套房裝潢慎選裝潢團隊

套房可說是生活居家的縮影，所以各項配備一定要俱全的。
那些設備房客使用頻率不高形同浪費；那些設備不足又影響承租意願。
在成本及室內空間考量的情形下，

• 如何設計讓套房使用空間多20%？
• 如何設計套房造價成本最節省？
• 如何設計套房房客最願意承租？
• 你的套房隔局設計完美嗎？
• 你為租金收入成為稅賦負擔而煩惱嗎？
• 你碰到不付房租的奧客嗎？

房 地 產 聖經：地段、地段、地段。

隔間套房聖經：地段、捷運、高報酬。

報酬率：二房東比買頂樓加蓋屋報酬率佳，買頂樓加蓋屋又比未加蓋屋報酬率佳。

如何選擇最佳地方？要有**？要有**？要能**機會？

住宅50年不會飽和，套房更不會飽和

事先如何選擇最佳施工團隊？

• 要有隔間套房施工經驗。
• 要有施工know-how。
• 要能減少施工成本。
• 要能縮短施工期間。
• 要能減輕載重。
• 要能兼顧隔音

浴廁設計錯誤減少套房使用空間？
浴廁設計錯誤增加造價成本
如何在最短時間→迅速將10間套房，甚至20間套房出租？
在最短時間收到房租

如何營造飯店式浪漫氣氛？
如何增加房內空間？
走廊淨寬要多少？
套房淨空間要多少坪？
要怎麼出租？
要上網出租？
上什麼網？
上那個網出租效果最好？
如何撰寫租屋廣告詞句？

避免房租收入將自己本來所得由6%提高為21%~40%？
如何撰寫具法律租賃合約？
如何讓房客違約時租賃合約轉變為侵占？
奧客不繳房租又霸佔房間不走，
如何有效用法律對付奧客？

誰能隨時提供免費法律咨詢？
隨時提供免費撰寫之存證信函？
隨時免費撰寫之民事訴狀？

女性房客最喜歡什麼？→浪漫氣氛。
女性房客最在意什麼？
女性房客最需要什麼設備？


增加那兩項配備吸引承租意願？
增加那兩項配備可提高租金意願？

房東如何事前規劃節省電費支出？
如何事前規劃幫房客節省電費支出？
規劃錯誤，房東一個月電費逾四仟元！

台電收費110度→每度2.1元，111~330度→2.415元，330度以上→2.73元，
向房客每度收費4元
→房東每月賺每間房客用電{(160度*10間)*4元}-{(160度*10間)*2.73元}=203元/月

如何在洗衣機設備增加收入？
減少水費支出？
減少震動噪音？
裝設投幣式洗衣機，每次須投幣30元，洗衣時間約30分鐘
→房東每月約賺(每間套房每月8次*30元)*每間=240元

裝天然瓦斯供房客沐浴？安全嗎？熱水不熱(事後無法解決！)怎麼辦？
如何事前規劃10年節省瓦斯費19.2萬/10間

如何裝設網路(事後無法解決)設備？ADSL？Camomodl？
要多少頻寬才夠？網路塞車導致房客退租！

如何節省第四台費用？往後畫面不清晰之維護？


走廊與陽台用？燭光，？盞，電燈費用裝潢時已預先平均分攤至套房？
→節省房東公用電費

如何善用考驗房客的話術，進一步篩選較優良房客，而不是奧客

邊間老公寓——結構易於隔間，窗戶多易出租

除了三大心法外，還有三招小秘訣，可以拉高租金報酬率。

第一招，選屋齡二十年以上，最好是邊間的舊公寓：
隔間小套房租金報酬率高，若選擇老公寓，結構上較適合做隔間，住戶也比較少，不會引起其他住戶的抗議。而邊間公寓，隔間後每個套房都有窗戶，相較沒窗戶的套房（暗房），報酬率與出租率都較高。

第二招，尋找沒有電梯的舊公寓頂樓加蓋：
舊公寓頂樓，若還有加蓋，等於買一坪賺一坪，報酬率可以翻一倍。雖然頂樓加蓋在大台北地區是違法，但民國八十三年以前的頂樓加蓋，因建管局將其列為C級加蓋，屬於緩拆，一般而言不會被拆除。

第三招，購屋借款利息扣除額，每年可節省三十萬元所得稅：
新包租族通常是購買第二戶或第三戶房子，為符合首購房貸優惠條件，精打細算者通常以所得尚不高的子女名義購屋，取得優惠利率。然後，再以自己名下的舊房子申請貸款，借舊還新，又可以利用貸款利息支出的免稅額，每年多省下三十萬元所得稅。

風險評估——租金報酬率低於二．五％，就該退場

最後要提醒，新包租族的出現，有大環境的因素，利率尤其重要。因為影響租金報酬率不可控制的外在變數，就是利率（貸款利率是資金成本，存款利率則為機會成本）。倘若多年以後，銀行利率上揚，你的資金成本與機會成本都同步上揚，而具價格僵固性的租金價格又不易上漲，導致你的租金報酬率持續下降，當少於二‧五％時，這時就該考慮退場了。

到底套(雅)房出租這塊市場有多大呢?

台灣租屋網總經理楊建傑分析，一般住宅的坪數在三十坪左右，出租對象通常是家庭，一旦租金高過三萬五千元，通常房客就覺得與其租屋不如買屋，因此租金不易拉高，加上房屋總價較高，因此租金報酬率最低。

而小套房及雅房的出租對象，是上班族或學生族群，通常是短期居住，沒有買房子的急迫性，再加上小套房及雅房的坪數低、總價低，故其報酬率相對高，最值得投資。

今年四十歲，在貿易公司上班的張葳葳，兩年前看中南京商圈的上班族及台北體院學生族群，在南京東路小巨蛋後方，買了三十坪的老公寓，總價六百萬元。

她計算，若當成一般住宅整層出租，每月租金約二萬六千元，扣掉二％房貸利率，租金報酬率僅三‧二％。

因此，她決定再花六十萬元，將其隔成每間五坪大的六個小套房。透過隔間的魔力之後，六間套房每月總租金提升到五萬七千元，租金報酬率提升至八‧三％，是隔間之前的二‧六倍。

對照九月十九日經建會剛公布之住宅需求動向調查，台北市租屋搜尋者中，整戶住家類型需求減少，獨立套房與小套房需求增加。

有超過八成的租屋搜尋者希望，通勤時間在三十分鐘以內，現代租屋族對地點挑剔，張葳葳的選屋方式，正好打中台北市上班族、大學生兩大租屋族群，讓房子的出租效益提高。

現在租屋族越來越注重生活品質，同樣是隔間，小套房比雅房受歡迎。因此，張葳葳選了超過三十年的老公寓，房屋總價相對低，才能透過以隔間方式拉高租金，增加租金報酬率。

小套房——隔間分租比整層出租多賺逾一倍

據台灣最大線上租屋網站——台灣租屋網統計（今年至九月中為止），北市住宅類中，每坪租金最高的是

套房 （每坪 一 千三百二十八元），

雅房 （一千二百一十六元），

住宅 （八百八十二元）。

意即並非所有房子都適合做為出租標的，住宅類中，套房報酬率最高，住宅最差。

商辦類中，店面（每坪租金一千八百四十七元）則比辦公室（一千一百五十八元）具投資價值。

但一般來說，商辦類不動產的投資門檻更高，簽約時間更長，租金不易調漲，報酬率相對較住宅類低。

北市房價輪漲！這次換中正區兩筆土地天價標脫

記者游智文/台北報導
台北市中正區在接連兩筆土地以天價標脫後，預售屋房價急速上探。繼區域「元大一品苑」開出一坪100萬後，又有一個推案開出「百萬行情」，連兩房產品也喊到一坪80萬元；房地產業者預估下半年中正區預售行情將直追大安區，成為北市新豪宅特區。 最新開出一坪百萬的是位於金山南路、濟南路口，面向泰安街的「泰安連雲」，一般樓層即開價一坪100萬元，高樓層樓中樓更喊到一坪140萬元，創下國內住宅新行情。

至於創新區域兩房產品行情的，則是位於羅斯福路一段上的「璞趣」，由璞園團隊璞慧建設投資興建，目前尚未正式公開，據了解將開出一坪75~80萬元一坪。

中正區在本月11日及13日分別由國有財產局、台銀標售兩筆土地，其中國產局標售寧波西街一塊358坪、容積率225%的住三土地，在21家建商搶標下，最後由欣隆建設以每坪215萬元創新國內住三土地行情得標，換算容積單價一坪就高達95.5萬元，一般預估推案價將在一坪百萬元以上。

而受到寧波西街土地天價標脫的激勵，兩天後台銀標售牯嶺街一塊住三及住三之二、面積957坪的土地，再創新高，由力麒建設以每坪291萬元得標，比去年引起各界注目的信義聯勤土地 (亦是住三及住三之二)，每坪還高出17萬元。 這塊土地以住三和住三之二的平均容積計算，每坪容積單價也要93萬元，比信義聯勤高出6萬元，代銷業者推估未來推案單價也不太可能低於100萬元。

中正區預售屋房價一向落後大安區、信義區，以上月來說，根據查訪，大安區13個銷售個案，平均開價為85萬元一坪，最便宜要60萬元，有四個推案開價在一坪百萬以上；信義區有兩個別墅推案單價「破百」，平均單價也達73萬元；而中正區上月11個銷售中個案，平均單價則只有65萬元。 但此種大幅差距下半年可能快速拉近。

信義房屋企研室協理吳銘鴻表示，「元大一品苑」熱銷及兩筆土地創新高價，已讓擁有中正區土地的建商，對推出「百萬個案」，躍躍欲試，「泰安連雲」是觀察重點，如能持續熱度，中正區下半年將冒出更多的單價百萬元的豪宅推案。

中信房屋董事長特助胡佩蘭則認為，台北市輪漲趨勢明顯，中正區房價相對低檔，加上擁有建中、北一女明星高中，在12年國教議題熱度持續下，原本後勢就看好，她認為豪宅將如橋頭堡，據點建立後，其他個案將跟進，中古屋也會隨之起舞，預估今明兩年中正區將是房市大熱門區。

建中周邊 老公寓一坪35萬 中正區範圍遼闊，由於兩筆創天價土地都在建中附近，房仲業者表示，反應最快的，是和平西路、重慶南路、寧波西街、牯嶺街、泉州街一帶，靠近建中的住宅，目前已有不少屋主開出高出行情一成的價格出售，但接手者多仍觀望。

住商不動產寧波加盟店長林義傑表示，建中周邊以公寓居多，行情以重慶南路二段4巷、16巷、36巷、54巷、86巷最好，主要是巷道較寬，環境清幽，住戶多為公務人員；區域公寓屋齡20~30年，目前一坪31~35萬元。 離開這個區塊，包括三元街、詔安街、汀州路、水源路等，愈往河堤方向，價格愈便宜，汀洲路一帶公寓約23~30萬/坪就可買到。

至於電梯產品，主要集中在重慶南路二段及和平西路二段兩則臨路旁，其中和平西路二段綠蔭濃密，頗有敦南林蔭道的風光，房價也最高，不過，比起敦南差了一大截，指標性住宅「禾合大廈」，為12樓雙併，稍早前一坪37、8萬元，目前推估行情將在40萬元以上。 附近另有一棟「翰林書院」，為9樓獨棟建築，指名度亦高，近來較少人出售，目前行情看漲，一坪也在40萬元以上。

至於汀州路沿線大樓物件，現成交價一坪26~30萬元間。 房仲業者表示，相較於北市其他地區，此一地區過去因較少利多刺激，因此上漲緩和，雖位居市中心位置，但房價卻和郊區差不多，甚至更低，內湖中古大樓就多已攀上30萬元一坪，在土地飆出天價後，很具補漲想像空間。

璞趣 飯店式外觀 地段好 「璞趣」位於羅斯福路一段83巷口，為北市知名的「國民補習班」舊址，訴求璞園品牌、捷運、明星學區，為10~22坪精緻飯店式住宅規畫，訴求置產及自住，預估開價70~80萬元一坪，創區域行情新高。 地段是最大優勢，位於巷口，走路幾步就到羅斯福路上，離中正紀念堂站3號出口則約100公尺，過了羅斯福路則是南北貨齊全、頗具名氣的南門市場。

另外，基地位置也靠近兩大公園，走寧波東街出愛國東路，約200公尺可到中正紀念堂，往植物園方向，則約700公尺。 位處中正國中明星學區之中，走路也不遠，國小學區則是東門國小，亦為區域指名度較高的小學。 基地面積不小，達256坪，附近套房產品多因基地僅100來坪，不得不採小坪數規畫，「璞趣」可能是受限於巷道，因此以較大基地面積做小坪數規畫，但也因此戶數規模達154戶，可提高飯店式管理品質。 建物規畫走飯店式外觀，一樓除LOBBY，另有水池造景、交誼廳、圖書館、健身房、LOUNGE BAR及庭園規畫，頂樓則設有空中花園。

官巷區 行情喊到近百萬 除了建中一帶行情看好，房仲業者認為，建商以天價標下牯嶺街、寧波西街土地後，推案單價必破百萬，對中正區豪宅亦會產生激勵效用，行情可能進一步推升。 中正區豪宅主要集中在仁愛路、信義路，靠近大安區的區塊。永慶房屋東門店長劉錦鋒表示，仁愛路上，屬於中正區門牌的豪宅，包括「御林園」、「仁愛翡翠」、「仁愛鴻禧」等，其中「仁愛鴻禧」為舊名宅，屋齡15年上下，目前行情一坪65~70萬元。 「御林園」剛交屋不久，去年行情一坪已到90萬元，最近有屋主開出一坪100萬元行情，就在斜對面的「仁愛翡翠」，現行情一坪也已喊到一坪90萬元。

信義路上的中正區豪宅，則有「信義永康」、「信義雙璽」、「中正梅園」等物件。「中正梅園」去年初行情一坪還不到50萬元，現在已有人出價60萬元，但屋主仍不願出售，社區惜售心態濃厚。「信義永康」最新託售行情是一坪75萬元，信義雙璽則在80~85萬元之間。 中正區知名的官巷區─銅山街、泰安街一帶，由於區域內預售案「泰安連雲」，開出一坪100萬新行情，房仲業者推估區域名宅行情，也大幅提高。 位於銅山街的新成屋「元大囍園」，推案一坪70多萬元，目前推估行情一坪上看90萬元；位於泰安街的「泰安觀止」，自交屋以來，從未有人出售，兩三年前推案時，即創下一坪80萬元的中正區新行情，目前推估一坪也要90萬元以上。

泰安連雲 綠建築 緊鄰老官邸 「泰安連雲」為中正區第二個開價一坪上百萬元的豪宅推案，分為連峰樓及接雲樓兩處基地，均面向泰安街李國鼎、孫運璿等列為古蹟或歷史建築的官舍；訴求官邸人文氣息、品味頂級建築。 連峰樓為成屋銷售，為地上8樓，地下兩層建築，工法及規畫上相當有特色。基地雖僅121坪，但建築師李天鐸運用格柵，包括大門，因此較高樓層退縮部分，也能在視覺上呈現平整立面，這部分得到建築業界極高評價。室內為一層一戶規畫，均為80坪，採四面低檯度玻璃採光，窗外即可見綠意盎然官舍老樹。

接雲樓目前興建中，位於金山南路、濟南路口，基地面積445坪，2到9樓每戶坪數95坪，10到12樓為210坪的樓中樓，樓中樓開價一坪140萬元。推案也強調綠建築，包括雨水回收系統，大面開窗，減少開燈，但以格柵使陽光不致直射，以求節能。

【 2007-04-26 / 聯合晚報 / 24版 / 愛家‧彩經 】

房屋---北市辦公室成交件數成長，A級商圈找B級辦公大樓獲利可期 !

【曾敬德╱台北報導】多家房仲業者中古屋交易件數，從7月開始明顯縮減，房價高檔震盪，短線投資氣氛不佳，但辦公室成交件數從第2季開始就逐月明顯成長，中長期投資客積極轉進台北市辦公室置產，租金投資報酬率超過4%，在A級辦公商圈找B級辦公大樓，成為投資新趨勢。

投資新寵台北市住家房價明顯飆漲，A級辦公商圈大馬路沿線即使有空地，建商寧願推出豪宅也不想蓋辦公大樓，導致台北市辦公室大樓新供給稀少，辦公室市場反倒受惠，目前台北市B級辦公大樓的平均空置率已經低於10%，租金緩步上漲，復甦態勢明顯。B級物件適民眾投資戴德梁行協理薛惠珍認為，國際上主要都會區都是辦公大樓房價高於一般住宅房價，這波房地產漲勢集中在住家產品，都會區辦公室具補漲空間，外資與本土壽險公司都在台北市尋找投資標的，B級辦公大樓或住商混合的辦公室產品，因而雨露均霑，順勢上揚。A級辦公大樓產品競爭力強，吸引外商與大型企業進駐，此類產品稀少且產權完整，都掌握在大型財團手上，整棟金額高，鮮少單層分割出售，一般民眾難切入， B級辦公大樓產權分散，甚至部分還流通在法拍市場，一般民眾較容易尋找標的，房價也較低。報酬率通常超過4.5%

信義商仲部統計，台北市主要辦公商圈的B級辦公大樓，每坪租金1400~1900元，房價每坪32~48萬元，投資報酬率常超過4.5%。信義房屋商仲部副總林彥宏表示，台北市一般住宅租金每坪難超過1000元，房價每坪卻常超過40萬元，高出辦公室房價許多，但B級中古辦公大樓每坪租金超過1400元，但房價鮮少超過40萬元，目前住家房價高檔震盪，租金不會上漲，台北市辦公室景氣逐漸轉佳，中長期持有是很穩健的投資。挑選台北市B級辦公大樓，優選交通便捷的市區，現在施工中的捷運線的出口站周邊，交通機能還無法顯現，甚至因施工交通不變，影響當地租金與房價，現在是卡位好時機，如施工中的南京松江商圈等，選擇捷運周邊500公尺的辦公大樓，增值潛力更強。

中信房屋副總劉天仁建議，優選進駐行業單純的大樓，可從1樓大廳掛設的公司招牌，就可看到哪些行業進駐，1樓大廳要寬敞明亮，有些中古辦公大樓雖然裝潢不若A級辦公大樓氣派，但只要乾淨明亮也是好的標的。

台北市主要辦公商圈「B級」辦公大樓行情
●商圈：敦化南北路商圈
每坪租金：1700~1900元
每坪房價：42~48萬元
投資報酬率：4.75~4.85%

●商圈：復興南京商圈
每坪租金：1500~1700元
每坪房價：36~41萬元
投資報酬率：4.97~5%

●商圈：南京四、五段商圈
每坪租金：1400~1600元
每坪房價：32~38萬元
投資報酬率：5~5.25%

●商圈：信義世貿商圈
每坪租金：1600~1800元
每坪房價：40~45萬元
投資報酬率：4.8%

●商圈：松江南京商圈
每坪租金：1400~1600元
每坪房價：35~40萬元
投資報酬率：4.8%

資料來源：信義房屋商仲部

房屋---地段掛帥 北市成屋大安區最熱!!

yuiching1127 30 November, 2007 14:50

今年下半年以來，房價攀升到歷史新高點，買方心態轉趨觀望，房屋保值意識也再度抬頭，使得好地段、高抗跌的區域，持續熱賣。

根據最新調查發現，今年一至十月房屋市場流通性最高、交易量最大、房屋銷售速度最搶手的熱賣區域，分別由大安區、中和，奪下台北市、台北縣熱賣排行的冠軍。　

信義房屋不動產企劃研究室協理吳銘鴻昨天表示，好區段往往因釋出量減少，使得房價不僅不墜，且成交量還逆勢上揚。　

信義房屋最新調查台北市、縣成屋賣座排行榜結果指出，台北市大安區奪回冠軍；第二名則為文山區；第三、四、五名，分別為中山、信義、士林。

吳銘鴻分析，大安區重回賣座冠軍，顯示房地產的區段仍決定一切，在物價持續上揚，民眾對投資不動產保值的心態愈來愈濃，也是促使大安、中山、信義等精華地段的房屋最搶手。　

值得注意的是，士林區這次賣座排名大舉躍進，從第十名竄升至第五名，主要是士林區房價波動不大，議價空間相對較穩定，因此買賣方撮合時間也較短。此外就銷售率指標來看，大同是一匹黑馬，在各行政區中排名首位；其次為文山、南港區，反映出台北市進入高房價時代，購屋客戶明顯外移到郊區。　

在台北縣方面，中和是北縣購屋人氣最旺的區域。主要是新推案紛紛登場帶動買氣、房價漲幅也算緩和，因此吸引買盤湧入。另外，新店挾著交通便利、環境優質的優勢，也從第三躍居第二；排名第三的三重市，具有水岸住宅題材，合宜的房價，吸引不少台北客買三重的房子；至於第四名新莊，原本是賣座第一名，因下半年傳出新莊捷運發生抗爭，引發是否能如期在民國一○一年完工通車的疑慮，使得購屋人氣些微下滑。

《資料來源: yahoo房地產》

投資學生套房 穩賺有撇步

大學錄取率頻創紀錄，2006年錄取率破九成，大學生人數逼近百萬人大關，以94學年為例，公私立大學學生數為93萬8千多人，但學生宿舍床位僅30萬床，平均3.1個學生搶1個床位；高屏地區搶得更凶，私立大專院校平均5.8個學生搶1個床位，宿舍供給明顯不足。學生宿舍床位不足，連帶促使大學週邊租屋市場更為活絡，特別是在未來大學錄取率可望達到百分百，學生人數越來越多的情況下，租屋需求勢必將隨之提升，現代包租公婆投資大學週邊的小套房，或將整層公寓重新裝修成套房出租，已成為商機。

但別以為學生錢好賺，胡亂買個套房租給學生就可在家數鈔票，許多房東常常覺得奇怪，為什麼明明在同一條街或同一個社區上，隔壁的房子沒幾天就租出去，我的房子房租比他還便宜，來看房子的人也很多，但就是租不出去？

有鑑於此，永慶房仲集團提供幾個出租撇步，讓投資者手中的套房輕鬆租出去。

一、 投資標的首重「生活機能」及避免過多「同質性競爭」：
大學生住宿需求單純，包租公婆在購屋時，應優先考量學生需求。例如，投資標的一定得在學校附近，最好是步行五分鐘內可達，最遠不超過一到兩站公車站的距離。此外，宿舍的生活機能須十分健全，有便利商店、乾洗店、小吃店、市場、夜市等，讓學生課後之餘，享受自在的獨立生活；另外，出租標的應避開大馬路過於吵雜的汽機車噪音，以提供學生優質的讀書環境，以及，盡量遠離一些會直接影響住家安寧的設施，包括垃圾場、墳場、殯儀館、特種營業、地下工廠等。

二、 五成大學生網路找房子，房東順應時勢，以網路取代馬路：
在順利當上包租公婆之前，下一步就是要讓物件曝光。傳統的做法，多是到學校附近的社區公佈欄貼紅紙條，以現今的網路環境，可以選擇網路的租屋平台，來刊登物件。

三、 提供簡單家具，網路設備必裝：
除了房屋本身的硬體設備外，如何增加房屋的附加價值也是房東要考慮的。特別是出租的對象是大學學生，為配合學生打報告交作業的基本需求，網路設備是不能省的。此外，房東最好提供如第四台無線電視，以及冷氣、熱水器、瓦斯爐、衣櫃、冰箱等基本家具，若房東自己原本就有將家具汰舊換新的打算，先將自己的舊家具留下提供的租屋者使用也是省錢的妙招。

四、 五星級學生宿舍，區隔學生客層：
現代人孩子生得少，每個都是父母的寶，家長都比較捨得花大錢在小孩身上，連帶促使學生租屋市場走向精緻化及客製化路線，最好是能針對學生需求量身打造，因此，許多大學週邊五星級學生宿舍應運而生，高雄地區，以文藻外語學院、燕巢大學城週邊這類五星級學生宿舍最多，高醫週邊也漸漸出現這類產品。五星級的學生套房，一般來說，除了大樓管理好之外，設備更為完備、高級，投資成本勢必比一般套房高出一成左右，但租金通常也比一般學生套房高出二成。一般而言，投資學生套房不僅收益固定，投資報酬率在4％~8％，比定存高許多，對於很多人而言，確實是不錯的投資標的，但由於目前這塊大餅有許多人競相投入分食，包租公婆們可得要了解現代年輕學子找房子的各項需求，便能輕鬆達到「租快」、「租高」、「租對人」的目標。 +學生租屋 要舒適 更要安全 很多學生租屋都只求有個「窩」，能睡就好，不太注意安全問題，這其實是犯了大忌，因為，即使是讓學生睡覺的地方，也要是個安全、舒適的「小窩」，馬虎不得。學生搬進新房間後，首先要觀察公共空間內有無緊急逃生口，把門推開看看裡面有無堆滿雜物或能否順利開啟。接著，得了解房間內的前後門位置、電器位置，有一點很重要，但卻是很多女生疏忽的，就是注意電線配置是否過於老舊或房東有無加裝許多電線增加用電負荷量，另外也可從插座或總開關旁檢視有無燻黑痕跡，代表可能是曾經發生電線走火。此外，目前專門租給學生的套房，都有些規定，例如不能炊煮，只能用電磁爐，就是怕學生一個不小心，把房子「燒個大洞」。但也有的套房是可炊煮的，反而成了出租的優勢，能不能開火，見仁見智，學生可考量自己的需求再決定，畢竟，安全第一。學生租屋畢竟沒經驗，總以價格為衡量標準，這樣可能會顧此失彼、得不償失。例如，有的宿舍租金便宜，但內部陰陰暗暗，潮溼滲水，這樣的環境怎能讓學生安心讀書，因此，有一點要特別提醒學生注意的，進房後，室內空間的採光、通風一定要好，這樣才能靜下心來讀書，「早點畢業」。 +租金報酬率怎麼算？ 租金報酬率的算法有多種，有的是以年租金除以房屋總價，有的則是以年租金除以自備款，分母不同，算出的租金報酬率也就天差地別，有的報酬率還會高到20％，欲投資者不可不察。

一般而言，租金報酬率是以月租金乘以12（即年租金總額），再除以房屋總價，所得的百分比，即為租金報酬率。例如，某間位於文藻附近的10坪學生套房月租金5千元，年租金則為6萬元，若該套房每坪單價行情為11萬元，那麼該套房總價為110萬元，以6萬元除以110萬元，租金報酬率約為5.45%。

但上述計算方式只能得出粗略的租金報酬率，也就是不含其他成本支出，若將裝潢、維修與稅賦等費用加進來，租金報酬率通常會略低於5.45%，只要租金報酬率在5％以上，都具有投資價值。

有一點一定要說明的是，一般房地產業者為了要讓租金報酬率「好看」，往往不會按照上述方式來計算。他們通常會將位於分母的房屋總價以「自備款」、「貸款」的形式來取代，這樣一來，租金報酬率將會明顯提高，購屋者會以為只要少許的自備款，便能每年坐享豐厚的租金收入，殊不知，這都只是數字遊戲的魔法而已。

套房利率破5%，小豪宅市場面臨考驗

日期：2007/7/10 出處：住商新聞

國內大型行庫之一的華南銀行率先將20坪以下套房的最低貸款利率提高至年息5%，創房貸利率新高水準。


住商不動產總經理林倩表示，目前全台套房的租金報酬率依區域及地段差異，約在3%~5%之間，華銀5%以上的利率已高出全台絕大多數套房的租金報酬率，此擧將大大衝擊套房市場的投資價值。


住商不動產表示，近年台灣房地產市場升溫再加上低利高成數的房貸政策，許多投資者以小額自備款甚至免自備款方式進入不動產市場投資獲利。不少購屋人以此方式購買小套房，然後以租養貸再坐享房價增值。


而銀行針對套房產品紛紛緊縮貸款，包括台銀、國泰等大型行庫對15坪以下小套房貸款不承作，即便是承作小套房貸款的中信銀也將商品限制在10坪以上，即使勉強承作的銀行在貸款成數及利率上也有所制約，目前承作套房貸款的銀行，貸款成數多限制在五成以內，表示購買套房的購屋人須準備比普通住宅多兩成的自備款。


如今華銀針對套房調高利率的做法很可能引發其他銀行跟進，對於套房市場將是重重一擊。目前套房與一般住宅的貸款利率相較，住商不動產表示，目前市場上一般房貸前半年最低利率約2.3%-2.4%間，7至24個月最低利率在2.6%-2.8%間。


第3年以後的最低利率多在3.5%以下，極少有超過4%的利率。以總價500萬的一般住宅與套房作比較，購買套房的自備款高達五成即250萬元，而普通住宅則只要150萬元的自備款，除此之外，若同樣以貸款250萬元計算，每月支付的貸款費用，套房將比一般住宅多出2000元，這也無形中讓打低總價算盤的消費者吃了悶虧。


林倩預期，這個趨勢將可能衝擊在大台北區盛行的小豪宅市場，並促成20坪以上的坪數成為今年下半年房地產交易買賣的主流，而也會讓購屋族的平均年齡往上攀升不少。雖然市場上看空小套房，不過林倩認為，其實套房產品並不是不可入手，部份位於辦公商圈精華區或是大學校園附近的套房，租金報酬率往往高於5%，同時又有增值空間，仍屬理想投資標的。綜合而言，住商不動產建議有意投資套房的投資人，除了自備款的估算要寬裕些外，租金報酬率是否高於5%以及未來是否有增值空間，則為選擇套房時的重要評估指標。

包租公 包租婆，投資獲利有撇步

大專院校附近的學生套房及出租公寓是不錯的標的
許多大專院校由於校舍不足，就學學生不得不就近租屋而居，連帶吸引了不少想要在商圈內購置房地產來出租投資的投資客青睞。想要逍逍遙遙地當個「包租公」或「包租婆」，首先得好好盤算一下各種物件的「年投資報酬率」，最簡單的算法是「年租金」÷ 「總房價」。

以一戶總價100萬的套房，每月租金4000元來計算，如果順利出租，每年租金就是4,000元× 12個月 ＝ 48,000元，再以48,000元 ÷ 100萬，所得為4.8％，即投資該案的年報酬率。

另外，套房的貸款額度約為7-8成，甚至只能核貸6-7成，若以7成房貸來算，投資一戶100萬的套房，需準備30萬的自備款，加上代書的過戶費、貸款手續費、契稅、以及簡易的家具冷氣等生活設備。所貸款的70萬，以年利率3.5％、貸款20年來計算，每月利息約2042元，本息攤還就要4060元，照這樣算起來，月租金大概拿來繳房貸就差不多了，換句話說，自備30萬左右，換個房客來幫你繳貸款，房子到最後還是自己的，也是挺划算的啦！

^^另外，如果投資套房，捷運及大專院校周邊的公寓型產品，又有不同的算法。例如以總價300萬買了一戶25坪的舊公寓，內部隔成5套房衛浴，租相還不差。若以套房月租7,000元來計算，每月總租金就有35000元。以上述公式來計算，即35000元×12個月 ÷ 300萬
投資報酬率就有14%。
如果連裝潢電器也算下去(依100萬裝潢電器費)
35000元*12個月/400萬=10.5%(也是不錯的收入戶喔)^^
也可以這樣算
35000*12個月=420000/4000000=9年5個月房子及裝潢費都回來了!當然租金越高回收就越快
房子 買的越便宜隔間越多間當然報酬率及回收會更快
還有裝潢費用也不用花太多!
(可以住及好整理維修就OK囉!)
(生活機能好租金相對提高)
貸款有人幫你繳!數年後一間房子就回來了!

這是給大家的建議喔!
再來計算購屋成本。一戶300萬的公寓，以目前銀行普遍可以承貸的8成貸款來計算，自備款約60萬，貸款額度的240萬，以利率3.5％計算，每月支付的本息金額約14,000元，拿租金來還貸款還有剩。如果購屋人再跟銀行談前兩年只繳息不還本的「寬限期」，則每月只要支付7000元左右的利息，從租金扣回來還有10,000元差額可收，也是不錯的啦！

然而，舊公寓的投資報酬率雖比套房高一點，但是其屋齡較高，先期裝修成本比套房高，一口氣找到願意合租的房客長期租賃的機率也比單一租客來得低，整間房子若租不到滿額也無法享受這樣的投資報酬率，反正是各有利弊，不過總是比錢投到銀行裡生個不到1％的利息要來得好多了。

購屋人必須審慎評估自己的財力、投資報酬率，以及商圈租屋市場的實際招租狀況再行投資。

投資240萬 年租金12萬 買屋當財庫

九十四年十月卅日　自由時報－
（投資240萬 年租金12萬 買屋當財庫）
　　
物價上漲，不少房地產業者紛紛向你推銷「買屋保值」、「買屋出租優於定存」 等觀念。 　　但是你知道嗎，若沒有做好功課，買房子當房東不但不賺錢，還會讓你賠一屁股 。
　　一般民眾由於缺乏專業知識，在面對房屋銷售業務員時，常會順著業務員的話術 不知不覺地墜入「網」中。
　　或許業務員沒有騙你的意思，但業務員通常「報喜不報憂」的行銷手法，往往會 讓你因為過度樂觀而導致誤判。
　　最保險的做法，就是你必須具備基本的購屋知識，特別是你準備購屋出租當房東 時，你更不能忽略以下觀念。

◆中古套房投資寵兒
　　信義房屋不動產企研室協理張欣民透露，大台北地區最適合投資當房東的產品， 分別是「老公寓」和「中古套房」，目前市場上的投資報酬率水準約在5%左右，但準 房東們必須要先了解當地的月租金水準，才能抓出合理的投資報酬率，並推估合理的 房價區間。
　　以老公寓為例，坊間大多為3房2廳1衛格局的產品，台北市這類產品依照所在地 區，月租金約從1.3萬到2.5萬元不等，但特殊地點或規劃的產品則不在此區間。

◆投報比5%為合理區 　　
若你看上一間位於木柵的5樓老公寓，而當地的月租金水準是1.3萬到1.5萬元， 你可以將月租金乘以12，得到15.6萬到18萬元的年租金水準，然後再將年租金水準除 以0.05（即5%投資報酬率），就能推估出合理的房價區間，答案為312萬到360萬元， 若房價遠超過360萬元時，你應該慎重考慮。
　　同樣的情況適用於中古套房。
　　若你想在捷運站附近買間10坪的中古套房租給別人，而當地月租金水準是9000元 到1萬元，你可以將月租金乘以12，得到10.8萬到12萬元的年租金水準，然後再將上 述金額除以0.05，得到216萬到240萬元的，就是合理的房價區間。

◆高附加價值才宜高買
　　若你能以低於216萬元的價格買到這間套房，恭喜你；若遠高於240萬元，你應該 仔細評估這間套房的附加價值，例如是否位於黃金地段？或是具備增值潛力？當答案 為「是」時，這間套房才值得你用遠高於240萬元的價格購入。

◎合理房價 約月租金200～250倍
　　除了以「投資報酬率」來評估是否適合投資外，坊間還有以「倍數經驗值」來衡 量一間房屋的價值。
　　信義房屋協理張欣民說，根據經驗，除了台北市之外，一般老公寓或中古套房的 總價，通常是其月租金的200到250倍，這就是「倍數經驗值」。
　　台北市房價往往超過月租金250倍，部分產品甚至有400倍的水準；倍數越高投資 報酬率越低。
　　例如，一間位於中和市捷運站附近的中古套房月租金為1萬元，那麼它的合理房 價應該在200萬到250萬元間。
　　但張欣民提醒，由於「倍數經驗值」忽略產品在當地的平均行情，加上倍數的範 圍過大，相對的誤差值也大，因此並不建議消費者以此來評估投資標的。
　　採取「投資報酬率」回過頭推算房價的做法，比較保險一點。

◎評估成本 合理投報比約5%
　　房地產專家建議以「投資報酬率」來評估一間住宅是否值得投資，但也有專家呼 籲消費者千萬不要忽略房屋的持有成本。
　　永慶房屋公關課經理陳韻如表示，一般認為的「投資報酬率」是用「年租金」除 以「房價」所得到的百分比。
　　例如，某間4樓老公寓年租金18萬元，除以房價360萬元等於0.05，一般便認為投 資報酬率是5%。
　　但這樣的算法過於籠統，忽略房屋本身的稅負與折舊等成本。
　　由於越老舊的住宅能貸款的額度越低，因此準房東在不知不覺間讓5%投資報酬率 「縮水」了。
　　陳韻如說，應該把稅負、折舊、維修等屬於房屋持有成本的費用加在「房價」裡 面，這時若「年租金」除以「房價」所得到的百分比仍為5%，才是不縮水的投資報酬 率。
　　至於如何計算房屋折舊？陳韻如建議不妨以建築物耐用年限做為基準，一般鋼筋 混凝土（RC）結構耐用年限為60年，加強磚造結構為50年，若某間加強磚造結構的老 公寓已有30年歷史，就要以剩餘的20年當做其耐用年限，比較保險。

陳韻如建議消費 者不妨以20到25年的老公寓為目標。
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公寓改裝套房投資者注意事項一覽表 製表：記者林耀文
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項目 風險與注意事項
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整修屋況 中古屋管線老舊，漏水處理將大幅提高預算
租賃空窗 套房管理不善，租賃空窗期拉長將降低收益
利率提高 銀貸利率提高達5％或6％以上，租金收益將降低
轉手殘值 改裝後產品賣相可能降低，後續接手容易度需考量
家具維修 換新家具將提高成本支出，需挑選居住習慣較佳房客

解構 市場上常問到的 套房投資術

市場上最常用來計算房地產投資報酬率的計算方式有以下3種:

1.租金報酬法
即是用"年租金"除以"房價"所得到的百分比. 例如房價300萬元,每月可以收租金1萬元,一年可收12萬元.以12除以300得出4%,即是粗估的報酬率.如果5%才可算得上合理報酬的話,若經過訪查,發現該地段的套房租金水準平均約1萬元,那麼300萬的房價就太高,應該找尋240~250萬元的產品.

2.房租倍增法
除了台北市之外,一般的老公寓或中古套房的總價,通常是其租金的200~250倍,這就是"倍數經驗值".而台北市房價往往超過月租金的250倍,部分產品甚至有400倍的水準,倍數越高投資報酬率自然就越低.由於"倍數法"忽略了產品在當地的平均行情,加上倍數範圍過大,誤差值高,不建議以此做為投資標的.

3.成本計算法
如果單純以租金除以房價所得到的百分比來估算報酬率,過於籠統,因為並未考量房屋折舊,房貸利息支出,稅負等等因素,應該把稅負,折舊,維修等等屬於房屋持有成本的費用加在房價裡面.

p.s投資前也要好好思考,到底這樣的報酬率是否划算,
1.目前比較多套房報酬率約在4~6％之間,
2.承擔轉手行情下跌的風險（房屋會折舊,精華區移轉,經濟景氣影響）
3.收租的方便性
4.優質地段的抗跌性也要衡量一下自身的現金流入流出狀況,最低建議房貸車貸等不要超過收入的1/3,以免變成屋奴,影響到自身生活品質,或者是辛苦幾年下來卻淪為繳不貸款成為法拍屋.需要流動性高的投資,可以改以共同基金做為短期資金停泊處.

透天改套房出租是否值得投資

2007-06-15
透天改套房出租是否值得投資，主要看兩個大方向

一、套房改建費用估算
無論套房大小(當然坪數大小會影響預算)，因為牽涉隔間、水電(最大因素)、開窗、地板材質、設備等級、附設家具家飾等等，一般投資金額大概在 15~25萬元/間 之譜。若依您希望能改成8~9間，加上三樓加說A建議預算應該抓150~250萬之間。

二、投資報酬率計算

1.裝修等級，會影響房租的訂定。不確定您所在區域市場出租行情，若以一般二年回收裝修費用來計算--若以裝修等級較低150萬預算來計(簡單含衛浴套房，未附設家具、家電)每月應收入6萬元以上房租才能達成亦即60000/8=7,500元/每間月租費若以250萬高品質套房來計(高品質衛浴設備、造型天花、地板貼拋光、含完整家具、電視、冰箱、網路、第四台)每月應收入10萬元以上房租100,000/8=12,500元/每間月租費

2.客層設定每個月7500元房租的陽春型套房，能吸引當地何種房客來租??學生?勞動階級?12500元的高品質套房能吸引上班族?大學生?

3.房間大小也會影響租屋意願。一般建議浴室應在1坪以上、房間在4坪以上，合計至少5坪，並且有對外窗、磚牆隔間.......賣相才會好。

4.附屬設施是否完善如洗衣間(投幣式洗衣機、烘衣機)、曬衣空間、管理機制(對講機、監視器)，亦會影響租屋意願。建議多了解當地市場行情，審慎評估投資金額、投資回收率、報酬率等等，才能做出正確的判斷。花費上百萬元隔成套房出租，乍看是比大錢，但若能做出精確計算、樂觀其成、審慎評估，其實不難回收。

一般套房投資報酬率都在5~10%之譜，雖不比短期股市獲利迅速，但卻比定存高。長期而穩定的收入及高報酬率，也是吸引專業投資客套現的手法。事實上，房市上漲時，套房出租的金雞母，脫手時的行情也比一般傳統住宅高出釵h，也是長期投資、獲利出脫的好方法。

小套房投資 從租金報酬率反推

記者林美芬專題報導

當台北市套房喊價超過每坪六十萬元的天價，當銀行全面祭出緊縮貸款成數、甚至不核貸的追殺令後，大台北地區的套房還能不能買？

根據住展雜誌調查，大台北地區套房近四年來共推出三萬二千四百七十八戶，銷售率從原先的百分之百到最近成了市場毒藥。
因為銀行全面緊縮貸款成數，已有銀行規定十五坪以下套房拒貸，使得套房案退屋率節節攀升。台灣不動產交易中心最新的市場調查報告就預測，可能引爆大批的套房退屋潮，投資報酬率有逐步下滑的現象。

是否避開套房地雷才是正確的投資策略？美商ＥＲＡ易而安不動產公司顧問張欣民指出，小套房不完全是毒藥，尤其是在大台北地區房價偏高的區域，買不起大坪數居家、單身者、或人口數偏少的家庭，仍是套房的潛在客層，也就是市場需求仍在。

張欣民認為，如為純投資，最好是從租金報酬率反推房價，租金報酬率逾五％才有投資誘因；信義房屋企研室協理吳銘鴻則認為四％以上就可以了。

張欣民以永春捷運站周邊小套房為例，十坪套房，每月每坪租金二千元，則每月出租收益二萬元，當區域房屋總價約七百萬元（單價七十萬元），則租金報酬率只有三點四％，房價明顯偏高，也與定存二點五％差異不大，沒有投資價值，還可能高檔套牢。

但若房屋總價五百萬元，至少租金報酬率就有四點八％，這樣總價的套房還是可投資。依此邏輯推算，專家們都建議，租金報酬率低於五％、或一次推案量體太大的套房案及與捷運站有點距離的套房，最好閃避，以免踩到地雷。

套房投資攻略5要點

許多年輕人或是單身貴族看到豪華小套房的DM，實在是很難不心動。上頭寫著低總價，送家具，又在商業區，除了飯店式管理，商務套房還有會議室、電影院、寬頻網路，真是租人自用兩相宜。不過以目前以市場的狀況，套房的投資上有五大點是需要消費者理性評估再下手。

別為精美DM陶醉 套房買主通常因為總價低，選購時比較不會像買大坪數住家時一般的嚴謹，就像買股票一樣，選擇投資標的前，理性的投資人一定會針對個股作「基本分析」、「技術線型分析」、「財務分析」等，當然，投資不動產也是。

一般來說，套房產品的購買評估，應該要注意以下幾個重點。

一、注意套房公設比是否過高：
如 果是成屋，可以實際丈量室內面積，與權狀相較，或是查建築物測量成果圖，算出公設比；若是預售屋，只能丈量建築物藍圖，再除以銷售面積，算出公設比。目前 有的套房產品訴求「小豪宅」概念，公共設施多，公設比往往動輒30~45％左右，住進去後，才發現洗衣機、晾衣空間不知在哪裡，空間不足，影響日常生活作 息方便性。房價低、公
設比低的套房才能享有較高的投資報酬率。

二、觀察格局規劃：
一般來說，地形方正的基地，建商通常都會規劃一般正常坪 數的住宅產品；基地太小或不方正，才會設計成套房，因此購屋民眾須謹慎觀察格局設計，尤其是1層有10幾戶套房的個案，常見的是長條型格局，太長的玄關會 影響視覺，使房間感覺更小。此外，弧形或三角形的基地，要注意邊間的套房可能會出現雙面採光或縮角弧度，空間不易利用。 小心賺租金賠房價

三、套房地段與環境攸關投資報酬率：
購買投資性質的套房，最重要的就是要選擇高出租率與高租金水準的地段區域，單價低、生活機能佳、交通方便、近大學商圈、捷運站，都是較好的選擇地點。

四、注意管理品質：
此外，由於套房大樓戶數通常較多，出入分子複雜，門禁安全相當重要，一些老舊套房由於門禁管理鬆散，或房東未過濾出租對象，造成治安疑慮，影響出租率，這種產品無法持續享有高投資報酬，消費者應避免選購。

五、套房投資資金與財務的規劃：
套房單價會比同地段的一般住家貴上一截，但是它的折舊速度也最快。5年屋齡的套房，房價可能只剩新屋的6折。因此不要只看眼前預估的租金報酬，套房最容易賺租金、賠房價，因此買套房還是優先看地段，才能保值。此外，套房貸款成數較低（一般為5~6成左右），因此購置套房須準備較多的自有資金。

目前銀行界對套房的定義是12坪以下（有些銀行以15坪為標準），銀行通常認為這類產品主客層經濟力不佳，加上轉手較困難，以及金額不高、較沒有利潤，對套房承貸意願較低。

套房投資面面觀

相較於前兩年房地產市場的熱銷，今年房市表現雖不如前兩年榮景，但唯一的例外，就是台北市市區之套房產品，延續去年以來的暢旺氣勢，不但供給量有增無減，銷售情況更羨煞一般住宅產品或廠辦之個案。

深受投資人青睞的套房產品，投資報酬率真有那麼高？套利？套牢？其實差別只在決定購買的觀念正確與否。

於民國九十二年下半年起開始復甦的房地產景氣，於九三年年底、九四年年初達到最高峰；當時推出銷售之個案，只要銷售條件不要太差，案案均能在短時間內，快速售罄結案。當時受快速累積的銷售成績刺激，建商信心大增，大量推案，以至於去年下半年起，市場供給量過大的態勢，已經相當明顯。

即便如此，仍有許多建商因看好房價處於高檔的時機，依然趁勢推出建案，導致今日居高不下的供給案量，已成為短期房市發展的最大隱憂。 建商接力推案，市場供給看似興旺，惟買氣卻並未呈等比成長。這樣的市場氣氛，不僅建商感受最直接，根據本刊每月問卷回函統計，不少消費者也多已認為目前市場供給量過大。

對消費者而言，供給量大意味的是選擇性增加，可以在更多不同規劃的產品中，購買真正符合理想所需之不動產；但對建商而言，卻不一定是好事：消費者選擇增加，自然也意味著個案之間的競爭，更趨激烈。

量多、競爭多，但買氣依然暢旺，近期就只有一種房市產品，在此氣氛詭譎的房市中異軍突起，且深受消費者青睞，那就是─套房。 套房供給暢旺 區域特性各不同 因套房本身具有的投資價值特殊性，購買套房出租的比例，為所有房市產品中最高者，因此套房可說是房市中最特殊的產品，自成一格。有人戲稱被股市套牢，是『住套房』。購買套房本身當然也怕『住套房』、被套牢。

投資套房究竟是套利或套牢？這個問題，讓我們以從五個 W(WHO、 WHY、 WHAT、 WHERE、 WHEN)，也就是人、事、時、地、物等五個方向來思考。

WHO─誰買套房？誰住套房？

• 首先是 WHO，可以從誰買套房？誰住套房？
• 這兩大面向來探討。套房的購買者，大致可分為自住型或投資出租型。在所有房市產品中，套房因低總價優勢，一直是投資客最愛的產品。許多地段不錯、價格合理的套房案，常能吸引超過五成以上的投資客。 而套房的居住者，不外乎單身貴族、頂客族、 SOHO族，或者學生、異鄉遊子，因為居住者的背景、職業各不相同，在管理工作上原本就有一定的困難，這也是為何大樓管理不佳的套房，出入份子較混雜，當然轉手也就不易。

WHY─為什麼要買套房？

• 單身貴族等家庭人口較少的消費者，因需求空間不大，而選擇購買套房是很可以理解的。那麼，投資客為什麼喜歡購買套房？ 最主要台灣租屋人口相當多，只要地段、交通、生活機能等條件不要太差，應該沒有租不出去的問題。且套房的坪數較小，總價帶相對較低，比起三、四房或商用辦公、土地等其他房市產品，套房的進駐門檻最低；只要穩定又持續出租，每月有租金進帳，快速的回本效益確實很誘人。
• 目前有越來越多的套房個案，打著『租金付房貸，輕鬆當房東』，以及高達十 以上的投資報酬率等訴求，投資人只要準備一小筆自備款，即可當現成的房東，對於不懂股票、基金等理財工具的消費者而言，確是一個較穩當的投資管道。 但是很多消費者卻疏忽了廣告中的陷阱，實際的投資報酬率，真能如業者所言那般高嗎？恐怕只是業者大玩特玩文字遊戲。
• 投資報酬率的計算方式，通常是以年為單位，以年租金收入除以房屋總價：如每月租金八千元，總價二百四十萬的房子，投資報酬率就是四 ，不過這個數字並無法反應利率、賦稅、維修、空置等問題。 且不少業者為吸引消費者購買，以年租金收入除以自備款，那麼得出來的報酬率數字，自然動輒有百分之十幾、廿十幾的投報率。且出租套房收益，往往須長達一、二十年以上，方能回收成本，如果沒有長期抗戰的心理準備，在尚未回收成本前轉手出售，也是有賠本的可能性 (當然也可能獲利了結 )。
• 再者，因為套房總價低，許多投資者常忽略了套房單價相對較高。為何套房單價高於同區域之一般產品？理由其實與建商的營建與管銷成本較高有關。 試想，套房與一般住家相比，隔間多、衛浴多，在營建成本上原本就較一般住家或廠辦為高；再者，正因為套房總價低，銷售人員要賣上三、四戶套房，銷售業績才抵得上一戶三房或四房，管銷成本自然也高。這些成本因素，反應在房價上，套房單價自然較高。

WHAT─購買何種套房？

• 分析套房產品推案的分佈情況，其實簡單的說，就是跟著租賃需求走；而都會地區因外來就業人口多，通常會有較多的套房產品釋出；或者像是鎖定大專院校租屋需求的學區套房，享受便利交通的捷運套房，再者便是休閒住宅類型的套房等。該購買何種套房，端視需求與目的而定，以下幾點建議則是投資人可依循的大方向。
• 一、坪數適中 如為自住之用，為了兼顧日後居住的舒適性與實用性，購買坪數不應太小，多在十五坪左右。部分休閒住宅個案，因住戶平日另有住所，即便有二十坪以上空間，卻仍做套房，也就是不隔間的規劃，就是為求居住舒適性。相對的，如果是作為出租獲利之用，則須考量投資報酬率；為壓低總價，不到十坪的套房是很常見的，甚至大安區曾出現過最迷你的套房案「大安 Bingo」，實際室內使用坪數僅約四坪。
• 台灣人租房子，常有『論間不論坪』的心態，十坪與十二坪的套房，租金水準其實差不多，但多了二坪，成本卻可能多出數十萬，成本回收時間又得再拉長個幾年。可以說，總價高低常是左右投資客購買意願的主因。
• 同樣的地段或同一個建案，投資者當然以總價低的產品為優先購買考量，總價過高的產品，投資報酬率相對較低，自然較不受青睞。這也是為什麼許多套房案的銷售情況，通常格局較差、樓層較低的戶別都是最先賣完，原因就是總價低。
• 二、公設比 『套房公設比高』這句話，相信您一定聽過。套房的公設比之所以高於其他產品，乃是因為隔間多、走道多、公設也多。目前套房的公設比，多在百分之三十以上，公設比動輒百分之五十以上的套房，也不是沒有。由於套房單價通常比同區域內的二、三房以上產品要高，為求理想的投報率，對於公設比高低尤應注意。如果有停車位規劃，則停車位是否有部份是以公設計算等，都會影響公設高低。值得一提的是，目前也很流行買下整層舊公寓，或買一般三、四房產品，經重新裝潢拉皮後，分割為數間獨立套房出租，租金收入遠比整層出租高許多，因而大受歡迎。至於此種產品的公設比，與一般住家無異，通常也會比一般套房來得低；雖然切割為數間套房後，室內走道也會壓縮套房內的空間，但前述提過台灣人租房子『論間不論坪』，租金水準並不會因小小的公用走道受影響。
• 三、格局規劃 部分建商遇形狀破碎的畸零基地，常會規劃為套房，而套房格局規劃的好壞，則會影響總價高低與出租賣相：格局差的戶別，價格自然較低，但是如果能利用後天的裝潢設計解決缺點，則不失為好的投資標的。那麼什麼樣的格局才算好。除了基本的採光、通風外，方正無樑柱自然最佳。考量居住者的特性，多為外食族，廚房空間無須太大；對於地段多座落在都會市區的套房案而言，車位也非必要。出租型套房為求賣相吸引人，幾乎都必須有基本的裝潢與傢俱，因此若在購買之時，套房本身即有不錯的裝潢或附贈傢俱，只要反應在價格上還算合理，也是消費者可考慮的標的。
• 四、社區規劃 目前市面上除純套房規劃的個案外，也有許多個案同時兼具套房與一般產品，哪一種規劃比較好呢？一般住家與套房的居住客層明顯不同，即便混雜套房與一般住家產品規劃，多數套房會集中於某些樓層或棟別以示區隔，同一樓層中混雜套房與一般住家的規劃較少。對於一般產品居住者而言，套房在同一社區中難免顯得格格不入，且在門禁管理上，出入份子龍蛇雜處，自然不會受到一般住戶的歡迎。但對於喜歡單純環境的套房住戶而言，如此的社區規劃，卻不失為好的標的物。
• 五、地段價值 地段對於套房的購買與出租價值之影響，更甚於一般住家產品。以套房住戶的特性而言，交通便利、生活機能佳的標的物最為理想；於是，百貨商圈、辦公商圈、捷運站周邊的套房，基本上都有購買價值。但真要說的話，相較於地價、房價雙高的都會中心，地段稍偏但有便利交通做後援的副都會地區，因房價相對較低，投資報酬率通常也較高。不過，投資套房並非絕對能獲利。在談到如何以購買套房獲利致富前，您應該先對北台灣各區房市的套房生態，有所了解。而這也就是我們要談到的下一個 W─ WHERE。

WHERE─哪裡的套房最熱賣

• 一、台北市─中山、大安最熱 在北台灣各區中，北市因為發展最成熟、繁榮，外籍人口始終居高不下，租賃需求也高，加上單身人口眾，套房租賃需求強勁，凡是精華區塊、發展成熟之商圈周邊，總有許多套房產品任君選擇。其中，又以大安區、中山區近期套房供給量最大，且交易最為活絡。根據本刊統計，今年截至第一季，大安區新釋出的套房可售戶數，多達三百六十四戶，佔大安區總供給戶數六百七十六戶的五成四；中山區在今年第一季釋出的總戶數五百六十三戶中，同樣也有三百零二戶為套房，所佔比例也高達百分之五十四。中山區與大安區的套房比重之所以這麼高，絕對不是沒有原因的。分析套房推案分佈情況，大安區套房主要多集中在師範大學周邊；至於中山區湧現套房推案潮，則是因為區域在此之前已有一段時間未見套房推案，累積不少需求，加上中山北路、林森北路周邊的租賃人口眾，出租效益可期，套房案於是推陳出新，且銷售成績多半很不錯，屬於都會市中心型的套房。
• 二、台北縣─捷運周邊最集中 北縣套房最集中的地方，就是在捷運站周邊。特別是先前北縣曾有數個捷運共構案如「碧潭有約」等，都是以坪數較小的套房為主力，套房產品的銷售速度，往往也是最快的。這是因為北縣有許多人口，就業於北市；在相對房價水準較低的前提下，又有捷運縮短交通往返距離，北縣捷運站周邊的房子，於是成為不少北市就業人口的購屋首選。近期北縣則有數個低價的工業住宅案「漢皇 Super」、「大溪地」等，主力規劃都是套房產品，且買氣均頗為強勁。
• 三、桃園縣─學生套房居多 在房價水準較低的桃園縣，由於單價原本就低，坪數大小對於總價的影響力也相形較弱，因而桃園人在購買自用住宅時，不太會考慮套房，寧願考慮二房以上的產品。市區段雖然偶有套房產品釋出，但量體與可售戶數都不多；大體來說，學區套房才是桃園地區的套房大宗。特別是桃園有元智大學、中央大學以及銘傳大學龜山校區等大專院校，許多套房案就是以此為訴求，強調出租收益。房價水準同樣較低的基隆，也是相同的道理，套房產品規劃通常較少。
• 四、新竹縣─投資型套房吃香 至於新竹地區的套房生態，則與桃園略有不同。新竹目前房市最熱的區域─新竹市、竹北市，再高的總價帶產品，都有高消費能力的竹科園區客支撐；而套房產品則因總價低，也有不少園區客出手購買，或做投資之用，或做休閒住宅之用。近期竹市之套房推案分佈，除市區有較偏向投資型的市中心套房案外，也有以訴求園區客、工研院、清華大學與交通大學學生的投資型套房產品，包括「旭嘉俠客一館」訴求鄰近工研院、科學園區；「金摩登」訴求清大、交大學生出租效益等。而在風景優美、環境清幽的青草湖地區，也是新竹較群集的套房推案地區，目前有「煙波主人」、「明湖新貴」等休閒型的套房個案，而此類休閒套房的主力客源，正是消費能力屬上乘的園區客。至於竹北地區的套房案，則不得不提到位於六家高鐵特區的「雙翼」。由於地段正對六家高鐵車站，即便單價不菲，小坪數的「雙翼」總價賣相仍佳；特別是在高鐵通車願景下，著實吸引不少投資客搶購。
• 五、宜蘭縣─休閒套房受青睞 因北宜高速公路的開通，近年宜蘭房市明顯崛起，不但負笈在外的宜蘭縣民回鄉置產，同時也吸引許多台北人，在宜蘭購買第二屋。雖然從去年底以來，原本交易最為活絡的宜蘭市，乃至於羅東、五結，均陷入程度不一的銷售瓶頸；唯一例外的只有礁溪，熱銷氣氛始終依舊不減，最大功臣便是─溫泉套房。礁溪鄉一向以優質的碳酸泉聞名，原本就是許多民眾喜愛泡湯的聖地，不論北宜公路或北宜高，礁溪都是台北到宜蘭的首站，原本就佔有地利之便；加上礁溪溫泉的魅力，與低廉的房價，真是令許多台北人心動不已。 礁溪鄉目前在售個案，案案都有溫泉訴求，且幾乎都以小套房為主力規劃產品；以小坪數與低單價相乘，不管怎麼算，得出來的數字都是低總價，對於台北人自然吸引力十足，而礁溪的房地產市場，確實也有相當高比例的投資客與北客購買，屬於房市生態中較特殊的溫泉休閒住宅。

WHEN─進場時機

• 購買套房的進場時機，雖然與整體經濟景氣、房地產市場景氣有關外，因本身具有的投資特殊性，套房與其他投資理財產品，尚具有密切的連動性。例如：當政壇風波引發股市震盪不安、油價飆升引發通貨膨脹疑慮時，投資人便會將資金移轉至保值抗跌的房地產，特別是套房。又或者，以新竹為例，當竹科高科技電子產業發展暢旺、股價昂揚，科技新貴荷包麥克麥克，此時就會有部分科技新貴，選擇將閒錢投入房地產。
• 再者，利率問題也是左右投資人進場時機的關鍵因素。近一、二年來央行利率漲聲不斷。或者也是因為這個原因，在考量到利率恐怕還有上揚空間的前提下，許多投資客逐漸轉移操作方向，改將資金注入房地產市場，特別是獲利空間相對較大的套房產品。只要地段不差，近期套房個案多能吸引大量投資客搶進，且投資客出手購買的速度均相當快，幾乎不怎麼猶豫。
• 一般認為投資客對市場的敏感度，應優於一般消費者；而從投資客在近期異軍突起，快速搶進房地產市場、小套房產品的動作來看，或者也可解讀為投資客判定現階段為投資套房良機。的確，雖然與兩年前真正的『三低時代』︱低利率、低賦稅、低房價相比，如今利率與房價水準明顯拉高，但『比下不足、比上有餘』，以目前利率與房價來看，勉強仍算得上是三低時代。在未來利率與房價還有上漲空間的疑慮下，投資人才會紛紛搶搭低利率政策尾班車。
• 套利？套牢？慎選標的 世界上沒有穩賺不賠的生意，任何投資均有風險，投資人要思索的，則是如何將風險降到最低。評估方式，可由大、中、小環境檢視：大環境指的自然是區段價值，一般套房最重交通與生活機能；至於休閒套房雖不一定要有好的生活機能，卻必須有休閒特色，如：溫泉或景觀等。中環境指的則是社區規劃，除了社區規劃應力求單純外，門禁管理尤其重要；若能有優質的門禁管理與保全設施，可大幅降低出入份子混雜的困擾。至於這裡的小環境，指的則是套房本身的規劃與室內格局。
• 如果大、中、小環境的評估均不錯，則基本上就不會有套牢的疑慮，關鍵只在於投報率高低。今年以來套房投資熱潮明顯浮現，投資人欲以套房套利、而不被套牢，慎選投資標的仍是獲利不二法門。

悠遊市.環遊市

捷運新店線七張站看漲，想買預售屋，現僅「台北人」一案銷售中，基地位於寶興路高架橋旁，有溫泉規畫，開價較低，一坪約27~30萬元左右；另有一棟「合環御璽」地段相當不錯，在寶強路上，距捷運、裕隆生活城都近，但尚未公開，預估公開價將拉高到35萬元以上。

現在當地交易最熱絡的，除了公寓，就屬七張站共構住宅「環遊市」 (原叫悠遊市，已改名)，目前結構已完成，小坪數產品陸續交屋中，大坪數則要到明年後。

七張站環遊市分為兩棟，呈銳角型相接。前棟在捷運站出口正上方，名為「西華館」，為10~20坪的小坪數規畫，約560戶，均為挑高3米6的產品；後棟叫「晶華館」，鋼骨結構，三到四房的規畫，也有300多戶。

區域房仲業者表示，環遊市去年年中預售推案時，成交價23~26萬元/坪，僅隔半年，今年年初，一坪已上揚到27、8萬元，目前一坪已有30~33萬元的行情。和預售價比較，還沒交屋，已大漲三成，但在裕隆新店廠B區開發案加持下，業界仍看好後市。

還沒交屋的物件，目前多用「換約」形式進行買賣。所謂換約，也就是在預售合約書上，變更權利人名字。因完全是紙上作業，房仲業者建議，變更時最好有公証第三人，另外透過仲介業的「成屋履約保証」，則更有保障。「成屋履約保証」，是房仲業為了保障買賣雙方，在交易完成之前，讓買方先將購屋款項，匯入房仲業配合的銀行的指定戶頭，款項為專款專用，需到交易完成，才能領出。

區域內還一個「換約」交易熱絡產品，是位於寶強路上的「合環御品」，就在「合環御璽」旁，為二到四房規畫，去年五月推案，六月就賣完，目前仍結構中。

「合環御品」公設單純，除了櫃檯LOBBY，一處LOUNGE BAR，家教中心及健身房外，另有空中花園，推案時一坪27~30萬元，現在成交行情則已拉高到33~35萬元。機會難得!

富邦展身手 要蓋88層摩天樓

聯合新聞網 2007.10.28

富邦建設挾雄厚的金控資源，將重壓國內兩大指標開發案「台北車站雙子星大樓」與「新店裕隆城」。

富邦高層昨（27）日透露，已投標新店裕隆城，將興建「台灣第二高」的88層摩天樓，與台北101、新光摩天大樓並列為「台北金三角」；

此外，富邦對即將招標的雙子星大樓也充滿高度興趣，將結合外資團隊投標。屬於高鐵公司五大發起集團的富邦建設，在高鐵通車之後，近一年來，富邦建設董事長蔡明忠已悄悄布局雙子星大樓、新店裕隆城兩大開發案，總投資金額將超過上百億元。

富邦建設在參與過高鐵五大特定區站區規劃後，營建實力大增，對國壽、新光兩大壽險龍頭在房地產市場，構成威脅。富邦建設副董事長薛昭信昨天參加富邦天母豪宅案慶功宴時，首度透露，富邦已投標新店裕隆城開發案。他說，富邦相當看好新店裕隆城的地理位置，除了基地面積夠大，還有一座人工湖，假如富邦得標的話，要興建「台灣第二高」的88層摩天樓，除了要成為台北南區的地標，希望讓裕隆城與台北101、新光摩天大樓形成「台北金三角」。

目前除了富邦以外，還有潤泰集團、三重幫的寶路開發進入新店裕隆城第二輪徵選，面對其他來頭不小的競爭對手，薛昭信自信滿滿地表示：「這個案子不論在規劃、定位上都是國際級水準，相信以嚴先生（嚴凱泰）的品位，應該會和富邦合作。」

此外，富邦對台北車站雙子星大樓也充滿濃厚興趣。薛昭信說，雙子星大樓是台灣繼101大樓之後，另一個國際地標，但這是一項長期投資，合作夥伴要有同樣的共識、決心才做得起來。他坦言，有四、五家外資找過富邦，但「台灣壽險業者不缺錢，缺乏的是商場管理know-how（技術）」，富邦考量雙子星大樓有很大面積的商場需要開發，比較傾向與有管理過購物中心的外資合作，甚至不排除引進像沃爾瑪（Wal-Mart）這樣的龍頭零售業者，才能與富邦「互補」。

據了解，目前的確有許多開發商有意投標雙子星大樓，但對於台北市政府已經設限雙子星外觀、使用用途頗為傷腦筋。

新店房價三級跳

裕隆舊廠開發帶動行情，下半年將爆300億元推案量，每坪上看40萬。

記者梁任瑋／台北報導

沉寂多時的新店房市，下半年將爆出300億元的推案量。據了解，裕隆汽車新店舊廠開發案的合建對象將在今年第三季拍板定案，已有建商看好新店房價補漲行情，搶進推案，新店房價甚至上看每坪40萬元。

由於台北市房價攀上新高，不少中產階級向市郊流竄，距離台北市中心近的板橋、新店成為熱門地點。其中新店人口30餘萬人，因為捷運新店線通車，這幾年房市需求量大，吸引不少北市南區住戶購買，預售案也從兩年前，每坪20萬元行情，一路飆升至目前35萬元上下。

今年下半年新店即將推出的預售案包括日勝生「小碧潭案」總銷金額210億元、寶路開發「湯臣CBD」100億元、文化路「高峰會」、江陵建設「民權路案」，總銷售金額超過300億元，其中中興路商圈可以說是一級戰區。

事實上，裕隆新店廠尚未正式開發，周邊國有地價格已提前上演慶祝行情。國產局今年2月1日標售新店中興路三段土地，每坪底價46.5萬元，最後以每坪119.7萬元被曾姓投資人買下，創下新店地價最高紀錄。 這筆位於新店市中興路三段一筆233坪住宅區土地，每坪底價46.5萬元，在35組買方競逐下，最後以每坪119.7萬元售出，高出底價比率達157.5%。

根據國產局資料，該筆新店土地的容積率為300%，也就是一坪可以蓋三坪房屋，若加計容積獎勵計算後每坪土地成本就已高達33萬元，再加上營造成本等，每坪要賣40萬元才有利潤。昨天標出的這筆土地，因為距離裕隆新店廠很近，房地產業界認為，昨天國產局土地已經提早反映未來兩年的房價，也顯示新店房價已悄悄邁入每坪40萬元大關。

備受新店市民期待的裕隆汽車舊廠B區，面積廣達3萬坪，是整個新店區，甚至是大台北鬧區唯一僅存的方正大面積建地，雖然裕隆尚未正式動工，周邊房市已經開始搭上這股利多，效果正逐漸發酵。

目前裕隆B區整地工作已完成，近期內將啟動道路、公園和停車場等佔地7,500坪的公共建設工作，預計今年底就會完工，並獲得縣府審查，取得土地變更為住宅與商業用地許可後，隨即就會進行開發。

據了解，裕隆將規劃為結合豪宅、商辦大樓、高級商務飯店與百貨區，未來裕隆汽車生活城將與新開發的高級住宅區相互輝映，匯集經濟與就業機會，成為新店的新地標。

【 2007-03-19 / 經濟日報 / B1版 / 財富管理 】

讓房地產增值的聰明購屋術

讓房地產增值的聰明購屋術　　

賺錢不是投資客的專利，自住型購屋人該如何兼顧保值，與累積未來換屋的本錢呢？資源有限的首次購屋人，更要懂得用投資客的精明眼光，慎選第一次進場的標的。　　

年底又進入購屋旺季了，雖然台灣房地產市場已歷經近十年寒冬，整體環境也看不到房市回春的明顯訊號，特別在股市大幅下挫下，房地產市場更難有起色。但購屋是人生中一項重大的投資，對想要擁有自有住家的民眾來說，如果經濟能力足夠，此時購屋無疑是相當有利的時機。

■ 建立正確購屋觀念，讓房地產資產不縮水　　
究竟現在買房子會不會套牢，甚至還有遭遇房價下跌的風險呢？若用投資的觀念來購買自住的房子，不僅可以滿足購屋自用的需求，也可以大幅降低資產縮水的風險，是購屋族首先要建立的觀念。　　一般房市買家有兩種，一種叫做自住型，一種叫做投資客，投資客出手是為了賺錢，因此會集中火力尋找最受歡迎、最容易脫手的標的；而自住型純粹是為自用而購屋，尋找標的時通常是把主觀需求放在第一位，夠不夠住、上班方不方便、價錢貴不貴是首要考量，卻往往沒有考量房子的投資價值。　　自住型購屋人往往自認經驗不足、本錢有限，只求滿足眼前需求，但也正因本錢有限，更應懂得利用第一幢房子就開始累積未來換屋的本錢，學學投資客的思考邏輯，即使是買第一幢房子也要有積極的賺錢企圖。提供八種聰明的購屋觀念，幫助購屋新手輕鬆展開購屋行動。

◆聰明觀念1：一次買足一生的需求
換屋次數愈多，無謂的成本支出就愈多，懂得精打細算，就要盡量減少換屋次數。小套房通常是首購人士的第一選擇，但當家庭成員增加時，又得大費周章進行換屋。聰明的購屋行動應該在第一次就盡量從三房格局下手，暫時用不到的房間可出租，用租金貼補多出來的房貸利息，等家庭成員增加，再將房間收回，減少換屋成本。

◆聰明觀念2：愈多人接受的房子才是好房子
即使在過去房市景氣的年代，投資客都很少會去碰太遠、太高、太小、太大的房子，因為這些標的能夠接受的人較少，不僅脫手的時間會延長，也不容易有好的賣價。這些房子競爭力差，房價繼續下探的機率相當高，如果連保值功能都達不到的話，又如何寄望靠第一間房子累積換屋本錢？而像三房二廳的房子雖然傳統，但需求的家庭也最多，需求度愈高、成交的時間與行情也會有較好的表現。

◆聰明觀念3：好地段的爛房子勝過濫地方的好房子
地段，始終都是房市贏家謹記的口訣，因地段不易取代、不易改變、不會折舊，地段考量永遠都優先於房子本身。由於都市土地不易取得，過去十年許多建商轉進偏郊，用較好的建材與公共設施，淡化地段不佳的事實，來吸引荷包有限的年輕家庭。但隨景氣變差，一向末漲先跌的郊區房價，修正幅度遠較地段佳的地區大，土地價值縮水，房子也面臨折舊，蓋得再漂亮的房子，並不會因此躲過房價大幅修正的考驗。而好地段的爛房子，可以透過整建讓房屋價值提升，景氣好轉時，地段佳的都市地區通常是被資金動能點亮的第一盞燈，即使景氣反轉，也是最後才受到影響。

◆聰明觀念4：跟著都市計畫發展
找房子每一個都市都有它的預定發展軸線，譬如台北很明顯的是由西向東發展，而台中則是由火車站朝西北方擴張。都市發展軸線通常會擁有最多的資源與大型建設，跟著都市計畫軸線發展找房子，自然有機會順勢享受密集建設所帶動的成果。

◆聰明觀念5：生活機能指數高，為房價加分
生活機能愈好，愈能提供舒適便利的居家生活，而且地區內的生活機能佳，居住者捨不得輕易外移，外來者又慕名想要遷入，在籌碼供應有限的情況下，房價當然會有相當的抗跌性。

◆聰明觀念6：單純小社區比大社區更快脫手
因數百戶甚至千戶的大社區，各戶的競爭條件相同，若同一時間有數戶貼出售條，買方可選擇對象多，容易比價、議價，相對也就拖長成交時間。幾十戶的小社區，已能達到管理費分攤的經濟規模，由於戶數不多，較能掌握鄰里的素質，甚至有少數社區因熱心人士居間推動，從公共設施的管理品質，到住戶間的情感交流，都真正做到守望相助。住戶遷出機率遠低於遷入，社區品質成為最珍貴的資產，對房價當然有相當支撐。

◆聰明觀念7：公共設施多，對房價未必是助力
建商在包裝預售案時，經常規畫多項公共設施，以達到為房價加分的效果。但設施愈多，不僅各戶要分攤較多的公設面積，也代表管理費將會相當沈重，特別是游泳池、三溫暖等設施的維護開銷最重，每戶分攤下來，一個月要繳數千元的管理費，如果住戶嫌貴而拒繳，乏人管理的公共設施反而成為房價的包袱。管理費與每年都要繳的地價稅、房屋稅都代表房屋的持有成本，以投資角度來看，持有成本愈重，實質獲利愈少，首次購屋人寧可挑選公設簡單的標的，不僅可減少持有成本，未來轉售時也不用擔心接手人產生抗性。

◆聰明觀念8：優良學區的房子，最不受景氣影響
子女的教育投資，普遍受到父母的重視，而且也是最不受景氣影響的一項支出，事實證明優良學區內的房價，的確也最禁得起景氣考驗。但因優良學區名額粥少僧多，通常學區內的房價至少會比學區外每坪多出一、二萬元，對於首次購屋者或許會是一項沈重負擔，但孩子可進入優良學區就讀，未來要轉手時，即使景氣再差，也依然搶手。

[ Last edited by kkromeo on 2005-1-2 at 02:09 AM ]