將逾600億元。永慶代銷事業部協理王財旺表示，裕隆新店開發完成後將成為「新台北南區中心」，未來可與板橋新板特區比價，對於周邊房價也有拉抬效果。在醞釀1年多後，原本裕隆計劃在選後正式宣布合作團隊，不過因選前宏達電與裕隆雙方已正式通過，將開發興建兩家公司的總部大樓。此舉打亂了原先合作夥伴送審的規劃。計劃延至520總統就職後公布合作團隊，昨日被歸類為馬英九概念股的裕隆，近期因股價漲多，昨日3大法人聯袂調節1萬1856張，使得股價重挫6.79%，收41.2元。
陳國榮分析，因兩家企業總部遷入後，在外觀設計與機能上都已經與原先條件不符，因此認為有必要重新規劃。陳國榮以商業區為例，認為在兩家公司企業總部遷入後，除了將帶動消費人潮外，以原先就預定的飯店級數，也將因為兩家公司各有外國合作商務人士，因此傾向於朝五星級飯店規劃。而住宅區也將以更高單價的頂級單位為主，市場估計，將高於原先預期的每坪50萬元。
7月才公布合作團隊 在開發環境背景的改變下，裕隆因此延後開發時程，陳國榮分析，目前暫定上半年為重新提案的時間，各合作團隊再重新提案後，裕隆將重啟評估，3個月後整體規劃將趨向明朗，屆時將正式公布合作團隊。
裕隆新店廠區開發案小檔案
◎地點：台北縣新店
◎佔地面積：3萬坪
◎初步規劃：萬坪公園及遊樂園商圈等複合式開發，並與宏達電確定共同興建雙塔，成立企業總部
◎開發進度：
．2008/04：在加入雙塔設計後，招標設計書發回3組團隊重新規劃，預計3個月內、最遲7/1公布結果
．2008/03：宣布與宏達電共同開發設立雙塔總部
．2007/12：公共設施完工，第1階段評估告一段落，最後由潤泰等3組團隊進入最後評估
．2007/07：結標後展開評估，分兩階段評估
．2007/06：領取標書團隊高達33組
．2006/12：公共設施動土，重新定出尋求合作團隊條件
．2006/06：宣布土地正式取得變更，公開徵求合作廠商
資料來源：裕隆
裕隆（2201）新店廠開發案在和宏達電（2498）合作興建雙塔企業總部後，因周邊環境條件改變，昨宣布將請各競標團隊重新規劃藍圖，裕隆總經理陳國榮表示，考慮兩企業總部遷入效應，已與競標團隊初步達成共識，將朝「更頂級」方向規劃，預計3個月內，最遲7月1日前敲定合作團隊。
前景看好法人指出，這次裕隆新店開發計劃競標合作團隊重新提案，對裕隆來說應是利多，除了兩個企業總部確定為商業區帶來人潮，可望拉抬商業區租金外，在住宅部分，隨著整體市鎮規劃更趨於完整，估計每坪房價也將繼續飆漲，對於裕隆獲利更為明顯。
資產開發價值600億 目前新店指標案「美河市」成交價均已逾每坪40萬元，建國路、民權路口的「江陵樂」售價更達每坪52萬元。隨近年豪宅景氣翻揚以及開發案決標時程一延再延，業者認為，「過去裕隆案喊價每坪50萬元被視為當地市場天價，現在看來這個價格已經沒什麼。」
以此估計，裕隆開發案資產價值將逾600億元。永慶代銷事業部協理王財旺表示，裕隆新店開發完成後將成為「新台北南區中心」，未來可與板橋新板特區比價，對於周邊房價也有拉抬效果。在醞釀1年多後，原本裕隆計劃在選後正式宣布合作團隊，不過因選前宏達電與裕隆雙方已正式通過，將開發興建兩家公司的總部大樓。此舉打亂了原先合作夥伴送審的規劃。計劃延至520總統就職後公布合作團隊，昨日被歸類為馬英九概念股的裕隆，近期因股價漲多，昨日3大法人聯袂調節1萬1856張，使得股價重挫6.79%，收41.2元。
陳國榮分析，因兩家企業總部遷入後，在外觀設計與機能上都已經與原先條件不符，因此認為有必要重新規劃。陳國榮以商業區為例，認為在兩家公司企業總部遷入後，除了將帶動消費人潮外，以原先就預定的飯店級數，也將因為兩家公司各有外國合作商務人士，因此傾向於朝五星級飯店規劃。而住宅區也將以更高單價的頂級單位為主，市場估計，將高於原先預期的每坪50萬元。
7月才公布合作團隊 在開發環境背景的改變下，裕隆因此延後開發時程，陳國榮分析，目前暫定上半年為重新提案的時間，各合作團隊再重新提案後，裕隆將重啟評估，3個月後整體規劃將趨向明朗，屆時將正式公布合作團隊。
裕隆新店廠區開發案小檔案
◎地點：台北縣新店
◎佔地面積：3萬坪
◎初步規劃：萬坪公園及遊樂園商圈等複合式開發，並與宏達電確定共同興建雙塔，成立企業總部
◎開發進度：
．2008/04：在加入雙塔設計後，招標設計書發回3組團隊重新規劃，預計3個月內、最遲7/1公布結果
．2008/03：宣布與宏達電共同開發設立雙塔總部
．2007/12：公共設施完工，第1階段評估告一段落，最後由潤泰等3組團隊進入最後評估
．2007/07：結標後展開評估，分兩階段評估
．2007/06：領取標書團隊高達33組
．2006/12：公共設施動土，重新定出尋求合作團隊條件
．2006/06：宣布土地正式取得變更，公開徵求合作廠商
資料來源：裕隆
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