台灣現在的總統是 蔡英文， 行政院長是 馬英九。 蔡英文提案，馬英九就急忙執行， 蔡英文選總統是多此一舉。

小英住宅政策 .
中央社 (2011-12-24)
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（中央社記者李淑華台北23日電）中國國民黨總統候選人馬英九今天質疑民主進步黨總統候選人蔡英文提的住宅政策是空中樓閣，債留子孫；他說，社會住宅非萬靈丹，他提出多元住宅政策，包括青年安心成家方案等。.


馬英九晚間在電視政見發表會說，蔡英文曾說要把台灣所有住宅的10%變成社會住宅，但這不容易，尤其是最近許多地方政府要推動時，都被居民抗爭，害怕自己的房子旁有社會住宅而被標籤化，造成房價下降；社會住宅是方法之一，但不是萬靈丹，要搭配其他方案。.


他說明政府提的住宅方案，包括「青年安心成家方案」、租屋補貼將從新台幣3600元變成4000元，戶數也將從2萬戶增到6萬戶、年輕人若要買房子，政府會把貸款利息補貼戶數提高5成，目標是4年7萬戶。.


他也指出，政府將大量興建合宜住宅跟社會住宅，第一批4480戶12月中旬已經動工，預定民國103年完工。未來社會住宅的安排，要用「混居」的形式，避免被貼標籤。.


馬英九認為，蔡英文所提將以全國住宅的10%為目標，而全國住宅有800萬戶，10%就是80萬戶，一戶以200到400萬元計算，興建社會住宅，保守估計至少要支出新台幣2兆到3兆元以上，而明年中央政府總預算是1.9兆元。這才真的是債留子孫，而且完全沒有實現的可能。1001223.

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房災! 北市罕見零推案 馬總統麻木無知 房價越管越高，供給越少，價格越高，馬總統太無能啦!

..工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

總統大選進入倒數計時3個多禮拜，預售屋和中古屋市場雙雙籠罩在濃厚觀望的氣氛中。其中，北台灣都會區12月份的預售屋市場推案量創下10年單月新低量紀錄，尤其台北市更出現「零推案」的多年來少見現象。

住展雜誌昨（22）日公布北台灣都會區今年1到12月預售屋的推案量發現，已出現SARS以來的單月推案新低量，新推案個數僅5個，案量剩下60.3億元。

其中台北市罕見的「零推案」，桃園地區推案3個，新北市、新竹地區分別只推出1個新案。

住展雜誌研發長倪子仁表示，12月份新推案量總計竟不到100億元，也是今年單月新低量。事實上，從928檔推案量腰斬即可預見，出現北台灣預售屋推案量已「急凍」。

北台灣今年1到12月預售屋的推案個數有374個，與去年同期的467個相比，足足減少93個。在可售戶數方面，2011年全年推案戶數為26,905戶，較去年的30,847戶減少3,942戶、下降12.7％。

在推案量方面，今年預售屋可售金額為5,965億元，較去年的6,490億元，減少525億元、8個百分點。

至於今年預售屋推案的高峰期，出現在7月份，單月推出755.2億元，足足是12月推案量的12.5倍。

倪子仁指出，12月推案量嚴重停滯，主要原因為歐債風暴持續衝擊，加上總統大選前居住正義、實價登錄三讀通過、以及打炒房大戶的一連串利空面消息有關，房市推案量一路走下坡，從928檔的661億元，下滑至12月的剩下不到100億元，這種推案量急凍現象，預估要在總統大選底定後的明年329檔，量能才可望恢復。

若預售屋加計新成屋，2011年總推案量共達8,210億元，但較去年的9,300億元，卻大減1,090億元、降幅達11.7個百分點。

房市低迷，也顯示在台北市買賣交易移轉棟數上。台北市地政處日前公布，今年前11月累計4萬6,496棟，業者估計全年交易量恐只能勉強達到5萬件，如此罕見的市場低量，不僅是近8年來新低，更低於2003年SARS時的5萬5,311件。

另外在今年的主力產品結構方面，下半年以來，豪宅已不再風光。展望2012年329檔，已知只剩信義計劃區豪宅案「皇翔F4」及大安區敦化南路、市民大道口「敦南樞苑」兩案，可能如期公開。

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大選後 綠營勝出 房價趨勢解盤： 全面崩跌 15-25%。 藍營勝出：全面上漲 5-15%。

..房價 彭培業：低點進行式

中央社 – 2011年12月14日 下午10:05.
....（中央社記者馮昭台北14日電）台灣房屋首席總經理彭培業今天表示，現在房價是低點進行式，正在慢慢往下修正中。對於進場買點，彭培業的建議是，明年春節過後可審慎觀察。

彭培業分析，選舉、政策和全球景氣是最近影響台灣房價的三大主要因素。全台只有台北市房價較不容易受到選舉和政策影響，影響台北市房價的主要變數將是全球景氣。

彭培業指出，文教區、精華區和交易量少的區段，房價不易跌；工業區和重劃區則是易跌區域。

彭培業認為，明年選舉結束後，不論哪一黨勝選，都會有新的財經團隊提出振興景氣方案，重大工程和重大建設可帶動景氣循環。他建議買方，明年春節過後，大約2月開始，可以審慎觀察買點。

台灣房屋、未來事件交易所和政治大學預測市場研究中心合作，自11月中旬開始，以內政部營建署的「房價綜合趨勢分數」為預測標的，希望建立台灣的房地產價格期貨指數，提供買賣雙方房價趨勢資訊。

台灣房屋分析，今年房市量縮，台北市精華地段的房價依然在高檔盤整，市郊房價已出現5%至10%修正。台灣房貸利率非常低，是房市抗跌的原因。

台灣房屋發布「2012選後台灣房市走勢分析預測報告」指出，明年房價恐面臨盤整下修，但下修空間不大，估計在10%至15%，房市不太可能硬著陸。

根據未來事件交易所截至目前的預測，與今年第3季比較，全台今年第4季房價下跌，其中以桃園和新竹縣市跌兩成最多；台中市和高雄市明年第1季可能比今年第3季跌兩成。1001214

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奢侈稅為止痛藥，藥效短而副作用比較強，全身出現無力狀況，經濟逐漸虛脫而不自知。 等到手腳麻痺的時候，就要送入加護病房啦。

..奢侈稅見效 北市房價9月跌逾2成

記者陳懷瑜╱台北報導 | 中時電子報 – 2011年12月16日 上午5:30.
....工商時報【記者陳懷瑜╱台北報導】

特銷稅(奢侈稅)執行半年，財政部長李述德昨日表示，6月至11月特銷稅收17.18億元，異常不動產交易明顯減少，平均單價北市至少跌2成，交易量減少至少23％，成效符合期待！

至於立院通過地政三法時，附帶決議要求財政部將特銷稅、土增稅整併為不動產交易所得稅，財長李述德昨（15）日表示，必須考量整併兩稅之後，相關的課稅目的與核課方法，是否整併仍未確定。

李述德提出金融聯合徵信中心資料指出，5月台北平均房價每坪53.52萬元，8月跌至48.17萬元，9月初估均價跌更兇只剩41.96萬元，跌幅高達22％。新北市5月均價24.42萬元，8月23.74萬元，9月跌至21.55萬元，跌幅11.7％。

至於交易量的部分，根據內政部統計買賣移轉建物所有權登記棟數，6~10月全國建物買賣棟數較去年同期減少14.86％，台北市減少23.03％，新北市則減少26.55％，李述德說，一般認為投機客多集中在大臺北都會區，特銷稅施行後，投機客紛紛出場。

賦稅署統計指出，特銷稅開徵半年稅收17.18億元；其中不動產核課1,533件，稅收10.86億元，特種貨物核課1,596件，稅收6.3億元，特種勞務109萬元。

李述德說，特銷稅屬於交易稅性質，土地增值稅雖是土地交易移轉產生，但卻因包含時間因素，也有土地所得稅意義，兩項稅目性質有所差異，要以此類似交易稅的稅目整併成為不動產交易所得稅，會有很大的難度。

如何處理此案，財政部尚未有任何想法，屆時會與各界專家討論，不過就他看來，必須先了解整併新稅法的目的，再來討論開徵課稅方法。

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實價登錄將造成 富人越富有，窮人越窮化。 貧富差距透明化，貧富對立街頭化，政黨淪為鬥爭工具。

「居住正義五法」過關，衝擊房市大於奢侈稅

買購不動產新聞台 (2011-12-14)

MyGoNews廖賢龍

中信房屋：5法過關衝擊房市大於奢侈稅
【MyGoNews廖賢龍/台北報導】2011年9月份行政院核定(1)不動產經紀業管理條例、(2)土地徵收條例、(3)平均地權條例、(4)地政士條例四項法規部分條例修正草案，加上延宕多年的(5)住宅法，這五法被民間稱之為「居住正義五法」；在民間團體的奔走下再度送朝野協商，12月13日立院會期過關。中信房屋市場研究中心表示，本次「居住正義五法」所修正及立法的本意都指向平復民怨求「居住正義」的實現，具體規範的內容則以(1)實價登錄、(2)市價徵收及(3)社會住宅為三大核心。如本會期通過，最快則2012年可望上路，預計對房市衝擊影響將大於奢侈稅效應。

中信房屋市場研究中心分析，2010年買賣移轉戶數較2012年量縮約1成，主要是受到奢侈稅及全球經濟欲振乏力的影響；奢侈稅上路造成買方期待價格回落，但由於游資動能充沛、利率水準仍低，加上全球股市變動，造成賣方持有房產的可控成本與獲利穩定度相較之下並不急於降價求售；買賣雙方對峙拉鋸使得房市交易量在觀望等待下萎縮。

根據中信房屋上一季市調結果，民眾認為真正可以打落房價與交易量的殺手，是實價登錄並採實價課稅。因此「居住正義五法」的修訂與立法，在輿論基礎的護航下過關應非難事，對於2012年房市交易量與價格的變化，顯有下修的影響可能。由於實價登錄的用意，一則旨在促使不動產交易資訊透明化，抑制哄抬價格或因資訊不對等造成房價不正常的漲幅；另一方面，雖目前未見實價課稅的時程表，但實價登錄實際上未來將做為實價課稅的基礎。

中信房屋市場研究中心表示，就長期的觀點來看，實價登錄加上實價課稅後，將對於民眾交易房產及持有房產的成本增加。對於近2年因市場游資過剩、利率偏低而轉進房市的理財性置產需求，確實會有所影響。因此就市場供需角度來看，2012年隨著實價登錄上線後，部分區塊的房價修正會出現較明顯的鬆動，但交易量體並不會因此而大幅增加。

本次「居住正義五法」通關，除了大家都將焦點放在實價登錄之外，在仲介業的不動產經紀業管理條例中對於互為雙方代理的交易情形也採取了新的規範。中信房屋市場研究中心說明，由於交易過程中，經紀人時有同時兼具買賣雙方代理人之職的情形，但為了避免立場上的利益衝突造成顯失公平的狀況，將來規範必須取得買賣或租賃當事人的同意書之後，才得以同時接受雙方的委託，必以公平原則告知雙方必要資訊

笨蛋政府，高房價問題是台北市房屋供需失衡，不是價格是否透明問題。

立院三讀 不動產交易改實價登錄 30日內須申報

民怨：知道價格也買不起
作者： 蘋果日報 | 蘋果日報 – 2011年12月14日 上午9:32

立院昨晚表決通過《土地徵收條例》修正案，反對草率修法的台灣農村陣線成員怒燒總統府、行政院、立法院的繪圖紙錢，與警員發生衝突。梁建裕攝
新聞報導: 實價登錄立院過 房仲：沒課稅影響不大
中廣 - 2011年12月14日 上午5:56
新聞報導: 明年房價 恐跌15%
聯合新聞網 - 2011年12月14日 上午8:29

【綜合報導】居住正義跨出第一步！立法院昨三讀通過攸關房屋價格透明化的《不動產經紀業管理條例》、《地政士法》及《平均地權條例》地政三法修正案，規定未來買方、仲介、土地代書須在土地、房屋所有權轉移完成後三十天內，向主管機關架設的網站平台申報實際交易資訊，違者罰三到十五萬元，內政部表示，新制可望在明年七月上路。建商多肯定修法可健全房價，但有民眾抱怨：「知道價格卻買不起，沒用！」學者更批，沒有配套實價課稅，「是對建商妥協！」


立院昨也通過第一部政府住宅政策基本法《住宅法》，明訂政府可自辦或獎勵民間興辦「只租不售」的社會住宅，至少提供百分之十給弱勢族群。

民眾可查詢區段房價
另《土地徵增收條例》修正案明訂未來政府徵收土地，將改採市價徵收、補償，大多數被徵收土地地主獲得補償金將提高。
內政部表示，地政三法修法有助交易透明化，避免房價被哄抬，但為兼顧民眾隱私，未來平台會隱去個資，以門牌號碼約每五十號範圍公布區段交易價格供民眾查詢，並剔除極端值（如超高價的帝寶）。未來民眾可從查詢系統查到區段房價、構造、屋齡、交易面積等。
內政部說，若不動產買賣透過房仲、代書，由房仲和代書登錄；若買賣雙方直接交易，則由買方登錄。考量民眾對申報登錄不熟悉，若民眾逾期未申報，會先要求限期改正，不改正才罰鍰，但房仲、代書逾期就罰。
新法也明訂代銷業者只在「委託代銷契約屆滿或終止三十日內」登錄交易資訊即可。地政士、消基會房屋委員會召集人林旺根質疑，代銷業者只要還有餘屋就會一直賣，加上預售屋工期長達一到三年，會變成成交價格拖到數年後才登錄、公告，恐給建商藉資訊不透明期繼續炒作。

建商：有助健全房市
為消除外界對實價登錄資料用於課稅疑慮，地政三法都加入「在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據」文字，排除短期內實施實價課稅。馬英九總統昨表示，不動產實價登錄目的是讓消費者了解房價實際狀況，不會因資訊不足被誤導，登錄資訊也不會作課稅之用。
興富發建設副總經理廖昭雄指出，一旦實價登錄，建案無法掩飾，減少建商賺差價情形，價格透明能加快成交速度，對民眾、建商都是良好影響。遠雄集團副總經理蔡宗易也說，對市場房價健全有正面效果。
但鄉林集團董事長賴正鎰說：「車已上路就不可能再回頭，實價課稅只是早晚問題。」若短期硬要推動新制，勢必造成房市交易衝擊。在台北市從事服飾業的Cindy質疑：「房市透明化是好事，但房價高，知道價格卻買不起，好像也沒太大用處。」

「沒實價課稅是妥協」
玄奘大學財金系教授花敬群則痛批，實價登錄、實價課稅是為避免房市過度炒作，本是社會共識，現在政府撇清，「根本是對建商妥協，顯示執政黨對房市改革絲毫沒有擔當！」
中央銀行昨表示，房價實價登錄對買賣雙方都公平，銀行徵信過程能以更正確資訊評估，有利民眾申請房貸。

房市不好，股市如何會好？

台灣是窮人的集結地，窮人仇富心態充斥，讓財神爺也待不住。窮讓台灣更貧困。

勇哥炒房 涉漏營業稅

中央社 (2011-12-07)
（中央社記者馮昭台北7日電）房市投資客「勇哥」黃勇義涉利用人頭炒房，財政部賦稅署今天表示，個人年售6戶以上房屋就算是營利，要課營業稅。若資金來自公司卻用人頭交易，還涉逃漏稅，除補稅，要加罰。
賦稅署官員表示，除了納稅義務人黃勇義要補罰稅款，人頭可能因為幫助黃勇義逃漏稅遭移送。
財政部賦稅署副署長蕭樹村表示，會支持國稅局，該查就查、該補就補、該罰就罰。
台北地檢署接獲檢舉，指黃勇義利用38名人頭炒房地產，涉嫌逃漏稅新台幣11.5億元。檢調兵分27路搜索，約談黃勇義等42人到案，訊後移送北檢複訊。
國稅局官員指出，由於個人買賣房地的土地交易所得免稅，房屋交易雖然要課稅，但房地售價中，房屋價格通常被壓得很低，或按房屋評定現值計算所得，導致「財產交易所得」偏低，稅額也較低；若認定為「營利所得」，就要依實際獲利計算所得，稅額比較高。
官員表示，部分房市投資客會運用稅法漏洞，以個人名義買賣房地，規避稅負。
蕭樹村表示，個人以營利為目的，購買房屋或標購法拍屋再賣，若有固定營業場所（含設置網站或加入拍賣網站），或有僱用員工協助處理房屋銷售，要辦營業登記，依法課營業稅，不可只申報財產交易所得。
根據財政部發布的函令，自97年度開始，稽徵機關將個人每年度銷售房屋達6戶以上，列入優先查核範圍，若認定「以營利為目的」，就要課營業稅。但如果是檢舉案件，則不受6戶的限制，稽徵機關都會調查。1001207

不動產垮台前，台灣經濟先垮，馬英九留下爛攤子給下一個總統!

CCIM：2012房價下修5~20%，4區將重跌

買購不動產新聞台 (2011-12-07)
MyGoNews林承志

CCIM：2012房價下修5~20%，淡水、泰山、汐止、林口區將重跌【MyGoNews 林承志/台北報導】百年房市出現SARS後新低的買賣移轉戶數是否代表寒冬將至？究竟2012年不動產市場春燕來不來？台灣不動產投資協會發表2012年房市看法，就經濟變局、市場供給與需求對應，以及政策因素的推估，認為大台北地區住宅市場2012年將出現環狀價格帶1~2成漲跌互見的現象，跌幅最重的地方，CCIM點名淡水、泰山、汐止、林口。

台灣不動產投資協會是由國內取得美國CCIM（國際認證不動產投資師）證照的專業人士所組成。本次論壇住宅組召集人中信房屋副總劉天仁表示，根據協會內部35位平均不動產年資高達12年的專業人士，對2012年房市變化，進行多面向的沙盤推演、討論及問卷調查的結果，2012年不動產市場交易將出現量縮價穩的走勢；就價格面而言，商用不動產增減幅大約在正負1成之間；大台北住宅產品的價格增減幅則約在漲1成與修正2成之間。

針對大台北住宅市場將出現環狀價格帶的盤整，劉天仁進一步說明以北市都心由內而外分為四大環狀區：第一環-內環，以信義、大安、中山、中正及松山區為核心，房價變化漲幅在正負10%以內；第二環-中環，以文山、內湖、士林、北投、大同、蘆洲及永和區為範疇，有正負5%的價格調整機會；第三環-外環，以南港、萬華、三重、新店、中和、板橋、新莊區為主，房價預估將下修5~10%；居於最外圍的大外環，如淡水、泰山、汐止、林口，則下修幅度可能會有1~2成。

中信房屋副總劉天仁表示，2012年不動產市場交易將出現量縮價穩的走勢；大台北住宅產品的價格增減幅則約在漲1 成與修正2成之間。住宅組簡報人森磊不動產總經理林光宗指出，受到全球景氣不明及復甦動能未見的影響，2012年不動產投資的風險相對較高，但就GDP及經濟成長預估的基本面來看，並不至於出現盤崩或通膨導致房價大幅上漲的可能。而在供給與需求端的對應上，大台北地區仍有不足的缺口數額，加上貸款利率仍低、收益率穩定，未見導致需求萎縮的利空條件。就政策面來看，大選僅為短期觀望的牽制反應，奢侈稅打擊短期投機獲利者完全退場、中長期理財投資者卻步觀望，但未來影響層面較深遠的將是實價登錄及實價課稅的政策。

誠品會計師事務所賴明陽認為，後奢侈稅時代，在政府未來將採取實價登錄及實價課稅的制度下，投資者純就稅負的考量，為降低奢侈稅的影響可考慮轉換所得類別，例如以證券化方式持有不動產來降低租稅負擔。在配合政府政策前提下，投資者將不動產的持有期間拉長，以長期持有之合理資本利得取代短期炒作利潤，也不失為影響較小的策略。賴明陽也指出未來相關租稅的改革也將使民眾租稅規劃的困難度越來越高。

房仲業吃人夠夠，哄抬房價，轉手賺6%，政府是幫兇，配合一搭一唱，爭一眼避一眼，馬英九不是老實，而是摸魚裝獃。

房仲「633危機」來了

買購不動產新聞台 (2011-11-29)
MyGoNews廖賢龍

房仲全聯會理事長李同榮：房仲633將至！【MyGoNews廖賢龍/台北報導】房仲633危機將至！不動產仲介公會全聯會理事長李同榮特別請各地區公會房仲業要注意年終獎金勿誇大，尾牙要不鋪張。

李同榮表示，不動產經紀業將面臨「房仲633危機」的最嚴酷考驗，在未來6個月內，將有3成房仲業者陷入經營困境，更有高達3成以上經紀人員將面臨失業的窘境。因為大台北房價飆漲，民怨升高，不動產經紀業被妖魔化，2011年下半年，面對奢侈稅打房衝擊，房價小跌、建商無礙，但在交易量大幅萎縮下，不動產經紀業的景氣卻大受影響，業績節節下滑，業者苦不堪言。

李同榮向房仲店東，尤其是各大品牌經理人提出慎重地呼籲：「年終獎金勿誇大，年終尾牙不舖張！」，不動產經紀業是個買賣居間的服務產業，該行業首重「誠實與信賴」，假如一個品牌經營者為虛張聲勢而誇大業績與擴大排場，相信不是誠實業者所樂見，也不是消費者所能信賴的品牌。正本清源，所以請各大品牌業者要以產業服務品質與實力做為競爭基礎，不要以虛擬誇張的獎金多寡，作為不必要的競爭手段，今年年終，房仲公會將追蹤業者對外發布相關信息的真實性，藉以端正本業風氣，並提升產業之社會觀感與形象。

李同榮也以全聯會家長身分提出：「經營要創新、專業要提升、服務要正義、產業要尊嚴」，宏觀的視野讓台灣的不動產經紀業進一步與國際接軌，要與社區聯結，取之社區回饋社區，為社區發展做出具體貢獻；要不斷的自律與精進，藉以提升產業形象，更要以高標的服務正義，才能找回產業可敬的尊嚴。

大安區房價一等一，豪宅群聚引領房市 ，誰的功勞？ 大陸客和捷運。

大安區房價一等一，豪宅群聚引領房市

好房網 (2011-11-30)
HouseFun動新聞
台北人指名度最高的居住區域在哪？答案就是大安區！因為這裡有難得一見的都市叢林大安森林公園，又有人文薈萃的青田街，更有商業活動興盛的金融區…
文教、購物、商業、住宅！大安區不僅是機能兼備，是台北的首善之區更是許多人夢想入住的首選區域。HouseFun傳媒中心經理李建興表示，之前奢侈稅打房的確讓許多地區房價出現向下修正的現象，但唯有台北市市中心不動如山，即使有修正幅度也不大。


大安區房價全台居冠，除了地理位置絕佳、交通四通八達，區內還有大安森林公園，訴求景觀的豪宅比比皆是，每坪上看200萬也不在少數，再加上捷運信義線的加持，讓區內商圈房價高人一等，如此商業的鬧區卻難得擁有一塊人文集散區，包括名聞遐邇的永康街、慢活且悠閒的青田街與師大商圈，來看看大安區四大精選區域！

大安森林公園生活圈，南北以和平東路、信義路；東西以建國南路、新生南路為範圍，此區最大賣點就是難得一見的都市叢林，而信義路上的指標豪宅「勤美璞真」因為面對公園以每坪268萬元傲視群雄。此外，瑞安街、建國南路週邊的中古公寓華廈則是每坪70~90萬之間，大安國宅因為學區不是師大附中，因此房價較親民每坪60萬元起跳。

有亞洲第二大圓環之稱的仁愛圓環，串聯仁愛路、敦化南路兩大路段，地理位置鄰近忠孝復興站、敦化站以及國父紀念館站，其中更有SOGO百貨、明百貨和東區商圈商業活動興盛，其中的明星學校仁愛國小、國中及復興國小都是家長指名的學校，支撐房價功不可沒。仁愛圓環週邊豪宅林立，每坪180~200萬元之間，但安和路.仁愛路巷弄內中古公寓則顯得相對親民每坪65萬。

遠企商圈以敦化南路二段為中心，最大特色是有林蔭大道是台北知名金融商圈，商圈內生活機能便利，有學區大安國中、建安國小，採買則可以到信維市場、成功市場與臨江街早市，區內還有遠企購物中心滿足高消費客層。而大安運動中心更提供在地居民運動休閒的好去處，房價以敦化南路、安和路二段為最高，大樓每坪110萬起跳，不過復興南路二段、通化街，中古公寓每坪50萬就能入住。

永康街商圈位於大安森林公園西側，包含了永康街、青田街與金華街且有三大優勢。第一是為在大安森林公園與中正紀念堂中間，居民運動休閒不成問題；第二 金華國小與新生雙語國小，讓不少家長設籍入住；第三永康街、青田街街道整齊綠樹如蔭。三大優勢讓房價居高不下，以新生南路二段每坪140~200萬為最高，永康街中古公寓則要每坪80萬以上。
集萬千寵愛於一身，坐擁最貴氣住辦商圈，大安區房價一等一，更引領房市脈動，居高不下的房價，就是大安區門牌燙金、搶手的最好證明。

奢侈稅是馬英九留個大爛攤子給菜英文和台灣中低收入戶的禮物？

購房及建築貸款增幅雙雙趨緩

買購不動產新聞台 (2011-11-30)
MyGoNews廖賢龍

房貸及建築貸款餘額增幅趨緩【MyGoNews廖賢龍/台北報導】中央銀行公布2011年10月購屋貸款與建築貸款餘額，雖然雙雙增加卻是增幅趨緩，購屋貸款餘額為5兆2535億元，增加金額為62億2700餘萬元，建築貸款餘額為1兆2776億元，增加金額為9億6800萬元。

銀行的購屋貸款餘額雖然自2010年11月逐月呈現增加，但增加金額及幅都已趨於緩和，建築貸款金額雖然也是逐月增加的走勢，但增加幅度也已縮小。房屋修繕貸款餘額在10月份為5024億2800餘萬元，比9月份減少97億5800餘萬元，已經連續11個月呈下降走勢。

建商人士表示，因為央行對建築貸款仍有限制，再加上現在市況冷清，開工的時間都比以前延後，所以貸款需求已不如先前；至於中古屋市場則因為投資客明顯退場，再加上有不少「奢侈屋」受到兩年時間的限制，所以，市場交易量也明顯萎縮，目前北部市場的首購族群購屋量行較為明顯，但因為購屋貸款金額相對較小，所以整體貸款餘額不會因此而增加太多。

中央銀行日前公布的五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)10月承作購屋貸款金額為440億2700餘萬元，是繼2月以來的低量。

房價為何戶戶不同?

為何有樓層價差？如何訂定？

住展房屋網 (2011-11-23)
住展房屋網提供

樓層價差除了主、客觀因素，業者銷售操作手法也是原因之一。【文/何世昌 攝影/邱添榮】有購屋或看屋經驗的消費者都知道，每個建案樓層價差不一，尤其是高樓層價格往往比中低樓層（店面除外）昂貴，有的建案高樓層較低樓層單價貴一至兩成，有的建案價差卻逾五成，於是消費者不免好奇，樓層產生價差的因素是什麼？業者在制定價差時，是憑藉何種標準？
棟距與平面
事實上，時下消費者越來越精打細算，房屋定價不合理自然不屑買單，故業者在制定高低樓層價差時總是多方考量，依據建物內、外在環境估算應有之價值，絕非漫天喊價，新高創廣告公司業務經理蕭既安表示，影響樓層價差的因素相當複雜，很難一概而論，然大抵而言，景觀的有無是主要因素；除此之外，另有「棟距」、「平面」及「立面」三個要素。

所謂「棟距」，是指建物間隔之距離，棟距越大，則視野與價位相對較佳，反之則愈差；棟距不只影響視野及房價，也會對生活品質形成威脅，因棟距過窄，或者建物周邊有超高大樓，對居住者都會產生壓迫感。

再來是房屋之「平面」，包括建物規劃（單層單戶、雙併、四併、六併等）、坪數大小、前後樓層、戶數多寡、出入動線、機電或水塔房位置、附加價值（如露台等設施），以及建物座向等因素，都會影響個別樓層價格。

獨棟或單層單戶通常價格較高，若同一樓層規劃越多併（如集合式住宅），則戶數越多，價格愈低；接著是建物方位，「南北向」的價格多優於「東西向」，或者所屬樓層有露台等額外使用空間，通常每坪單價會高出五分之一到三分之一不等。
建物之立面
最後則是建物之「立面」，所指即建物立體高度，高樓價格較低樓層貴是眾所周知的，業者在制定樓層價差時，通常會把建物切割為幾個價格區間，故樓層越高，則價格區間越多。

假設一棟十五層樓高的建築物，若是三個樓層為一個價格區間，則二至四樓、五至七樓、八至十樓分別有所屬價格，隨樓層愈高而往上遞加，因此若價格區間愈多，那麼高低樓層價差就有極大差距。

但另有一個拉大高低樓層價差的原因，則與建物本身條件無太大關係，就是業者的操作手法。蕭既安指出，某些業者會刻意壓低低樓層之單價以刺激銷售，但相對地就得拉高高樓層之單價，遂造成高低樓層價差過大，但這類情事現在已經較為少見。影響樓層價差原因不一，除了上述因素外，還得視區域客戶接受度，以及房市大環境而定，任何一項因素均非唯一準繩，消費者仍需從各個角度進行評估。
更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw

北市房價越變越高，誰惹的禍？

「蛋白勝蛋黃」外圍7區戰勝內環5區

買購不動產新聞台 (2011-11-25)
MyGoNews林承志

邱太分析說，交易量縮較大的蛋黃區，過去也是投資客最多的區域。【MyGoNews 林承志/台北報導】6月1日奢侈稅開徵後，台北市房市交易量縮3成左右，但房價是否有支撐？有鑑於此，台灣房屋成交量採取奢侈稅前1~5月北市買賣移轉棟數月平均和奢侈稅後6~10月的月平均量，分析北市12個行政區受影響程度；交易價則採內部住宅成交資料。

調查結果發現，北市12個行政區交易量量縮最大的前3名，依序為大安區減少39.3%、中正區減少38.58%、內湖區33.74%。台灣房屋研究中心執行長邱太表示，從北市買賣移轉棟數資料來看，北市蛋黃區(一環、核心五區，大安、中正、信義、松山、中山)來看，交易量縮29%~39%；蛋白區(二環、外圍七區，南港、內湖、士林、北投、萬華、大同、文山)來看，南港、內湖、士林、北投交易量跌了30%左右，但大同、萬華交易量僅跌3%，令人意外的是文山區交易量在奢侈稅後，竟然逆勢成長近2成。

邱太分析說，交易量縮較大的蛋黃區，過去也是投資客最多的區域，近幾年來投資客對房市的敏銳度高於一般自住客，也相繼投資較抗跌的市中心蛋黃區，此次政府奢侈稅打房政策瞄準投資客而來，因此許多投資客受限奢侈稅，由賣轉租，市場物件急縮，因此交易量也急遽下跌。

萬華、大同一直是北市的低價區，鮮少投資客搶進，因此交易量主要都是自住客買盤支撐，因此交易量僅縮3%左右，有趣的是，文山區交易量逆勢成長19%，推估文山區買盤向來是軍公教公務員，加上平均房價36~38萬，買方接受度高，因此文山區是奢侈稅後12個行政區唯一交易量逆勢收紅的區域。

從房價來看，北市蛋黃區奢侈稅後房價普遍跌1.5%~2.2%，跌幅不大，僅中山區房價成長2.63%，有趣的是，北市蛋白區奢侈稅後房價大都逆勢成長1.24%~7.99%，僅士林區出現2.46%的下跌。

邱太指出，過去房市下跌從市郊開始下跌，跌回市中心的理論，奢侈稅後似乎失靈，反而是市郊低價區，房價不跌反漲，其中房價漲幅前三名依序為萬華區漲7.99%、大同區漲6.02%、文山區漲4.37%。值得注意的是，北市蛋黃區房價除中山區外，平均房價64萬~78萬之間，相較蛋白區的低價區大同、萬華、文山平均房價在36~40萬之間，幾乎是蛋黃區的一半價錢，也難怪買氣不受影響，房價還逆勢成長。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

奢侈稅成為房價不跌之護身符， 窮人更是無法購屋之門檻，窮人將是最大的受害者，馬英九應負政策錯誤之責，自動減薪5成。

多重利空衝擊 雙北市房價卻『回不去了』!

住展房屋網 (2011-11-24)

住展房屋網提供


奢侈稅自今年2月底曝光以來，房市受到的衝擊面似乎與房價的變化『脫勾』。房價自奢侈稅曝光及6月實施以來；更在8月起，再受到美債及歐債風暴的肆虐，今年房價到底變化了多少，是漲還是跌?成為購屋者關切的重心，對明年的房價走勢亦具有指標性的影響。

根據住展雜誌最新發佈今年2月(奢侈稅曝光)至11月，雙北市的房價變化報告中得知，台北市12個行政區2月的房價與11月相比較(見附表一)，平均漲幅為8.5%，台北市12個行政區的房價皆呈現上揚的格局，其中中正區的漲幅最大(漲18.4%)，湖區的漲幅最小(漲0.1%)。






台北市預售屋平均房價在今年2月為74萬元，11月再上揚至80.3萬元，正式突破8字頭關卡，大安區的房價更是一飛衝天，飆上一坪130萬元，80.3萬與130萬元兩個數字，雙雙創下台北市預售屋房價的歷史新高點。

台北市漲幅的前三名，分別是中正區的18.4%、大安區的13.2%及中山區的12.7%，三區皆屬台北市市中心的第一環，突顯出市中心區房價高的抗跌性與強的補漲力道，其中大安區、信義區與中正區的平均房價都已站穩100萬元。

北市豪宅聚集的大安區與信義區，除了大安區房價與百萬元的拉距持續加大外，信義區也直追在後，每坪房價為115萬元，而有國際及大陸行線與松山機場直航利多的松山區，在2011年的表現也愈來愈強勢，房價上看9字頭。

從2011年台北市房價仍出現8.5個百分點的漲幅來看，奢侈稅及歐債風暴對台北市房價的影響十分有限。台北市在都市更新速度慢如牛步，加上政府仍持續對較大面積的國有地『不能賣』的政策下，土地的供給面十分稀少，這就是台北市房價底部愈墊愈高的主因之一。

受到台北市高房價排擠效應的影響，使台北市人口紛紛轉進新北市等其他房價較低的區域，導致近年新北市的移入人口大幅增加，截至今年10月底為止，新北市的人口數已增加至3,911,833人，正式突破390萬人的大關，較2010年全市的人口數3,897,367人，再增加了14,466人。

新店房價再創新高，裕隆城每坪將破百萬，真是好消息。

新店利多！榮工廠周邊都計變更案公開展覽

買購不動產新聞台 (2011-11-18)
MyGoNews方暮晨

新店利多！榮工廠周邊都計變更案公開展覽 (圖片來源：新北市政府)【MyGoNews方暮晨/台北報導】新北市政府城鄉局為促進「新店榮工」周邊工業區更新轉型所提出的都市計畫專案通盤檢討案，已於2011年8月9日經內政部都市計畫委員會第761次大會通過，將22.26公頃面積的原本工業區土地，變更活用，轉化為可供產業、商務及住宅使用的複合園區，整體計畫內容將自2011年11月17日起於新北市政府及新店區公所舉行公開展覽30天，並將在2011年11月29日下午2點30分在新店文化劇場演藝廳辦理說明會。

新北市政府城鄉局局長張璠表示，隨著時代的變遷和產業的轉型，將低度利用的工業區重新檢討，有其必要性。位於新店寶橋路的榮工公司在2000年間結束營業後廠房就空置至今，其餘周邊地區則為其他大型廠房、綜合廠辦及閒置土地。而隨著北二高新店交流道及捷運新店線開通，新店地區也吸引了裕隆企業總部、宏痋B技嘉與宏達電等知名大型企業進駐，新店榮工廠周邊地區憑藉著景美溪畔的自然資源機會及榮工公司土地單純的成本優勢，產業轉型契機已甄成熟。

因此，配合行政院「加速推動都市更新方案」政策下，新北市政府考量新店榮工廠周邊地區整體發展，選定更新地區範圍為中興路以東，寶橋路以北的工業區，面積約達22.26公頃。

為促使新店榮工廠周邊地區由原本乙種工業區轉型為符合現今住宅、商務複合使用趨勢的產業園區，更新策略包括以計畫性開發許可的機制進行土地使用的鬆綁，將乙種工業區變更為特定專用區，以提供更多元的產業、商業與住宅等複合使用，並搭配地主更新時負擔30％的公共設施用地，以創造更良善的都市環境。

笨蛋。問題不是房市供需而是仲介費太多。

健全房價得從健全「房市」開始?

買購不動產新聞台 (2011-11-14) MyGoNews林承志

【MyGoNews 林承志/台北報導】為 解決國內房價不合理現狀，內政部委 託學者進行「健全都會區房價」研究 報告，將於2011年11月23日登場，報 告中指出台北都會區房價高漲，屢有 中低收入及受薪階級買不起房子的民 怨，而中、南部房地產市場卻無北部 之發展條件，造成北部、中南部不均 衡發展，建議政府從資訊、金融、稅 制、供需等各大面向著手，採取短 期、長期等策略與措施，讓台灣房市 走向正常化。

報告中指出，台灣房價資訊揭露不透明，儘管公、私部門皆各自建立房市訊息內 容多元及豐富的網站供民眾使用，然現行法令對於不動產交易價格並沒有強制申 報、稽核、罰則規範，各界公布房價資訊無法完全確認其真實性；再者，房市訊 息之真實性無人監督、把關，不僅影響房市資訊品質，更使民眾不易掌握房市現 況。

此外，台北都會區房價高漲乃受資金行情所致，非市場供給不足，因此無法藉由 大量興建社會住宅或合宜住宅解決高房價問題。短期內需控制資金流動，長期下 須健全房市制度，透過資訊、金融、及稅制改革等層面減少投機行為，才能使房 價穩健均衡發展。

至於，目前政府所採用控制房市的手段，諸如選擇性信用管制、追查購地或購屋 資金來源是防範投資客炒作的適當方式，將因管制對象、範圍及項目能否明確界 定，追查資金來源的程序是否能夠確切落實，對於實施成效產生關鍵性的影響。

研究美國、愛爾蘭、日本等國家過去曾遭遇房市泡沫化，目前房價皆處於低盤局 勢。透過各國房市泡沬化之成因可提醒我國政府對房地產市場景氣過熱之現象應 提高警覺，適時介入並予以管制降溫，抑制不正當的房地產市場投機行為。

而英國房價穩健發展，主要為英國房價資訊透明化，政府以買賣實價作為資本利 得稅稅基，有效課徵資本利得，減少過度投資行為；德國不將房地產視為經濟增 長的支柱產業，藉由嚴格的法律條文，禁止民眾、開發商等藉由房地產投資行為 獲取不當利得等措施，皆可作為台灣發展房市的借鏡。

學者認為「健全房價」必須先「健全房市」，只有在完善的制度下運行，使市場 機制充分自由發揮，才能達到「健全房價」之目的，並透過資訊、金融、稅制、 供需等四大層面提出13項策略及42項具體措施。

短期方面，政府應立即整合並建立房地產相關資訊，促使房價資訊透明化；緊縮 資金，抑制短期投資需求；嚴格追查預售屋交易逃漏稅及短期交易價格申報不實 者；有效利用現有資源，促使空餘屋釋出。

另外，長期建議則需定期發布各縣市區域合理房價訊息，並建立房地產標價制 度；引導資金至其他適當的投資市場，並鼓勵長期投資租賃市場；推動稅制改 革，房地價格合併以交易實價為稅基統一申報課稅；建立住宅政策之專屬權責機 構，並強化租屋市場發展。

購屋出租之投資報酬率

購屋出租之投資報酬率

Mar 27, 2008
怪老子理財首頁


購買房屋來出租，當個包租公(婆)，不只每月有租金收入，又可以靜待房地產升值，是許多退休族夢寐以求的一種投資方式。房地產投資和其他投資標的一樣，有波段操作以及長期投資的形式。買屋出租則是屬於長期投資的一種，是比較保守及風險較低的投資型態。但是無論任何一種投資都必須先知道投資報酬率到底是多少，才好預做規劃，進而調整投資策略。
一般租屋投資的報酬率，最簡單的方式是用租金報酬率來計算。

租金報酬率是每年的租金總收入扣除費用後再除以購買房屋的價格。例如買一個300萬的房子，每月房租扣除管理費後淨收入13,000元，那麼每年的租金收入有156,000，所以投資報酬率 = 156,000/3,000,000 = 5.2%。這樣的概算是沒有錯的，簡單又方便。只是房地產投資必須考慮未來房價的變動對整體投資報酬率的影響，例如同上一個案例，預計投資10年，10年後的房價若漲到360萬時，加上房租收入，這樣的投資報酬率相當於多少呢？如果10年後不幸遇到經濟蕭條，房價跌到270萬時，投資報酬率又是多少？這種情形可以利用現金流量的觀念來求取內部報酬率(Internal Return Rate)來得到年化報酬率。這例子裡若期末房價漲到360萬時，現金流量如下表：

期數。 現金流量。 備註

第0年 -3,000,000。 拿出300萬投資
第1年 156,000。 房租收入
第2年 156,000。 房租收入
第3年 156,000。 房租收入
第4年 156,000。 房租收入
第5年 156,000。 房租收入
第6年 156,000。 房租收入
第7年 156,000。 房租收入
第8年 156,000。 房租收入
第9年 156,000。 房租收入
第10年 3,756,000。 房租收入及售屋結算

可以利用Excel的IRR函數，將現金流量的資料輸入後，就會得到年報酬率了。
下面就是公式。以下藍色粗體字都可以直接複製到Excel的儲存格。
=IRR({-3000000, 156000, 156000,156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 3756000},10%)
= 6.67%

算出來的年報酬率是6.67%，和上個例子的5.2%相比，多出來的1.47%就是房價上漲所貢獻的報酬。相對的，若10年後房價只剩270萬，也可以用同樣方式計算。因為現金流量每年都一樣，只有第10年的是房屋價格加上租金，等於2,856,000。亦就是說因為房價的下跌因素，使得投資報酬由5.2%下降至4.38%。
公式如下：
=IRR({-3000000, 156000, 156000,156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 2856000},10%)
= 4.38%

如果未來房價持平，用同樣現金流量觀念計算出來，同樣是5.2%。所以也可以這麼說：如果未來房價不變，房租報酬率就是整體投資報酬率。下面公式最後一年的現金流量是300萬加15.6萬租金，所以是3,156,000。
=IRR({-3000000, 156000, 156000,156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 3156000},10%)
= 5.2%

貸款購屋的報酬率

如果出租房屋不是用現金購買，而是以貸款方式取得，這種情形就更複雜了。每月除了有房租收入外，亦有貸款要繳納，貸款部分又分為利息以及本金部分，說起來實在複雜，但是現金流量觀念計算一樣適用。只要將每年的租金收入減去繳納貸款的錢，再扣除所有發生費用，就是該年的淨現金流量。只是投資結算時，未必貸款都繳清了，售屋後的金額還得繳納未還清的貸款。所以最後一期的現金流量較為複雜，必須知道貸款餘額是多少。所幸這等事請電腦就行了，本網站提供了試算的頁面，直接輸入資料一切幫你搞定。

購屋出租試算

拜電腦科技之賜，所有繁雜的計算可以一下子就得到答案，前面都是一些觀念的介紹，實務應用時是不需要那麼麻煩的。下面是一個試算表，只要將條件輸入進去，就會得到整個投資報酬率。透過這試算我們可以很清楚的知道，未來整個投資的情形將會是如何，以及每月會有多少現金進入或何時需要多少現金支出，全部都一清二楚。

 
參數說明

『房屋價格』及『每月租金』一定要填資料，其他可以空白，而且以"0"計算。
房屋價格及貸款金額都是以萬元為單位，租金以元為單位。
平均每年閒置月份：是平均起來一年大約會有幾個月無法出租，不得大於12。
計劃投資年限：希望多久要投資結算。
只要將該頁資料輸入，就會得到詳細的報酬率試算。
試算結果驗證

如何驗證這試算結果是正確的呢？以內部報酬率(IRR)所計算出來的答案又代表何意義呢？『房屋出租報酬率試算-實例』這一篇有詳細的說明。
租金與貸款比例對報酬率之影響

了解投資標的報酬率還不夠，投資者應該希望透過這樣的試算可以得到一些投資分析，進而對投資策略做調整。一般說來有些項目是固定無法調整的，例如稅金、租金成長率、貸款利率等通常是固定的，投資者無法自行調配。但是貸款比例，以及租金大小不只可以選擇，還對報酬率的影響非常大。所以我們會希望透過這兩項參數的變動，來觀察對整體投資報酬率的影響是什麼。下面的試算主要做租屋投資分析。
舉個例子來說，目前看到一個房屋投資標的房價300萬，投資者希望評估是否可以承做。預期貸款利率是3.5%，貸款20年。希望評估若投資十年後的投資結果會是如何？
 
參數說明

只需要輸入『房屋價格』及『計劃投資年限』，其他條件可以不填。
租金年成長率：租金每年以該比例調整一次。
今年租金 = 去年租金*(1 + 租金成長率)
平均每年閒置：平均起來每年會有幾個月租不出去 (最多12個月)
試算不同的房租及貸款金額情況下，年化投資報酬率情形。
輸入完後點擊”開始試算”，就會得到下圖的結果。

這張圖的每一列代表一種月租金的投資情形，每一欄代表一個貸款比例之投資情況，也就是說這張表列出了各種租金及貸款組合的結果。例如租金報酬率5%那一列(紅色框起來)，每月租金是12,500元，然後分別以不同貸款比例的情況所計算出來的投資報酬率。沒有貸款時，報酬率和租金報酬率相等，都是5%。但是當貸款比例往上調升時，報酬率會節節上升，而且貸款比例愈大，報酬率愈高。這結果說明了貸款會大幅提升整體的報酬率。再點入每一個報酬率的數值，還可以看到該貸款金額及租金之現金流量明細。

但並不是所有情況都一樣的，如果觀察租金報酬率3.5%那一列(第4列)，無論貸款金額多少，報酬率都幾乎一樣沒變，沒有因為貸款而增加報酬率。這是為什麼呢？原因是貸款利率也同樣是3.5%，所以租金收入剛好拿去繳交貸款利息了。這樣便得到一個結論：除非租金報酬率大於貸款利率，否則貸款不會提升報酬率，反而會降低投資報酬率。同時還可以看到一點，無貸款時的報酬率跟『租金報酬率』是相等的，亦就是說如果不貸款，只要知道租金報酬率就知道結果了。既然基礎的租金報酬率具有舉足輕重的影響，如何提升租金報酬率就顯得非常重要了。

以上的推論的基本假設是：房價是不變的，以及房租是不會漲的，但這是並不實際的。真實的租屋市場不只是房租會上漲，房價也會有波動，還有房子也不是天天都租的出去，總會有一些閒置期。而且還有稅金要考量呢！針對這些實務狀況，試算及分析都有考慮進去。當選定了一組租金及貸款比例後，可以直接點入該組報酬率，就可以得到詳細的月現金流量表了。
這張表的租金報酬率使用的是名目利率，例如300萬，年報酬率5%，所以每月租金=3000000*5%/12 = 12,500，所以月報酬率 =12500/3000000 = 0.417%，相當於年報酬率 = 0.417%*12 = 5.00%。

房地產價格

房地產價格和租金報酬率是息息相關的，因為房屋租金通常變動不大，當房價過高時勢必會讓租金報酬率降低，這時投資意願就會降低，房價便會跟著滑落。反之，如果房價過低時，租金報酬率自然會往上提升，當租金報酬率高於定存利率許多時，理智投資者當然會進場，進而推升房價。這也就是市場那隻無形的手默默主宰著房價的變化。簡而言之，租金報酬率通常高於定存利率3%~4%是正常的。

房地產也不是只會漲不會跌，最有名的例子是中共試射飛彈時，房屋價格遽然下跌。但是愈高的租金報酬率愈能抗跌，這是因為較高的租金收入足以彌補未來房價的下跌，讀者可以自行試算一下就知道了。

其實我對房地產價格並不是很樂觀的，主要原因是根據供需法則推論。台灣人口已經飽和，也就是需要房子的人並不會再增加了。雖說土地是有限資源，全台灣的人口一起競爭台灣這塊土地。但是如果人口不增加，需求從何而來？當然另一個需求是人民更有錢，願意比現在花更多的錢買房子，房價就會漲，但前提是人民必須更有錢。目前情形和20、30年前是很不一樣的，那時候的人口增加很快，即使是國民所得沒有增加，需求就已經很大了，更何況那時候經濟成長迅速，所得快速成長，當然造就不小的房價升幅。反觀現在情勢，也只能靠國民所得增加了，若馬英九上任後能將國民所得提升至3萬美元，那這時候趕緊買房子，未來房價就會漲。如果不是，我認為就有得等了。

內部報酬率(IRR)

這些試算出來的結果，都是以月現金流量所求出的內部報酬率(月報酬率)，再加以年化。如果投資期間10年，求出來的結果是7%，不要以為是10年才7%，是投資會每年以7%增長，以72法則概估，10年投資會增長一倍。

奢侈稅加持，房價看回不回，窮人越買不起房子了！ 馬無腦打錯算盤，不斷陷入困境，也是奢侈稅的最大受害者。

雙北市 看屋冷颼颼

中時電子報 (2011-11-13)
記者馬婉珍╱台北報導
工商時報【記者馬婉珍╱台北報導】
總統大選已進入倒數，購屋民眾的參與度不若以往。住商不動產企劃研究室統計近3個月每月上旬的網路看屋量後發現，五都各有表現，尤其是台中以北的觀望意味最濃；選前加上近期濕雨天氣，不少購屋族選擇觀望，也讓傳統購屋第4季旺季不旺。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，台中以北地區房價偏高，不論自住或是投資的相對風險大，因此在總統大選前，不少購屋族選擇觀望。

從五都表現來看，北市、新北市預約看屋人次，自9月上旬就明顯逐月遞減，其中下降情況，以北市尤其明顯。若以11月上旬和10月同期作比較，北市和新北市看屋量分別約減少8.1％、4.6％，但值得注意的是，台中市以南看屋量卻不減反增，台中市約增加7.1％、台南和高雄的11月看屋量也較10月多些，因此台中以南的房地產後市發展頗值得關注。
徐佳馨認為，台中以北房價高，加上現階段選情膠著，不少民眾寧以觀望靜待後市發展，以避開選後可能出現的修正波，是預約看屋量縮的重要因素。此外，股市不振，全球經濟局勢不明，都讓想要買房的民眾再等一等。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，此波先是房市政策導至房市量縮，接著歐債危機引起的國際情勢不穩，讓市場交易量進一步探底。

購屋診斷書

東森房屋不動產研究室認為，除了要多了解政府相關補助外，視個人能力及需求購求，做一詳盡事前購屋診斷，也是自住族必了解的購屋課題。【MyGoNews 林承志/台北報導】百年結婚潮，不少新人選擇在年底結婚，房仲業者表示，合理供需來說，市場應呈現極大的需求量，但是，景氣下滑，經建會公布9月景氣對策信號，景氣燈號續呈黃藍燈，導致購屋自住的新人採取觀望態度。東森房屋不動產研究室認為，除了要多了解政府相關補助外，視個人能力及需求購求，做一詳盡事前購屋診斷，也是自住族必了解的購屋課題。

內政部為落實「青年安心成家」的政策，於10月中公佈提供新婚或育有未成年子女之青年家庭申請租金補貼或購（換）屋貸款利息補貼，另為加強照顧青年家庭購置住宅貸款利息補貼，年限將由20年放寬為30年。對此，東森房屋黃淑苓副總表示，以一對新婚夫妻來說，想要購屋自住，房貸負擔往往要佔掉生活的大部分開銷，此項政策雖然會降低環款金額在生活開銷中的佔比，但是以長遠角度來說，似乎對於近期內，新人購屋沒有太大的誘因，反而應該拉高新人對於購屋需求的精準度。

此外，東森房屋根據購買需求以及總價款，進行一項網路調查，有6成的民眾，對於購屋時「高單價物件」是否可以滿足個人需求產生質疑，新婚自住族購屋前要先考慮幾點，第一、手上自備款的多寡、第二、將房屋價值以5年內使用需求為考量，來衡量購買的房型、坪數大小、以及購屋區域等。黃淑苓指出，東森房屋根據北市(新北市)購屋需求，擬定一購屋診斷書，不論是新婚或是小家庭自住，與單身族群考量的方向絕對不一樣，可以利用購屋診斷書，先從生活機能、距離長輩家的遠近、財務負擔能力為主要考量，將個人的需求，依項次分數加總，來判斷購屋入手的程度，只要指數達60分以上即可購入，越高分越有需求強度的差別，讓消費者能夠在混亂的購屋市場中，找出合理而正確的依據。

以成交實例來說：近期在大安區置產的李小姐，因為婚後想要住的距離長輩家近一點，加上喜歡大安區學區以及機能的便利性，手上擁有3成自備款，就委託東森房屋的仲介，媒合相關需求的中古屋，據李小姐本人表示，目前入住的房屋，有高達90分的高標。

此外，黃淑苓特別提醒，成家是人生大事，除了明確的購屋診斷，選擇事前服務周全，事後負責細心的品牌仲介，才能確保買賣屋雙方的權益，且落實交易流程的控管，為買屋賣屋多了一踏實的滿意保證。

房價潛力區？

【影音】五都房價潛力區，南港、左營雙冠軍

好房網 (2011-11-04)
五都升格後，北、中、南哪些地區房市最夯？答案就是台北市南港、高雄左營，雙雙拿下五都之冠，升格短短七個月後，房價漲幅都有14.7%...
交通便利讓房價保值，如果再加上新興重劃區與科技園區的加持，就成了房價增值三大重要標的。房產專家田大權表示，科技園區的發展，基本上會經過一個循環，園區周邊房市會被先帶動起來，先是中古屋新成屋、再來才會擴及到店面，最後是豪宅。


根據房仲業者統計，五都升格之後帶動房價起漲，漲幅最大的有台北市南港區還有、高雄市左營區，雙雙以14.7%拿下冠軍；排名第二的新北市新莊以漲幅13.1%緊追在後；至於季軍台南市永康也有13%的好成績；另外台中南屯、高雄鼓山則分列第四、第五名。
觀察前五名，可以發現這些區域的共同特色，就是有捷運或是聯外交通網絡，加上新興重劃區供人潮進駐，以及科學園區帶動就業人口，才能在奢侈稅衝擊房市之後，持續帶動房價往上漲的力道。
財經專家賴憲政表示，以南港來說，目前進駐的約1萬3千人左右，未來飽和預估會在3萬5千人，因此對應到週邊房市，也有很高的帶動潛力。專家建議在奢侈稅效應淡化，及房價趨於穩定緩升的格局之下，有購屋需求的民眾可以多搭配政府推出的優惠房貸方案，把握進場購屋好時機。

低公設很迷人？ 專家教你挑 低公設好屋

低公設很迷人？專家教你挑低公設好屋

買購不動產新聞台 (2011-10-31)

MyGoNews林承志

市場上出現不少以低公設訴求的中古屋，但普遍屋齡較老，該怎麼挑，才不會賺了公設，卻賠了安全與居住品質，專家建議要從結構、水電管路、漏水、產權等四大面向來挑選低公設中古屋。
【MyGoNews 林承志/台北報導】買房千萬，卻花300萬買到實用價值不高的公共設施，讓不少有意購屋的消費者大喊「花得冤枉」，也讓市場上出現不少以低公設訴求的中古屋，但普遍屋齡較老，該怎麼挑，才不會賺了公設，卻賠了安全與居住品質，專家建議要從結構、水電管路、漏水、產權等四大面向來挑選低公設中古屋。

現在市場上會看到一些低公設甚或是零公設的房子，是由於以往不動產權狀登記的要求不同，所以導致有附屬建物（陽台、露台、花台）未登記，或小公（梯間、梯廳、電梯間、升降梯）的空間併入主建物坪數面積登記的案例，而看不到「公共設施面積」。但後因生活品質及環境的追求，大樓及社區型產品的興盛，公共設施比例因而同步成長。

至於低公設比的住宅產品，房仲業者建議購屋人有下列兩項依循的要點：

(一) 無地下室的四、五公寓
這類產品現多為屋齡偏高﹙20年以上﹚的老舊公寓，由於陽台、露台或花台未登記，小公又只有梯間且併計在主建物內之故。

(二) 公設比16%以下產品
若是16%以下公設比的大樓產品，已可算是偏低的產品。

鑒於低公設的房子通常屋齡較高，因此消費者需特別注意「高齡中古屋」的選購要點：

一．結構問題
可經由觀察樑柱或牆壁上是否已經出現嚴重的裂痕，樑柱是否有傾斜的現象，判斷此高齡屋是否已有安全之虞。

二．水電管路問題
高齡中古屋的水電管路由於時間過久，大多會發現生繡或破裂的現象，因此「全部更換」是必須的，所以購屋可以先評估水電管路更換的費用後，再考量經濟能力是否可以付擔、全部金錢的支付是否已超出房子的價值。

三．漏水現象
如果漏水的現象是由於水管過舊破裂而造成的，屆時只需更換管路即可獲得解決。但是若由於當初施工的品質不良或結構本身已出現的嚴重龜裂，所造成的漏水現象則不是容易解決的問題，通常只能重建才會完全改善；有虞慮的購屋人可以在雨季看屋，比較容易發現滲漏水的問題。

四．產權是否清楚
高齡中古屋由於經過時間的變遷、產權的轉移，所有權人的產權是否為單獨擁有、產權是否清楚、是否有糾紛，都是購屋人必須注意的。

大體而言，購買高齡屋的注意事項，即包括了上述四項，購屋人可運用這四項要點進行評估，以免「賺了公設」卻發生其他損失的機會。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

奢侈稅效應 不動產買氣持續惡化 政策嚴重錯誤 全國不動產相關行業重創 5000 億以上 比阿扁貪汙還可怕?

奢侈稅效應 不動產買氣停滯

中央社 (2011-10-31)

（中央社記者陳培煌台北31日電）內政部今天說，自6月施行特種貨物及勞務稅條例（奢侈稅）以來，全國建物買賣棟數已連續3個月未達3萬棟，與去年9月3萬872棟及今年1月4萬1974棟相較，不動產市場買氣停滯。

內政部晚間發布新聞稿表示，9月全國建物所有權買賣登記2萬7362棟，較8月微幅增加370棟，增幅1.37％，但與去年9月比較減少3510棟，減幅11.36％。

內政部說，9月買賣棟數較8月小幅增加，主要可能因8月適逢農曆7月，一般交易雙方多習慣將買賣及登記遞延到9月辦理。

至於各都會縣市房市交易表現，內政部說，台北市、高雄市、新北市、台中市及桃園縣9月建物買賣棟數都較8月微幅增加；其中，台中市成長8.16％最多，其次為新北市7.10％，台北市僅增加0.49％

另外，台南市及新竹市9月建物買賣棟數，較8月減少，並創下今年春節以外的單月新低，是否受地區產業景氣影響，值得後續觀察。

如就單季建物買賣棟數分析，內政部表示，第3季全國建物買賣棟數僅8萬2664棟，創近10季以來單季新低，接近民國98年第1季金融海嘯後最低點的6萬8557棟；台北市第3季買賣棟數1萬613棟，創下從91年第2季以來9年的單季新低，並低於92年第1季SARS（嚴重急性呼吸道症候群）期間最低點的1萬950棟。

內政部說，建物買賣量變動，主要受整體經濟環境與房價影響，但受國際經濟景氣前景不明，目前僅能等待市場房價鬆動下滑，建物買賣量才可能有機會明顯回升。1001031

馬小久聽蔡小英的話，經濟越搞越差。

中廣新聞網 (2011-10-31)
根據房仲業者調查，今年第三季的房市，由於受到奢侈稅上路、全球股災，以及實價課稅等利空消息頻傳，重創全台都會區買氣，其中北市的交易量更是創下九年多以來的單季新低量。業者分析，因為經濟不振，第四季的房價只會小幅成長會下跌。（何庭歡報導）
業者指出，第三季全台九大都會區在市場利空氣氛瀰漫之下，價格已經全面停漲，而交易量更是除了新竹市以外，全面下滑。其中包括雙北市、桃園縣、台中、台南、高雄等六大都會區的交易，都比上一季萎縮超過一成，量能也連續三季下滑。北市更是寫下2002年第二季以來的單季新低點，買氣比SARS時期更加低迷，不僅交易量能「窒息」，量縮也不見止穩。
永慶房仲延展室協理黃增福更研判，由於現階段國內外政經局勢紛擾不斷，全球股市不穩，包含經濟成長率等多項經濟指標也逐漸趨於疲弱，加上多項打房政策等利空干擾，預估先前投機需求比較旺盛的區塊及產品，房價溢價部分極有可能先行下修，連帶使第四季房價修正機率逐漸攀高。
黃增福並提到，這波房市多頭已經超過七年，現階段房價更是處於歷史高點，受到市場氣氛不佳影響，民眾對高房價的風險意識逐漸蔓延，追價意願已經明顯下滑，顯示消費者的購屋腳步將暫時停滯，預估如果買賣雙方對價格認知差距無法縮小，則房市的量縮僵局將可能延續到年底。

奢侈稅害死很多人，暴政猛於虎。

買購不動產新聞台 (2011-10-28)
MyGoNews廖賢龍

新成屋受奢侈稅壓抑，市場成交量驟降。
【MyGoNews廖賢龍/ 台北報導】奢侈稅在2010年6月1日正式上路，對於持有不滿2年的短期買賣屋主，將課徵10%~15%不等的奢侈稅，此舉不僅壓抑短期的投資需求，對於屋齡不到2年的房子更是首當其衝。信義房屋統計，台灣地區2011年第2季，屋齡2年內新成屋成交佔比為8.8%，但第3季僅剩下2.6%，其中包括台北市、新北市、桃園縣、新竹與台中地區，都出現明顯降幅。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，相較於中國壓抑買氣的限購令，國內則針對2年內短期買賣的屋主，課徵10%~15%的奢侈稅，若從產品面來看，首當其衝的就是屋齡2年內的產品，若屋主不符合自住規定，幾乎就難逃奢侈稅的管控，雖然屋主可能想轉嫁10%~15%的奢侈稅，但對於買方來說接受度並不高，因此奢侈稅對於新成屋的屋主來說，已經是形同「禁售令」。

信義房屋統計，台北市2011年第2季奢侈稅上路之前，2年內新成屋的成交佔比為9.6%，第三季的奢侈稅上路後，2年內新成屋成交佔比剩下2%，新北市表現也相當類似，從8.9%下降至3.4%，桃園從6.8%下降至1.4%，新竹從10.3%下滑至3.7%，台中市則由11.4%減少至2.8%，主要都會區新成屋的成交佔比，減少幅度都相當明顯。

奢侈稅上路後，前幾年的一些指標預售案，很多都是奢侈稅管制的範圍，如新北市上千戶的指標大案「新巨蛋」及文山區的捷運宅「信義18」等，信義房屋捷運木柵店店長許雲晴指出，「信義18」交屋時間大約是在2011年3月，當時在信義房屋流通委售的物件，大概有20多間，到奢侈稅上路過後，有些屋主「租售並行」，有些屋主索性不賣了，直到現在流通物件可能只有個位數，對於買方來說，如果還想要挑喜歡的面向與樓層的話，幾乎是想買也找不到，房價行情則在每坪50萬元左右。

蘇啟榮建議，想要住新成屋的民眾，現階段市場上的確能選擇的產品不多，不過奢侈稅是管制2年內的短期買賣，並未管制預售換約的部分，對於預售案的屋主來說，若不符合自住條件，交屋後就得受到奢侈稅管制2年，因此多數期望在交屋前轉售，想要找新房子的自住客，或許可以多看看這類產品。

資料來源：信義房屋不動產企研室

空屋過多表示房屋過剩，但人民竟然不知，這是大商機！

張金鶚︰未公布資訊 增炒房空間
自由時報 – 2011年10月26日 上午4:23
〔自由時報記者林美芬／台北報導〕行政院主計處每10年一次的住宅普查已經完成，空屋率創歷年新高，但行政院卻沒有對外公布，政大教授張金鶚認為，政府無疑是給某些人炒作房價的空間，對政府資源分配、民眾及建商，都是一大傷害。
但政府不主動公布這些訊息，張金鶚深感不以為然。他認為，政府不只沒有從空屋增加太多的資源中去努力找尋解決之道，反而還在空屋數最多的區域如新北市，大量興建合宜住宅、社會住宅，對資源是一種浪費。
據了解，2010年的人口及住宅普查調查，早在今年8月底就完成，但遲至今日，行政院仍沒有公布，就學術價值而言，張金鶚認為，這是台灣最精準的住宅調查，沒有公布是一件十分可惜及不應該的事。
淡江大學教授莊孟翰指出，主計處最新的報表中，戶內經常住人所擁有調查結果約是在84.9%，也就反推空屋率是15%左右，即使不到19%，但仍然相當高，政府應該要正視這個問題。
張金鶚說，從調查結果的精細數據，可以了解全台住宅分布、空屋量、自有率高低、持有結構、住戶職業與水準等，不僅可作為政府制定住宅政策的參考、建商推案依據、民眾更從中了解整個市場供需關係，反映到最真實的市場面，不會陷在資訊模糊的市場迷霧中。
莊孟翰認為，政府宜從稅制整合角度來整合資源，釋出這些空屋，做為解決弱勢族群居住的方法。而依照一般認定，住宅市場正常的空屋率應介於3～5%之間，相較之下，顯示出台灣空屋問題嚴重！

銀行將是奢侈稅第二波的受害者。

民營行庫 新承作房貸減百億
作者： 記者楊筱筠╱台北報導 | 中時電子報 – 2011年10月11日 上午5:30
工商時報【記者楊筱筠╱台北報導】
奢侈稅威力持續發威，加上新承作房貸戶多為青年安心成家房貸，促使民營行庫新房貸戶逐漸朝特定公股行庫靠攏，民營行庫新房貸承作量至少減3成，9月業績也未見回溫，普遍較8月同期持平或下滑，各民營銀行房貸業務幾乎都是慘澹經營。
多家民營銀行指出，6月起新承作房貸下滑至少3成以上，彙整金額至少超過百億元。公股行庫主管也坦承，最近房市低迷，的確有聽聞其他民營行庫房貸放款「經營吃力」，但自家行庫房貸放款下滑幅度並不大，新承作房貸放款甚至有微幅成長趨勢。
以合庫為例，7月購屋貸款相較6月微幅增加約0.5％，8月整體房貸放款餘額約5,600億元。而以自住客為多的台銀，9月自住客房貸申貸放款案件量，相較8月的確有略減跡象，但近幾個月新承作房貸放款表現仍算穩定。
多家民營行庫主管則坦承，奢侈稅上路後，投資客不敢買屋但也不願賠錢賣，房價遲不下滑，一般民眾無法進場，在投資戶與自住戶同時消失下，自6月起，新承作的房貸戶少了3成以上，部份的民營銀行甚至少了4成，「房貸市場現在很慘，根本比不上去年的景氣。」
民營行庫主管指出，房貸放款業績下滑，除了與利率無法殺低和公股行庫競爭、奢侈稅上路外，目前市場上新增加房貸餘額，多半來自青年安心房貸等政策性房貸，但主推銀行則多為八大行庫中的台灣銀行、土地銀行、合作金庫，而非民營行庫，才會出現公股行庫房貸放款增加相較民營行庫多的情形。
至10日為止，青年安心成家房貸總放款餘額為958.8億元，其中台銀為202.11億元、土銀為191.16億元，合庫則為177.56億元，9月至目前成長40.77億元。

國稅局出怪手，打房不手軟，投資客ㄘㄨㄚA等。

國稅局查炒房 41億暴利露餡
來源：2011-10-20 經濟日報 記者陳美珍／台北報導
 
國稅局查炒房滿周年，查出炒房暴利41.17億元，為國庫進帳14.3億元所得稅，平均每件繳稅200萬元；北部重炒房區平均每件補稅360萬元。財政部已訂定查稅作業教戰手冊，明（101）年接續嚴查炒房。
 
財政部去（99）年10月下令全國五區國稅局針對短期移轉、交易金額約5,000萬元等賺取暴利的炒房案件查稅，至今年9月30日為止，共計有723件買賣成屋及預售屋的漏稅案件被查獲，交易所得高達41.17億元，平均每件炒房獲利570萬元。
 
723件漏報炒房獲利的案件，屬於預售屋交易多達402件，涉及漏報所得19.6億元，補稅額更達6億元。財政部指出，買賣預售屋屬於權利移轉行為，包括房屋及土地都要課稅，土地並無免稅優惠，且均按實價課徵，補稅金額平均每件150萬元。
 
成屋買賣漏稅案件則有321件。財政部指出，土地交易所得免稅下，成屋交易如有漏稅，僅能對屬於房屋部分的交易所得課稅。由於涉及取得成本認定問題，321件短漏稅案件，僅83件按實價課稅，漏報所得約7,500萬元，補稅額1,732萬元。
 
國稅局雖鎖定94年至99年共五年的炒房案查稅，但受近二年房價快速攀升影響，國稅局查獲漏稅多屬97年至99年間的交易案，計有486件被發現漏稅，漏報炒房獲利多達31億元，占總緝獲漏報炒房所得的七成五。
 
查稅績效最好地區為北部「重炒房區」。財政部統計，台北市共有222宗涉嫌漏稅，售屋獲利多達21.4億元，平均每件售屋獲利將近千萬元，合計補徵所得稅為7.9億元，平均每件補稅額是358萬元，均為各地區之冠。
 
其次則是轄區包括新北市、桃園縣市的北區國稅局，總計查出260件漏稅案，漏報售屋獲利12.7億元，補稅額4.4億元。財政部指出，包括台北市在內的北部縣市，合計被國稅局查獲短漏報售屋獲利的補稅額即達12.3億元，占全國14.3億元補稅額的八成六。
 

馬失前蹄，誤判局勢，台灣淺盤經濟結構，不堪一擊。

建商:打房打過頭 經濟走下坡

民視 (2011-10-20)

建商:打房打過頭 經濟走下坡
9月接連幾個商辦拍賣，都賣出新天價，商辦市場前景看好，因此有建商瞄準商辦市場，並且引進雲端科技，要吸引中小企業進駐，不過面對政府打房的當頭，有建商跳出來抱怨，打房打過頭，已經讓台灣經濟走下坡。

9月份敦南誠品以每坪131萬的天價標出，接著敦化南路的凌雲通商大樓也以每坪91萬的第二高價標出，商辦價格節節攀高，也讓國內建商開始瞄準商辦市場，要分一杯羹，而有建商就引進國際最新的雲端科技，要讓商辦的市場功能更完備，不過首先要大環境能夠配合。

建商質疑政府的政策無法落實，再加上打房打得兇，已經讓住宅市場被打趴了，業者甚至批評台灣經濟因為打房措施，已經開始走下坡。

寄望新的雲端技術加持，能夠讓商辦市場再創新高，不過業者在大手筆投資之餘，也擔心政策反覆，又讓好不容易轉熱的商辦市場，進入寒冬。

遠雄推案600億 首推智慧雲端建築 註定失敗?

遠雄推案600億 首推智慧雲端建築
自由時報自由時報 – 2011年10月20日 上午4:23

〔自由時報記者徐義平／台北報導〕近期商用不動產吹起一波搶買熱潮，主因是看好商辦、廠辦市場發展，遠雄也看好後市發展，打造全球首座智慧雲端建築「U-TOWN」，昨日正式公開，全案總銷600億元，將分2期推出，首期推出280億元案量，預計每坪開價4字頭。

遠雄擁有32年的興建廠辦經驗，20年前也曾在汐止推過廠辦案，再回到汐止推出「U-TOWN」，集結台灣微軟、宏達電雲端、趨勢科技等國際知名大廠技術資源，打造雲端建築概念。

遠雄企業團董事長趙藤雄指出，雖然目前全球正處經濟動盪，不過，台灣體質好，不會壞到哪裡去，更何況有品牌、附加價值的企業，擁有競爭力，即使面對經濟局勢動盪也不用擔心。

該廠辦案建坪約有22萬坪，其中3萬坪是商場，另外還有一些公設及兩座博物館不對外銷售；因此，第一期約有9~10萬坪銷售，每層1300坪，預計103年6月底可完工。

趙藤雄指出，未來也不排除將「U-TOWN」拿到中國、日本、新加坡等鄰近國家銷售，主要吸引台商，甚至是國際企業來這裡設立企業總部。

只有蠢蛋才會相信，馬政府有搞頭。只有財團是獲利者，違反市場機制的政策，只有少數人得利。

浮洲合宜住宅4480戶 預計104年交屋

中廣新聞網 (2011-10-13)
內政部在板橋浮洲地區推出4480戶合宜住宅，其中448戶將作為出租住宅。營建署表示，主建物和共有部分的平均售價每坪約19.5萬元，出租住宅的租金平均每坪320元，總計從七千六百到一萬七千多元。營建署預計從11月中開始接受申購資格審查，104年3月可以完工交屋。(李人岳報導)
馬總統把實現居住正義作為重要施政目標，繼機場捷運A7站推出3960戶合宜住宅後，內政部在板橋浮洲地區又推出4480戶的興建計畫。根據內政部計畫，浮洲合宜住宅約4032戶，出租住宅448戶，主建物和共有部分平均售價每坪約19.5萬元、陽台每坪約6.43萬元；出租住宅包括15坪、27坪、29坪和35坪等規格，租金從七千六百元到一萬七千多元，平均每坪320元，營建署長葉世文表示，租金標準是以浮洲地區平均租金的七折來計算。葉世文：『浮洲地區租用的價格，原則上是以七折左右來計算；我們在住宅補貼政策方面，還可以補貼每個月三千六百元，未來可能調整到四千六百元...』
根據內政部規劃，合宜住宅在辦妥所有權轉移登記日起十年內不得轉移，總戶數的10%作為出租住宅使用，出租期間不得少於10年。預計從今年11月中開始到明年2月底，由全國各縣市地方政府受理民眾申購合宜住宅資格審查等事項，預估民國104年3月可以完工交屋。

奢侈稅是 馬英九主政時期的 { 新二二八事件}， 用公權力不分青紅皂白 坑殺無辜的購屋族，國稅局是劊子手，血債應血還。

北區查核奢侈稅入帳1.27億元

買購不動產新聞台 (2011-10-12)

MyGoNews廖賢龍

北區國稅局查奢侈稅已入帳1.2億餘元
【MyGoNews廖賢龍/ 台北報導】財政部台灣省北區國稅局目前已就板橋、三重、新莊、淡水、林口的建案，擴大針對買賣預售屋者加強查核，截至2011年9月30日止，已自動補報繳或查獲計223筆，補徵稅額達1.13億餘元；另針對短期交易頻繁的成屋買賣展開實價查核，截至2011年9月30日止，亦補徵64筆，補徵稅額達1,400餘萬元。

該局表示，依所得稅法第14條第1項第7類規定，財產或權利原為出價取得者，以交易時的成交價額，減除原始取得成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付的一切費用後之餘額為財產交易所得。預售屋買賣及成屋買賣分屬權利交易及財產交易，其交易獲利所得均屬上開所得稅法所規範的財產交易所得，其所得均應依實際買賣價格計算。又依同法第17條第1項第2款第3目之1規定，納稅義務人、配偶及受扶養親屬財產交易損失，每年度扣除額，以不超過當年度申報之財產交易所得為限；當年度無財產交易所得可資扣除，或扣除不足者，得以以後3年度之財產交易所得扣除之。

該局特別呼籲，查核轉讓預售屋之獲利所得及成屋買賣之實價查核，將列入經常性業務，民眾若因轉讓預售屋並取得買賣價差時，應依法申報財產交易所得，或買賣成屋時，應以實際獲利價差申報財產交易所得，倘有短漏報之情事，亦請儘速依稅捐稽徵法第48條之1規定，向戶籍所在地稽徵機關自動補報繳所得稅，請民眾勿心存僥幸，以免被查獲補稅外，還要加處罰鍰，得不償失。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

危機是否解除了？

歐債危機 台灣人必看最糟３種狀況

( 2011/10/07 )
全球金融市場再度面臨嚴峻的威脅，危機規模甚至比○八年大十二倍，若無法化解，衝擊將遠超過金融海嘯。歐債危機，最壞會怎樣？

三年不到，全球金融市場再度面臨嚴峻的威脅。
不同的是，主角從投資銀行，變成國家；且危機規模，比○八年大十二倍。若無法化解，全球一五％的資金將冷凍結冰，衝擊遠遠超過金融海嘯。

最新一期《經濟學人》給全球經濟下了這麼個標題：「該害怕的時刻來了，全球經濟正走入危險區」。
○八年的金融海嘯，全球貿易量隔年縮水了一二％，○九年各國家ＧＤＰ紛紛出現衰退。
當時，所幸還有荷包厚鼓的中國，推出家電下鄉等景氣刺激方案，讓中國還能保有八．七％的成長。台灣也是受惠者，經濟僅衰退一．八七％。

如果將歐洲、美國和大陸為首的新興市場，視為世界經濟的三具引擎，○八年海嘯美國災情慘重，歐洲次之，新興市場有驚無險。
但是現在，三具引擎壞了兩具半。
銅價幾近崩盤及上海證交所綜合指數跌勢，反映出海嘯期間扮演全球救世主的中國，恐怕自身難保，拿不出錢來買歐美債，支撐另外兩具引擎。

該害怕的時刻來了

兩年來，全球重量級金融機構中，對中國經濟最看好的巴克萊銀行，十月一日發給客戶的信中寫道：「隨著恆生Ｈ股和紅籌股的巨幅修正，市場對中國經濟的態度，過去兩週迅速惡化，中國硬著陸的恐懼正在升高……。」

ＩＭＦ最近的一份研究報告，更令人心驚。它估計如果全球經濟二次衰退，最槽糕的狀況會是，美國明年會衰退一％，歐元區衰退三．五％。影響所及，中國經濟成長率會掉四個百分點。
「我們認為ＩＭＦ的估計還算合理，這表示中國經濟成長，可能會放緩到四．五％，」巴克萊指出，「今天的中國決策者，手上的餘裕已經大不如前。」

「中國政府能夠端出來的刺激方案，會拉高中國成長率一到兩個百分點，」巴克萊信中預測，「換句話說，會到五．五％至六．五％。毫無疑問，這樣的成長率會被視為硬著陸。」
台灣企業家之間，也開始耳語：二次衰退，似乎已難避免。
每個人都在問：風暴中心點的歐債危機，對全球經濟最壞的結果會怎樣？
因應全球經濟的不確定性，央行上週理監事決定暫停升息。記者會上，向來惜字如金的總裁彭淮南，罕見地花了十多分鐘，講述歐債危機為什麼「值得關切」。

「八月到現在都緊張得睡不好，」兆豐金控副總經理陳松興，道出台灣從銀行、企業界，到一般投資人的心情。
上週四，德國國會已同意歐盟，將歐洲金融穩定基金（ＥＦＳＦ）擴大兩倍，至四千四百億美元的規模。希望能建立「防火牆」，讓風暴不至擴散。
據傳，歐盟有意擴大ＥＦＳＦ規模，至兩兆美元。歐美股市應聲反彈大漲。短期間，危機看似暫時解除。


但也只是「看似」。

歐盟成員國各有各的利益考量。四千四百億救不救得了希臘？加上ＩＭＦ也都財務吃緊，「最壞情況」並非杞人憂天……

【全文未完，完整內容請見《天下雜誌》482期，
http://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5027047】

北市府 終於感受到民間需求， 唯有加速建設，台北還有希望。

北市「都市更新推動中心」協助民辦都更

買購不動產新聞台 (2011-10-12)

MyGoNews林湘慈

北市「都市更新推動中心」協助民辦都更
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】為協助民間推動都市更新，台北市政府業推動多項政策，惟民眾仍多反映更新推動困難，期望公部門能提供協助，惟公部門難以直接介入私權整合，故成立「都市更新推動中心」協助民間不知啟動更新之社區更新，提供更新過程中的專業技術服務，因不具開發資格，不與民爭利。

台北市都市更新處表示，都市更新為目前市府的重要政策，市府並致力透過法令鬆綁、健全都市更新審議機制、都更資訊透明化，並提供各項獎勵與補助誘因等面向，引導民間共同促成本市都市更新。

惟歷次都市更新議題座談會與民眾面對面溝通之經驗，有關民間辦理都市更新部分，屢接獲市民表達缺乏更新協助資源與管道。究其推動困難關鍵係在於目前民間都市更新權利之整合混亂且不易，又以現況民間整合機構良莠不齊，造成資訊混亂且所有權人信任度不足。

惟更新權利整合事涉私權，現行法令以民間實施為主，政府扮演擬定政策及審議更新案角色，尚難直接介入都更權利整合作業。又權利整合須具備各項專業及彈性人事，方能有效協調整合，依公部門組織型態介入實有困難，並世界各國推動更新經驗，也多以成立一具公信力的機構協助推動，因此面臨台北市都市更新推動困境下，應思考亦實有必要成立一具公信力機構，提供另一種具公信力、公益性及民間彈性之協助管道。

台北市都市更新處進一步表示，對於外界質疑都更推動中心與民爭利，並易接受外界捐款有圖利建商之慮部分，都更新推動中心係以「輔導型技術服務」之角色定位，提供都市更新推動過程中相關專業技術、諮詢與協助，組織型態係為具公益性、非營利的財團法人，依都市更新條例規定不具擔任實施者之資格，不具開發資格，與開發商角色不同，無與民爭利之虞。另都更推動中心係協助所有權人公開甄選實施者或以自力更新方式推動都更，其中實施者的選定係由所有權人決定，故不致有圖利建商的情形。

另有關質疑都更推動中心缺乏監督機制部分，其係由台北市政府100％捐助成立，台北市政府除依「台北市財團法人暫行管理規則」規定，由台北市政府主管機關進行監督外，台北市政府並將透過捐助章程，規範其業務內容、董監事聘任方式及人事制度與組織，使其業務運作可配合市府政策，董事會、監察人並全數由台北市政府選派，市府代表並佔董事席次50％以上，因此，台北市政府對該中心握有主導性。另都更推動中心的年度工作計畫或方針及預算依規定需送主管機關審核完竣，並經市府市政會議通過後，函送市議會，故能監督該中心的營運及資金運用。

此外，有關外界質疑為何不以擴大組織編修方式，協助更新推動及都更推動中心人員雇用、薪資，係為公務窄門大開方便門部分，因現法令政府係扮演擬訂政策、法令制訂、地區性更新計畫之推動與個案都市更新事業計畫之審查，而更新個案的權利整合須具備各項專業、彈性、長時間溝通協調及大量人力，以公部門組織型態及人力限制下，難以直接進行協調整合作業；且政府為更新計畫審查單位，不宜直接投入更新個案整合作業，故需透過都更推動中心針對個案直接進場，以相輔相成。

另都更推動中心人員雖不需具公務員資格，但人員的薪資需依「政府捐助之財團法人從業人員薪資處理原則」辦理，同時人員的招募也將以公開招募方式，該中心亦將訂定組織、人事規章，規範人員的薪資及招募方式。

「台北市都市更新推動中心」係藉由專業知識及技術之提供，協助欲辦理更新而不知如何啟動之社區進行更新事業之推動，藉由非營利組織於整合多元價值、參與社會服務之特性，加速更新個案之完成。

由於為台北市政府100％捐助成立的「公設財團法人」，兼具有公信力、公益性及政府的主導性，一方面協助民間啟動都市更新，提供市民具公信力之都更協力機構，創造更多元之都市更新技術服務與協助管道，縮短更新前期摸索期程；另一方面，建立協助市民自主更新機制，透過更新技術與資訊服務，以透明之遊戲規則協助民間自主更新，良性帶動都市更新產業品質提升，形成良性競爭的更新專業服務環境。

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讓房價下跌並縮短貧富懸殊之妙方？

以下狀況將可快速改善房價過高及貧富懸殊之問題：

⒈ 兩岸進入戰爭狀態，台灣獨立。
⒉ 馬英久辭職不幹，小英姐上台。
⒊ 廠商及外資大量外移至他國。
⒋ 全球經融風暴再起，外銷急縮。
⒌ 復徵遺產稅。
⒍ 奢侈稅加碼二倍。
⒎ 加速實價課稅，並訂定仇富條款。
⒏ 帝寶旁邊大量興建低價的人民公社，破壞豪宅行情。
⒐ 台北地區發生大地震。
10. 北台灣發生核危機時。

當房價下跌 5成後，會有那些衍生問題？
⒈ 台灣總體市值越低，將加速兩岸統一。
⒉ 政府稅收大幅減少，社福經費不減，將成第二個希臘。
⒊ 全民收入減少，中產階級變窮人，富人變中產，窮人成為新台灣共識。
⒋ 公務員應為人民表帥，所得應減半。
⒌ 與北韓建交，成為兄弟之邦，給美國好看。
⒍ 銀行不良債務擴大，無法承受。
⒎ 台幣成廢紙。
你的意見：

房市日漸萎縮，新案越來越少，供不應求。房價仍居高不下，全民受害。馬英久下台比奢侈稅更容易讓房價下跌。

9月預售案量創新低 建商減緩推案腳步

買購不動產新聞台 (2011-10-07) MyGoNews方暮晨

【MyGoNews方暮晨/台北報導】住展 雜誌統計2011年1~9月預售屋的推案 量發現，9月的預售屋推案量出現 2011年以來的推案新低量，案量僅 218.9億元，較傳統推案淡季的鬼月8 月份推案量563.4億元還少，顯示8、 9月房市，在全球股災影響下，台灣 預售屋市場已出現減緩推案的現象。

2011年預售屋推案的高峰期出現在7 月份，推案量為755.2億元，足足是9 月的3.44倍。然8月以來，房市受歐債風暴不斷引爆的影響，台股從8,700點一路 重挫，10月3日一度跌破7000點關卡，引發房市推案腳步亦跟著減緩保守，928檔 預售推案量亦從今年高點的755.2億元， 8月的563.4億元，9月則下修至218.9億 元，出現2011年的新低量。

北台灣2011年1~9月預售屋的推案個數有291個，與2010年同期的359個相比，減 少了68個，從可售戶數來看，2011年1~9月的推案戶數為19,845戶，較2010年同 期的23,389戶減少了15個百分點，推案量上，2011年1~9月預售屋可售金額為 4,651億元，較2010年同期的4,974.2億元，減少了6.4個百分點。

2011年1~9月的戶數減少達15%，總可售金額卻只減少6.4%，主要是2011年以 來，北台灣推出的預售屋建案概以中大坪數的產品為主流，小坪數的產品少，致 使總戶數減少。2011年以來，中大坪數換屋型產品及豪宅風盛行，北市中山區、 大安區等市中心建案，及新北市的新莊副都心、林口、新店、三重，加上桃園市 及新竹的竹北市等區域，換屋型及豪宅產品大行其道，因而壓縮了推案的戶數總 量體。

從1~9月預售屋加新成屋的總推案量 來看，2011年1~9月加總的推案量為 6,210.5億元，再加上2011年928檔的 實際推案量及11、12月的預估平均推 案量(11、12月各350億元)，因此預 估2011年全年的總推案量在7,400億 元左右，將較2010年全年的總推案量 9,300億元，減少二成左右。

2011年北台灣房市推案量，受奢侈稅 及8、9月全球股災風暴衝擊，推案量 從原先預估的10,230億元(較2010年 成長一成)，一路下修至7,400億元左右，顯示房市的推案明顯轉趨保守許多。

受到全球股災風暴的影響，9月的推案量已見明顯的減緩，購屋者信心面自然亦會 受到衝擊。然隨著2012年總統大選的到來，執政黨應不會讓股市持續崩跌而壞了 選情。此外，9月29日召開的央行理監事會議，央行為因應近期的股匯市巨大的變 動，央行升息喊卡，暫時打住調升貼放利率的動作。

住展雜誌表示，為減少對房市的衝擊，建商順應時勢，將928檔的推案往後遞延。 對建商而言，這種『以時間換空間』的推案共識，將使預售屋的推案量減至一定 程度，而預售屋推案量的減少，將可適度減少房屋的供給量，對消化某些餘屋量 較大的地區而言，正可舒緩餘屋的賣壓，在股災風暴及明年總統大選過後，政經 局勢穩定，國內房市更可邁入供需平衡的正軌，反倒是好事一樁。

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笨蛋學者你們好! 解決房價之問題不是在實價課稅，而是應解決在區域性的供不應求。

不動產實價課稅 民眾負擔將增加多少？

住展房屋網 (2011-10-05)

        【文/施絢傑 攝影/邱添榮】由於高房價引發民怨，此次總統改選，兩黨不得不正視相關現象及議題；不動產實價課稅，才成為此次選戰攻防戰的重點之一。台灣不動產稅制稅基與實價差距甚大的現狀，其產生原因或背景到底為何？推動實價課稅，對你我一般老百姓又會造成什麼影響？

          雖說八月以來，國內房市因為兩度受到國際股災衝擊，而轉呈高檔盤整，市場交易量更是自奢侈稅話題發酵後便持續萎縮。不過一旦拉長時間看，從九八年中開始的這 波房價漲勢，至今其實還沒有真正停歇的跡象。而造成這波比九三至九七年更大幅度漲勢的推手，其實就是海外資金回流；而始作俑者則是政府調降遺贈稅率，從原 本的百分之五十，大幅調降到百分之十。

          資金回流是一回事，拿來買房子也無可厚非；但您可曾想過，何以海外台商、華人等富商階級，將資金匯回台灣後，會大量拿來買進都會區房市，結果造成房價持續墊高，以致讓本地人愈來愈負擔不起房價？

 

資金買房 重要目的避稅

海外資金回流，卻大舉進入房地產、推升房價，引發民怨；箇中關鍵在於，稅基與實價存在極大差距，產生龐大的節稅空間。(圖為大安森林公園與豪宅)

 

          表面上，這是華人『有土斯有財』觀念導致的置產行為，或基於保值抗通膨而做的財務規劃。但實際上，台灣不動產稅制，或說稅基偏差，產生的可避稅空間，才是他們將匯回資金，大筆拿來買台灣都會區不動產的關鍵因素。

          的確，在媒體近年大陣仗報導下，現在多數人知道，不動產相關稅賦的稅基，和實際交易價格有著明顯且大幅之落差。不過可能多數人還是不清楚，到底差距是有多大。

        根據官方說法，基於這幾年房價持續墊高，產生稅基與實價差距擴大之問題，在交易行為衍生的土地增值稅方面，其稅基公告現值，近年已調高至平均交易實價的八成左右；地價及房屋稅的公告地價與評定現值，也持續進行檢討，像北市的豪宅稅，就是針對價位較高房地產所做的『調整』。

          不過，實際情況絕非如此單純。土增稅、地價稅及房屋稅稅基之調整，只是不動產稅制問題的冰山一角；土增稅是不動產交易時才會產生，地價及房屋稅則屬經常性稅捐。但這幾年真正帶動都會區(主要是大台北一線區)房價上漲的，其實是移轉贈與產生的避稅空間，所直接或間接帶動。

           目前台灣有關遺產、贈與部份之稅負，如果標的物是不動產，根據規定，可按『最低不低於公告地價加房屋評定現值之總和』報稅。而根據實務界人士透露，大台北房 地產交易實價與上述稅基總和之差距，平均約是四到五倍；也就是，假如交易實價是一千萬，則移轉贈與之稅基計算，平均只有兩百到兩百五十萬左右。

 

遺贈稅率大降 推升房價

          如此大比例的落差，使得海外華人或台商在將資金匯回台灣後，肯定會拿來購置都會區，特別是大台北房地產。因為，手中資產終究會有部份移轉給親屬；與其購買其 他財貨是按實際價格課稅，透過不動產進行移轉贈與，則能省下大筆稅金。九八年政府調降遺贈稅率，當然更進一步誘發此類買盤。

        不僅如此，當時除稅率調降外，免稅額也以『因應物價變動』之由調高；遺產稅部份，免稅額從原本的七百萬調高到一千兩百萬，贈與稅免稅額則調高一倍至二二○萬。

          根據從事相關業務的土地代書透露，自政府九八年調降遺贈稅率及提高免稅額度後，他們的相關業務暴增了四到五倍。這當中固然不少是衣錦返鄉，買棟豪宅犒賞自己 或家人，但中間多少還是有上述的節稅考量；根據推估，這兩年台北市房市買盤中，多半都帶有這種(節稅)目的，尤其是豪宅。

           這樣的背景及購置目的，主要考量自然不是購入價格是否符合區域行情，而是移轉贈與後可省多少稅；而其衍生的結果是，這些將海外資金匯回台灣買房地產者，往往是以高於過往區域行情的價位買進，這樣當然帶動周邊其他物件價格隨之墊高，再一路造成全面性跟漲。

        接著，就變成我們現在看到的現狀：房價持續上漲、墊高，庶民消費力完全跟不上，愈來愈多人買不起房子，最後引發民怨，政府不得不做回應；先是央行祭出選擇性 信用管制，接著是合宜、社會宅，然後就是造成今年第二季後交易急凍的奢侈稅。而目前總統大選，兩邊陣營分別打出居住正義或實價課稅牌，也是基於這樣的發展 脈絡，所產生之必然結果。

 

高房價現象 稅改獲重視

           對於這兩年來房價上漲的『真相』，其實國內知名財稅學者，也是馬政府上任後揭櫫之第三次賦稅改革會議副召集人，政大財稅系名譽教授曾巨威，早在馬政府決議調降遺贈稅率之初，就已預見。

         當時曾巨威就極力反對，在無任何實質配套之前提下，貿然調降稅率。他直言，目前的房價問題，其實是馬政府自己造的業；他分析，資產階級甚至可透過若干操作， 做到一毛(稅金)都不用繳；比如一億房地產，貸款五千萬後再移轉，此時受贈者帳面上反而是揹債五千萬，扣掉受贈的不動產稅基兩千萬，最後還等於負值三千 萬，這下便完全不用繳交贈與稅。

             不過世間事物，冥冥中似乎自有定數。曾巨威坦言，如不是事情發展至此，或許台灣的(不動產)稅制改革，不會有目前的民氣可用，迫使兩黨陣營必須面對，並提出改善方法。

        上月某房仲業調查便顯示，多數受訪民眾認為，如果只有推行實價登錄，但不以此為稅基，就是政見空包彈。不過曾巨威卻認為，目前所形成的民意氛圍，其實有些『危險』。

         當媒體報出帝寶住戶每年繳的地價、房屋稅，和你我(須繳者)差距如此小的時候，『全面實價課稅』確實變成理所當然，甚至是解決高房價現象的重點或唯一處方。不過從財稅專業及參考國外實際制度的角度，事情沒那樣簡單。

 

有所得或移轉 才實價課稅

政大財稅系名譽教授曾巨威指出，真正符合租稅公平及專業的(不動產)實價課稅，是針對交易所得以及贈與移轉行為，持有稅則不需，也不宜以實際交易價格課徵之。

 

目前台灣的不動產稅目分為三大總類：第一是所得稅，是有所得才課，台灣特有的土增稅就是此類；第二、持有(財產)稅，為經常性稅負，如地價及房屋稅，第三是流通交易稅，只要發生任何(不動產)所有權之轉移，就要課徵，如契稅或剛上路不久的奢侈稅。

就 學理上看，真正須按實際(交易)價格課徵的，實是第一及第三項，也就是所得及流通(移轉)稅。至於持有稅，一般是視其所需進行稅基調整，概念上較接近所謂 的市價。曾巨威表示，目前的地價及房屋稅基，固然和實際市價仍有差距，但在稅制學理上比較沒有問題，不需進行大幅變動，僅需針對稅基做適度調整。

再說得簡單些，假設一棟三十年的老屋，今天賣出，價格比當初買進時高，就會產生所得，這時的所得，當然是按實際交易價格計算後課稅；如果是單純移轉行為，也該以實際交易價格為稅基。但是自用持有部分，則須考量其屋況、折舊率等因素，並不適宜以實際交易價格課稅。

不 過這時問題就來了。中華民國是基於國父孫中山創立的三民主義立國，而在不動產稅制上的體現，就是『房地分離課稅』。這是當時時代背景之故；富有階級幾乎都 是因炒地、擁地致富，因此國父特別將土地切割開來單獨『對待』。這個思考的立意是好的、神聖崇高的，但卻因為執行方式不當，反而使得結果和制度設計原意漸 行漸遠，甚至是完全違背。

曾巨威分析，稅基與實價差距太大，只是執行方式失當的結果。真正的問題，一來是房地分離課稅，但更大關鍵則是，官方無法取得交易資料。

台灣房地分離課稅，有其時代背景，或說政治因素，因此每每談到這方面的改革時，執政者就會搬出國父這個『神主牌』，接著就被無限上綱到憲法層次，最後不了了之。然而後者，純粹是官方自身造成的結果。

 

房地分離 不動產稅制病灶

為 了要實踐國父遺訓之單獨處理土地問題，官方恪守房地分離課稅原則，但卻因為無法取得、掌握實際交易資料，結果變成按民間上報的交易資料(房地合一)，自行 切割(為房屋及土地價格)，然後透過每次的不動產評議委員會，做所謂的調整或訂定(如售屋所得額度標準)。曾巨威不客氣地說，這叫一連串造假；這使得租稅 制度喪失設計原旨，而且和『國父遺教』完全相左，也因為稅基與實價愈差愈大、形成節稅空間，造成大台北房價易漲難跌之結果。

然而，房價狂飆之責任，絕非富人階級可承受之重。曾巨威坦言，今天換成是他自己手中有上億資產，也會依樣畫葫蘆、規劃避稅。事實是，責任十之八九是在稅制，還是在設計與執行問題制度的掌權者身上。

當然，目前高房價現象下之民意所趨，因此這次總統暨立委大選，兩邊陣營已無法迴避『實價課稅』或不動產稅制改革之議題。但目前為止，兩邊都在打迷糊仗，對於推行(稅改)的方法或細節，都沒有給個清楚交代。

馬政府目前強力推動實價登錄，上述的價格資訊(無法取得)部分，看似有解；但財長目前說法是，實價登錄不等於實價課稅，且尚無打算實施。至於結構、制度性問題，也就是課稅從房地分離改為合一，則更是『茲事體大』，短期內也沒有改變的打算。

至於選舉操作方面，目前馬陣營僅承諾『自宅不加稅』，另一與稅制相關的空地稅，則和上述問題八竿子打不上關係。民進黨這邊看似正面回應實價課稅議題，但也僅簡單拋出『非自宅交易實價課稅』，其他配套變革，則都擺到中長期政綱去，同樣是避重就輕。

 

曾巨威：從一年內交易實價課稅做起

無 可否認地，遺贈稅率調降，的確間接造成都會區房價狂飆；然反過來說，也使不動產稅制的老問題獲得突顯，民眾開始認識、注意及重視。因此曾巨威呼籲，民眾此 時應該給執政黨更大壓力，逼使他們在握有執政資源下，至少先做些小幅改革，如此一來，無論未來政權誰屬，不動產稅制都將步入改革正軌，也就是在有實際交易 價格資訊之下，房地合一課移轉及(交易)所得稅。

那麼，這所謂小幅改革又是什麼？曾巨威的建議是，第一、一年內(不動產)交易行為，有所得者以房地合一之實價為稅基，課徵所得稅；如果奢侈稅都能做得到實價課徵，房產交易所得當然也可以，而且一年內轉手交易的量有限、影響面小，更可作未來更大規模改革的實驗參考。

第 二、過去因為稅率五十％，因此遺產繼承免課土增稅，但現既已調降為百分之十，就該回歸所得即須課稅之精神，也就是復課土增稅。第三，原制度設計上，贈與稅 率比遺產稅稍高，是為避免生前先脫產規避遺產稅；如今兩者稅率都調降為十％，已失去原制設計的精神，因此應將贈與稅率調回略高於遺產稅率。

曾 巨威強調，這三項變革之建議，以目前國民黨依然完全執政的情形，推展難度不高，影響層面也不大，但卻可藉此檢視，執政者是否真的願意面對問題、戮力改革。 至於房地分離課稅的『神主牌』，以目前投資(致富)工具千百種，早就不限土地一項的現狀來說，的確也失去其時代背景，也早就到了可檢討改革的時間點。

實價課稅 庶民不受影響

真正符合公平正義的實價課稅，對大多數只擁有一棟房的庶民來說，影響極為有限。

台灣不以實價課徵交易所得，及移轉贈與行為(流通稅)這兩項，的確是不動產稅制之長年病灶。這兩年馬英九調降遺贈稅率，造成海外資金回流，結果在缺乏配套下，更是大比例流入大台北不動產(移轉贈與節稅)，間接造成房價狂飆。

現 在木已成舟，即便立即採實價課交易及所得稅，也不見得會見到房價修正；說得更精準些，房價要趨於合理化，不可能光靠實價課稅就達成。但反過來說，租稅制度 的重要精神是社會公平正義，因此無論基於改革不公不義現狀，及導正遊戲規則的角度，不動產交易所得及移轉行為採實價課稅，仍是台灣租稅制度改革、不動產市 場健全發展，乃至奠定社會穩定發展基石的必經之途。

而針對實價課稅議題，我們會聽到，這將導致全民加稅，甚至房市崩盤、經濟受影響等說 法。但是根據以上分析，只要不是靠買賣賺價差獲利，或沒有拿不動產為工具，透過贈與行為進行節稅者，則影響是微乎其微；也就是，真正符合租稅專業學理及社 會公平的不動產實價課稅改革，對只擁有一棟自用房屋的廣大庶民來說，並不會任何實質影響，加稅的機率接近零。

更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw

只有少數人有能力 三搶，大多數人在搶工作，搶生意，搶逃奢侈稅。

顏炳立：房地產的「三搶」新趨勢

買購不動產新聞台 (2011-10-07)
MyGoNews林承志

戴德梁行總經理顏炳立表示，儘管市場短期氣氛不佳，但搶地、搶商、搶豪宅仍是市場趨勢，此外，他也認為北市精華地段住宅房價難以向下修正。【MyGoNews 林承志/台北報導】2011年Q3台灣商用不動產大爆發，戴德梁行再接再厲，於2011年Q4將大舉標售包括北、中、南，土地、商辦、住宅、地上權等各式產品，專案總金額高達580億元。戴德梁行總經理顏炳立表示，儘管市場短期氣氛不佳，但「搶地、搶商、搶豪宅」的「三搶」仍是市場趨勢，此外，他也認為北市精華地段住宅房價難以向下修正。

不改多頭總司令角色，顏炳立對於台灣房市多投走是仍是信心滿滿，儘管目前市場呈現一片多空交戰的氣氛，但他仍認為市中心精華區段房價不墜是不變的趨勢，不過，他也針對新北市部份推案量較大的區段提出警告，認為此類區段住宅產品總價趨近北市，在比價過後，二手承接力道偏弱，預估將有10%左右的跌幅。

而台灣商用不動產於2011年Q3大爆發，戴德梁行也順勢公佈Q4代表執行專案，包括台中文心路崇德站土地、台中國際經貿園區國際展銷、淡水小坪頂海景別墅香港展銷、南港經貿園區C2土地觀光旅館招商案、新北市政府商場與地上權招商案以及國華人壽北中南物業。

其中，總銷金額最大的是台中國際經貿園區國際展銷專案，開發項目包括轉運中心、購物商城、觀光旅館等，招商金額高達新台幣450億元；至於，南港台肥觀光旅館招商案，土地面積則約7000坪，標租地價尚未確定。此外，包括新北市政府與法務部皆委託戴德梁行進行地上權招商或標售，土地分別位於南港、北投、新莊、大安等區，總銷金額約40億元。
新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

奢侈稅之效應 檢討

台大經濟系教授 林建甫
助理研究員 周信佑




主旨
        課徵奢侈稅，不僅能加重買賣不動產稅負，抑制短期投機炒作；符合量能課稅原則，維護租稅公平；對高額消費課稅，亦符合社會期待；還能增加政府稅收。

        貧富不均的問題，將是2011年台灣面臨最大的問題之一。

摘要
        「特種貨物及勞務稅條例」（俗稱奢侈稅條例），政府將對炒房、高價品等課徵「奢侈稅」，稅率最高百分之十五。其中將炒房納入課稅，針對持有兩年以下轉手的非自用住宅，依實際交易價格加課百分之十至十五的稅負。

         除了非自用住宅，財政部「奢侈稅」課稅範圍，還包括交通類、勞務類、保育類，如私人飛機、遊艇、高價汽車、保育類動物及其製品、高爾夫球證、俱樂部會員證等都納入課稅範圍，稅率10%，預估政府一年稅收可增加約150億元。

        其意義與作用，包括：

一、鼓勵消費者愛用國貨

二、考量執行的可行性

三、實施時點適宜

四、符合社會期待，影響層面小

五、冷卻房地產短期炒作，且不影響自用住宅

六、導正輿情視聽

七、增加稅收

八、嚴防人頭戶與假租約亂象

壹、背景
        去(99)年台灣經濟數據亮眼，經濟成長率也創下21年來新高，但貧富差距仍是一大罩門，成為當前最大民怨。從縣市長選舉、立委補選與五都選舉的結果來看，執政黨得票率下滑與貧富差距擴大所造成的民怨，有極大的關係。


        為避免造成社會對稅改只圖利富人的不良觀感，行政院「改善所得分配專案小組」針對高價商品、服務或交易，研議特種消費稅，也就是通稱的「奢侈稅」。另外也檢討當前土地稅及房屋稅制，尤其針對短期內多次移轉的標的，作為強化租稅負擔對所得分配移轉效果。

        商議八年之久的奢侈稅，近日我財政部終於將「特種貨物及勞務稅條例」（俗稱奢侈稅條例）拍板，政府將對炒房、高價品等課徵「奢侈稅」，稅率最高百分之十五。其中將炒房納入課稅，針對持有兩年以下轉手的非自用住宅，依實際交易價格加課百分之十至十五的稅負。

        除了非自用住宅，財政部「奢侈稅」課稅範圍，還包括交通類、勞務類、保育類，如私人飛機、遊艇、高價汽車、保育類動物及其製品、高爾夫球證、俱樂部會員證等都納入課稅範圍，稅率10%，預估政府1年稅收可增加約150億元，若獲得立法三讀通過，最快今年下半年實施。


        隨著景氣慢慢回升，「奢侈稅」課徵的時間點是否對了？這個全新的稅制究竟該如何執行，又有多少實質效益呢？

貳、問題分析
        根據行政院主計處國民所得資料，顯示近20年來（1991-2009）國民所得分配，最高20％的家戶所得與最低20％的家戶所得之比，已從2000年的6.57倍提高到2009年的8.22倍，增加幅度不小；如果加計政府移轉支付的效果，2000年為5.55倍，2009年的倍數則為6.34倍。我國所得分配惡化的問題，未改善貧富不均問題，政府研擬課徵奢侈稅，期能達到縮小貧富差距、課稅公平與社會正義的目的。

        世界各國實際採行的特別消費稅種類繁多，課徵目的、稅率亦甚為不同。針對「奢侈商品」課徵，如豪華汽車、遊艇、飛機、珠寶、毛皮等，有美國、大陸、韓國與澳洲等；針對高爾夫球證、俱樂部會員證、豪華旅館等「勞務服務」課徵，有韓國與法國；針對「保育類動物及其製品」，如皮草、龜殼、玳瑁和珊瑚等製品，有韓國；以「豪華住宅」為課徵對象的，則有匈牙利，稅率大多在1%至40%不等。


        這些「特別稅」的政策目的，大多都是為了環保、縮小貧富差距或挹助國庫，在各國稅制結構中所扮演的角色也有益愈重要的發展趨勢。

        對台灣而言，房價問題已成為10大民怨之首。我國房地產相關稅負，房屋稅、地價稅、土地增值稅、買賣契稅等，這些稅都是按公告地價或房屋核定價值課徵，偏離市價，在稅基嚴重被扭曲的情況下，買賣的交易成本低，養地養房的成本也低。因此，投資房地產比什麼都好賺，大台北地區的房價仍屢創新高，營建業員工年終分紅上百萬，房仲業務員年薪千萬比比皆是；這些現象不僅無助於經濟成長，更是財富分配惡化與「無感復甦」的元兇。


        另外，高消費帶動物價上揚引發社會不良觀感，然而因營業稅具累退性，無法發揮所得、財富重分配功能，不符合量能課稅原則，以至於這些高所得、高財產及高消費之族群未合理負擔稅負。

        這次打房的課稅，估計會打到要害。這次課徵對象包括非自用住宅、可供建築空地、商業大樓都加徵課稅。依持有時間在1年以下課徵15%，持有1至2年課徵10%。這個稅，是每一次在短期內移轉時，不論賺或賠，都要課徵，屬於「交易稅」性質。這是參考香港和新加坡的作法。香港去年11月底推出的房產調控新政就在既有最高4.25%印花的稅基礎上，向六個月內、6－12個月及12－24個月內轉售住宅開徵額外印花，稅率分別為15%、10%和5%。新加坡在今年1月中也是為了打房，將房產轉售的印花稅在4年之內轉手由3%大幅提高，分別為第1年16%、第2年12%、第3年8%、第4年的4%。鎖定短期頻繁買賣非自用房地產的投機客加重課稅，以打擊高 房價。


        另外，對於私人飛機、遊艇、高價汽車、保育類動物及其製品、高爾夫球證、俱樂部會員證等依出廠價或進口價，額外課徵百分之十的稅負，同時，考量可行性，排除珠寶和名牌包等「易於攜帶的物品」（可在國外購買），預估政府一年稅收可增加約150億元，若獲得立法三讀通過，最快今年下半年實施。


        這項法案制訂方向，是為不影響買氣、符合租稅公平原則，且一般中產階級都不受影響，未來增加稅收，將用於社會福利與弱勢民眾的服務與照顧上，既可達到社會公平的原則，也符合社會期待。

參、對策與建議
一、鼓勵消費者愛用國貨
        這些奢侈品對有錢人而言價格需求彈性很小。因為有錢人，不會在乎。因此富人有這方面的消費，就有機會被課徵奢侈稅。但對於一般百姓，因其價格需求彈性較大，亦即消費者對產品價格變化的反應比較劇烈，提高產品價格，就不會購買，可以抑制進口品消費，提高國貨競爭力，也間接鼓勵一般百姓愛用國貨。估計這項政策其適用對象僅占全部消費族群5%，影響層面小。但課稅又可增加國庫收入，因此多數民眾認為有道理並贊成。


二、考量執行的可行性
        奢侈稅規劃內容，對購買300萬以上的高價汽車、私人飛機與遊艇等高價商品，以及50萬元以上高級俱樂部、高爾夫球會員證，除了課徵貨物稅、營業稅等外，再加徵課稅10％稅率。
這項法案比較特別的是，訂定者能考量標的不同而有所差異，如遊艇、私人飛機、高價豪宅、豪華跑車，受限於運送不便或地域性，無法他地消費購買，方納入課徵範圍，同時，考量小型的珠寶、鑽石與名牌寶等輕巧商品，易於攜帶，若課徵奢侈稅，恐造成消費者轉戰鄰近國家或地區消費，予以排除適用範圍。

三、實施時點適宜
        如果不是在對的時間、對的項目和對的方法推動，社會共識不足，政策再好也沒用。唯有抓對時間，加上足夠的正當性，形成社會共識，才有可能讓這項加稅法案順利過關。

        在Ｍ型化日益嚴重的台灣，對有錢人課重稅易獲得社會共鳴，且隨著近期景氣復甦、失業率下降，整體經濟環境大幅改善後，課徵奢侈稅的時機已然來臨。

四、符合社會期待，影響層面小
        民眾普遍對於課徵奢侈稅有6成以上都是站在贊成的立場，因為有錢人才會有機會被課徵奢侈稅，大多數民眾都不會受到影響；對於富人購買奢侈品遭課稅而增加國庫收入，多數民眾認為有道理並贊成。況且，這項政策其適用對象僅占全部消費族群5%，影響層面小。

五、冷卻房地產短期炒作，且不影響自用住宅
        近年來部分地區房價不合理飆漲現象，我國的房產課稅因為要從整體價格中區分地價及房價，因此要從土增稅、地價稅、房屋稅來打房，有一定的難度。這次針對房市投資(機)客課徵特種銷售稅，購買非自用住宅短期買賣者，無論投資賺賠都要「交易稅」，以匡正房市畸型現象，促使房市恢復理性交易及穩定經濟。且為避免影響一般大眾，自用住宅並未列入課徵範圍，避開這個棘手的問題，是一個聰明的做法。


        然而，不少人對目前的規劃，也有存疑。首先，市價的取得，是否可行？買賣雙方也可以互相勾結低報來減低稅負。針對這點，原則上財政部是以查獲的不動產交易市價課稅，如果查不到市價，就以土地公告現值及房屋評定現值二者合計課稅。未來政府要解決房地產課稅問題仍需一套全面性與公平性的賦稅革新方案，例如修改不動產經紀業管理條例，強制要求房仲業者買賣房地產時須以實際交易價格登記；另外內政部的「土地登記規則」，也應修正按實價登記，才有助稅捐機關課稅。

        若能如此，政府還可以在實價登錄的基礎下，對房地產交易「差額」課徵所得稅，量能課稅交易稅，並且調整房屋稅稅基及稅率的前提下，合理反應房地產的持有成本，又不用加重民眾自用住宅的負擔。


六、導正輿情視聽
        為營造輕稅簡政並具競爭力之租稅環境，調降遺產稅及贈與稅的稅率，並提高其免稅額，以致於社會普遍認為政府僅推動減稅政策，此次，對不動產、高額消費貨物或勞務課徵特種消費稅具有導正輿情視聽的作用。

七、增加稅收
        對2年以內非自用住宅及其坐落基地、空地加徵特種銷售稅，預估增加稅收129億元；對交通類、勞務類、保育類，如私人飛機、遊艇、高價汽車、保育類動物及其製品、高爾夫球證、俱樂部會員證等加徵特種銷售稅，預估增加稅收22億元，總稅收可望增加150億元。

八、嚴防人頭戶與假租約亂象
        政府連續出招打房，合格人頭戶難尋，全台人頭戶待價而沽！最早借用人頭僅須包個紅包，去年央行開始緊縮房貸後，提高到抽成交價的千分之五，近期人頭戶身價更因奢侈稅瞬間暴漲，已喊到1%。


        人頭戶有如此高行情，主要是炒房要的人頭戶，除要有正當工作或財力，才能向銀行貸款外，還要符合銀行「非投資客」的申貸資格，門檻高很多。奢侈稅政策曝光後，若財政部以「一生一屋」認定自用住宅，符合資格的人頭戶更少。


       況且，政府除了對非自用住宅課徵「交易稅」性質的特種銷售稅外，若以「投機客」身分申辦房貸最多僅六成，但以「非投機客」的人頭戶身分申辦房貸至少可貸到八成，這對口袋不深的投資客更造成嚴重影響，只要有好的人頭可用，除省下至少一半的成本外，還有寬限期優勢，就算讓人頭戶抽1%，買賣還是划算。若政府未能防堵這項鑽法律漏洞，人頭戶行情暴漲將成為炒房亂象的另一項奇蹟。


       其次，買賣雙方可能以租約的方式，拖過兩年再進行買賣，逃避稅負。針對這點，除了查稽外，政府還可以視需要再度調整交易稅年限，例如持有二到五年，加徵特種銷售稅5%。

        整體來看，政府提出「特種貨物及勞務稅條例」，課徵奢侈稅，不僅能加重買賣不動產稅負，抑制短期投機炒作；符合量能課稅原則，維護租稅公平；對高額消費課稅，亦符合社會期待；還能增加政府稅收，我們給予高度肯定。雖然可預見建商、投資(機)客與高所得者必然反彈，但期望財政部與行政院能堅持當所為，讓政策儘快落實。


       最後，對於政府正視貧富不均的問題，我們感到欣慰，這將是2011年台灣面臨最大的問題之一。


(本文僅代表作者個人意見，不代表本會立場)
(本文發表於2011年3月1日中央網路報)


檢討是否與目的相符：
 2011-10-07

一、鼓勵消費者愛用國貨_________無效果

二、考量執行的可行性___________執行中，但無成效

三、實施時點適宜_______________尚可

四、符合社會期待，影響層面小____對營建業打擊過大

五、冷卻房地產短期炒作，且不影響自用住宅___有效

六、導正輿情視聽_______________無效

七、增加稅收___________________稍有增加，與預期不符

八、嚴防人頭戶與假租約亂象______無顯著成效。

⒈ 以上計劃與事實大部相違。
⒉ 馬政府決策能力嚴重遭受質疑。
⒊ 貧富差距 毫無改善。
⒋ 稅收增加有限，營建產業損害大，政府決策能力過低，應換人做做看。

奢侈稅發威，房價持續涷跌，建商看壞景氣，供給減少，需求不變，房價如何下修。 馬政府只會做白日夢，天天躲在總統府，那知民間疾苦。

購屋預算大縮水 中小坪數看俏
【MyGoNews林承志/台北報導】根據政府公布的家庭可支配所得數據，北市家庭收支僅呈現微幅成長的趨勢，再加上全球經濟情勢不佳，也連帶影響近期國內股市動盪不定，投資人荷包也跟著大縮水，在整體經濟發展表現堪憂之下，永慶房仲集團表示：「民眾購屋預算也跟著大打折扣。」

根據永慶房仲集團研展室統計，若以5月份奢侈稅前的成交量做為基期，來計算近5個月成交產品總價帶、坪數帶各別的漲跌幅可發現，中高總價及中大坪數產品成交量指數日益減少，尤其隨著總價及坪數帶增大，其成交量指數衰退情況亦越嚴重。

反觀，中低總價及中小坪數產品成交量指數在近3個月表現皆比奢侈稅前來的好。永慶房仲集團研展室資深研究員黃舒衛表示，在經濟局勢堪憂之下，政府持續性打壓房市無疑是造成民眾購屋意願及購屋預算更往下探，故也造成成交產品的總價、坪數向下修正，因此，目前北市主流產品也逐漸轉向中小坪數及中低總價發展。

若依坪數帶來區分，台北市近5月成交量以21-30坪產品漲幅達22.0％居冠，其次為31-40坪產品，也有14.0％的漲幅，另外，坪數41坪以上產品皆呈現衰退的狀態，其中，61坪以上的大坪數產品跌幅竟逾6成，為交易量跌幅最深之產品。

另外，若以總價帶來區分，總價2000萬元以下產品均呈現成長的態勢，其中以1000-1500萬元產品成長25％為最高，而總價6000萬元以上的產品，跌幅達61.0％，跌幅為各總價產品之冠。

黃舒衛表示，奢侈稅後，置產族群縮手，故也導致中高總價、中大坪數產品交易量陷入低迷，而目前首購族逐漸晉升為市場主流，且因首購族多傾向於21-30坪及總價落在1500萬元以下的產品，因此目前中低總價、中小坪數產品買氣也隨著首購族增加而占比日益提升。

資料來源：永慶房仲集團

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

公告地價調漲，立即增加全民稅賦負擔，租金會調高，租屋族將直接受害，房價將水漲船高，全民受害。 馬政府將搞垮台灣，通膨將再起，無屋族在都會將無法生存。

土地公告現值調升 賣屋節稅要趁早

網路地產王 (2011-10-07)
【網路地產王/綜合】

　　今年台北市的土地公告現值，將調升12%，漲幅比97~99年更高，讓屋主售屋要繳交的土增稅明顯增加，房仲建議，如果有意出售手上的房子，可得加快腳步，土增稅才能少繳一些。
■　一口氣調高12% 幅度創19年新高
　　根據官方統計，北市房市交易量1~8月少14%，而土增稅僅減少4%。當前土地價格與公告現值差距仍大，基於稅賦公平與健全房市發展，今年底公告現值還有相當的調升空間，而土增稅暴增，主要是過去幾年調整幅度小，台北市97~99年累計的公告現值調整幅度，還不及去年底一口氣調高12%來的多，去年底的公告現值調幅創下19年以來的新高，因此可能會出現土增稅倍增的狀況。
　　而奢侈稅上路，造成市場交易量縮，加上國際金融情勢動盪不安，台北市今年建物買賣移轉量，1~8月已經較去年減少14%，而根據台北市主計處統計，去年1~8月土增稅為116.9億元，今年1~8月則仍有112.6億元，今年初一口氣大調的土地公告現值，的確已經反應在稅收上。
■　捷運周遭、市中心 調漲幅度相對高
　　土地公告現值都在年初調整，因此年底前有可能會出現一小波的急售潮，而土地公告現值大幅調整後，買方所需負擔的印花稅等雖會上漲，不過增加的比例有限，影響程度並不大。房仲分析，台北市、新北市的土地公告現值，很有可能出現連兩年大幅調高的狀況，民眾明年售屋感受就會很深刻，尤其是捷運站周邊、市中心等，土地公告現值調漲幅度會相對較高。
　　此外，持有不動產土地持分越高的屋主，也是土增稅大幅增加的族群，現在國際金融情勢已經相當不穩定，加上明年售屋成本可能又增加不少，有售屋打算的民眾，可得加快腳步，土增稅才能少繳一些。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

央行持續控管房貸，房市將越來越慘，當景氣下滑，失業率將快速成長，馬政腐將束手無策。

央行持續執行控管房貸

買購不動產新聞台 (2011-10-07)
MyGoNews廖賢龍

央行總裁彭淮南持續執行控管房貸風險【MyGoNews廖賢龍/台北報導】中央銀行認為，控管不動產相關貸款風險已有成效，未來還會繼續執行土地底押貸款及特定地區購屋貸款業務規定。中央銀行表示，為維持融穩定，並督促融機構控制動產授信風險，將繼續執土地抵押貸款及特定地區購屋貸款業務規定，並請融機構定期填報辦情形。實施以，銀辦特定地區第2戶以上購屋貸款成至6成以下，貸款上升至2%以上；銀新承做土地抵押貸款成低於6.5成，貸款升至2.5%以上；放款集中有所改善，有助銀之風險控管與健全經營。

中央銀行認為房貸風險控管措施已成效，主要是基於4項指標：1、購置住貸款餘額成長趨緩，占放款比重低。2、特定地區房貸放款集中亦有改善。3、特定地區房貸之貸款成下，且房貸上升。4、房市交溫。

中央銀行指出，20114月以，央與管會持續督促融機構強化動產貸款風險控管，以及6月開徵「特種貨物及務稅」，房市成交明顯縮減。第2季全國建物買賣移轉登記棟增為-8.8%，7月再為-17.5%，其中以台北市及新北市分別為-28.9%與-29.4%，減幅最大。房價方面，第2季成屋(信義房價指)與新推案房價(國泰房價指)同創史新高，分別較2010同期上漲8.2%與14.6%。惟5月以，隨市況溫，大台北地區成屋價格已有緩步下跡象；新推案亦因成交縮，議價空間擴大，漲勢漸緩。房屋供給面，第2季推案持續擴增，核發建造執照地板面積增達11.8%，惟7月為5.7%，其中住用面積增轉呈-0.01%，顯示業者推案轉趨保守。

實價課稅，全民受害。如果會有效，那以實價的 5倍課稅，台灣一定強。

不動產實價課稅 民眾負擔將增加多少？

住展房屋網 (2011-10-05)
住展房屋網提供
【文/施絢傑 攝影/邱添榮】由於高房價引發民怨，此次總統改選，兩黨不得不正視相關現象及議題；不動產實價課稅，才成為此次選戰攻防戰的重點之一。台灣不動產稅制稅基與實價差距甚大的現狀，其產生原因或背景到底為何？推動實價課稅，對你我一般老百姓又會造成什麼影響？

雖說八月以來，國內房市因為兩度受到國際股災衝擊，而轉呈高檔盤整，市場交易量更是自奢侈稅話題發酵後便持續萎縮。不過一旦拉長時間看，從九八年中開始的這波房價漲勢，至今其實還沒有真正停歇的跡象。而造成這波比九三至九七年更大幅度漲勢的推手，其實就是海外資金回流；而始作俑者則是政府調降遺贈稅率，從原本的百分之五十，大幅調降到百分之十。

資金回流是一回事，拿來買房子也無可厚非；但您可曾想過，何以海外台商、華人等富商階級，將資金匯回台灣後，會大量拿來買進都會區房市，結果造成房價持續墊高，以致讓本地人愈來愈負擔不起房價？
資金買房 重要目的避稅

海外資金回流，卻大舉進入房地產、推升房價，引發民怨；箇中關鍵在於，稅基與實價存在極大差距，產生龐大的節稅空間。(圖為大安森林公園與豪宅)表面上，這是華人『有土斯有財』觀念導致的置產行為，或基於保值抗通膨而做的財務規劃。但實際上，台灣不動產稅制，或說稅基偏差，產生的可避稅空間，才是他們將匯回資金，大筆拿來買台灣都會區不動產的關鍵因素。

的確，在媒體近年大陣仗報導下，現在多數人知道，不動產相關稅賦的稅基，和實際交易價格有著明顯且大幅之落差。不過可能多數人還是不清楚，到底差距是有多大。

根據官方說法，基於這幾年房價持續墊高，產生稅基與實價差距擴大之問題，在交易行為衍生的土地增值稅方面，其稅基公告現值，近年已調高至平均交易實價的八成左右；地價及房屋稅的公告地價與評定現值，也持續進行檢討，像北市的豪宅稅，就是針對價位較高房地產所做的『調整』。

不過，實際情況絕非如此單純。土增稅、地價稅及房屋稅稅基之調整，只是不動產稅制問題的冰山一角；土增稅是不動產交易時才會產生，地價及房屋稅則屬經常性稅捐。但這幾年真正帶動都會區(主要是大台北一線區)房價上漲的，其實是移轉贈與產生的避稅空間，所直接或間接帶動。

目前台灣有關遺產、贈與部份之稅負，如果標的物是不動產，根據規定，可按『最低不低於公告地價加房屋評定現值之總和』報稅。而根據實務界人士透露，大台北房地產交易實價與上述稅基總和之差距，平均約是四到五倍；也就是，假如交易實價是一千萬，則移轉贈與之稅基計算，平均只有兩百到兩百五十萬左右。
遺贈稅率大降 推升房價
如此大比例的落差，使得海外華人或台商在將資金匯回台灣後，肯定會拿來購置都會區，特別是大台北房地產。因為，手中資產終究會有部份移轉給親屬；與其購買其他財貨是按實際價格課稅，透過不動產進行移轉贈與，則能省下大筆稅金。九八年政府調降遺贈稅率，當然更進一步誘發此類買盤。

不僅如此，當時除稅率調降外，免稅額也以『因應物價變動』之由調高；遺產稅部份，免稅額從原本的七百萬調高到一千兩百萬，贈與稅免稅額則調高一倍至二二○萬。

根據從事相關業務的土地代書透露，自政府九八年調降遺贈稅率及提高免稅額度後，他們的相關業務暴增了四到五倍。這當中固然不少是衣錦返鄉，買棟豪宅犒賞自己或家人，但中間多少還是有上述的節稅考量；根據推估，這兩年台北市房市買盤中，多半都帶有這種(節稅)目的，尤其是豪宅。

這樣的背景及購置目的，主要考量自然不是購入價格是否符合區域行情，而是移轉贈與後可省多少稅；而其衍生的結果是，這些將海外資金匯回台灣買房地產者，往往是以高於過往區域行情的價位買進，這樣當然帶動周邊其他物件價格隨之墊高，再一路造成全面性跟漲。

接著，就變成我們現在看到的現狀：房價持續上漲、墊高，庶民消費力完全跟不上，愈來愈多人買不起房子，最後引發民怨，政府不得不做回應；先是央行祭出選擇性信用管制，接著是合宜、社會宅，然後就是造成今年第二季後交易急凍的奢侈稅。而目前總統大選，兩邊陣營分別打出居住正義或實價課稅牌，也是基於這樣的發展脈絡，所產生之必然結果。
高房價現象 稅改獲重視
對於這兩年來房價上漲的『真相』，其實國內知名財稅學者，也是馬政府上任後揭櫫之第三次賦稅改革會議副召集人，政大財稅系名譽教授曾巨威，早在馬政府決議調降遺贈稅率之初，就已預見。

當時曾巨威就極力反對，在無任何實質配套之前提下，貿然調降稅率。他直言，目前的房價問題，其實是馬政府自己造的業；他分析，資產階級甚至可透過若干操作，做到一毛(稅金)都不用繳；比如一億房地產，貸款五千萬後再移轉，此時受贈者帳面上反而是揹債五千萬，扣掉受贈的不動產稅基兩千萬，最後還等於負值三千萬，這下便完全不用繳交贈與稅。

不過世間事物，冥冥中似乎自有定數。曾巨威坦言，如不是事情發展至此，或許台灣的(不動產)稅制改革，不會有目前的民氣可用，迫使兩黨陣營必須面對，並提出改善方法。

上月某房仲業調查便顯示，多數受訪民眾認為，如果只有推行實價登錄，但不以此為稅基，就是政見空包彈。不過曾巨威卻認為，目前所形成的民意氛圍，其實有些『危險』。

當媒體報出帝寶住戶每年繳的地價、房屋稅，和你我(須繳者)差距如此小的時候，『全面實價課稅』確實變成理所當然，甚至是解決高房價現象的重點或唯一處方。不過從財稅專業及參考國外實際制度的角度，事情沒那樣簡單。
有所得或移轉 才實價課稅

政大財稅系名譽教授曾巨威指出，真正符合租稅公平及專業的(不動產)實價課稅，是針對交易所得以及贈與移轉行為，持有稅則不需，也不宜以實際交易價格課徵之。目前台灣的不動產稅目分為三大總類：第一是所得稅，是有所得才課，台灣特有的土增稅就是此類；第二、持有(財產)稅，為經常性稅負，如地價及房屋稅，第三是流通交易稅，只要發生任何(不動產)所有權之轉移，就要課徵，如契稅或剛上路不久的奢侈稅。

就學理上看，真正須按實際(交易)價格課徵的，實是第一及第三項，也就是所得及流通(移轉)稅。至於持有稅，一般是視其所需進行稅基調整，概念上較接近所謂的市價。曾巨威表示，目前的地價及房屋稅基，固然和實際市價仍有差距，但在稅制學理上比較沒有問題，不需進行大幅變動，僅需針對稅基做適度調整。

再說得簡單些，假設一棟三十年的老屋，今天賣出，價格比當初買進時高，就會產生所得，這時的所得，當然是按實際交易價格計算後課稅；如果是單純移轉行為，也該以實際交易價格為稅基。但是自用持有部分，則須考量其屋況、折舊率等因素，並不適宜以實際交易價格課稅。

不過這時問題就來了。中華民國是基於國父孫中山創立的三民主義立國，而在不動產稅制上的體現，就是『房地分離課稅』。這是當時時代背景之故；富有階級幾乎都是因炒地、擁地致富，因此國父特別將土地切割開來單獨『對待』。這個思考的立意是好的、神聖崇高的，但卻因為執行方式不當，反而使得結果和制度設計原意漸行漸遠，甚至是完全違背。

曾巨威分析，稅基與實價差距太大，只是執行方式失當的結果。真正的問題，一來是房地分離課稅，但更大關鍵則是，官方無法取得交易資料。

台灣房地分離課稅，有其時代背景，或說政治因素，因此每每談到這方面的改革時，執政者就會搬出國父這個『神主牌』，接著就被無限上綱到憲法層次，最後不了了之。然而後者，純粹是官方自身造成的結果。
房地分離 不動產稅制病灶
為了要實踐國父遺訓之單獨處理土地問題，官方恪守房地分離課稅原則，但卻因為無法取得、掌握實際交易資料，結果變成按民間上報的交易資料(房地合一)，自行切割(為房屋及土地價格)，然後透過每次的不動產評議委員會，做所謂的調整或訂定(如售屋所得額度標準)。曾巨威不客氣地說，這叫一連串造假；這使得租稅制度喪失設計原旨，而且和『國父遺教』完全相左，也因為稅基與實價愈差愈大、形成節稅空間，造成大台北房價易漲難跌之結果。

然而，房價狂飆之責任，絕非富人階級可承受之重。曾巨威坦言，今天換成是他自己手中有上億資產，也會依樣畫葫蘆、規劃避稅。事實是，責任十之八九是在稅制，還是在設計與執行問題制度的掌權者身上。

當然，目前高房價現象下之民意所趨，因此這次總統暨立委大選，兩邊陣營已無法迴避『實價課稅』或不動產稅制改革之議題。但目前為止，兩邊都在打迷糊仗，對於推行(稅改)的方法或細節，都沒有給個清楚交代。

馬政府目前強力推動實價登錄，上述的價格資訊(無法取得)部分，看似有解；但財長目前說法是，實價登錄不等於實價課稅，且尚無打算實施。至於結構、制度性問題，也就是課稅從房地分離改為合一，則更是『茲事體大』，短期內也沒有改變的打算。

至於選舉操作方面，目前馬陣營僅承諾『自宅不加稅』，另一與稅制相關的空地稅，則和上述問題八竿子打不上關係。民進黨這邊看似正面回應實價課稅議題，但也僅簡單拋出『非自宅交易實價課稅』，其他配套變革，則都擺到中長期政綱去，同樣是避重就輕。
曾巨威：從一年內交易實價課稅做起
無可否認地，遺贈稅率調降，的確間接造成都會區房價狂飆；然反過來說，也使不動產稅制的老問題獲得突顯，民眾開始認識、注意及重視。因此曾巨威呼籲，民眾此時應該給執政黨更大壓力，逼使他們在握有執政資源下，至少先做些小幅改革，如此一來，無論未來政權誰屬，不動產稅制都將步入改革正軌，也就是在有實際交易價格資訊之下，房地合一課移轉及(交易)所得稅。

那麼，這所謂小幅改革又是什麼？曾巨威的建議是，第一、一年內(不動產)交易行為，有所得者以房地合一之實價為稅基，課徵所得稅；如果奢侈稅都能做得到實價課徵，房產交易所得當然也可以，而且一年內轉手交易的量有限、影響面小，更可作未來更大規模改革的實驗參考。

第二、過去因為稅率五十％，因此遺產繼承免課土增稅，但現既已調降為百分之十，就該回歸所得即須課稅之精神，也就是復課土增稅。第三，原制度設計上，贈與稅率比遺產稅稍高，是為避免生前先脫產規避遺產稅；如今兩者稅率都調降為十％，已失去原制設計的精神，因此應將贈與稅率調回略高於遺產稅率。

曾巨威強調，這三項變革之建議，以目前國民黨依然完全執政的情形，推展難度不高，影響層面也不大，但卻可藉此檢視，執政者是否真的願意面對問題、戮力改革。至於房地分離課稅的『神主牌』，以目前投資(致富)工具千百種，早就不限土地一項的現狀來說，的確也失去其時代背景，也早就到了可檢討改革的時間點。
實價課稅 庶民不受影響

真正符合公平正義的實價課稅，對大多數只擁有一棟房的庶民來說，影響極為有限。台灣不以實價課徵交易所得，及移轉贈與行為(流通稅)這兩項，的確是不動產稅制之長年病灶。這兩年馬英九調降遺贈稅率，造成海外資金回流，結果在缺乏配套下，更是大比例流入大台北不動產(移轉贈與節稅)，間接造成房價狂飆。

現在木已成舟，即便立即採實價課交易及所得稅，也不見得會見到房價修正；說得更精準些，房價要趨於合理化，不可能光靠實價課稅就達成。但反過來說，租稅制度的重要精神是社會公平正義，因此無論基於改革不公不義現狀，及導正遊戲規則的角度，不動產交易所得及移轉行為採實價課稅，仍是台灣租稅制度改革、不動產市場健全發展，乃至奠定社會穩定發展基石的必經之途。

而針對實價課稅議題，我們會聽到，這將導致全民加稅，甚至房市崩盤、經濟受影響等說法。但是根據以上分析，只要不是靠買賣賺價差獲利，或沒有拿不動產為工具，透過贈與行為進行節稅者，則影響是微乎其微；也就是，真正符合租稅專業學理及社會公平的不動產實價課稅改革，對只擁有一棟自用房屋的廣大庶民來說，並不會任何實質影響，加稅的機率接近零。
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低能蔡 與無能馬 的 蠢正義，犧牲800j萬人的利益，只為少數20j萬 無屋族的正義。

賴正鎰開砲！實價課稅是糖衣毒藥

買購不動產新聞台 (2011-10-05)
MyGoNews廖賢龍

鄉林集團董事長賴正鎰認為，實價課稅對換屋族不利。

           【MyGoNews廖賢龍/台北報導】馬英九總統在黃金十年、國家願景當中強調公義社會與廉能政府，將居住正義列為施政主軸之一，並且逐步落實「實價課稅」政策，民進黨主席蔡英文提出十年政綱也將不動產實價課稅列為重要政見，鄉林集團 董事長賴正鎰指出，這就像包了糖衣的毒藥，在懲罰全台灣8成7已經有住宅的民眾，超過800萬人將受到影響，未來買屋換屋繳稅額度將大幅調漲，已有住宅的民眾將先受其害。

           賴正鎰指出，社會對居住正義有所期待，建商、房仲也都支持政府對所得高的富人課較重的稅，但不動產實價課稅是選舉前匆促 喊出的作法，對解決貧富不均問題並沒有實質幫助。假設30年前以現在公告現值二萬的取得的土地和房屋，調漲公告現值為6萬，但如果以市價10萬來課稅，課 稅級距一口氣增加4萬明顯對現有房屋者不公平。賴正鎰認為逐年調漲公告現值符合市價，也能達到實價課稅的效果，但如果一次就以實價課稅徵收，將長久累積下 來的稅收一次收足，對未來稅收並不穩定，會造成寅吃卯糧的效果，將讓下一代受苦。

          賴正鎰說，台灣自有住宅比率高達8成7，自有家戶數也多達800萬戶，這些已有房子的民眾如果要換屋、買賣房子，將採計實價課稅，民眾繳稅的額度至少增加三到四成，政府一次性調高稅收的作法，是在懲罰愛台灣、購屋置產留在台灣的民眾。

        賴 正鎰指出，台灣的房價除了北市和新北市以及台中市和高雄市特定的區域房價有明顯調漲外，全台灣整體平均房價也不過才10~12萬，和10年前相比並未有明 顯的調升，決策高層應該要到中南部了解市場狀況。如果以現在平均房價計算30坪的房子也不過才3、400萬，以一對夫妻平均收入7萬，賴正鎰強調在台灣只 要肯努力，一定有能力在5年內購買台灣的房子。

          賴正鎰說，拉近貧富差距最根本的解決方式還是要將重大建設分散到中、南部，全世界沒有一個 國家將政治、經濟、金融中心全部集中在一個地區，然後要求中、南部都要跟著忍受新政策上路之負面效應，不動產實價課稅就是以北部的觀點要中、南部的民眾跟 著接受苦果，「未得房價上漲之利，先受交易停滯之苦」。

        賴正鎰說，居住正義不是將每一個人的努力都拉到齊頭式的平等，二黨候選人提出的實 價課稅政策只是在拉攏少部分的人和口號上的正義，並不是負責任的作法，變相的是在懲罰800萬已有住宅的民眾。賴正鎰呼籲，一個負責任的政黨應該要有完整 通盤的考量，要有建設性的遠見，含糊籠統的政策宣示只會對經濟發展造成傷害，政府只想要快速增加稅收，恐會造成全民的反彈。

 

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

台灣政府抵制房產投資業，又無法提升經濟活動，人民無投資收益，又無工作機會，國民黨是一個無能的政黨。

無投資機會 北市換屋族躍升主力　
房市流動性停滯 營建相關產業快速萎縮


卡優新聞網 (2011-10-05)
郭幸宜


北市換屋族躍升主力　但建商將面臨倒閉潮

            景氣成長力道趨緩，加上政府力推「居住正義」打房政策，導致房地產市場低迷。不過仍有打算換屋的「自住客」，趁機挑選理想住宅。根據房仲業者調查發現，具指標意義的台北市，在成交量縮時期湧入不少「換屋自住族」，佔整體買屋人數32%，超越「首購自住族」。

           一般而言，熱門好屋在交易熱絡時期，往往「行情驚人」，有時甚至加價也未必買得到。但在景氣與相關政策的影響下，目前房市正處於「盤整時期」，不僅可選擇物件變多，可議價空間也相對較大，吸引精打細算的「換屋族」進場物色理想住宅，使現階段「換屋族」的比例略勝「首購族」。

          HouseFun好房網傳媒中心經理李建興表示，雖然現在房價略為鬆動，但整體成交價依然偏高，對於資金不足的「首購族」來說仍是個負擔。而「換屋族」則可憑既有的房屋作為買屋本錢，資金壓力相對較小，是「換屋族群」的比例大於「首購族群」的主因。

         不少青壯族打算利用換屋之際，趁機進場卡位「郊區熱門地段」，尤其有些炙手可熱的重劃區，由於房屋新穎、街景環境美麗，房價漲幅大都高於其他區域。而同屬搶手貨的「環狀線」地帶，像是沿線區域的景平站、板新站及幸福站周圍，雖然正處在施工黑暗期，不過待日後完工通車後，房價也將因此翻倍飆漲。

          已退休的換屋族，通常以追求生活品質或搬至郊區定居為目標。有些換屋是為了能「一屋換二屋」，其中一間用來自住；另一間則出租他人，藉此賺取租金，以享有安定的退休生活。

           李建興認為，打算換屋前不妨在評估資金多寡後，再決定購屋目標，最好準備約3成總價的自備款比較適當。如果現金不夠充裕，則須衡量每月貸款償是否在可負擔範圍內，再以「先賣後買」的策略，進行換屋計劃。

           李建興進一步提醒，換屋族先賣掉原有房子，再物色換屋目標，可能因此面臨住屋空窗期，必須以短期租屋代替，可能造成生活不便；有意移居郊區的退休族，則須評估未來就醫方便與否，同時想賺取租金時，也得考慮出租物件的的出租率及管理便利性等因素。

台灣政府無能，馬上沖擊地方政府。台中沒搞頭，大家等著看笑話！

台中市土地標售 未演先轟動


住展房屋網 (2011-10-04)
住展房屋網提供

           台中市政府無畏奢侈稅上路後，房市交易量萎縮，自10月起，將分4波段推出300多筆抵費地、配餘地大標售，總標售底價逾86億元，目前已有不少建商表明將進場搶標，包括7期、11期、12期等熱門區域的抵費地，標售案未演先轟動，預估總標價將超過120億元。


          第1波標售西春泉農地重劃區、福安農地重劃區及早期農地重劃區抵費地，合計233筆，標售底價4.6億元，開標日期為10月4日；第2波標售台中港特定區（市鎮中心）市地重劃區及豐原南陽市地重劃區抵費地，合計34筆，標售底價逾21.3億元，開標日期為10月19日。


           第3波段標售台中市第7、9、10、11、12期市地重劃區抵費地，合計30筆，標售底價逾31億元，開標日期11月8日；第4波段標售振興路以南地區及部子地區區段徵收區配餘地，合計26筆，標售底價逾28.7億元，開標日期11月23日。


        其中，最受矚目的標售案，當屬7期將釋出10筆位處精華區的抵費地。以「總太東方帝國」接待中心所在地、惠國段175號這塊黃金角地為例，土地面積逾1,000坪，位於新市政中心內，市價每坪超過200萬元，但標售底價僅約50多萬元，預料將掀起豪宅建商的搶標，以高出底標3至4倍脫手。


         這次標售土地不乏深具發展潛力的精華地段，以12期重劃區為例，因隔著中港路與7期重劃區相望，地理條件優異，早有10多家建商購地卡位，下半年將有10多個預售案陸續登場，預料12期抵費地標售案，將再度吸引建商進場搶標。

外資大量匯錢離開台灣，股市沒有動能，資金流動性停滯，股市呈中風狀態。

外資大撤退！Q3賣股3000億元 匯出4200億元 創單季最高
2011/10/04 13:20 鉅亨網 記者陳慧琳 台北

歐債問題惡化，讓外資整個第3季都在搬錢，外資第3季賣超台股超過3000億元，據金管會統計，累計第3季更是匯出140億美元(新台幣4200億元)，創下史上單季匯出最大量，也使得股民信心潰散。

統計顯示，外資9月單月賣超台股786.8億元(約26億美元)，賣超金額居亞股之冠，也是今年單月賣超台股金額第3名，僅次於8月的1903.5億元、2月971.17億元，正因外資無情砍殺，也使得台股加權指數從今(2011)年開盤平盤價8972點，多頭一喊再喊的「總統大選行情」像「狼來了」的情節般，一再落空。

外資賣超不只落袋，還實質匯出班師回朝，據金管會統計，外資9月淨匯出約40億美元(新台幣1200億元)，累計第3季共匯出140億美元(新台幣4200億元)，創下史上單季匯出最大量。

第3季以來，金融股為外資最主要的超級提款機，36檔金融股中，有13檔、超過1/3跌破10元票面價，其中包括新光金、永豐金、日盛金與開發金等4檔金控股，落難成為「水餃股」。美股美銀、花旗銀等金融股再創金融海嘯新低，恐再衝擊台股金融股。

全世界只有一個國家人民 ， 希望政府趕快加重自己的稅賦， 然怪台灣經濟會越來越悽慘。 外國投資會越來越少。

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建商大老：實價課稅爭議高

中時電子報 (2011-10-04)
記者蔡惠芳╱台北報導

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

           遠雄企業團董事長趙藤雄、鄉林建設集團董事長賴正鎰均表示：營建業者並不支持實價課稅，因為實價課稅操作難度高更有不少爭議 。

         建商建議，「要達到居住公平正義，最可行方式，就是在現行土地增值稅制度下，直接提高公告土地現值、去接近市價，以落實漲價歸公。」

           趙 藤雄表示，台灣50年來實施土地公告現值、房屋評定現值，據以課徵土增稅、房屋稅 ，已行之有年，如果突然要改為實價課稅，例如前一手買進成本，究竟要怎麼認定？這是最大的困難，如果配套沒作好、就貿然實施，必定會造成相當程度的混亂， 尤其大多數過去沒有書面紀錄的舊住宅，很難取得真正價格證明。

          賴正鎰認為，居住公平正義，人人都要支持，建商也不希望投機短炒客在市場上興風作浪。不過，最直接可行的稅制改革，應是大幅調高土地公告現值接近市價，在現行土增稅制度下，來課徵土增稅，如此一來，對房市衝擊較小、可行性最高。

不動產交易實價課稅及 以奢侈稅（特種貨物及勞務稅）課稅， 台灣不斷加稅， 人民愚蠢無知還爽歪歪。 房價會下跌嗎? 馬政府在自欺欺人吧!

居住不正義  稅金不斷加重  間接轉嫁房租及物價  

房產相關業者斷頭   

景氣持續低迷  失業將持續增加   

台灣邁入 悲哀10年

馬英九 4年 沒做出成績， 以為打房可以博選票

馬英九恐將害死大家 過悲慘10年。

中央社 (2011-10-03)

       （中央社記者馮昭台北3日電）總統馬英九今天重申落實「居住正義」。房仲業者表示，全球經濟環境不好，加上政府打房，房市已轉疲弱，不過如何讓民眾買得起房，又不會讓擁有房屋的民眾帳面損失，考驗兩黨。

        馬總統上午舉行「黃金十年、國家願景」第二波記者會，重申政府將逐步推動不動產交易實價課稅，以奢侈稅（特種貨物及勞務稅）打擊短期投機，並持續增加住宅供給，未來1、2年內推出合宜住宅與社會住宅，落實居住正義。

         永慶房仲集團好房網（HouseFun）傳媒中心經理李建興表示，受到歐美債務危機衝擊，加上政府力行「居住正義」政策，強力打房，嚴控購屋貸款，研議實價登錄，原先熱絡的房地產市場已轉為疲弱。

       

         住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，過高房價成為民怨之首，因此房市問題成為兩黨選前的攻防關鍵。維護居住正義固然重要，可是如何在民眾買得起房的同時，也不會讓擁有房產的一般民眾蒙受帳面損失，考驗雙方的政治智慧。

          在投機客退場後，根據永慶房仲「好房誌」調查，這波打房的主標地台北市，最近「換屋自住」族群占所有買屋人數的32%，略勝「首購自住」的28%。

       李建興表示，在房市盤整時，有殺價空間，目前台北市房價略有鬆動，但降價幅度不夠，總價首購族仍負擔不起。對於擁有舊房為本錢的換屋族，買新房子門檻比首購族低，造成換屋比例大於首購族。1001003

亞洲10大城市不動產

亞洲10城市不動產物業動態

買購不動產新聞台 (2011-10-03)
MyGoNews林承志

受到經濟前景動盪以及中國打房政策持續加壓的影響，包括北京、上海、香港等城市，近來不動產物業表現皆不盡理想【MyGoNews 林承志/台北報導】戴德梁行公佈2011年最新亞洲主要城市不動產物業動態，受到經濟前景動盪以及中國打房政策持續加壓的影響，包括北京、上海、香港等城市，近來不動產物業表現皆不盡理想，但亞太市場仍受國際資金看好，除中國外多數亞太地區主要城市多有大型資金繼續加碼投資。

東京
三菱商事全資擁有的Diamond Realty Management Inc（DREAM）房地產投資服務公司於8月15日宣布，已成立一個258億日圓的私募房地產基金，專門投資於數據中心物業。該基金現投資於3個數據中心，其中兩個位於東京首都圈，1個位於北海道札幌，全部物業現已與電訊公司簽訂長期租約。物業配備良好的保安系統、可靠的後備電源及防地震設施。DREAM看好數據中心的投資價值，因為日本在金融危機及地震後的經濟復甦較慢，房地產投資者較信賴能帶來穩定租金收益的優質物業。

日本房地產信託投資基金Japan Excellent於8月12日表示已購入兩幢寫字樓物業，分別是東京的第35興和大廈，以及大阪的MID京橋大廈，作價分別為82.8億日圓及33.08億日圓。東京第35興和大廈鄰近六本木1丁目及溜池山王等地鐵站，也接近政府部門大樓，物業於1980年1月落成，建築面積為13,328.53平方米。大阪的MID京橋大廈亦位置便利，由京橋站步行3分鐘即達，經JR大阪環狀線至大阪（梅田），或經京阪線至淀屋橋亦十分快捷。物業建成於1987年4月，樓高12層，建築面積為10,021.32平方米。
曼谷
泰國新政府打算推行一項置業優惠，讓購買400萬泰銖以下住宅的首次置業者，其按揭借貸的首5年可免繳利息。這項公布普遍受到地產商的歡迎，認為優惠將會刺激置業意欲，有利本年第4季度的樓市發展。泰國新任財政部長提拉猜表示會致力讓這項優惠措施獲得通過，而商業銀行也開始調整其按揭產品的條款，以配合政府可能推出的新措施。

泰國國家經濟和社會發展委員會在8月下旬舉行季度經濟表現新聞發布會，指出泰國2011年第2季度的經濟增長減慢至2.6%，經季節性調整後，較第1季度下跌0.2%，亦遠低於去年同期的3.2%。基於第2季度經濟放緩，以及環球經濟前景風險增加的影響，泰國政府下調了2011全年的經濟增長預測上限，自3.5%至4.5%，降至3.5%-4%。
北京
北京市發展和改革委員會8月末發布《關於降低本市住宅買賣經紀服務收費標準的通知》，北京買賣二手房的中介佣金將降低，從現有的最高2.5%調整為2%。同時，代辦過戶、貸款、房屋入住手續三項的費用亦設上限為人民幣1000元。北京市發改委表示，北京政府堅決執行調控房地產市場的有關政策，此次政策出台乃為減輕住宅買賣雙方的負擔，以及規範中介機構的收費行為。新規定於8月31日起生效。

據北京媒體於8月份報導，本年內北京供應的純商品房住宅期房（樓花）項目合計為109個，提供住宅套數為35233套，累計簽約總套數為17086套，簽約比例僅48.5%，不足一半。由於投資需求驟減，購房者總量下降，而限購範圍行將擴大，準購房者的預期改變，傳統的「金九銀十」銷售旺季，2011年銷情恐受影響。
香港
受到外圍經濟情況轉差影響，香港政府8月出售的兩幅土地均以低於市場預期價格成交。地政總署於8月9日拍賣的沙田九肚第56A區住宅地皮，佔地約24.8萬平方呎，建築面積超過103萬平方呎。為確保單位供應數量，政府規定地皮最少須興建970個單位，成為本港出售的首幅「限量地」。地塊位處豪宅地段而且面積較大，故市場普遍看好地皮能以67億至98億港元賣出，但開拍當日發展商態度審慎，地塊最終只以55億港元底價拍出。兩周後政府公開市區北角油街地皮的招標結果，這幅佔地7,887平方米（84,897平方呎）的酒店及住宅商業用地，位處市區而且飽覽海景，但最高出標價僅為62.672億港元，同樣低於市場原先估計的64.7億至90.7億港元。地塊至少四成樓面須作酒店用途，其餘樓面可作住宅或寫字樓發展。

地政總署於8月12日刊憲收回土地，以進行位於大角咀晏架街福全街的市區重建發展項目。涉及的726平方米土地將批予巿區重建局，重建作酒店用途連附屬設施。項目以晏架街和福全街為界，收回該範圍內合共67個業權，政府根據《收回土地條例》收回土地，並於收地公告張貼當日起計3個月後生效。收回的土地面積為726平方米，將發展為市建局首個舊區重建酒店項目，預計可建樓面達71000平方呎，提供約200個房間。
上海
中國銀行業監督管理委員會上海監管局（上海銀監局）在8月發出《關於上海市商業地產信貸風險提示的通知》，要求銀行嚴格執行有關房地產開發貸款和購房貸款的一系列政策和要求，其中包括嚴禁個人消費貸款用於購買商用物業，對於個人創業貸款等經營性貸款購買商用物業，須受商用物業貸款規定所限。無論企業還是個人，以貸款購買商用物業應為已竣工驗收的房源。《通知》並再次強調，對已抵押房產，在購房人還清貸款前，不得以再評估後的淨值為抵押追加貸款。
雅加達
印尼中央統計處於8月初發表的通告顯示，7月份印尼的通脹率按年跌4.61%，是自去年5月以來最低的水平，表示物價指標低於政府的預期，加上去年的物價水平較高，形成按年跌幅。2011年1月至7月的通脹率則上升1.74%，6月至7月的通脹率亦微升0.67%，主要受到近月大米價格上升影響。

雅加達政府表示，市內6條新收費道路須待一項城市規劃的立法獲得通過後，才能動工興建。該工程由印尼公共工程部監督進行，預計投資額為40萬億印尼盾，最先動工的兩條道路將連接雅加達西部Semanan至Pedongkelan，以及北部Sunter至東部的Pulogebang，全長27.7公里，工程暫訂於本年11月展開。
吉隆坡
士乃工業園與大馬SOLEXEL公司於8月下旬簽署備忘錄，共同興建柔佛士乃高科技工業園，它將成為吉打居林之後，馬來西亞第二個高端科技園。總部設於美國加州的SOLEXEL公司，準備在未來5年投入共28億令吉，在士乃工業園開設一個佔地100英畝的太陽能電池板及組件製造廠。預料此一項目可提供2300個就業機會，並提升馬來西亞的高科技產品及研發工業。

馬來西亞發展商成隆機構（Dijaya Corporation Bhd）於8月中以2.2億令吉購入新山避蘭東一片92公頃的土地，作為發展綜合商業住宅項目之用，總投資額為28億令吉。這是成隆機構一年內兩度購入柔佛州的土地，去年該公司購入一片15公頃的土地興建Tropicana City @ Danga Bay項目。連同這項最新的投資，成隆機構在馬來西亞依斯干達特區購買土地就用了5.28億令吉。
胡志明市
法國雅高酒店集團計劃未來兩年在越南開設更多諾富特品牌酒店，規模將達目前數目的兩倍，以應付外國及本土旅客正在上升的需求。該集團現管理下龍灣及芽莊的諾富特酒店，以及位於藩切的諾富特海洋鄧斯高爾夫度假村酒店，全部位於越南最受歡迎的海濱旅遊區，共提供500個房間。未來雅高集團在越南推出的酒店選址將包括大叻、峴港、富國島、胡志明市及河內，主要興建四星級酒店及度假村。

雖然2011年上半年投向越南的整體外資金額驟降，但投資在胡志明市的外商資金卻一枝獨秀，該市的計劃投資部於8月初表示，今年1月至7月期間市政府向175個外商直接投資項目發出了牌照，項目總投資額超過17.3億美元，較去年同期升逾57%。此外，胡志明市今年首7個月共有61個經營項目，亦吸引了超過20億美元的資金，令該市今年總吸納的外資達到37.3億美元，較去年同期增加70%。回顧該市過去7年的記錄，吸引最多外資的工業是加工及製造業。
新加坡
新加坡市中心地段優越，當地寫字樓租金往往是市郊的兩倍以上，租戶面對租金壓力，引發開發商積極在市郊興建寫字樓。例如新加坡嘉德置地集團便將投資15億新加坡元，於西部市郊興建一寫字樓及商舖項目，為本年該公司最大筆投資計劃。瑞士信貸集團亦會整合其規模，把位於5個地點的辦事處集中搬至東北部市郊樟宜商業圈的新寫字樓One@Changi City，瑞信將租用該大廈5個樓層，每層面積為31.5萬平方呎。

新加坡住房需求仍然殷切，但近月環球經濟表現波動，令買家趨向謹慎。實龍崗景上段一個由星獅地產、日本積水建房及遠東機構共同開發的私人住宅項目Boathouse Residences在8月開售，全數493個單位，發展商暫推200個，目前已售90個單位，8成買家為新加坡居民，其餘包括外國人買家。單位平均呎價為880新加坡元，最便宜的是2樓一房單位，面積為624平方呎，售價為57萬新加坡元。
首爾
韓國房地產研究機構Real Today於8月末發表分析指，首爾首都圈的傳貰房（付一筆押金以代替繳納月租的租房類型），其押金已升至平均樓價的一半。7月首都圈的傳貰房押金達到了樓價的50.1%，是2006年以來的最高值；其中首爾南部的押金平均已達2.9億韓圓，是當地平均樓價的46%。今年1月至7月首都圈的押金升了7.8%，而同期樓價只上升了0.6%。Real Today認為近期股市動蕩，市場對經濟前景的不安感增加，原本考慮置業的消費者轉而租住傳貰房，在首都圈的需求更特別殷切，造成傳貰房押金不斷上升。

為增加租房供應和降低房租水平，韓國政府將於10月起向出租房間的房東提供減稅優惠，以往出租3個或以上單位才獲減稅，現在出租1個或以上單位就可享有；商住兩用公寓的房東若把物業當作住宅出租，亦可獲減稅。預料新措施不會對沈寂的地產市場帶來很大衝擊，因為政策對實際房價產生的作用，需要一段時間才看見，不過，韓政府希望此舉有助秋季換房季節開始前降低傳貰房的押金水平，令更多租房者受惠。

近期不動產行情 中國地區

中國各大主要城市不動產物業動態
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買購不動產新聞台 (2011-10-03)
MyGoNews林承志

儘管進入俗稱房地產「金九銀十」的旺季，開發商也卯足全力促銷，但多設主要城市的住宅市場表現仍不給力，反觀商業、工業不動產方面，在中國經濟前景長期看好得狀態之下，不少城市交易、投資狀況依舊熱絡。【MyGoNews 林承志/台北報導】戴德梁行公佈2011年最新中國主要城市不動產物業動態，在政策做空的影響下，儘管進入俗稱房地產「金九銀十」的旺季，開發商也卯足全力促銷，但多設主要城市的住宅市場表現仍不給力，反觀商業、工業不動產方面，在中國經濟前景長期看好得狀態之下，不少城市交易、投資狀況依舊熱絡。
長沙
長沙地鐵2號線的配套工程——芙蓉廣場、五一廣場地下共計90,000多平方米的商業項目於8月30日正式招商。這兩個地下空間開發項目的總投資額分別為人民幣4.8億元和3.2億元，建築面積分別有59,968平方米和28,789平方米，均將建成商舖及停車場。兩個項目將以出租舖面的方式招商，擬打造成集品牌超市、特色美食、休閒娛樂於一體的商業廣場。未來幾年，隨著地鐵的開通，長沙地下商業將迎來發展黃金期。

湖南最大的工業地產項目——長沙佳海創業中心，於7月31日在長沙金霞經濟開發區沙坪工業基地正式開工。項目總規劃用地面積1,227畝，總建築面積約96萬平方米，總投資約人民幣25億元。項目位於長沙北部門戶開福區，是大長沙的樞紐節點，緊鄰芙蓉路、二環線、繞城高速等城市主要幹道，距離長沙市中心約20分鐘車程，黃花機場約30分鐘車程，是工業地產選址的理想地段。長沙佳海創業中心將為資訊科技、工程機械及汽車等產業提供配套生產基地，還將成為長沙的總部聚集區、研發中心和展示推銷平台，預計3年半時間建成。
成都
成都市土地拍賣中心在8月25日掛牌出讓兩宗國有建設用地使用權，其中1宗土地位於高新區西部園區，佔地約72.8畝，底價樓面地價每平方米人民幣930元，用途為商業金融業用地，兼容不超過49%的住宅用地。地塊最終由中國東方電氣集團有限公司以樓面地價每平方米2,300元摘得，溢價率高達147%，是成都市中心城區自2008年以來所成交的所有土地中，溢價率最高的非住宅地塊。根據政府規劃，高新西區起步區開發面積達到10平方公里，將打造為全國最具競爭力的高科技園區之一，堪稱中國西部的「硅谷」，其規劃藍圖讓眾多開發商看好高新西區後期樓市發展。
重慶
受宏觀調控影響，2011年上半年重慶市主城區土地成交面積按年下降超過兩成，但同時土地的成交價格略有上浮，在主城區成交的土地中，超過五成溢價出讓。根據重慶市國土房管局於8月中公布的數據顯示，本年上半年主城區商品房土地規劃建築面積下降幅度較大，為830萬平方米，較去年同期跌兩成多，較去年下半年更下降接近四成；但商品房用地價格大致持續上漲，成交均價為每畝人民幣399.2萬元，較去年上半年升47.79%，比去年下半年升15.61%。分析認為這是由於上半年成交的土地多在成熟地段和熱點區域，故此成交均價偏高。

近年樓市調控下，重慶商業地產的熱度不斷升溫，其中高端酒店綜合物業由於供應不足，成為重慶最受追捧的商業地產類型。其優勢是通過資源的整合，同時提供酒店跟住宅所需要的各種生活設施：酒店帶來便利的交通條件，周邊擁有繁榮的商業配套；高端住宅及酒店式服務公寓則為酒店帶來穩定而高端的客源。這種集頂級酒店、住宅及公寓於一體的項目，將成為領航重慶未來高端商業地產發展的標準模式。隨著重慶成為國家五大中心城市，跨國公司紛至沓來，預料高端酒店綜合物業將有更大的需求。
大連
大連市國有土地使用權交易中心於8月24日推出一宗住宅、公寓及公建用地，位於大連西崗區黑嘴子碼頭，土地面積為14.29萬平方米，建築規模可達50.5萬平方米，最終該地塊以人民幣19億元，由此次拍賣會的唯一競買方寶立發展有限公司摘得，初步規劃為發展住宅公寓及星級酒店。
廣州
廣東省房地產行業協會於8月1日發表報告顯示，2011年上半年廣東省全省商品房均價繼續上漲，但新開工面積增速放緩，同時各房企資金持續緊張。報告稱，上半年全省商品住宅銷售面積3,030.40萬平方米，按年升16.9%；銷售額達人民幣2,258.83億元，按年增長26.1%；銷售均價為每平方米7,454元，按年升7.8%。報告指銷售面積、銷售額、銷售均價都再創新高，但認為在面對樓市調控政策不斷深入的情況下，總體形勢未容樂觀。同時有據數據顯示，上半年廣東省房企資金充裕度為163%，比去年同期下降18%。廣東省房協預計下半年銀行信貸將持續收緊，企業融資成本上升。

《廣州市國有建設用地使用權公開出讓預申請暫行辦法》正式出台，按照規定，境內外的申請人對年度公開出讓計劃或宗地公開出讓公告中公佈的地塊提出用地意向，並提出願意支付的土地價格，出讓人接受承諾並適時組織實施預申請地塊。在成功「勾地」後，申請人當按承諾地價的1%繳交勾地保證金，保證金以人民幣1,000萬元為上限，地塊正式公開出讓時，勾地保證金可以轉抵競買保證金。
杭州
台州市政府發出的《關於進一步落實房地產市場調控工作的通知》已於9月1日起實施，是為浙江省二三線城市首個限購令。對象分別為：在市區已有兩套或以上住房的市域範圍內家庭；已有1套及以上住房的市域範圍外家庭；不能提供自購房之日起前兩年內，在台州市累計繳納1年以上個人所得稅證明或社會保險繳納證明的市域範圍外家庭，根據《通知》的規定，上述群體暫不准在台州市區購買新建商品住房。近年台州市樓價上漲迅猛，周邊的一線城市限購後，投資客大量湧入，令樓價迅速攀升。
南京
據南京媒體報導，8月南京樓市新房成交共2,591套，較7月跌18.21%，日均銷售不足百套，反映限購下市況持續低迷。8月住宅成交的主力軍仍是中小戶，100平方米以下戶型佔總成交面積近半，顯示市場上以剛需購買力為主，但改善型購房者等青睞的120平方米以上戶型，成交比例亦佔三成以上。銷量低迷下，房源供應一直維持在36,000至39,000套之間的高水平，甚至曾逼近40,000套大關。
青島
8月4日的青島市服務業發展工作會議發布了《青島市「十二五」服務業發展規劃》。未來5年，青島將以交通樞紐、產業集群、開發園區、商品集散地為重點，發展一批投資規模較大的現代服務業和生產業集聚區，如市南區國際航運服務集聚區、李滄百果山旅遊集聚區及嶗山金融城等。《規劃》預計到「十二五」計劃完結時，青島市服務業佔生產總值的比重將達到57%，相當於上海在2010年服務業佔生產總值的比重。

進入「金九銀十」的9月份，青島約有30家樓盤陸續推出新房源，市場新盤紛陳，當中以城陽區的樓盤最多，將近有9家，開發區有5家，李滄、四方、嶗山、膠州和即墨也有數家新盤上市。業內人士預測，如果2011年推出的樓盤銷售總體低於三成，青島樓市或於11月出現降價拐點。
瀋陽
瀋陽瀋撫新城總體規劃於8月2日出爐。瀋撫新城位於瀋陽東部，規劃總面積56平方公里，常住人口32,000人，計劃打造成為東部「宜居宜工」的濱水生態新城。未來將重點發展商貿服務業、戰略性新興產業及綠色產業集聚區，並新建學校、醫院和文化體育設施。隨著瀋撫新城規劃出爐，緊鄰佔地7平方公里的白沙島也引起了人們的關注，預計兩年後瀋陽市民就可上島買房，到2030年將有60,000人過上島居生活。
深圳
深圳市土地房產交易中心在8月18日掛牌轉讓南山後海中心區的T107-0011地塊，土地用途為商業性辦公用地，面積4,138.8平方米，建築面積達41,400平方米，土地使用年限為50年，容積率10。該地塊由深圳市海王星辰實業有限公司以人民幣4.9億元的底價獲得，以興建海王星辰公司總部。

香港港鐵公司於8月18日宣布競得深圳地鐵4號線龍華車輛段的一宗土地使用權。該地塊編號為A832-0853，用地面積約89,000平方米，建築面積約20.6萬平方米，由港鐵旗下兩家全資子公司——港鐵軌道交通（深圳）有限公司和港鐵物業（深圳）有限公司——聯合以人民幣19.7715億元的底價拿下，樓面價每平方米僅為9,590元，這亦是深圳今年出讓的首塊不含保障房的居住用地。港鐵首次將其獨特的地鐵加上物業開發的運作模式，用於中國大陸項目。
天津
天津土地交易中心於8月10日掛牌出讓8宗地，含6宗商服用地，總成交價約人民19.2億元。其中津濱旅（掛）2011-09號由瀋陽市碧桂園房地產開發有限公司以2.461億元競得。地塊位於濱海旅遊區起步區，佔地98,413.3平方米，建築規模小於11.8萬平方米，為城鎮住宅、商服用地。明發集團有限公司以近14.66億元競得3宗商服用地，均位於塘沽海洋高新技術開發區內。翌日出讓的38萬平方米西青區楊柳青鎮津同公路北側商服用地，由天津西青楊柳青森林綠野建築工程有限公司以底價11.2億元競得。
武漢
武漢市規劃設計研究院於8月下旬表示，根據新漢正街未來的規劃，在長江與漢江交匯處的江漢公園北側，將建設一座666米超高層建築，落成後將是中國第一高樓，並有望成為世界第三高樓。項目將參考新加坡濱海灣金沙酒店的手法，在200米高的位置用連廊聯通其周圍的幾幢高樓，搭建成一條空中的「步行天街」，供遊客觀光。項目還將與長江南岸目前在建、高606米的中國第二高樓「武漢綠地中心」，共同成為武漢長江沿岸的標誌性建築。
門
在9月8日舉行的門土地拍賣會上，有1幅住宅用地和9幅商業用地共10幅地塊出讓，總成交金額為人民幣17.9442億元。其中2011P20地塊為本次拍賣中唯一一塊住宅用地，位於後埔片區雙浦路與金昌路（規劃路）交叉口東南側，地上總建築面積為38,800平方米，起拍價為3.357億元，經過激烈競拍，最後由門新景地集團有限公司以超過4.99億元競得，溢價48.86%；另外9幅商業地塊也由於位置理想，加上「金九銀十」旺季在即，故全部順利拍出，當中位於翔安南部新城片區的2011XP04的地塊以溢價38%的1億元售出，其餘8幅地則以底價成交。

面對難得的「金九銀十」銷售旺季，門眾多開發商在度過8月開盤淡季後，現正整裝待發，紛紛制訂了開盤或加推計劃。據門媒體在8月報導，門島內外目前在售的20多個熱點樓盤在9月和10月裡都有加推的計劃，另有10多個新盤也將上市，可以預見在銷售旺季裡，整個市場的供應量將會倍增，樓盤之間的競爭將會加劇，爭搶客戶，加快資金回籠，成為各大開發商的當務之急。
西安
據西安房管局和房地產信息網的研究顯示，反映8月下旬西安居民住宅購買力和房地產市場成交綜合表現的購房指數為1,666點，較上週上漲了6點。購房指數的計算方式是上一階段商品房均價乘以購房基數乘以一萬倍，而1,666點仍屬低水平，顯示近期西安樓市的銷量走勢較為平穩。樓市調控政策不斷加壓，但西安樓市並未出現大幅度的降價現象。隨著地鐵開通、國際化大都市的加快建設，西安的發展前景仍被看好。

股市漲⒉天，跌4天。 漲200點，跌400點。 房市將受重創，景氣持續滑落，政府反應太慢，馬在等待什麼？

台股跌破7000點 分析師：量縮700億元以下 時間換空間
2011/10/03 13:15 鉅亨網 記者尹慧中 台北

台股今(3)日再受美股重挫拖累，早盤開低量縮下殺逾200點，7000點關卡一度失守；新台幣早盤貶破30.6元，美元指數續強勢一度突破79關卡，再度出現股匯雙殺格局。對此，分析師表示，台股格局上處於五波末跌段，短線市場需量縮700億元以下，以累積盤整時間換取上攻空間，今日在2低盤、低量盤整格局下，須注意有無下影線。

台股分析師賴憲政表示，國際局勢渾沌不明，美股周末重挫，促使美股趨勢為連5個月下跌，在外資持續提款、台股9月底指數失守7148更一度摜破6900點，月線出現2004年319以來連5黑，在5黑確立後，短期反彈要先看量能明確緊縮700億元以下，在上方缺口未能完全填補的情況下，要以累積整理時間，換取上攻空間。

另一方面，隨著電金指標股表現持續低迷、傳產族群並為摜殺重點，盤中指數一度跌破7000點。投資人焦慮關注，台股9月月線連5黑確立後，是否再度出現2000年科技泡沫化、2002年以來的月線罕見連6黑？

賴憲政分析，全球經濟不確定因素持續增加，整體上，台灣經濟景氣燈號轉黃藍，意味著企業第4季確實要很拚。市場短線上，在量縮價不穩的情況下，本周若量縮700億元以下，將維持狹幅整理格局，累積時間才能換取上攻機會。

另他指出，9月外資賣超幅度與8月相比出現收斂，9月最後一周並小幅買超，但外資近期仍持續調節持股部位，今日須注意終場有無下影線，以作為後續市場變化指標。而在7287上方缺口未能填補的情況下，建議投資人短線操作宜慎，勿搶短。

實施課徵不正義的奢侈稅，將讓台灣股市6500點，房市持續低迷，人民生活在貧窮線，一個無能的執政黨，配上一個低能的在野黨，台灣落後大陸指日可待。

內政部：建物買賣連3月下滑

中央社 (2011-09-30)
（中央社記者蔡和穎台北30日電）內政部今天表示，「特種貨物及勞務稅條例」（俗稱奢侈稅）自6月1日施行，8月全國建物所有權買賣登記2萬6992棟，較7月減少4.66%，買賣棟數已連3個月下滑。
內政部表示，政府今年2月釋出將課徵奢侈稅的消息後，全國建物買賣棟數持續量縮，今年8月又逢農曆鬼月影響，買賣數量更加萎縮。全國建物買賣棟數已連續3個月下滑，若不計農曆春節月份，創下近30個月以來新低。
根據內政部統計，5都中，台北市、高雄市、新北市及台中市8月的建物買賣棟數，都創下近30個月以來的單月新低。
統計顯示，5都中以台北市受奢侈稅影響最大，較今年1月減少了3562棟，減幅達50.5%，其次為新北市減少4877棟，減幅達44.3%。
內政部說，奢侈稅實施後，對於高房價地區的建物買賣已明顯發揮冷卻效果，且行政院已於9月15日將不動產交易實價登錄的相關法案送請立法院優先審議，完成立法後，不動產交易資訊將更為透明，促進不動產交易市場健全發展。1000930

政府不斷製造居民的損失，只為少數人的選票，馬總統是另一個是貪圖權位的阿扁？

民視 (2011-09-30)

浮洲合宜住宅 日勝生得標
新北市板橋浮洲合宜住宅30日開標，日勝生以近150億得標，儘管現在房市相對保守，但浮洲地區交通便利，讓五家上市建設公司紛紛參與投標，而且日勝生得標後，預估可以獲利16%。
就是這塊位在新北市浮洲區的11公頃的土地，原本屬於榮工處所有，現在政府打算拿來蓋合宜住宅，從4月規劃到現在，終於確定由日勝生標下。
日勝生以近150億標下，要興建4618戶合宜住宅，其中有448戶出租，還有15坪、27坪、29坪以及35坪，四個坪數給民眾挑選，每坪售價不得超出19.5萬元，即使最大坪數也不超過700萬，至於月租金則是每坪320元，看似優惠其實申請條件很嚴苛，單身得要40歲以上，或是家庭年收入158萬以下才能申請，而且還得住滿10年才能申購。
浮洲當地居民的反彈聲音，政府不知聽到沒有，現在建商預計在103年年底交屋，配套措施如何讓民眾滿意，政府恐怕得好好想一想。

房市股市雙雙下跌，人民收入劇減，政府無作為。還沾沾自喜，推翻無能的國民黨，人民才有希望。

內政部：建物買賣連3月下滑

中央社 (2011-09-30)
（中央社記者蔡和穎台北30日電）內政部今天表示，「特種貨物及勞務稅條例」（俗稱奢侈稅）自6月1日施行，8月全國建物所有權買賣登記2萬6992棟，較7月減少4.66%，買賣棟數已連3個月下滑。
內政部表示，政府今年2月釋出將課徵奢侈稅的消息後，全國建物買賣棟數持續量縮，今年8月又逢農曆鬼月影響，買賣數量更加萎縮。全國建物買賣棟數已連續3個月下滑，若不計農曆春節月份，創下近30個月以來新低。
根據內政部統計，5都中，台北市、高雄市、新北市及台中市8月的建物買賣棟數，都創下近30個月以來的單月新低。
統計顯示，5都中以台北市受奢侈稅影響最大，較今年1月減少了3562棟，減幅達50.5%，其次為新北市減少4877棟，減幅達44.3%。
內政部說，奢侈稅實施後，對於高房價地區的建物買賣已明顯發揮冷卻效果，且行政院已於9月15日將不動產交易實價登錄的相關法案送請立法院優先審議，完成立法後，不動產交易資訊將更為透明，促進不動產交易市場健全發展。1000930

景氣衰退確定，央行後知後覺。

央行不升息 鄭貞茂：經濟成長下滑壓力遠大於通膨
2011/09/29 19:50 鉅亨網 記者張中昌 台北


連續五度升息後，央行今天召開的第三季理監事會議，決議維持利率不變。對此，花旗銀行首席經濟學家鄭貞茂則指出，台灣是出口導向國家，易受國際經濟動態影響，過去台股因兩岸關係良好，可快速擺脫金融海嘯陰霾，但歐美經濟問題如持續擴大，恐降低中國經濟強度，因此這次央行採不升息，因應未來恐面臨經濟成長下滑的壓力，遠大於通貨膨脹上漲壓力。


受到全球經濟放緩，加上通貨膨脹也從高點回落，9月初包括南韓、澳洲、印尼、馬來西亞、菲律賓等各國央行，就已紛紛暫停升息步伐，甚至巴西早在8月就先降息2碼，台灣在國內金融市場處於內憂外患下，股市又跟隨國際金融情勢出現劇烈震盪，因此對於升息也出現「踩煞車」。


渣打銀行也認為，在工業生產下降、出口訂單疲軟，特別是近期市場動盪，導致全球經濟前景充滿不確定，為避免進一步影響市場信心，因此暫緩升息算是符合預期，而未來大環境經濟前景看淡，企業還是有可能減少資本支出，如此一來會衝擊就業市場，對台灣下半年景氣有較負面影響。


渣打銀行表示，從內部研究的預測，今年台灣的經濟成長率由5.6%大幅下修至4.6%，但事業上包括美國也從1.8%降至1.6%，日本更從0.1%調降至-0.4%。同屬亞洲的香港下調至5%、新加坡調降至4.8%，只有中國在此波調降中暫維持9.3%不變。


澳盛銀行則分析，最近全球商品價格的調整，新台幣走勢對台灣的通貨膨脹有所緩解，而這樣的通膨壓力減低，使得央行有足夠空間可以暫停升息。

國稅局出黑手，全民被列黑名單？ 新白色恐怖時代開始咯。 馬小九越來越像中共啦？

          財稅中心已調出約6000筆漏報或疑似短報的資料，將展開奢侈稅「抓漏」行動。

          【MyGoNews 林承志/台北報導】奢侈稅上路近4個月，根據國稅局統計，主動申報案件約500多件，總課徵金額約3.2億元，對國庫雖不無小補，但若從平均課徵金額僅60多萬來看，顯然並沒有打擊到投資打戶。因此，財稅中心已調出約6000筆漏報或疑似短報的資料，將展開奢侈稅「抓漏」行動。


           國稅局統計，截至目前為止，奢侈稅申報案件北市國稅局83件，稅額7461萬元、北區國稅局200件，稅額1億6854萬元、中區國稅局118件，稅額4870萬元，南區國稅局71件、稅額1155萬元，高市國稅局63件、稅額1855萬元。


          而財稅資料中心整理6~8月土增稅及契稅等交易資料，選出6千多件可疑案件交由各區國稅查稅。其中，北區國稅局囊括3000多件，高雄市500多件，儘管，國稅局表示，案件數量多可能是因為選案標準不夠嚴謹，也將由國稅局重新過濾後，展開查核。


          但國稅局仍表示，若民眾有應申報奢侈稅而為申報情形，一旦遭到國稅局查獲，將遭罰2.5倍罰鍰，呼籲民眾於查核前自行補報，否則將得不償失。

傻瓜高價炒作房地產，慘痛付高價。

華票總部土地每坪1405萬   商用不動產啟動補漲



住展房屋網 (2011-09-29)
住展房屋網提供
            受到股市下跌的牽累，房地產市場的買氣也呈現低迷，根據住展房屋網的調查，各案場來看屋的人，比起農曆七月還要少個1-2成，營建類股的股價更是走在綠色叢林之中；就在一片噤聲之中，商用不動產的標售卻能突圍而屢創新高。


          座落於台北市敦化南路二段14號、鄰近信義路口的華票敦南大樓，昨（28）日公開標售，上周競標新壽敦南大樓REAT敗北給國壽的頂禾開發，昨天再出手，出價46億2,888萬元得標，該項標金，換算土地每坪高達1,405萬元，刷新史上「地王」排行榜，而樓上辦公室每坪也高達171萬元，雙雙再度改寫行情紀錄。


          該棟由於有「整棟出售」的優勢，賣相頗佳，開標前即吸引金控、壽險、建設、開發、外資、台商等30、40組投資團隊領標與詢問。昨天共有9組人馬投標，最後由頂禾開發以46.2888億元拔得頭籌，溢價72.7%；扣除車位後，建物均價每坪約171萬元，土地每坪約1405萬元，雙創新高。

          負責標售的戴德梁行表示，昨天7成以上的投標者，出價都在每坪1000萬元以上，顯示「土地破千萬時代來臨」。敦化南路商辦買氣狂飆，9月已連續成交5筆，總交易金額達261億元。


         根據住展房屋網的了解，相對於台北市區精華區的住宅行情倍數翻漲，同時間內商用不動產的的價格卻沒有什麼變動，一直處在低檔價位，後續在ECFA簽訂後，台北市國際化的定位不斷升高，商用不動產的價值才開始顯露出來，現在的價格應該是補漲行情，只是跨距很大很大。


           住展認為，市區精華區出現天價，對其他A辦及B辦商圈的商用不動產，多少應該也是會有一些帶動作用，不同的是，華票大樓的所有權很集中，所以可以是整棟購買，未來買方要做處理較為容易，市中心區這種產權獨立的大樓十分稀有，這也是能創下天價的主因之一。


           坊間業者評估，如果推出頂級豪宅，單價可能上看230~250萬元以上，精華商業路段應該拿來蓋豪宅嗎？這是另一個面向的思考了。但是至少土地每坪1405萬，以及建坪171萬的價格，似乎已經宣誓一個新時代已經開啟了。

內湖廠辦 每坪要 45萬，租金只有 1000元/呯，請問 投報率是多少?

趙藤雄說 房價要下來不太可能

住展房屋網 (2011-09-29)
住展房屋網提供

           雖然目前面臨國際經濟景氣衰退、國內有奢侈稅開徵的效應，但遠雄建設董事長趙藤雄等上市建商負責人都對台灣房地產等不感悲觀，而趙藤雄則強調，目前房市仍 近期奢侈稅上路、歐債問題惡化，確實讓房市買氣受到影響，不過因新北市和台北市由於土地缺乏，加上原物料持續上漲，房價要下來不太可能，長期來看，大台北 房市仍然看好。

           趙藤雄指出，房地產市場有不少利空消息，在他看來，奢侈稅使市場投機消失，但自住換屋需求仍非常穩定，而在政策不斷打壓、國際景氣壞消息不斷下，房市依然能維持一定交易量，顯示整體市場觸底的支撐點非常紮實，在這種情況下，國內房市完全沒有泡沫吹泡崩盤的問題。

          趙藤雄說，在目前市場信心不穩定的時機，就是最好的買房時機，相對於過去利率12%甚至18%的年代，以目前的低利率水準加上市場信心不足的同時，就是購入房地產的好時機；相反一旦等市場信心回穩再追，恐怕就追不上了。
新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw 

房地產 10度蟬聯冠軍寶座

房市買氣下滑 銀行貸款成長趨緩

網路地產王 (2011-09-29)
【網路地產王/綜合】

本圖片為示意圖

【網路地產王/綜合】

           根據房仲最新購屋趨勢調查顯示，受奢侈稅和歐美債影響，國人購屋意願在第3季降至金融海嘯後新低，多數民眾對房價回跌不抱希望，近半對第4季房市的看法是價量持平或價漲量縮，由此看來，2011最後幾個月的房市，恐怕很難開出紅盤！

■景氣下滑 四成民眾：房市交易量將下滑

          景 氣真的影響了房市買氣了嗎？根據「2011中信房屋宅指數第3季報告」，第3季表示近期有購屋意願的受訪民眾佔50.19%，比第2季下滑4個百分點，比 2009年第2季的50.37%更低。其中，49.9%受訪者認為將使房市交易量減少；對價格的影響，則有37.8%的民眾仍認為房價會上漲，33.2% 民眾認為會降價，29%認為不影響現況。

          中央銀行公布 8月「消費者貸款及建築貸款餘額」的統計也顯示，8月購置住宅貸款餘額較7月小增新台幣39.2億元，成長幅度已有趨緩之勢，依央行統計資料顯示，8月全 體銀行購置住宅貸款餘額達5.2347兆元，較7月的5.2308兆元，月增39.2億元，餘額雖然續創新高，但增幅縮小，央行官員分析，奢侈稅上路後， 房地產交易情形確有冷卻的情形。

■理財抗跌保值 三成民眾仍看好房地產

          此 外，在理財工具的保值抗跌性評比中，房地產以30.6%民眾看好比例，10度蟬聯冠軍寶座。現金、基金、股票、外幣的看好比例皆下滑，黃金和貴金屬在第3 季排名大躍進，贏得30.2%民眾青睞，直逼房地產保值抗跌地位。中信房屋董事長鄭余正全指出，民眾評選理財工具的保值抗跌性有地理上的差異，雙北市及新 竹縣市的民眾重視房地產，台南、高雄民眾則以黃金和貴金屬為優先選擇。

          不過，鄭余正全也認為，民眾普遍相信當前政策環境、全球景氣將趨使國內房市進一步降溫量縮，但由於其他理財工具風險大幅升高，使得房地產的保值抗跌性更突顯，因此多數民眾仍認為近期房價會持平或上漲。

房市垮台？ 央行樂見景氣衰退？ 政爭不斷，台灣是樂土嗎？

央行：房市降溫確立
來源：2011-09-28工商時報 記者藍鈞達／台北報導

          奢侈稅、鬼月兩大因素影響下，中央銀行昨（27）日公布，8月購屋貸款單月增幅僅0.7％，小增39.2億元，央行官員認為，房市降溫已經確立。

          若扣除2月天數較少的季節因素，8月增額創下今年新低，央行官員指出，奢侈稅在6月上路後，確實帶給投資客一記重拳，許多人因此退出市場，加上自住需求的民眾礙於房價過高，並未銜接上來，導致購屋貸款增幅趨緩。

          其次是8月適逢農曆鬼月，民眾向來不願在這時候「入厝」，相對壓抑貸款的增長速度，行庫主管表示，過去鬼月的房貸業務通常會下滑1～2成，但在房市穩健的情況下，通常隔月就會回升，因此房市是否真降溫，可以觀察隔月數據。

          行庫主管表示，目前市場買賣雙方對價格難以達成共識，加上銀行本身的授信策略調整，對客戶的事前審核比較嚴格，讓房貸通過並撥貸的時間延長不少，「有時候甚至要一個月以上」。


央行官員說，不論從房屋移轉棟數，或銀行相關放款情形觀察，房市的熱度都不如以往，但一般消費者還是認為房價過高，或許還要再等一段時間，讓投資客徹底退出市場，屆時房價才會回到合理價位。

台北市政府是無效率的組織，做不出好成果。市民最好靠自己，比較實在啦！

北市承德路公營住宅亮相!

          台北市位在承德路上的公營住宅，28日正式亮相，台北市長郝龍斌也親自公佈租金價位，15坪的住宅租金高達15000元，被當地里長痛批，價格太貴了。

          台北市第一批公營住宅正式亮相，台北市長郝龍斌，以及內政部長江宜樺，共同到現場視察，郝龍斌也親自公佈租金價位，公營住宅提供住15及28坪的規劃，總共興建115戶，公設比大約24%，一旦入住，北市府還送你廚具、床、衣櫃和燈具，不過這樣的價格，看在里長的眼裡，根本沒有打8折。

          以大同區15坪新屋的租金來計算，一個月大約是13500~15000元，但是北市府的租金卻開到17000元，而且入住資格也有限制，包括年齡必須在20~40歲，設籍台北市1年以上，以及家庭年收入158萬元以下等，才能申請。

          從公營住宅概念到管理制度，郝市長向國外取經，但是有沒有幫助到有住屋需求的民眾?還有待觀察。