工商時報2008.02.28 沈美幸、吳瑞達、張瀞文／台北報導
裕隆汽車公司新店廠大面積土地開發計畫出現大轉變。基於提升附加價值及土地單價考量，裕隆公司昨日宣布，將劃出四千二百零九坪商業區，與宏達電合建雙塔樓式企業總部，總樓地板面積兩萬五千坪，雙塔樓高廿五層，預計二○一○年底完工。
至於備受各方矚目的新店廠區住宅及商業區開發計畫，仍依既定計畫，總統大選過後，會從富邦及潤泰兩大企業集團擇其一做為合作夥伴。
裕隆汽車昨日召開臨時董事會，通過將裕隆新店Ｂ廠區九千三百零八坪商業用地，分割出位於寶中路與中興路交口角地總計四千二百零九坪基地，做為裕隆汽車與宏達電共同興建雙塔式企業總部大樓用地。
其中宏達電出資三十三億三千五百萬元，以每坪相當一百三十二萬零八百元，購入二千五百二十五坪基地，興建總樓地板面積一萬五千坪的台北研發總部。裕隆汽車企業總部總樓地板面積為一萬坪，半年內將完成外觀及樓層規劃，二○一○年底前完工。宏達電未來亦將支付相關營造費用，法人推估，宏達電的營運總部成本將逼近五十億元。
裕隆汽車加計原土地重估資本公積轉回及土地增值稅準備，土地持有成本五千三百萬元，出售土地獲利三十二億八千二百萬元，從今年起，分三年認列收益。從今年起裕隆平均每年可入帳獲利逾十億元，依目前裕隆股本估算，每年每股盈餘貢獻約○．六九元。
裕隆汽車總經理陳國榮、副總經理韓正平指出，宏達電前年底出資入股裕隆汽車轉投資華創車電，雙方共同合作開發車用電子，建立良好的互動關係。宏達電原本就有意在新店地區興建台北研發總部，聽聞裕隆汽車有意開發新店廠區土地，宏達電認為這塊基地比較大、交通便利而相當感興趣，雙方決定合作興建企業總部，由裕隆汽車董事長嚴凱泰、宏達電董事長王雪紅昨天簽約。
陳國榮表示，裕隆汽車新店廠區地段好，但畢竟不是台北市，商業區價值只有四顆星。但與宏達電合建企業總部，可創造更多需求而帶動當地區域及附加價值鏈，等完工啟用後，裕隆及宏達電兩企業總計八千位員工入駐，整個商業區開發價值將升級為五顆星，有利於招商，提升每坪單價，對裕隆及宏達電可創造雙贏。
2008年2月28日 星期四
宏達電裕隆 合建雙塔總部
【經濟日報╱記者陳信榮／台北報導】 2008.02.28 04:08 am
全球最大智慧型手機製造廠宏達電的研發總部將進駐裕隆新店舊廠，雙方昨（27）日簽約，將合作打造雙塔式總部大樓，預計2010年完工。裕隆總經理陳國榮昨天很開心的說：「有宏達電的加持，裕隆在新店打造另一個信義計畫區，將不是夢想。」
裕隆這次與宏達電的合作開發案出售土地總價為33.35億元，處分利益將達32.82億元，每股挹注逾2元，裕隆將從今年起分三年認列入帳。
陳國榮預估，裕隆企業總部與宏達電研發總部大樓可望為該區引進8,000位員工，帶動周邊商業機制與房地產價格活絡，讓該廠的土地開發案，產生增值的效益。陳國榮形容，裕隆新店B廠區開發案，有了宏達電進駐，等級從「四星級」升級至「五星級」。
裕隆董事長嚴凱泰昨天特別邀請宏達電董事長王雪紅，到雙方總部大樓基地對面的裕隆汽車生活城頂樓辦公室簽約。裕隆昨天也召開臨時董事會通過此案，在土地面積達3萬坪的新店B廠區，保留4,209坪，作為雙方合作開發雙塔式總部大樓，預定總建坪達2.5萬坪，其中裕隆總部使用1萬坪、宏達電研發總部使用1.5萬坪。
據了解，裕隆與宏達電在汽車電子領域有多項合作，宏達電更是裕隆集團旗下華創車電公司大股東，是嚴凱泰發展自有品牌汽車重要夥伴。
裕隆表示，裕隆與宏達電雙方對總部規劃構想，是希望以裙樓加雙子星塔方式來設計，結合已完成的親水公園與商業區開放空間，使該兩座總部大樓，成為該地區的重要地標。
陳國榮說，會搶在裕隆新店B廠區整體開發案公布前，先與宏達電簽訂合作開發企業總部，就是希望能讓總部大樓工程儘早開工，2010年前完工；先讓人潮進駐，也對後續完工的商業區大樓以及豪宅區的建案價值，帶來加分效果。
陳國榮舉例，原本新店B廠區內的規劃住宅區，要興建500戶至800戶的高價住宅，未來兩家企業總部8,000位員工進駐後，等於為這些豪宅案引進8,000個潛在客戶，有助提升房價；未來商業大樓想引進飯店、休閒運動產業、賣場業者進駐，將更具誘因。
【2008/02/28 經濟日報】
全球最大智慧型手機製造廠宏達電的研發總部將進駐裕隆新店舊廠，雙方昨（27）日簽約，將合作打造雙塔式總部大樓，預計2010年完工。裕隆總經理陳國榮昨天很開心的說：「有宏達電的加持，裕隆在新店打造另一個信義計畫區，將不是夢想。」
裕隆這次與宏達電的合作開發案出售土地總價為33.35億元，處分利益將達32.82億元，每股挹注逾2元，裕隆將從今年起分三年認列入帳。
陳國榮預估，裕隆企業總部與宏達電研發總部大樓可望為該區引進8,000位員工，帶動周邊商業機制與房地產價格活絡，讓該廠的土地開發案，產生增值的效益。陳國榮形容，裕隆新店B廠區開發案，有了宏達電進駐，等級從「四星級」升級至「五星級」。
裕隆董事長嚴凱泰昨天特別邀請宏達電董事長王雪紅，到雙方總部大樓基地對面的裕隆汽車生活城頂樓辦公室簽約。裕隆昨天也召開臨時董事會通過此案，在土地面積達3萬坪的新店B廠區，保留4,209坪，作為雙方合作開發雙塔式總部大樓，預定總建坪達2.5萬坪，其中裕隆總部使用1萬坪、宏達電研發總部使用1.5萬坪。
據了解，裕隆與宏達電在汽車電子領域有多項合作，宏達電更是裕隆集團旗下華創車電公司大股東，是嚴凱泰發展自有品牌汽車重要夥伴。
裕隆表示，裕隆與宏達電雙方對總部規劃構想，是希望以裙樓加雙子星塔方式來設計，結合已完成的親水公園與商業區開放空間，使該兩座總部大樓，成為該地區的重要地標。
陳國榮說，會搶在裕隆新店B廠區整體開發案公布前，先與宏達電簽訂合作開發企業總部，就是希望能讓總部大樓工程儘早開工，2010年前完工；先讓人潮進駐，也對後續完工的商業區大樓以及豪宅區的建案價值，帶來加分效果。
陳國榮舉例，原本新店B廠區內的規劃住宅區，要興建500戶至800戶的高價住宅，未來兩家企業總部8,000位員工進駐後，等於為這些豪宅案引進8,000個潛在客戶，有助提升房價；未來商業大樓想引進飯店、休閒運動產業、賣場業者進駐，將更具誘因。
【2008/02/28 經濟日報】
北縣房市黑馬 新店裕隆城
受惠「北縣升格為市」的利多，占地四萬餘坪的新店裕隆城是繼新板特區、新莊副都心後，最被看好的黑馬潛力區。
事實上，台北市標地案頻創新高，市區土地地主惜售，建商轉向北縣購地的趨勢來看，只要是北縣計劃要開發的上萬坪土地，或是土地通過工變住、商的周邊建案，都是現在入市的好標的。
最近台北市房價漲翻天，一間動輒上千萬元，一般在台北上班的首購族，買不起台北市只好轉往台北縣尋寶，然而台北縣幅員遼闊，要如何挑選具有增值潛力的區域？勢必隨著「政府公共工程建設」走的概念，來尋找黃金屋。
其中，位於中興路、寶中路的新店裕隆城，新店廠A廠區佔地11000坪，其中5000坪土地租給家樂福大賣場，家樂福斥資13.5億元蓋了大賣場、美食、商店街、健身中心、餐廳及高爾夫球練習場等。其餘的土地由裕隆旗下房地產開發公司開發，成立新車銷售、維修、中古車及汽車百貨的汽車生活城，號稱是全台最大的汽車生活城。
另外，佔地27700坪的工業廠房B廠區，已申請變更住商綜合區通過，除住宅區佔地7500坪、商業區9300坪外，其餘將規畫為公園、兒童遊樂場、停車場等公共建設。
另一方面，住宅區有一部分規劃為豪宅區，裕隆將與建商合作興建銷售，預計開價突破新店房價新紀錄，一舉攻克每坪50萬元的天險。
毗鄰中興路的土地，計畫開發為商辦大樓，由裕隆自行開發，未來採出租經營，將引進高級商務飯店進駐，也不排除發展為百貨區。 周邊附近成交行情有，位於新店捷運大坪林站附近的建案，可銷售二百戶，只花一個月就賣剩下10戶，剩下10戶建商索性完工後再賣，惜售心態意味濃厚。另有建設堆出的成交單價在28萬元之建案，因新店裕隆城的帶動，一舉突破30萬至32萬元大關。
總言之，裕隆新店廠的「大台北南區的新造鎮計劃」整體開發將超過15萬坪的建坪，相當於15座台北忠孝SOGO百貨的規模，投資總金額超過500億元，也算是重大工程投資的區域，因此在裕隆廠周邊買著等漲價，不啻是一種精明的投資策略。
事實上，台北市標地案頻創新高，市區土地地主惜售，建商轉向北縣購地的趨勢來看，只要是北縣計劃要開發的上萬坪土地，或是土地通過工變住、商的周邊建案，都是現在入市的好標的。
最近台北市房價漲翻天，一間動輒上千萬元，一般在台北上班的首購族，買不起台北市只好轉往台北縣尋寶，然而台北縣幅員遼闊，要如何挑選具有增值潛力的區域？勢必隨著「政府公共工程建設」走的概念，來尋找黃金屋。
其中，位於中興路、寶中路的新店裕隆城，新店廠A廠區佔地11000坪，其中5000坪土地租給家樂福大賣場，家樂福斥資13.5億元蓋了大賣場、美食、商店街、健身中心、餐廳及高爾夫球練習場等。其餘的土地由裕隆旗下房地產開發公司開發，成立新車銷售、維修、中古車及汽車百貨的汽車生活城，號稱是全台最大的汽車生活城。
另外，佔地27700坪的工業廠房B廠區，已申請變更住商綜合區通過，除住宅區佔地7500坪、商業區9300坪外，其餘將規畫為公園、兒童遊樂場、停車場等公共建設。
另一方面，住宅區有一部分規劃為豪宅區，裕隆將與建商合作興建銷售，預計開價突破新店房價新紀錄，一舉攻克每坪50萬元的天險。
毗鄰中興路的土地，計畫開發為商辦大樓，由裕隆自行開發，未來採出租經營，將引進高級商務飯店進駐，也不排除發展為百貨區。 周邊附近成交行情有，位於新店捷運大坪林站附近的建案，可銷售二百戶，只花一個月就賣剩下10戶，剩下10戶建商索性完工後再賣，惜售心態意味濃厚。另有建設堆出的成交單價在28萬元之建案，因新店裕隆城的帶動，一舉突破30萬至32萬元大關。
總言之，裕隆新店廠的「大台北南區的新造鎮計劃」整體開發將超過15萬坪的建坪，相當於15座台北忠孝SOGO百貨的規模，投資總金額超過500億元，也算是重大工程投資的區域，因此在裕隆廠周邊買著等漲價，不啻是一種精明的投資策略。
宏達電買裕隆地 興建研發中心
2008年2月28日 星期四 〔記者王憶紅／台北報導〕
宏達電與裕隆昨日簽訂合作意願備忘錄，公告就裕隆現持有之「新店工七商業區特定土地」，以每坪132.08萬元購入2,525坪持分土地，總計土地價款33.35億元出售商業區持分土地權利予宏達電，未來將以共同合作開發之理念，共同打造企業商業辦公大樓。
宏達電HTC（2498）1月初曾經指出員工分紅費用化影響達25%，在衝擊獲利甚大下，股價重挫。而昨日董事會則
將員工分紅費用化影響率從之前的25%，降到18%，若以今年每股獲利60元計算，相差達4.2元。
昨日董事會也通過斥資33.35億元，向裕隆（2201）購買新店土地、擴大中國投資，以及訂出6月13日舉行股東會。
宏達電表示，此地點因鄰近宏達電現有台北縣新店市之研發辦公室，基於未來人員擴充、台北研發單位之研發環境與全球品牌行銷策略等之綜效考量，在經過鑑價公司鑑定合理價格後，決定購買此辦公室用地，未來將規劃為台北研發中心的總部使用。
宏達電與裕隆昨日簽訂合作意願備忘錄，公告就裕隆現持有之「新店工七商業區特定土地」，以每坪132.08萬元購入2,525坪持分土地，總計土地價款33.35億元出售商業區持分土地權利予宏達電，未來將以共同合作開發之理念，共同打造企業商業辦公大樓。
宏達電HTC（2498）1月初曾經指出員工分紅費用化影響達25%，在衝擊獲利甚大下，股價重挫。而昨日董事會則
將員工分紅費用化影響率從之前的25%，降到18%，若以今年每股獲利60元計算，相差達4.2元。
昨日董事會也通過斥資33.35億元，向裕隆（2201）購買新店土地、擴大中國投資，以及訂出6月13日舉行股東會。
宏達電表示，此地點因鄰近宏達電現有台北縣新店市之研發辦公室，基於未來人員擴充、台北研發單位之研發環境與全球品牌行銷策略等之綜效考量，在經過鑑價公司鑑定合理價格後，決定購買此辦公室用地，未來將規劃為台北研發中心的總部使用。
裕隆 新店精華地 企業金雞母
工商時報2008.02.29 【吳瑞達】
裕隆（2201）挾著台北新店舊廠進行開發，近期備受市場關注，今年來投信卯勁加碼逾九萬七千張，漲幅逾三成。
周三該公司董事會並決議宣布開發案之一，與電子大廠宏達電合作，共同開發為二家公司的企業總部，出售予宏達電土地達三十二億八千多萬元獲利，分三年入帳，再加上其餘土地，未來都將會持續開發，裕隆資產題材將會陸續發酵。
裕隆備受矚目的的新店廠B區開發案，位於新店地區的精華地段，總面積二萬七千四百六十坪，公司初步規畫，將興建樓地板面積六萬五千坪商業大樓，及四萬坪的住宅大廈，預估銷售金額超過五百億元。
此次與宏達電合作開發總部，則分割出四千二百多坪，即未來裕隆仍有二萬三千二百多坪面積將持續開發，資產開發將使裕隆獲救大漢獲利。
裕隆除與宏達電合作開發，售地利益今年合計有十億元入帳外，稍早處分出售與建商合建完工的商務旅館，該旅館位於新店交流道附近，地板二千六百坪，獲利進帳六億四千萬元，將於今年第一季入帳。
依目前裕隆股本一百四十五億七千多萬元估算，二項的售地利益，至少為裕隆今年每盈餘增加一．一元的貢獻。
加上後續的開發利益，儘管汽車本業遭逢景氣不振影響，處分資產獲利，今年盈餘大幅增加，裕隆在市場的認同度將大為提升。
裕隆（2201）挾著台北新店舊廠進行開發，近期備受市場關注，今年來投信卯勁加碼逾九萬七千張，漲幅逾三成。
周三該公司董事會並決議宣布開發案之一，與電子大廠宏達電合作，共同開發為二家公司的企業總部，出售予宏達電土地達三十二億八千多萬元獲利，分三年入帳，再加上其餘土地，未來都將會持續開發，裕隆資產題材將會陸續發酵。
裕隆備受矚目的的新店廠B區開發案，位於新店地區的精華地段，總面積二萬七千四百六十坪，公司初步規畫，將興建樓地板面積六萬五千坪商業大樓，及四萬坪的住宅大廈，預估銷售金額超過五百億元。
此次與宏達電合作開發總部，則分割出四千二百多坪，即未來裕隆仍有二萬三千二百多坪面積將持續開發，資產開發將使裕隆獲救大漢獲利。
裕隆除與宏達電合作開發，售地利益今年合計有十億元入帳外，稍早處分出售與建商合建完工的商務旅館，該旅館位於新店交流道附近，地板二千六百坪，獲利進帳六億四千萬元，將於今年第一季入帳。
依目前裕隆股本一百四十五億七千多萬元估算，二項的售地利益，至少為裕隆今年每盈餘增加一．一元的貢獻。
加上後續的開發利益，儘管汽車本業遭逢景氣不振影響，處分資產獲利，今年盈餘大幅增加，裕隆在市場的認同度將大為提升。
裕隆新店土地開發案評估分析
一、2007 年裕隆可先享有淨值回沖，推估淨值可回到45 元以上
裕隆於新店共有AB 兩個廠，A 廠面積3.7 萬平方公尺，2005 年已開發為購物中心及汽車城；B 廠面積9.1 萬平方公尺，目前已通過都市更新計畫，預計未來九年內開發成商業區及住宅區，而B 廠土地帳面價值為43 億元，預期開發之後將對裕隆帶來倍數以上的獲利貢獻
裕隆於新店共有AB 兩個廠，A 廠面積3.7 萬平方公尺，2005 年已開發為購物中心及汽車城；B 廠面積9.1 萬平方公尺，目前已通過都市更新計畫，預計未來九年內開發成商業區及住宅區，而B 廠土地帳面價值為43 億元，預期開發之後將對裕隆帶來倍數以上的獲利貢獻
根據都市更新細部計畫，第一步將要先捐地興建公共建設，公共建設完成通過審查之後，才能開始執行開發案，B 廠規劃（見表一），將捐出3.6 萬平方公尺（約1.09 萬坪）公共設施用地，目前公園用地已通過審核，2H06 將可興建公園，預估將於2Q07 完成，投入金額約8.2 億元，其8.2 億元及舊有建設拆除費用在未來住宅區買賣可扣抵土增稅。2Q07 公共設施完成審查之後，B 廠工業用地正式轉為商業用地及住宅用地，屆時裕隆將先享有淨值回沖利益。
根據2005 年裕隆法說會資料，預估興建住宅面積7510
坪，以當地住宅區土地價值40 萬計算，貢獻淨值約0.74 元，而商業區面積共有9307 坪，若以當地商業區土地價值120 萬元計算，預期貢獻淨值達6.19 元，以1Q06 裕隆淨值37.3 元計算，則裕隆淨值可達44.24 元（若包括2006 年2Q～4Q 本業獲利，則裕隆淨值可回到46.74 元）。由於B 廠地價將由台北縣政府都市更新委員會衡量其地價，確實市價約2Q07 才會得知，研究處以新店附近住宅及商辦地價為60 及80 萬元計算，裕隆淨值將可回沖5.37元，預估裕隆3Q07 淨值至少可回到42.67 元。（若包括2006 年2Q～4Q 本業獲利，則裕隆淨值可回到45.17 元。）
二、若住宅及商業區全部出售，則裕隆淨值將可達55~57 元
2Q07 之後裕隆B 廠將可開發成住宅及商辦區，根據計畫書，裕隆可擇一先開發，預估完成時間各為三年，因此住宅及商辦最慢將於2013 年全部完工，推估2006 年底將可得知住宅還是商辦先做開發。研究處以住宅商辦完全售出方式來推估開發案貢獻。
住宅區部分，目前新店新屋售價約在26~28 萬元/坪，若接近捷運站則房價可提高至30 萬元，裕隆此住宅區距離七張捷運站約10~15 分鐘，且距離高速公路近，交通尚屬方便，鄰近又有家樂福及公園，且未來附近又有商辦大樓（另外一塊商辦區），推估房價28～30 萬應屬合理範圍，若以28 萬元計算，則EPS 可貢獻3.16 元（此EPS 尚未扣除2007 年淨值回沖部分）；若以30 萬元計算，則EPS 貢獻3.64元。
至於商辦區，建坪達6.14 萬坪，可以蓋商辦大樓、旅館、休閒中心，未來不排除與其他企業合作規劃方式進行，因以主題式計畫進行（如：美麗華，商場加摩天輪或遠企：飯店加商場），則研究處預估商辦大樓市價為每坪38 及41 萬元，若以38 萬元計算，則EPS 為10.03 元；若以41 萬元計算，則稅後EPS 為12.20 元。
住宅及商業區全部賣掉來看，則裕隆EPS 貢獻為13.19~15.84 元，若再加上土增稅準備回沖（目前裕隆帳上33 億元）部份，則裕隆本業加計新店B 廠整體貢獻後（見表四），其淨值為55.29~57.94 元。（僅含2006 年全年獲利，不包括2007～2013 年本業獲利）
三、若以住宅出售而商辦區出租方式，則裕隆每年恆常性EPS 提高至4~4.8 元
若以裕隆住宅區完全出售，商業區採取合作開發或是以出租方式估算，鄰近工業區商辦出租約1200元/坪，若以裕隆6.14 萬坪（建坪）計算，則一年租金收益可達8.8 億元，裕隆一年租金貢獻可達0.63元，由於裕隆商辦區交通方便，樂觀預期租金收益可達1500 元/坪，則商辦區租金收益將提高至0.78 元。
整體來看，住宅出售約貢獻裕隆3.16～3.64 元獲利，而商辦將可增加0.6~0.8 元恆常性收益，預期裕隆本業加租金收益每年恆常性獲利將可提高至4～4.8 元。
四、結論：建議分批佈局買進，目標價先看3Q07 淨值45 元
裕隆B 廠開發案未來不論是全部出售或是住宅區出售、商辦區出租方式，至少2007～2013 年將可挹注裕隆10 元以上獲利，推估2013 年裕隆淨值應於50～58 元，若以目前裕隆股價38.75 元計算，至少都有則還有30~50％上漲空間，不過需注意開發案入帳時間高達6～7 年，因此建議分批佈局買進，目標價為45 元，潛在獲利率為15％。
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