96/11/19
【蘋果日報/曾敬德】
公寓改裝套房可拉高租金投資報酬率，不少裝潢業者趁近年房市景氣好，也做起公寓改裝套房出租或轉手生意。
裝潢業者余先生就幫不少投資客將公寓改裝成套房出租，2年前他自己在南港改裝公寓成7間套房出租，半年轉手獲利200萬元，現在投資標的從捷運周邊公寓，轉攻學校附近的套房市場。
大台北地區外來工作人口多，租屋需求強勁，連不少菜籃族都當起包租公、包租婆。余先生認為，近2年報章雜誌大量報導公寓改套房的投資術，才帶起此波改裝出租風，尤其台北租屋族偏好捷運周邊住宅。
例如捷運士林站、劍潭站、永春站、南勢角等站，都有很多投資客改裝套房出租，但現在捷運站周邊中古屋房價高漲，拉低租金投資報酬率。
他認為，當二房東比買頂樓加蓋的投資報酬率高，買頂樓加蓋又比單層出租投資更划算。
余先生有客戶當二房東，向永和的屋主租下4樓與頂樓加蓋共60坪空間，每月租金才2.4萬元，客戶向屋主訂下7年長約後，改裝成12間套房出租，總月租金約8萬元，扣除給原房東租金後，每月淨租金有5.6萬元，換算裝潢費用280萬元，4年多就可回收，後續3年還有200萬元租金收入。
2007年11月30日 星期五
買高投資報酬套房的準則
發表時間：2007-04-01
91年以來，拜優惠房貸利率跌破3.25%及定存利率跌破2%之賜，國內房屋市場出現套房投資熱，由於投資報酬率高出定存好幾倍，套房成為當紅炸子雞，交易量大幅增加。
小套房買氣搶搶滾，目前預售市場已經有超過千億元個案推出，未來也有成為銷售主流的趨勢。小套房產品種類多，一定要慎選產品，才能確保買到高投資報酬率的好套房！
由於套房出租以戶為出租單位，房租高低主要看室內空間大小及其規劃而定，房價低、公設比低享有較高的投資報酬率。新舊房屋租金差異不大，因此預售套房的投資報酬可能不如比中古套房；
「論間不論坪」，所以坪數較大的套房不見得享有較高的租金報酬。 套房居住者多為上班族或單身貴族，使用者大多外食，因此廚房、客廳的空間夠用就好，較大的廚房、客廳並不能增加租金。
車位也不是必要條件，因為上百萬元的車位對套房族來說，總是過重的負擔，加上套房通常交通條件都不差，應該可以不開車才是。
總而言之，套房坪數「恰當」就好，買套房坪數不必過大。 至於區域的選擇，建議最好選擇單價低，區域環境有實質利多，交通便利，生活機能佳，租屋需求強勁的地段，大學商圈、百貨商圈、辦公商圈、捷運站旁邊等區域就是套房較佳的選購地點。
投資套房首重生活機能與交通便利性，生活機能完善、交通便利的套房，房屋租金較高，出租率也較好。
地點選定後，相同的交同條件與生活機能，房價低，投資報酬率就高，此時購買預售屋就不如買中古屋，買老房子就比買新房子好。
套房戶數多，門禁安全相當重要，老市區套房由於門禁管理鬆散，或投資客未過濾出租對象，已成藏污納垢之處，嚴重影響出租率，租金水準也漸趨滑落，這種套房無法持續享有高投資報酬，應避免選購。
以產品別看，具8%以上年房租報酬潛力房屋，分別為是捷運住宅+功能性套房、學生套房、溫泉套房、商務住宅等。這類高租金水準的房屋，共同的特徵是，交通便捷、生活機能完善等。 套房產品多半位於辦公商圈和市區，也有位於市郊鄰近交通設施旁（如捷運系統）的，或位居風光明媚郊區，以綠色景觀「休閒產品」取勝的。
不同種套房產品投資報酬率明顯不同，一般而言，捷運套房收益率最高，可達8%至13%，其中結合溫泉、SPA、健身房、飯店式物業管理的投資報酬率都在10%以上。隨著捷運路網路漸次擴展，捷運站附近套房租金收益率逐步上升，不過市中心區捷運套房因為房價較高，租金收益率不容易超過10%，郊區捷運套房房價較低，租金收益率反而較高。
專以學生為對象的套房收益率次於捷運套房，由於租金穩定，房價不高，投資報酬可達10%左右。近年來套房具備更多機能，有的強調休閒取向、有的標榜商務功能，最典型的如溫泉套房、商務套房或是飯店式套房，這類功能性套房租金收益率也頗高。
至於以往租金收益率最高的百貨商圈舊套房，由於多數未規劃休閒或商務功能，加上門禁管理漸趨鬆散，租金收益率有明顯下滑的情形。位於郊區或交通不便利的套房，多是建商一窩蜂搶建所致，由於空戶甚多，投資報酬與定存相差不多，若空置時間過長，反而讓投資人真的「住進套房」，有意購買套房投資者不可不慎！
91年以來，拜優惠房貸利率跌破3.25%及定存利率跌破2%之賜，國內房屋市場出現套房投資熱，由於投資報酬率高出定存好幾倍，套房成為當紅炸子雞，交易量大幅增加。
小套房買氣搶搶滾，目前預售市場已經有超過千億元個案推出，未來也有成為銷售主流的趨勢。小套房產品種類多，一定要慎選產品，才能確保買到高投資報酬率的好套房！
由於套房出租以戶為出租單位，房租高低主要看室內空間大小及其規劃而定，房價低、公設比低享有較高的投資報酬率。新舊房屋租金差異不大，因此預售套房的投資報酬可能不如比中古套房；
「論間不論坪」，所以坪數較大的套房不見得享有較高的租金報酬。 套房居住者多為上班族或單身貴族，使用者大多外食，因此廚房、客廳的空間夠用就好，較大的廚房、客廳並不能增加租金。
車位也不是必要條件，因為上百萬元的車位對套房族來說，總是過重的負擔，加上套房通常交通條件都不差，應該可以不開車才是。
總而言之，套房坪數「恰當」就好，買套房坪數不必過大。 至於區域的選擇，建議最好選擇單價低，區域環境有實質利多，交通便利，生活機能佳，租屋需求強勁的地段，大學商圈、百貨商圈、辦公商圈、捷運站旁邊等區域就是套房較佳的選購地點。
投資套房首重生活機能與交通便利性，生活機能完善、交通便利的套房，房屋租金較高，出租率也較好。
地點選定後，相同的交同條件與生活機能，房價低，投資報酬率就高，此時購買預售屋就不如買中古屋，買老房子就比買新房子好。
套房戶數多，門禁安全相當重要，老市區套房由於門禁管理鬆散，或投資客未過濾出租對象，已成藏污納垢之處，嚴重影響出租率，租金水準也漸趨滑落，這種套房無法持續享有高投資報酬，應避免選購。
以產品別看，具8%以上年房租報酬潛力房屋，分別為是捷運住宅+功能性套房、學生套房、溫泉套房、商務住宅等。這類高租金水準的房屋，共同的特徵是，交通便捷、生活機能完善等。 套房產品多半位於辦公商圈和市區，也有位於市郊鄰近交通設施旁（如捷運系統）的，或位居風光明媚郊區，以綠色景觀「休閒產品」取勝的。
不同種套房產品投資報酬率明顯不同，一般而言，捷運套房收益率最高，可達8%至13%，其中結合溫泉、SPA、健身房、飯店式物業管理的投資報酬率都在10%以上。隨著捷運路網路漸次擴展，捷運站附近套房租金收益率逐步上升，不過市中心區捷運套房因為房價較高，租金收益率不容易超過10%，郊區捷運套房房價較低，租金收益率反而較高。
專以學生為對象的套房收益率次於捷運套房，由於租金穩定，房價不高，投資報酬可達10%左右。近年來套房具備更多機能，有的強調休閒取向、有的標榜商務功能，最典型的如溫泉套房、商務套房或是飯店式套房，這類功能性套房租金收益率也頗高。
至於以往租金收益率最高的百貨商圈舊套房，由於多數未規劃休閒或商務功能，加上門禁管理漸趨鬆散，租金收益率有明顯下滑的情形。位於郊區或交通不便利的套房，多是建商一窩蜂搶建所致，由於空戶甚多，投資報酬與定存相差不多，若空置時間過長，反而讓投資人真的「住進套房」，有意購買套房投資者不可不慎！
買套房兼理財 捷運套房收益率居冠
受到定存利率走低、股匯市不振的影響，今年來具有低總價、高租金收益的套房產品，成了很多理財觀念強及定存族的最愛，但是並不是所有的套房產品都可享有高租金報酬率＞
根據信義房屋調查，具有特殊功能的捷運套房收益率最高，可達8~13%，至於沒有特色的一般套房，租金收益率最低與定存差不多，萬一房子租不出去空置時間過長，可能還有住「套房」的風險，民眾選購時要多注意物業管理、區位及當地需求。
信義房屋不動產企劃研究室協理張欣民表示，今年以來的套房交易量明顯增加，這現象反映部分購屋者的財力降低後，選擇低總價的房屋作為選購標的外，亦反映社會游資重新轉向以房地產作為投資理財工具，企圖在兼具保值與增值之外，還要爭取較高的租金收益率，使得套房成為近期市場交易的當紅炸子雞，其中以具有休閒功能的捷運套房收益率最高，收益率最高者可達13%，專以出租為主的學生套房居次，出租收益率也可達到10%左右。
隨著捷運開通及捷運網路逐步擴展，捷運站附近的套房產品租金收益率開始上升，不過屬於市中心區的捷運套房因為房價相對較高，所以租金收益率並不易超過１０％，反而是位處在郊區的捷運套房在房價相對較低之下，租金收益率反而較高；再加上隨著生活水準提升，住屋者的需求亦升高，近年來的套房都具有更多的生活機能，有的強調休閒功能、有的標榜商務功能，更使這類套房產品的租金收益提高不少，最典型的如溫泉套房、商務套房或是飯店式套房。
張欣民指出，收益率排名次高的學生套房，由於部分學校的腹地較小，提供的學生宿舍又未能滿足學生需求，這類以學生為出租對象的套房租金收益率一直高居不下，例如淡水及陽明山等地區一帶的套房產品，因為房價相對便宜而租金高，部分熱門學校的校外學生套房租金收益率可達１０％上下。
至於以往租金收益率最高的百貨商圈套房，近年來已有所轉變，主要是以往這類的套房產品功能性不強，缺乏實用的休閒或商務功能，物業管理又不加強的話，整棟大樓的居住品質會下滑，連帶影響租金收益率。
目前社會游資充沛苦無出處，尤其是著眼固定收益的投資者看到利率不易上升後，以套房租金收益率5%水準反而優於定存或是股市投資報酬率，於是有部分資金開始轉向房地產尋找可投資標的，所期盼著不再是未來增值潛力，更重視現有的固定收益率，低總價又易出租的套房於是成為今年投資者熱門標的。
張欣民說，以目前一年期定存利率在2%上下的水準，再加上物價通膨率之後，投資者起碼要尋找固定收益率在3.5%以上標的才划算，如果是購買三房的一般住宅出租，目前租金收益率可能不到3%，採雅房分租方式，稍可提高租金收益率到3~4%水準，如果是沒有任何特色的一般套房的租金收益率則大致在3%以上。
信義房屋提醒購屋人，套房產品的租金收益率高低差距很大，有心投資者不得不謹慎評估再決定投資標的，部分套房產品的租金收益率雖高，不過購買者仍應評估：物業管理的能力、休閒或商務公設的實用性、捷運網路未來發展區位、大專學生日後招生能否足額、小區域日後發展潛力等條件，才可確保日後投資可享有穩當的租金收益。
大台北套房及一般住宅租金收益率排行榜
產品名稱 收益率％ 建議/注意事項
捷運+功能性套房 ８～１３ 有溫泉、SPA、健身房、飯店式物業管理佳
捷運站套房 ５～１０ 生活機能便利性高
學生套房 ５～１0 需考慮學生外宿之需求強弱
百貨商圈套房 ４～ 8 需考慮商務機能強及交通方便
功能性套房 ２～ ７ 需考慮功能完備性及實用性
一般套房 ２～ ５ 使用需求不高，若空置時間長會影響收益率
雅房 ２～ ４ 可考慮切割小單位化，以創造更高的租金
一般住宅 ２～ ３ 若備有家具可享有較高租金收益
資料來源：信義房屋不動產企劃研究室
根據信義房屋調查，具有特殊功能的捷運套房收益率最高，可達8~13%，至於沒有特色的一般套房，租金收益率最低與定存差不多，萬一房子租不出去空置時間過長，可能還有住「套房」的風險，民眾選購時要多注意物業管理、區位及當地需求。
信義房屋不動產企劃研究室協理張欣民表示，今年以來的套房交易量明顯增加，這現象反映部分購屋者的財力降低後，選擇低總價的房屋作為選購標的外，亦反映社會游資重新轉向以房地產作為投資理財工具，企圖在兼具保值與增值之外，還要爭取較高的租金收益率，使得套房成為近期市場交易的當紅炸子雞，其中以具有休閒功能的捷運套房收益率最高，收益率最高者可達13%，專以出租為主的學生套房居次，出租收益率也可達到10%左右。
隨著捷運開通及捷運網路逐步擴展，捷運站附近的套房產品租金收益率開始上升，不過屬於市中心區的捷運套房因為房價相對較高，所以租金收益率並不易超過１０％，反而是位處在郊區的捷運套房在房價相對較低之下，租金收益率反而較高；再加上隨著生活水準提升，住屋者的需求亦升高，近年來的套房都具有更多的生活機能，有的強調休閒功能、有的標榜商務功能，更使這類套房產品的租金收益提高不少，最典型的如溫泉套房、商務套房或是飯店式套房。
張欣民指出，收益率排名次高的學生套房，由於部分學校的腹地較小，提供的學生宿舍又未能滿足學生需求，這類以學生為出租對象的套房租金收益率一直高居不下，例如淡水及陽明山等地區一帶的套房產品，因為房價相對便宜而租金高，部分熱門學校的校外學生套房租金收益率可達１０％上下。
至於以往租金收益率最高的百貨商圈套房，近年來已有所轉變，主要是以往這類的套房產品功能性不強，缺乏實用的休閒或商務功能，物業管理又不加強的話，整棟大樓的居住品質會下滑，連帶影響租金收益率。
目前社會游資充沛苦無出處，尤其是著眼固定收益的投資者看到利率不易上升後，以套房租金收益率5%水準反而優於定存或是股市投資報酬率，於是有部分資金開始轉向房地產尋找可投資標的，所期盼著不再是未來增值潛力，更重視現有的固定收益率，低總價又易出租的套房於是成為今年投資者熱門標的。
張欣民說，以目前一年期定存利率在2%上下的水準，再加上物價通膨率之後，投資者起碼要尋找固定收益率在3.5%以上標的才划算，如果是購買三房的一般住宅出租，目前租金收益率可能不到3%，採雅房分租方式，稍可提高租金收益率到3~4%水準，如果是沒有任何特色的一般套房的租金收益率則大致在3%以上。
信義房屋提醒購屋人，套房產品的租金收益率高低差距很大，有心投資者不得不謹慎評估再決定投資標的，部分套房產品的租金收益率雖高，不過購買者仍應評估：物業管理的能力、休閒或商務公設的實用性、捷運網路未來發展區位、大專學生日後招生能否足額、小區域日後發展潛力等條件，才可確保日後投資可享有穩當的租金收益。
大台北套房及一般住宅租金收益率排行榜
產品名稱 收益率％ 建議/注意事項
捷運+功能性套房 ８～１３ 有溫泉、SPA、健身房、飯店式物業管理佳
捷運站套房 ５～１０ 生活機能便利性高
學生套房 ５～１0 需考慮學生外宿之需求強弱
百貨商圈套房 ４～ 8 需考慮商務機能強及交通方便
功能性套房 ２～ ７ 需考慮功能完備性及實用性
一般套房 ２～ ５ 使用需求不高，若空置時間長會影響收益率
雅房 ２～ ４ 可考慮切割小單位化，以創造更高的租金
一般住宅 ２～ ３ 若備有家具可享有較高租金收益
資料來源：信義房屋不動產企劃研究室
投資學生套房 五點不知不可
手邊有閒錢，想買學校周邊的套房，當包租公、包租婆，每個學期只要負責收租就好，幾個學年下來，還清房貸後，剩下的租金都是收益，但房仲業者表示，打著這個如意算盤的人，可要注意，學區套房不如想像中好賺，五大重點要考慮。
一、市場性：
信義房屋表示，所謂市場性，也就是要考量當地有沒有套房產品的市場需求。信義房屋指出，不是所有的地方都可以蓋套房，也不是所有的大學周邊都有學生套房市場。
一般而言，公立大學宿舍較多，校外學生套房市場較小，相反的，私立大學宿舍較少，多半只提供給大一新生住宿，部分大學宿舍只給較遠地區學生優先住宿權，私校周邊學生套房市場較大，但還是要注意過去校園商圈內，套房產品的供給量及未來市場潛在供給量。
二、市場供給面：
信義房屋說，市場需求是套房投資的前提。但在這樣前提下，多半容易造成過多的市場供給，在賣壓之下，導致套房價格節節下滑，租金水準就無法維持穩定。
三、報酬性：
投資學生套房大多著眼收取穩定的租金報酬，在做市場調查時要特別去了解當地套房的租金水準、租金報酬率。永慶房屋說，在找房客時要考量房客的穩定性，與其租給一個短期、高租金房客，還不如以較低的租金，租給一個有長期租約的房客，因為套房一旦空置，就會讓租金報酬大打折扣。
四、轉手性：
套房產品在中古屋市場的流通及轉手，較不容易，若有需要辦理銀行貸款，能貸得成數較低。
五、相關稅費及維修成本：
投資套房租金報酬率表面上很高，但滿租、不計入相關稅費及維修費用，報酬才吸引人，扣掉費用及時間成本，報酬率就沒有那麼高。
一、市場性：
信義房屋表示，所謂市場性，也就是要考量當地有沒有套房產品的市場需求。信義房屋指出，不是所有的地方都可以蓋套房，也不是所有的大學周邊都有學生套房市場。
一般而言，公立大學宿舍較多，校外學生套房市場較小，相反的，私立大學宿舍較少，多半只提供給大一新生住宿，部分大學宿舍只給較遠地區學生優先住宿權，私校周邊學生套房市場較大，但還是要注意過去校園商圈內，套房產品的供給量及未來市場潛在供給量。
二、市場供給面：
信義房屋說，市場需求是套房投資的前提。但在這樣前提下，多半容易造成過多的市場供給，在賣壓之下，導致套房價格節節下滑，租金水準就無法維持穩定。
三、報酬性：
投資學生套房大多著眼收取穩定的租金報酬，在做市場調查時要特別去了解當地套房的租金水準、租金報酬率。永慶房屋說，在找房客時要考量房客的穩定性，與其租給一個短期、高租金房客，還不如以較低的租金，租給一個有長期租約的房客，因為套房一旦空置，就會讓租金報酬大打折扣。
四、轉手性：
套房產品在中古屋市場的流通及轉手，較不容易，若有需要辦理銀行貸款，能貸得成數較低。
五、相關稅費及維修成本：
投資套房租金報酬率表面上很高，但滿租、不計入相關稅費及維修費用，報酬才吸引人，扣掉費用及時間成本，報酬率就沒有那麼高。
房客每年可享12萬租金抵稅
不少租屋族只知按月繳交租金，卻忽略了房租可享每年最高12萬元的所得稅扣抵，甚至與房東簽訂「租金不含稅」的租賃契約，平白為房東承擔租金所得稅；專家建議，房客切忌因租金低就隨便簽約，應詳細精算應負擔與可以省下的部分後，再決定對自己最有利的租金額度。
權益自保按現行〈所得稅法〉規定，房屋租金不論多寡，申報所得稅時，房客每年最高可列舉12萬元作為抵減賦稅之用。申報人還得留意是否為納稅人本人、配偶或受扶養直系親屬，且租賃房屋不能拿來商業使用，只能是用來自住的房子，方符合扣抵資格。
須為自住 不能商用 所得稅之所以有上述扣抵優惠，主要是法令設計時，考量到一般租屋族在經濟上多屬弱勢，但扣抵額度相對有限，避免經濟能力還不錯的人用來避稅。租金與自用住宅購屋貸款利息支出無法同時扣抵，只能2選1，所以要核算清楚，選擇較有利的扣除方式。
此外，一般簽約時，房東會將租金所得稅轉嫁給房客，若租賃契約上註明「房租不含稅」，即代表約定租金所得稅由房客負擔，若房客將房租支出報稅，房東也必須申報租金所得稅，因此產生的所得稅將依約定，由房客負擔。
折舊修繕 列舉扣除 房東申報租金收入所得稅，所得總額以全年租金合併計算，若多人合租公寓，也應以全年的房租全額報稅。
實務上，房東申報租金收入可選擇2種方式，一種是對全年租金的必要開支，可依房屋折舊、修繕支出等，逐項列舉扣除，並從租金收入中減除後，再以餘額做為租金所得報稅。
為擔心逐項舉證太繁瑣，房東可直接將租金收入，扣除財政部規定的43%必要費用，餘額即為申報的租金收入，至於哪一種方式最為划算，不妨在報稅前先比較試算再做決定。有的房東會向房客提高租金，以補貼地價稅、房屋稅等支出，但理論上，上述稅負應由房東自行吸收，不應轉嫁給房客，雙方簽約時應先敘明清楚。
若房客租屋時說要自用，後來卻開公司營利，最後被稅捐機關查到，改成商業用稅率，多出來的稅費則應由房客自己吸收。有些房東為逃避租金收入所得稅，要求房客不得列報房租支出，即屬違法。
房東如經查獲未依規定申報租賃所得，將遭補稅並處罰，若房東在租賃契約裡約定房客不得列報租金支出，則該條款無效。如果承租雙方約定：「甲方的稅負如因出租乙方而增加，其增加的部分由乙方補貼，乙方絕無異議。」則是合法的，因為並沒有約定不得列報租金支出，只是約定因此而增加的稅額由何方負擔。
在簽訂租約時，房客最好詳細精算應負擔與可以省下的部分後，再決定對自己最有利的租金額度，才能保障自己的權益。
資料來源：壹頻果地產王
權益自保按現行〈所得稅法〉規定，房屋租金不論多寡，申報所得稅時，房客每年最高可列舉12萬元作為抵減賦稅之用。申報人還得留意是否為納稅人本人、配偶或受扶養直系親屬，且租賃房屋不能拿來商業使用，只能是用來自住的房子，方符合扣抵資格。
須為自住 不能商用 所得稅之所以有上述扣抵優惠，主要是法令設計時，考量到一般租屋族在經濟上多屬弱勢，但扣抵額度相對有限，避免經濟能力還不錯的人用來避稅。租金與自用住宅購屋貸款利息支出無法同時扣抵，只能2選1，所以要核算清楚，選擇較有利的扣除方式。
此外，一般簽約時，房東會將租金所得稅轉嫁給房客，若租賃契約上註明「房租不含稅」，即代表約定租金所得稅由房客負擔，若房客將房租支出報稅，房東也必須申報租金所得稅，因此產生的所得稅將依約定，由房客負擔。
折舊修繕 列舉扣除 房東申報租金收入所得稅，所得總額以全年租金合併計算，若多人合租公寓，也應以全年的房租全額報稅。
實務上，房東申報租金收入可選擇2種方式，一種是對全年租金的必要開支，可依房屋折舊、修繕支出等，逐項列舉扣除，並從租金收入中減除後，再以餘額做為租金所得報稅。
為擔心逐項舉證太繁瑣，房東可直接將租金收入，扣除財政部規定的43%必要費用，餘額即為申報的租金收入，至於哪一種方式最為划算，不妨在報稅前先比較試算再做決定。有的房東會向房客提高租金，以補貼地價稅、房屋稅等支出，但理論上，上述稅負應由房東自行吸收，不應轉嫁給房客，雙方簽約時應先敘明清楚。
若房客租屋時說要自用，後來卻開公司營利，最後被稅捐機關查到，改成商業用稅率，多出來的稅費則應由房客自己吸收。有些房東為逃避租金收入所得稅，要求房客不得列報房租支出，即屬違法。
房東如經查獲未依規定申報租賃所得，將遭補稅並處罰，若房東在租賃契約裡約定房客不得列報租金支出，則該條款無效。如果承租雙方約定：「甲方的稅負如因出租乙方而增加，其增加的部分由乙方補貼，乙方絕無異議。」則是合法的，因為並沒有約定不得列報租金支出，只是約定因此而增加的稅額由何方負擔。
在簽訂租約時，房客最好詳細精算應負擔與可以省下的部分後，再決定對自己最有利的租金額度，才能保障自己的權益。
資料來源：壹頻果地產王
利率走高 租屋成風潮
價持續飆高，租屋市場正熱，房仲業者統計，今年前九月租屋成交量較去年同期成長150.61%，主要是自備款不足的首購族，受利率逐漸調高影響，由四年前的「轉租為買」改為「轉買為租」。
銀行緊縮銀根，促使自住客與投資客紛紛縮手，買賣市場交易趨緩；加上市場充斥房地產將反轉的訊息，許多有意購屋者此時寧可轉買為租。
房仲業者表示，目前租屋量較去年同期有大幅成長的趨勢，特別是交通便利或房價相對低廉的區域最受青睞。
這項研究發現，租案量推升，但售案量卻呈現打底下滑的趨勢。隨著物價飛漲，消費者對於支出頗費思量，值得注意的是，近年的租屋市場多為承租方市場。房東想把房子租出去要比過去多準備裝潢、家具，才能受到房客的青睞。而現代人的生活習慣使然，有電梯的大樓產品比公寓更受歡迎。
此外，房市另一個值得討論的話題，就是今年全台房市推案量又創十年新高，學者與地產業界擔心的供需失衡問題，再度浮上檯面。
雖然全台房市在農曆7月至928檔期間這段時間，不少地區有創新高的指標型建案推出，但受到次級房貸風暴影響，加上建商原本預期股市上萬點、房市還有一波漲勢可期，如今可能變成空想。
由於這波利空來的又急又快，加上金融機構緊縮房貸成數、調高房貸利率等動作，使購屋者短期購屋的動作趨於保守，這就是8月買屋人數與成交組數遽減的主因。
部分房地產專家認為，台灣不至於像美國發生次級房貸問題，但利率若再往上飆高，民眾繳不出房貸、斷頭出場，明年房地產市場恐怕會出現不少法拍屋。
資料來源： 經濟日報
銀行緊縮銀根，促使自住客與投資客紛紛縮手，買賣市場交易趨緩；加上市場充斥房地產將反轉的訊息，許多有意購屋者此時寧可轉買為租。
房仲業者表示，目前租屋量較去年同期有大幅成長的趨勢，特別是交通便利或房價相對低廉的區域最受青睞。
這項研究發現，租案量推升，但售案量卻呈現打底下滑的趨勢。隨著物價飛漲，消費者對於支出頗費思量，值得注意的是，近年的租屋市場多為承租方市場。房東想把房子租出去要比過去多準備裝潢、家具，才能受到房客的青睞。而現代人的生活習慣使然，有電梯的大樓產品比公寓更受歡迎。
此外，房市另一個值得討論的話題，就是今年全台房市推案量又創十年新高，學者與地產業界擔心的供需失衡問題，再度浮上檯面。
雖然全台房市在農曆7月至928檔期間這段時間，不少地區有創新高的指標型建案推出，但受到次級房貸風暴影響，加上建商原本預期股市上萬點、房市還有一波漲勢可期，如今可能變成空想。
由於這波利空來的又急又快，加上金融機構緊縮房貸成數、調高房貸利率等動作，使購屋者短期購屋的動作趨於保守，這就是8月買屋人數與成交組數遽減的主因。
部分房地產專家認為，台灣不至於像美國發生次級房貸問題，但利率若再往上飆高，民眾繳不出房貸、斷頭出場，明年房地產市場恐怕會出現不少法拍屋。
資料來源： 經濟日報
學生套房 如何投資
在高齡化社會趨勢下，很多銀髮族退休時，可能「只」有60歲，如果身心健康，後半輩子還有幾十年的時光。這時，將退休金好好運用，不論孳息，或是當個包租公、包租婆，都可讓退休後的日子過得輕鬆沒煩惱。
房仲業者表示，面對薄利時代的來臨，投資房市收租金成為退休後既穩定又安全的資金來源，平均一年報酬率約有4.5%至5%，不僅高於銀行定存利率，又可節稅，且房地產物件還有增值潛力，是退休後保障生活安定無虞的最佳選擇。
退休金是老本，投資獲利以穩健為宜，不宜太躁進。以目前最熱門的投資標的學生套房而言，北部租屋市場已愈來愈不好獲利，相對而言，中南部學區租屋投資報酬率大於北部區域，但在選購標的時，除了考量房地產本身的條件外，最重要的是，學區內學校一些主客觀條件是否適於投資。
例如，要考量的因素有學校經營體質是否良好、招生狀況、學生素質等，因為一旦學校的體質不佳，或者招生狀況不理想，有可能代表這區域的學生市場漸漸萎縮。
而學生素質品德不佳，潛在的問題更多。因為品性不佳的學生，對於房屋保養、修繕與環境維持，甚至與人的互動關係上，都會比較容易出現糾紛。
投資客在租屋的管理上，最怕就是鞭長莫及、與房客的問題缺乏溝通的時間，如果再加上校方對學生生活沒有管道管束的話，租屋糾紛無可避免，一些大大小小的瑣事層出不窮，產生的問題會讓本想享清福的退休族煩不勝煩。
資料來源：2007/09/08聯合報
房仲業者表示，面對薄利時代的來臨，投資房市收租金成為退休後既穩定又安全的資金來源，平均一年報酬率約有4.5%至5%，不僅高於銀行定存利率，又可節稅，且房地產物件還有增值潛力，是退休後保障生活安定無虞的最佳選擇。
退休金是老本，投資獲利以穩健為宜，不宜太躁進。以目前最熱門的投資標的學生套房而言，北部租屋市場已愈來愈不好獲利，相對而言，中南部學區租屋投資報酬率大於北部區域，但在選購標的時，除了考量房地產本身的條件外，最重要的是，學區內學校一些主客觀條件是否適於投資。
例如，要考量的因素有學校經營體質是否良好、招生狀況、學生素質等，因為一旦學校的體質不佳，或者招生狀況不理想，有可能代表這區域的學生市場漸漸萎縮。
而學生素質品德不佳，潛在的問題更多。因為品性不佳的學生，對於房屋保養、修繕與環境維持，甚至與人的互動關係上，都會比較容易出現糾紛。
投資客在租屋的管理上，最怕就是鞭長莫及、與房客的問題缺乏溝通的時間，如果再加上校方對學生生活沒有管道管束的話，租屋糾紛無可避免，一些大大小小的瑣事層出不窮，產生的問題會讓本想享清福的退休族煩不勝煩。
資料來源：2007/09/08聯合報
出租學生套房 怎樣包裝
房地產市場熱絡以及現在流行將整層公寓重新裝修成套房出租，連帶使得大學周邊租屋市場更為活絡，現代包租公婆投資大學周邊的學生套房，成為不少人理財之道。
不過，學生錢並沒有想像中好賺，許多房東常覺得奇怪，為什麼同樣投資學生套房，有些大學商圈很容易就租出去，有的房子房租更便宜，來看房子的人也很多，但就是租不出去？
少子化時代來臨，孩子生得少，只要是投資在孩子身上，家長都很捨得，這個現象，在大學周邊的學生宿舍非常明顯，促使學生租屋市場走向精緻化及客製化路線，許多大學周邊五星級學生宿舍應運而生。
投資租屋市場首選具有「三好一公道條件」的公私立大學，所謂三好一公道是指「地段好、環境好、設備好、租金公道」。
地段好
投資標的一定得在學校附近，最好是步行十分鐘內可達，最遠不超過一到兩站公車站的距離。
環境好
周邊生活機能完整，有便利商店、乾洗店、小吃、量販店等等，讓學生課後之餘，能享受便利的生活。
設備好
五星級學生宿舍基本設備要有床、書桌、衣櫃，電器設備不可省，要有電視、冰箱、冷氣、洗衣機、烘衣機、微波爐、電磁爐等，有了這些設備，還只是四星級的水準，另再加AD-SL、鐵門鐵窗、照明燈、刷卡進出、監視器等安全的門戶管理，那就達到五星級的水準了。
租金公道
由於大學商圈周邊，投資者眾，自然競爭也多，除非是五星級管理的豪華套房，否則租金標準應合乎市場行情，以免租不出去。
資料來源： 2007/09/08 聯合報
不過，學生錢並沒有想像中好賺，許多房東常覺得奇怪，為什麼同樣投資學生套房，有些大學商圈很容易就租出去，有的房子房租更便宜，來看房子的人也很多，但就是租不出去？
少子化時代來臨，孩子生得少，只要是投資在孩子身上，家長都很捨得，這個現象，在大學周邊的學生宿舍非常明顯，促使學生租屋市場走向精緻化及客製化路線，許多大學周邊五星級學生宿舍應運而生。
投資租屋市場首選具有「三好一公道條件」的公私立大學，所謂三好一公道是指「地段好、環境好、設備好、租金公道」。
地段好
投資標的一定得在學校附近，最好是步行十分鐘內可達，最遠不超過一到兩站公車站的距離。
環境好
周邊生活機能完整，有便利商店、乾洗店、小吃、量販店等等，讓學生課後之餘，能享受便利的生活。
設備好
五星級學生宿舍基本設備要有床、書桌、衣櫃，電器設備不可省，要有電視、冰箱、冷氣、洗衣機、烘衣機、微波爐、電磁爐等，有了這些設備，還只是四星級的水準，另再加AD-SL、鐵門鐵窗、照明燈、刷卡進出、監視器等安全的門戶管理，那就達到五星級的水準了。
租金公道
由於大學商圈周邊，投資者眾，自然競爭也多，除非是五星級管理的豪華套房，否則租金標準應合乎市場行情，以免租不出去。
資料來源： 2007/09/08 聯合報
2007年11月21日 星期三
2007年台灣房地產能風光收尾？
資料來源‧理財周刊
2007/09/25
油價飆高，投資房地產將是戰勝通貨膨脹的良方。近期雖有美國次級房貸風暴，以及銀行對房貸成數緊縮等衝擊，但台灣房價相對香港、大陸，還屬低檔；只要地點對了，還是會吸引購屋者進場。
【撰文／顏瓊真】
台灣房地產景氣將走下坡嗎？各大建商可不這麼認為。928黃金檔到今年底，建商積極推案，想再炒一波行情，使得全台各地推案量再爆大量，高達2900億的案量，就看買氣強不強，是否足以讓2007年台灣房地產風光收尾。
根據住展雜誌的統計，今年928檔期（9月15日至10月30日），北台灣建商推案爆出1648億元，較去年同期成長46％，並創近5年來最大量，是近年少見的大多頭走勢；而台中市建築開發商業同業公會統計928檔期到年底的推案量，也超過8百億元。
好地段 產品照樣推
高雄市建商公會總幹事林佩樺推估高雄地區到年底也有280億元，使得928黃金檔期所點燃的戰火，會一直紅到年底，現在只看買方捧不捧場。
台灣房地產，到年底還能爆大量？一向持多頭看法的鄉林建設總經理魏嘉銘表示，台灣相對香港、大陸等城市的高房價，還屬低檔，台灣房地產不致泡沫化，而鄉林在台北及台中的總推案量就高達165億元。
同步在台北及台中搶錢的興富發建設發言人廖昭雄副總表示，該公司推案不受美國次級房貸風暴的影響，只要地段好的產品照樣推，像台中市門面的台中港路就推120億元的「百達富裔」，加計七期惠民段的40億元，就有160億元，再加計台北4個建案約76億元，推案量也高達236億元。
通膨壓力維繫景氣不墜
百億推案的還有遠雄建設在內湖的120億元「遠雄上林苑」，每坪單價站上該地區新高的80多萬元，另日勝生在新店小碧潭站所推的230億元「美河市」，湯泉集團在淡海推250億建案，都維繫北台灣房市的熱況。
住展雜誌研發長倪子仁表示，雖說近期有美國次級房貸風暴，加上銀行緊縮房貸成數等利空衝擊，使購屋者觀望氣氛濃厚，但這種現象不會維持太久，不管買或不買，購屋者還是擔心房價會因通膨壓力再上漲，只要地點對了，還是會吸引購屋者進場。
通膨壓力的確是維繫房地產景氣於不墜的一大要因。美商易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示，歷年來國際油價飆漲都對國內房市產生明顯的帶動作用，交易量與房價也都跟著同步走高，特別是在70年代，由於經歷了第1次及第2次國際石油能源危機，在高通膨壓力及民眾購屋保值的需求強勁帶動之下，創下了台灣房市史上第1波及第2波景氣高峰，房價也都寫下當時的最高紀錄；至於近期物價狂漲，他認為，通膨壓力，會讓那些有能力購屋的傳統型民眾，購屋保值的心理又「油然」而生。
中信房屋副總經理劉天仁表示，原油價格自2000年以來與全台成屋交易量指標建物移轉棟數，一直呈現顯著的正相關走勢曲線，油價上漲意味著通貨膨脹的壓力持續升高，加上美國投資預測專家李柏(Stephen Leeb)在04年，成功預言油價將飆高後，近期又發表未來10年，油價將一舉突破百元大關，上看200美元的趨勢預測，他認為高油價時代，投資房地產將是戰勝通貨膨脹的良方。
建商遞延推案金額高達325億元，也是928黃金檔房市爆大量的原因之一。其中又以日勝生240億元的「美河市」案最受關注，該案原本是329檔期要推，卻因環評及當地住戶抗爭而遞延；其次是冠德在信義區所推的「冠德遠見」豪宅案，因景氣不佳而延後，但商品重新規畫，從75坪雙併改為150坪一層一戶，沒想到，每坪單價也從年初的80萬元，到現在開價110萬，每戶上看1.5億元。
豪宅重心重回北市信義區
928黃金檔期還有個現象，那就豪宅重心由年初的大安區「勤美璞真」重回信義區，原本皇翔建設要推出每坪創高價150萬元的「皇翔F4」案，因附近住戶抗爭，得變更設計，該公司經理游玉華表示，今年來不及推案後，信義區的豪宅就屬「冠德遠見」，以及宏盛建設與宏泰建設在年底前合推的「信義帝寶」，每坪預計130萬元，成為此波信義計畫豪宅的兩大指標個案。
倪子仁說，這波房市，總銷金額超過40億元的重量級建案，推案建商都是知名建商，包括華固、鄉林、遠雄、國揚及興富發等一級建商，推出個案一個比一個大，主要是基於強大的廣告行銷，採取「要大不要小，推大不推小」策略，俾符合經濟效益。
在這波豪宅商品也可發現，走的是大坪數雙併，不然就是一層一戶的上百坪產品，建商鎖定較不受景氣高低影響的M型富人端，推出符合這群金字塔頂端客戶品味的產品，如近期備受矚目的「華固雙橡園」，基地在建國北路二段第一條巷子內，每坪單價卻是8字頭的區段新高價；總經理洪嘉昇說，能開高價，主要是該案屬都市更新案，基地面積高達1475坪，當初就是鎖定想住在六福皇宮一帶市中心，有錢的頂客族及單身黃金貴族，設計5、60坪，兩大房豪宅品味的產品。
此外，受到行政院推動四大金磚都市更新案，加上台北市政府為了推動都市更新，有意在年底前成立都市更新公司的政策利多刺激，包括華固、長虹、潤泰新、全坤興、太設等多家建商積極投入都市更新案；長虹建設財務部協理黃國興坦言，一年前要推案時，房價還不到50萬元，沒想到都市審議速度慢，最近才核可，加上搭鄉林建設要在士林官邸推每坪150萬元豪宅案順風車，每坪單價100萬元，反而賺到遞延推案的「增值財」。
倒是去年大為風行的小豪宅，受到銀行對15坪以下小套房不放貸之影響，投資客退燒，使得小套房案，只出現在捷運聯合開
發案，或走幾步路就到捷運站的建案，著眼點仍在交通動線，是低總價首購族的最大考量。
淡海新市鎮搶手
台北縣房市的超級戰區，也從年初新板特區，有移往中和及淡海新市鎮，單是中和地區，就有吉美建設90億元大案的捷運聯合開發案「南方之星」，加上冠德在捷運站推的2案共49億元，以及元利建設的「和平世紀」50億元案，接近200億元的量，勢必帶動附近房價的比價效應。
淡海新市鎮除了甲山林廣告代銷猛打廣告的湯泉集團「台北灣」250億元大建案，主打河岸住宅外，興富發及宏盛建設都有推透天別墅案。
至於在南港地區炒得沸沸揚揚的國揚建設與台肥合作的300多億元大南港案，國揚執行副總彭邵齡表示，要到明年年中才會正式推出，其年底大案，仍要看竹東造鎮的「新杜拜」60億元案。
中台灣房市推案量，依據台中市建築開發公會推估，到第4季的推案量已超過850億元。公會理事長賴源釗說，消費者會避開農曆7月購屋，使得建商普遍選在第4季推案。往年第1季建商推案金額都占全年推案總金額的1/3，但今年到了第2季，推案金額只有689億元，不到全年預估推案總金額1500億元的一半，也使得第4季推案量爆增。擔任公會市場調查組主委的新業建設總經理鍾尹堂分析，受到美國次級房貸衝擊到國內股市的影響，購屋者難免會趨保守，買氣遲滯，但很有趣的是，來客成交率變得非常高，尤以屬自住型的十期、潭雅地區為甚。
他認為，暫時盤整的大台中房價仍有被低估情形，以上一波豪宅平均價在16萬元上下，這一波雖已突破到20至30萬元之間，但這一、兩年大台中房市不乏具有國際觀的購屋客，如港資、陸資、澳資，他們的消費能力高，在這一族群的簇擁之下，第4季頂級豪宅應可坐穩30萬，上看40萬，甚至推向50萬。而寶輝建設在七期推「寶輝一品花園」，每坪單價開出60萬元新高價，被視為七期豪宅是否能創新高的指標案。
台中金磚四區 燒不退
一般來講，中台灣房市主戰區仍是大家熟知的金磚四區（七期、八期、美術園道、中科），其中中科以自住型居多，投資型的購屋者則以七期、八期、美術園道為主要標的區；不過，在建商炒作題材下，現在還有所謂的新鑽石區，但並沒有集中區域，而是在舊區中找新生機，比如有捷運通過的沿線、新闢聯外道路或新的學校設置等利多加持，其房價普遍能比當地高出1、2成。
南台灣的推案情形，明顯比中北部來得少，仍是冷灶難熱。不過，高雄市建商公會總幹事林佩樺表示，以往建商拚命推案，造成大高雄區房屋餘屋太多，房價推升不易，因此，公會與建商協商控管總量，以現在每個月約有72億元的案量推估，9月到12月，大高雄地區有280億元推案量。
哪些區塊較熱？林佩樺說，去年及上半年最熱的農十六及美術館一帶已飽和，建商都往外圍推案。高雄市不動產代銷經紀商業同業公會理事長陳世雷指出，高雄難得一見的指標大案，是福懋建設在民權二路及廣西路口的「首善」，採110~220坪大坪數規畫，每坪22萬元起跳，案量高達90億元，結構體已快完工，接待會館已經搭好，準備開賣。
上櫃的京城建設，因手中先建後售的餘屋量仍高達90億，故第4季只在左營高鐵站附近小推20億元「泳吻四季」，但已經是大高雄地區第2大的建案，其次則是永信建設在高雄市區推的「仰哲」，採中大坪數，房價也是22萬元起跳，總銷金額16億元。大本營在台南的太子建設，推案仍以台南為首，產品都是透天別墅，不過，案量都不大。
總括今年全台的推案總量，以北台灣為調查重點的住展雜誌研發長倪子仁表示，北台灣全年推案規模上看9000億元；另根據台中建商公會統計，329及928兩大黃金檔期加總，約1300多億，全年應有1500億元，以及高雄建商公會推估南台灣全年推案量，約在8百多億元來看，三大都會區今年推案量將高達1.15兆元，仍創10年新高紀錄。
2007/09/25
油價飆高，投資房地產將是戰勝通貨膨脹的良方。近期雖有美國次級房貸風暴，以及銀行對房貸成數緊縮等衝擊，但台灣房價相對香港、大陸，還屬低檔；只要地點對了，還是會吸引購屋者進場。
【撰文／顏瓊真】
台灣房地產景氣將走下坡嗎？各大建商可不這麼認為。928黃金檔到今年底，建商積極推案，想再炒一波行情，使得全台各地推案量再爆大量，高達2900億的案量，就看買氣強不強，是否足以讓2007年台灣房地產風光收尾。
根據住展雜誌的統計，今年928檔期（9月15日至10月30日），北台灣建商推案爆出1648億元，較去年同期成長46％，並創近5年來最大量，是近年少見的大多頭走勢；而台中市建築開發商業同業公會統計928檔期到年底的推案量，也超過8百億元。
好地段 產品照樣推
高雄市建商公會總幹事林佩樺推估高雄地區到年底也有280億元，使得928黃金檔期所點燃的戰火，會一直紅到年底，現在只看買方捧不捧場。
台灣房地產，到年底還能爆大量？一向持多頭看法的鄉林建設總經理魏嘉銘表示，台灣相對香港、大陸等城市的高房價，還屬低檔，台灣房地產不致泡沫化，而鄉林在台北及台中的總推案量就高達165億元。
同步在台北及台中搶錢的興富發建設發言人廖昭雄副總表示，該公司推案不受美國次級房貸風暴的影響，只要地段好的產品照樣推，像台中市門面的台中港路就推120億元的「百達富裔」，加計七期惠民段的40億元，就有160億元，再加計台北4個建案約76億元，推案量也高達236億元。
通膨壓力維繫景氣不墜
百億推案的還有遠雄建設在內湖的120億元「遠雄上林苑」，每坪單價站上該地區新高的80多萬元，另日勝生在新店小碧潭站所推的230億元「美河市」，湯泉集團在淡海推250億建案，都維繫北台灣房市的熱況。
住展雜誌研發長倪子仁表示，雖說近期有美國次級房貸風暴，加上銀行緊縮房貸成數等利空衝擊，使購屋者觀望氣氛濃厚，但這種現象不會維持太久，不管買或不買，購屋者還是擔心房價會因通膨壓力再上漲，只要地點對了，還是會吸引購屋者進場。
通膨壓力的確是維繫房地產景氣於不墜的一大要因。美商易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示，歷年來國際油價飆漲都對國內房市產生明顯的帶動作用，交易量與房價也都跟著同步走高，特別是在70年代，由於經歷了第1次及第2次國際石油能源危機，在高通膨壓力及民眾購屋保值的需求強勁帶動之下，創下了台灣房市史上第1波及第2波景氣高峰，房價也都寫下當時的最高紀錄；至於近期物價狂漲，他認為，通膨壓力，會讓那些有能力購屋的傳統型民眾，購屋保值的心理又「油然」而生。
中信房屋副總經理劉天仁表示，原油價格自2000年以來與全台成屋交易量指標建物移轉棟數，一直呈現顯著的正相關走勢曲線，油價上漲意味著通貨膨脹的壓力持續升高，加上美國投資預測專家李柏(Stephen Leeb)在04年，成功預言油價將飆高後，近期又發表未來10年，油價將一舉突破百元大關，上看200美元的趨勢預測，他認為高油價時代，投資房地產將是戰勝通貨膨脹的良方。
建商遞延推案金額高達325億元，也是928黃金檔房市爆大量的原因之一。其中又以日勝生240億元的「美河市」案最受關注，該案原本是329檔期要推，卻因環評及當地住戶抗爭而遞延；其次是冠德在信義區所推的「冠德遠見」豪宅案，因景氣不佳而延後，但商品重新規畫，從75坪雙併改為150坪一層一戶，沒想到，每坪單價也從年初的80萬元，到現在開價110萬，每戶上看1.5億元。
豪宅重心重回北市信義區
928黃金檔期還有個現象，那就豪宅重心由年初的大安區「勤美璞真」重回信義區，原本皇翔建設要推出每坪創高價150萬元的「皇翔F4」案，因附近住戶抗爭，得變更設計，該公司經理游玉華表示，今年來不及推案後，信義區的豪宅就屬「冠德遠見」，以及宏盛建設與宏泰建設在年底前合推的「信義帝寶」，每坪預計130萬元，成為此波信義計畫豪宅的兩大指標個案。
倪子仁說，這波房市，總銷金額超過40億元的重量級建案，推案建商都是知名建商，包括華固、鄉林、遠雄、國揚及興富發等一級建商，推出個案一個比一個大，主要是基於強大的廣告行銷，採取「要大不要小，推大不推小」策略，俾符合經濟效益。
在這波豪宅商品也可發現，走的是大坪數雙併，不然就是一層一戶的上百坪產品，建商鎖定較不受景氣高低影響的M型富人端，推出符合這群金字塔頂端客戶品味的產品，如近期備受矚目的「華固雙橡園」，基地在建國北路二段第一條巷子內，每坪單價卻是8字頭的區段新高價；總經理洪嘉昇說，能開高價，主要是該案屬都市更新案，基地面積高達1475坪，當初就是鎖定想住在六福皇宮一帶市中心，有錢的頂客族及單身黃金貴族，設計5、60坪，兩大房豪宅品味的產品。
此外，受到行政院推動四大金磚都市更新案，加上台北市政府為了推動都市更新，有意在年底前成立都市更新公司的政策利多刺激，包括華固、長虹、潤泰新、全坤興、太設等多家建商積極投入都市更新案；長虹建設財務部協理黃國興坦言，一年前要推案時，房價還不到50萬元，沒想到都市審議速度慢，最近才核可，加上搭鄉林建設要在士林官邸推每坪150萬元豪宅案順風車，每坪單價100萬元，反而賺到遞延推案的「增值財」。
倒是去年大為風行的小豪宅，受到銀行對15坪以下小套房不放貸之影響，投資客退燒，使得小套房案，只出現在捷運聯合開
發案，或走幾步路就到捷運站的建案，著眼點仍在交通動線，是低總價首購族的最大考量。
淡海新市鎮搶手
台北縣房市的超級戰區，也從年初新板特區，有移往中和及淡海新市鎮，單是中和地區，就有吉美建設90億元大案的捷運聯合開發案「南方之星」，加上冠德在捷運站推的2案共49億元，以及元利建設的「和平世紀」50億元案，接近200億元的量，勢必帶動附近房價的比價效應。
淡海新市鎮除了甲山林廣告代銷猛打廣告的湯泉集團「台北灣」250億元大建案，主打河岸住宅外，興富發及宏盛建設都有推透天別墅案。
至於在南港地區炒得沸沸揚揚的國揚建設與台肥合作的300多億元大南港案，國揚執行副總彭邵齡表示，要到明年年中才會正式推出，其年底大案，仍要看竹東造鎮的「新杜拜」60億元案。
中台灣房市推案量，依據台中市建築開發公會推估，到第4季的推案量已超過850億元。公會理事長賴源釗說，消費者會避開農曆7月購屋，使得建商普遍選在第4季推案。往年第1季建商推案金額都占全年推案總金額的1/3，但今年到了第2季，推案金額只有689億元，不到全年預估推案總金額1500億元的一半，也使得第4季推案量爆增。擔任公會市場調查組主委的新業建設總經理鍾尹堂分析，受到美國次級房貸衝擊到國內股市的影響，購屋者難免會趨保守，買氣遲滯，但很有趣的是，來客成交率變得非常高，尤以屬自住型的十期、潭雅地區為甚。
他認為，暫時盤整的大台中房價仍有被低估情形，以上一波豪宅平均價在16萬元上下，這一波雖已突破到20至30萬元之間，但這一、兩年大台中房市不乏具有國際觀的購屋客，如港資、陸資、澳資，他們的消費能力高，在這一族群的簇擁之下，第4季頂級豪宅應可坐穩30萬，上看40萬，甚至推向50萬。而寶輝建設在七期推「寶輝一品花園」，每坪單價開出60萬元新高價，被視為七期豪宅是否能創新高的指標案。
台中金磚四區 燒不退
一般來講，中台灣房市主戰區仍是大家熟知的金磚四區（七期、八期、美術園道、中科），其中中科以自住型居多，投資型的購屋者則以七期、八期、美術園道為主要標的區；不過，在建商炒作題材下，現在還有所謂的新鑽石區，但並沒有集中區域，而是在舊區中找新生機，比如有捷運通過的沿線、新闢聯外道路或新的學校設置等利多加持，其房價普遍能比當地高出1、2成。
南台灣的推案情形，明顯比中北部來得少，仍是冷灶難熱。不過，高雄市建商公會總幹事林佩樺表示，以往建商拚命推案，造成大高雄區房屋餘屋太多，房價推升不易，因此，公會與建商協商控管總量，以現在每個月約有72億元的案量推估，9月到12月，大高雄地區有280億元推案量。
哪些區塊較熱？林佩樺說，去年及上半年最熱的農十六及美術館一帶已飽和，建商都往外圍推案。高雄市不動產代銷經紀商業同業公會理事長陳世雷指出，高雄難得一見的指標大案，是福懋建設在民權二路及廣西路口的「首善」，採110~220坪大坪數規畫，每坪22萬元起跳，案量高達90億元，結構體已快完工，接待會館已經搭好，準備開賣。
上櫃的京城建設，因手中先建後售的餘屋量仍高達90億，故第4季只在左營高鐵站附近小推20億元「泳吻四季」，但已經是大高雄地區第2大的建案，其次則是永信建設在高雄市區推的「仰哲」，採中大坪數，房價也是22萬元起跳，總銷金額16億元。大本營在台南的太子建設，推案仍以台南為首，產品都是透天別墅，不過，案量都不大。
總括今年全台的推案總量，以北台灣為調查重點的住展雜誌研發長倪子仁表示，北台灣全年推案規模上看9000億元；另根據台中建商公會統計，329及928兩大黃金檔期加總，約1300多億，全年應有1500億元，以及高雄建商公會推估南台灣全年推案量，約在8百多億元來看，三大都會區今年推案量將高達1.15兆元，仍創10年新高紀錄。
2007年11月16日 星期五
法拍屋帶有租約不易點交 :
確認租約內容 有利後續處理，帶有租約的法拍屋，由於民法第425條「買賣不破租賃」的規定，是不點交案例的最大宗；甚至有人製造假租約形成「占有」，藉以要求搬家補償費的案例。
專家指出，拍定後向法官聲請閱卷，可以確認租約內容，對後續該如何處理，極為重要。
由於從查封筆錄中通常不易看出租約的詳細內容，待拍定後持權利移轉證明書就能向法官聲請閱卷，就可以了解原始租約情形，甚至可據此向律師請教，如果打官司的話，贏的機率有多少。若贏面大，搬家補償費就可以少給甚至不給，反之就要加強私下談判的次數及技巧。
租約大致可分以下9種：
所謂「買賣不破租賃」，即房屋在有租約的情形下，買賣無法「打破」租賃關係，也就是新買主無法過問房屋的使用權。
但民法債權篇修正後，有2種情況例外：租約未定期限，或訂約期限超過5年以上而未經法院公證者。因此，在前述9種情況中，長租期低租金，若租期超過5年而沒有公證，或不定期租約未公證者，皆屬無效。
法庭相見以和為貴，至於2房東的問題，有時以原始租約就可以解決。原來，簽租約時通常會使用一般的文具行就能買到的租賃契約，其中對「2房東」有所限制，如「乙方未經甲方同意，不得私自將出租房屋權利，一部分或全部轉租頂讓……」等字眼，通常簽約時不會細看條文，如果租約中這一條沒有劃掉，而承租人有成為2房東的事實，那就容易處理了。
假租約也是常碰到的情況，通常是債務人租給自己的親朋好友，如果有足夠的證據，可以打刑事官司「竊占」或「偽造文書」，告出租人及承租人有偽造租約的嫌疑。
曾遇過開庭時，出租人和承租人互不相識的情況。但他表示，其實買法拍屋的人主要是想取得房子，打官司通常不得已，尤其打官司曠日廢時，有時等判決下來已經過了好幾年，雖然結果是贏了，但光是等待判決的期間以利息換算，就已經損失慘重。
所以，法庭上最好不要當場講對方的壞話，還是以解決問題為重。
實務上，檢察官若能隔離偵訊出租人和承租人，分別詢問押租金支付的方式（通常有現金、支票、電匯等3種方式）、地點、金額等，很容易就能知道是否為假租約。
官司成敗在於舉證，如果能找到真的很專業的律師配合，還是很有幫助，但蒐證舉證要靠自己，律師的角色就像廚師，用手上的材料作出最好的料理。不過，律師就像醫師，各有專長，但沒配合過不容易了解其專長，還是要仔細打聽，才能找對人。
法拍屋糾紛 前屋主築牆擋路 :
遭到法拍的原屋主，在搬離之前破壞房屋的消息時有所聞，不過在雲林縣卻傳出了有民眾在住屋前砌上了一堵圍牆，迫使新屋主進出不便，雲林地方法院除了要求原屋主必須將圍牆拆除之外，也依照妨害自由罪，將原屋主處以一年的有期徒刑。
這是雲林縣崙背鄉的一排民宅，其中畫面裡的這一戶人家最特別，從側門到車庫門，完完整整的遭到一面紅磚牆圍堵，由於這面牆距離房屋大門只有四十公分，因此人員的進出都得側身通行，讓購買到這棟法拍屋的陳姓屋主苦不堪言。陳姓婦人為此告上法庭，不過房屋遭到拍賣的原屋主洪先生說，當初房屋買賣契約中明定，屋前道路持分須由屋主分攤，雖然房屋遭到法拍，不過卻不包括道路部份，他當然可以築起圍牆。不過判決書當中卻指出，原屋主在房屋點交前砌牆，有明顯妨害自由罪嫌，因此除了要求拆除之外，也判處一年的有期徒刑
標得法拍屋 竟然成廢墟 :
台南縣有位民眾買了一棟相當漂亮的法拍屋，沒想到繳清了價款要點交時，才發現好好的一棟別墅，卻遭人惡意破壞，宛如一座廢墟，屋主無奈的找上當初將房子拍賣給他的台南地方法院，台南地方法院表示，產權已經移交，依強制法規定，買方就拍賣的瑕疵沒有擔保請求權，因此無法撤銷拍定，要屋主去告損害人。
她以350多萬元向台南地方法院標購位在佳里鎮四維街的一棟三層樓房，依法在七天內要繳交款項，不料在八月中旬法院前來點交時，發現建物被嚴重破壞，讓她感到膽戰心驚。她向法院購買法拍屋前並未實際看這間屋子，買下之後和法院人員到場點交時，才發現牆面上被灑上瀝青、機油，屋內排水管與通氣孔也全部被灌上水泥，整棟大樓滿目瘡痍，就連屋後的牆壁也被人用怪手整面剷除。房子已經繳清了價款，但書記官來看了卻不敢點交，說要會勘，苦等一個月卻沒消息，詢問的結果，法院的答覆讓他為之氣結。
台南地院民事法官彭喜有說，房屋所有權已歸拍賣人所有，因此可向損害人請求賠償，毀損部分則依刑事部分處理。法院沒有負法拍屋的瑕疵擔保責任，屋主認為房子是向法院買的，就算要告，他也會告法院，看了這樣的例子，想要買法拍屋的民眾可要三思而後行。
倒楣標到被占有的房子 可能纏訟經年
法拍屋有低價的誘因，但後續問題也不少。如果遇到遭拍賣的房子是雇主自己居住時，可以要求法院進行強制點交，但由於法院處理的案件相當多，購屋人要有心理準備。
曾經有位購屋者經朋友介紹，想以低於市價4成的價格投標，而且根據經驗，得標的可能性很高，但進行房屋調查時發現要投標的房子是債務人，也就是屋主在居住。如果單純由屋主居住的法拍屋，可以依法請執行法院解除占有後點交，但是在法拍案件愈來愈多的情況下，想透過這個管道解除屋主的占有，時間會拖得很長，所以要有心理準備。
另外還有較複雜的占有情況，就是屋主真占有，卻是利用假租約製造難題。通常的現象是，經由第三人針對要拍賣的房子，主張與屋主有租約關係，執行處在拍賣公告也表明不點交，而實際上是由屋主自己居住。面對此一問題，如果拍定人握有實際證據，可以聲請執行處調查真相，但基本上執行處只管房屋查封時是否有第3人占有，所以可能不受理調查的請求，因此最後只能依強制執行法第12條的規定聲明異議，若未獲解決再依法提起控告，以訴訟方式要回房子，並將第3人及債務人列為共同被告。然而一旦落到這個地步，對於不習慣跑法院的一般購屋者來說，可能是很大的難題，所以最好還是選定法院點交的法拍屋才比較有保障。
買了法拍屋 拍定未點交
如果法院法拍屋公告事項「拍定後點交」，事後要拍定人自行找債務人點交，那與拍後不點交有何不同，請明確告知真正的用意。
台中地院答覆：法院點交法拍屋有一定的程序，先考量拍定人的權益，並顧及債務人的難處，務必讓法拍屋「完整」的交給拍定人。部分債務人因房子遭法拍，在短時間內無法找到租住處，因此通常院方會給予緩衝時間，若真的惡意不搬遷，院方則會強制點交搬離。
民事執行處書記官每月處理法拍屋案逾千件，遇債務人不搬離時，往往會打電話與債務人、拍定人溝通，善意的建議雙方協調，如果拍定人不願意，則法官會到法拍屋勘查，了解債務人實際狀況，倘債務人仍舊不搬離，則實施強制點交。
專家指出，拍定後向法官聲請閱卷，可以確認租約內容，對後續該如何處理，極為重要。
由於從查封筆錄中通常不易看出租約的詳細內容，待拍定後持權利移轉證明書就能向法官聲請閱卷，就可以了解原始租約情形，甚至可據此向律師請教，如果打官司的話，贏的機率有多少。若贏面大，搬家補償費就可以少給甚至不給，反之就要加強私下談判的次數及技巧。
租約大致可分以下9種：
- 正常租約；
- 長租期(超過5年)
- 低租金；
- 不定期租約；
- 以債抵租；
- 租押金1次付清；
- 無權占有；
- 無償借用；
- 其中1個或以上房間出租，其餘債務人自住；
- 承租人又將部分房間出租的「2房東」情形。
所謂「買賣不破租賃」，即房屋在有租約的情形下，買賣無法「打破」租賃關係，也就是新買主無法過問房屋的使用權。
但民法債權篇修正後，有2種情況例外：租約未定期限，或訂約期限超過5年以上而未經法院公證者。因此，在前述9種情況中，長租期低租金，若租期超過5年而沒有公證，或不定期租約未公證者，皆屬無效。
法庭相見以和為貴，至於2房東的問題，有時以原始租約就可以解決。原來，簽租約時通常會使用一般的文具行就能買到的租賃契約，其中對「2房東」有所限制，如「乙方未經甲方同意，不得私自將出租房屋權利，一部分或全部轉租頂讓……」等字眼，通常簽約時不會細看條文，如果租約中這一條沒有劃掉，而承租人有成為2房東的事實，那就容易處理了。
假租約也是常碰到的情況，通常是債務人租給自己的親朋好友，如果有足夠的證據，可以打刑事官司「竊占」或「偽造文書」，告出租人及承租人有偽造租約的嫌疑。
曾遇過開庭時，出租人和承租人互不相識的情況。但他表示，其實買法拍屋的人主要是想取得房子，打官司通常不得已，尤其打官司曠日廢時，有時等判決下來已經過了好幾年，雖然結果是贏了，但光是等待判決的期間以利息換算，就已經損失慘重。
所以，法庭上最好不要當場講對方的壞話，還是以解決問題為重。
實務上，檢察官若能隔離偵訊出租人和承租人，分別詢問押租金支付的方式（通常有現金、支票、電匯等3種方式）、地點、金額等，很容易就能知道是否為假租約。
官司成敗在於舉證，如果能找到真的很專業的律師配合，還是很有幫助，但蒐證舉證要靠自己，律師的角色就像廚師，用手上的材料作出最好的料理。不過，律師就像醫師，各有專長，但沒配合過不容易了解其專長，還是要仔細打聽，才能找對人。
法拍屋糾紛 前屋主築牆擋路 :
遭到法拍的原屋主，在搬離之前破壞房屋的消息時有所聞，不過在雲林縣卻傳出了有民眾在住屋前砌上了一堵圍牆，迫使新屋主進出不便，雲林地方法院除了要求原屋主必須將圍牆拆除之外，也依照妨害自由罪，將原屋主處以一年的有期徒刑。
這是雲林縣崙背鄉的一排民宅，其中畫面裡的這一戶人家最特別，從側門到車庫門，完完整整的遭到一面紅磚牆圍堵，由於這面牆距離房屋大門只有四十公分，因此人員的進出都得側身通行，讓購買到這棟法拍屋的陳姓屋主苦不堪言。陳姓婦人為此告上法庭，不過房屋遭到拍賣的原屋主洪先生說，當初房屋買賣契約中明定，屋前道路持分須由屋主分攤，雖然房屋遭到法拍，不過卻不包括道路部份，他當然可以築起圍牆。不過判決書當中卻指出，原屋主在房屋點交前砌牆，有明顯妨害自由罪嫌，因此除了要求拆除之外，也判處一年的有期徒刑
標得法拍屋 竟然成廢墟 :
台南縣有位民眾買了一棟相當漂亮的法拍屋，沒想到繳清了價款要點交時，才發現好好的一棟別墅，卻遭人惡意破壞，宛如一座廢墟，屋主無奈的找上當初將房子拍賣給他的台南地方法院，台南地方法院表示，產權已經移交，依強制法規定，買方就拍賣的瑕疵沒有擔保請求權，因此無法撤銷拍定，要屋主去告損害人。
她以350多萬元向台南地方法院標購位在佳里鎮四維街的一棟三層樓房，依法在七天內要繳交款項，不料在八月中旬法院前來點交時，發現建物被嚴重破壞，讓她感到膽戰心驚。她向法院購買法拍屋前並未實際看這間屋子，買下之後和法院人員到場點交時，才發現牆面上被灑上瀝青、機油，屋內排水管與通氣孔也全部被灌上水泥，整棟大樓滿目瘡痍，就連屋後的牆壁也被人用怪手整面剷除。房子已經繳清了價款，但書記官來看了卻不敢點交，說要會勘，苦等一個月卻沒消息，詢問的結果，法院的答覆讓他為之氣結。
台南地院民事法官彭喜有說，房屋所有權已歸拍賣人所有，因此可向損害人請求賠償，毀損部分則依刑事部分處理。法院沒有負法拍屋的瑕疵擔保責任，屋主認為房子是向法院買的，就算要告，他也會告法院，看了這樣的例子，想要買法拍屋的民眾可要三思而後行。
倒楣標到被占有的房子 可能纏訟經年
法拍屋有低價的誘因，但後續問題也不少。如果遇到遭拍賣的房子是雇主自己居住時，可以要求法院進行強制點交，但由於法院處理的案件相當多，購屋人要有心理準備。
曾經有位購屋者經朋友介紹，想以低於市價4成的價格投標，而且根據經驗，得標的可能性很高，但進行房屋調查時發現要投標的房子是債務人，也就是屋主在居住。如果單純由屋主居住的法拍屋，可以依法請執行法院解除占有後點交，但是在法拍案件愈來愈多的情況下，想透過這個管道解除屋主的占有，時間會拖得很長，所以要有心理準備。
另外還有較複雜的占有情況，就是屋主真占有，卻是利用假租約製造難題。通常的現象是，經由第三人針對要拍賣的房子，主張與屋主有租約關係，執行處在拍賣公告也表明不點交，而實際上是由屋主自己居住。面對此一問題，如果拍定人握有實際證據，可以聲請執行處調查真相，但基本上執行處只管房屋查封時是否有第3人占有，所以可能不受理調查的請求，因此最後只能依強制執行法第12條的規定聲明異議，若未獲解決再依法提起控告，以訴訟方式要回房子，並將第3人及債務人列為共同被告。然而一旦落到這個地步，對於不習慣跑法院的一般購屋者來說，可能是很大的難題，所以最好還是選定法院點交的法拍屋才比較有保障。
買了法拍屋 拍定未點交
如果法院法拍屋公告事項「拍定後點交」，事後要拍定人自行找債務人點交，那與拍後不點交有何不同，請明確告知真正的用意。
台中地院答覆：法院點交法拍屋有一定的程序，先考量拍定人的權益，並顧及債務人的難處，務必讓法拍屋「完整」的交給拍定人。部分債務人因房子遭法拍，在短時間內無法找到租住處，因此通常院方會給予緩衝時間，若真的惡意不搬遷，院方則會強制點交搬離。
民事執行處書記官每月處理法拍屋案逾千件，遇債務人不搬離時，往往會打電話與債務人、拍定人溝通，善意的建議雙方協調，如果拍定人不願意，則法官會到法拍屋勘查，了解債務人實際狀況，倘債務人仍舊不搬離，則實施強制點交。
法拍須知之執行點交
心妍 發表時間：2007-08-28 13:50:35
１.點交時間流程
一、拍定7日內繳清尾款。
二、繳清尾款7至10日取得「不動產移轉証書」。
三、收到「不動產移轉証書」後即可申請第一次點交。
四、申請的一次點交7日後，可收到法院發出點交通知（正本送債務人、附本送拍定人，限十五日內現住人自行搬遷交屋）。
五、第一次點交通知15日內未見債務人交屋，再申請第二次點交（現場履勘）。
六、申請第二次點交7日後，可收到法院發出定期履勘通知（約一個月），履勘時再協調債務人交屋。
七、履勘協調債務人交屋期限屆至仍不為交屋，再申請的三次點交。
八、法院發出定期強制執行通知（約一個月，強制執行現場時，法官通常會勸導雙方達成協議，或法官下令債務人強制遷）。
________________________________________
２.如何辦理點交 點交之程序
拍定人或承買人取得拍定物之權利移轉證明後，即可向法院申請點交拍定物。
法院接到拍定人或承受人申請點交狀後，法院依強制執法第一二四條，執行名義係命債務人交出不動產而不交出者，執行法 院得解除債務人之占有，使歸債權人占有，如債務人於解除占有後復占有該不動產者，執行法院得依聲請續為執行。
實務上，點交之程序如下：
第一次點交 債務人自行搬遷
所謂「第一次點交」，除了空屋外，通常都無功而退。其理由下：
第二次點交 履勘現場
一、債務人及其家屬中，有無現役軍人，老弱或懹孕或特殊狀況之危險人物。
二、佔有人對執行人員有無攻擊或使用暴力之傾向，或有無飼養惡狗。
三、佔有人家中有無須專門人員始能搬遷之物品，有無擺放危險物品，是否搬遷須耗多少人力及時間。
四、佔用人有無自動搬遷之意向？如有則力勸雙方互相讓步，約定自行遷讓之期間。如無則訂定下次強制執行日期，準備下次之點交。 ________________________________________
第三次點交 法院強制執行
一、函請治安機關派員協助執行，其人數視需要而定，通常都備有蒐證人員，以做日後必要之憑證。
二、通知得標人（副本予占用人或利害關係人收）屆期備妥搬遷工人，搬遷所必要之用具，如紙箱、捆綁之細繩、大膠帶、推車、扳手、等，並請鎖匠到場以便開鎖或換鎖。 ________________________________________
法院實際執行點交
１.點交時間流程
一、拍定7日內繳清尾款。
二、繳清尾款7至10日取得「不動產移轉証書」。
三、收到「不動產移轉証書」後即可申請第一次點交。
四、申請的一次點交7日後，可收到法院發出點交通知（正本送債務人、附本送拍定人，限十五日內現住人自行搬遷交屋）。
五、第一次點交通知15日內未見債務人交屋，再申請第二次點交（現場履勘）。
六、申請第二次點交7日後，可收到法院發出定期履勘通知（約一個月），履勘時再協調債務人交屋。
七、履勘協調債務人交屋期限屆至仍不為交屋，再申請的三次點交。
八、法院發出定期強制執行通知（約一個月，強制執行現場時，法官通常會勸導雙方達成協議，或法官下令債務人強制遷）。
________________________________________
２.如何辦理點交 點交之程序
拍定人或承買人取得拍定物之權利移轉證明後，即可向法院申請點交拍定物。
法院接到拍定人或承受人申請點交狀後，法院依強制執法第一二四條，執行名義係命債務人交出不動產而不交出者，執行法 院得解除債務人之占有，使歸債權人占有，如債務人於解除占有後復占有該不動產者，執行法院得依聲請續為執行。
實務上，點交之程序如下：
- 一、法院發執行命令，令債務人於十五天內自動履行搬遷。
- 二、期滿未自動履行者，定期勘查現場。
- 三、勘查後，如債務人仍拒不遷讓，則發執行命令。定期強制執行（通常十天至二十天）。
- 四、執行期日，法院派人至現場強制執行，解除債務人之占有，將標的物點交於拍定人。 ________________________________________
第一次點交 債務人自行搬遷
- 一、執行法院先發自動履行命令者，命債務人於十五日內自動遷讓。
- 二、屆期未自動搬遷，則定期點交。
- 三、點交期屆，拍定人依法院指定的時間先到法院繳納執行人員之出差旅費。然後引導法院執行人員至現場執行點交。
所謂「第一次點交」，除了空屋外，通常都無功而退。其理由下：
- １. 一 般債務人都採拖延戰術，「要求執行人員再寬限一些日子，只要找到棲身之處一定馬上遷離。」執行人員通常會力勸拍定人同情債務人處境，再寬容一個月或二個月。一般拍定人都接受執行人員之建言，同意延期點交。
- ２. 令拍定人準備搬遷工人等準備工作。
- ３. 有權，並點交於拍定人，但鑒於事先未做準備，不敢貿然採取行動，通常是擇期再行強制交。「第一次點交」雖未做實質點交，但也非空跑一趟，其目的係先履堪現場，瞭解佔有態做下次點交之準備。 ________________________________________
第二次點交 履勘現場
一、債務人及其家屬中，有無現役軍人，老弱或懹孕或特殊狀況之危險人物。
二、佔有人對執行人員有無攻擊或使用暴力之傾向，或有無飼養惡狗。
三、佔有人家中有無須專門人員始能搬遷之物品，有無擺放危險物品，是否搬遷須耗多少人力及時間。
四、佔用人有無自動搬遷之意向？如有則力勸雙方互相讓步，約定自行遷讓之期間。如無則訂定下次強制執行日期，準備下次之點交。 ________________________________________
第三次點交 法院強制執行
一、函請治安機關派員協助執行，其人數視需要而定，通常都備有蒐證人員，以做日後必要之憑證。
二、通知得標人（副本予占用人或利害關係人收）屆期備妥搬遷工人，搬遷所必要之用具，如紙箱、捆綁之細繩、大膠帶、推車、扳手、等，並請鎖匠到場以便開鎖或換鎖。 ________________________________________
法院實際執行點交
- 一、得標人應依法院指定之時間到法院繳納執行人員之出差旅費，旅費多寡因旅途長短而異。市區通常不超一千元。繳完旅費後，即可引導法院執行人員到現場執行點交。
- 二、得標人引導法院執行人員到現場，佔用人如不在現場或拒絕開門，執行法官將命鎖匠開啟門鎖或焊斷鎖鏈後，會同管區員警及蒐證人員入內執行。
- 三、佔用人在場者，法官將先諭知占用人解除其占有，並命其於十分鐘內自行將貴重物品搬離，時間屆至即強制搬遷。法官並當眾宣佈如遭抗拒以現行犯予以當場逮補。
- 四、限定自行搬遷之時間屆至，即命得標人僱工開始搬遷，如占用人（債務人），或其有辦別事理之家屬在場，則執行人員應命將物品遷移至屋外路旁即可。如佔用人中途離去者，仍將物品堆置路邊即可。
- 五、如佔用人（債務人）及其家屬均不在場，則命得標人暫時保管或僱工將物品運至保管地點暫時存放，並將保管處所載明筆錄，另告知管區警員或鄰里長存放地點，以便占用人歸來後自行洽商得標人領取。
標得之房屋，如為點交或不點交空屋應如何處理？
- 1、 一般來說，所謂 “空屋” 多是指在執行法院實施查封時，該查封的房屋無人居住或無人在內者。
- 2、 假如是可以點交的空屋拍定人除具狀聲請點交外，應注意點交前，債務人以外的第三人，假冒各種假租約或其它虛偽使用關係，主張在查封前，業已占有標的物，而使得執行法院臨時決定不點交，致影響標的物的交付佔有。
- 3、 另外在點交時，最好作好換鎖工作，以防第三人趁機再行占有徒生糾紛。
點交的法拍屋，原屋主住在屋內，該如何處理呢？
- 如果該屋是屋主自住則屋主既然是債務人，又是可以點交的房屋，依照強制執行法第九十九條第一項規定，拍定人當然可以聲請執行法院解除屋主的佔有，點交於拍定人。
- 但是，有時會遇到的狀況是: 如果在查封時，屋主與第三者訂立租賃契約，但仍由屋主占住而拍賣公告註明不點交，確保屋主自住，又該如何處理呢？一般來說，查封的時後，雖然屋主與第三人訂立租賃契約，但查封時，確保屋主（即債務人）自住，則屋主仍應受點交命令拘束，換句話說，拍定人仍可以聲請執行法院點交，執行法院亦應以債務人自住，而解除屋主之占有，點交於拍定人。
- ※寬頻房訊提醒您：如該屋有第三人租用；並且，租約尚未到期，應如何處理呢？ 除非證據足以證明租約為假的合約，得標人就可以使用無權佔有之法則；向法院請求第三人遷讓房屋，或向第三人（即承租人）請求給付租金，至於承租人如有主張〔將息抵租〕即以承租人對債務人的借款利息抵租金情事，則拍定人亦可以〔買賣不破租賃〕與〔借款利息〕的關係，全不相干為理由，仍向承租人主張租金的請求，如果，承租人拒付租金達法定數額，當可以存證信函催告給付租金，仍遭拒絕後，即可終止租約，收回租賃物。
- 相反的，如果租約已到期，則投標人標得房屋後，不願續約於第三人者，應注意做二件事：第一、為通知承租人表示不願續租，請求屆期交屋。第二、拒絕承租人為租金的給付，如果承租入仍占住，當可依法訴請返還租賃物。
- 資料來源：寬頻房訊
與屋主談價錢的要領
為了談出個好價錢，購屋者可以依房屋優劣點、喜好程度、屋主售屋動機等資訊，再參酌成交行情以決定出價高低。
屋況佳的房子出價的人較多，因此若房子相當喜歡，適度提高價錢是有必要的。為了順利拉近買賣雙方房屋價款、付款方式的歧異，買方可以簽訂「要約書」或支付「斡旋金」由房仲業者居間協調撮合，以加速交易的完成。
當屋主同意「斡旋金」收據上買方所列的條件時，該項買賣便已成立，此時「斡旋金」便轉成定金，「斡旋金」有協助買方向屋主議價及避免屋主反悔不賣的功能，可保障買方的承購資格。
「要約書」也可傳達買方買屋條件，好處是不必付出錢，只要屋主在要約書簽名同意，該項買賣依然有效。只是，購屋者必須明白，雖然要約時買方不必付錢，但若屋主同意，雙方仍有履約的義務。
屋況佳的房子出價的人較多，因此若房子相當喜歡，適度提高價錢是有必要的。為了順利拉近買賣雙方房屋價款、付款方式的歧異，買方可以簽訂「要約書」或支付「斡旋金」由房仲業者居間協調撮合，以加速交易的完成。
當屋主同意「斡旋金」收據上買方所列的條件時，該項買賣便已成立，此時「斡旋金」便轉成定金，「斡旋金」有協助買方向屋主議價及避免屋主反悔不賣的功能，可保障買方的承購資格。
「要約書」也可傳達買方買屋條件，好處是不必付出錢，只要屋主在要約書簽名同意，該項買賣依然有效。只是，購屋者必須明白，雖然要約時買方不必付錢，但若屋主同意，雙方仍有履約的義務。
目前市面上的房貸，共分那幾種？
市面上的房貸類型琳琅滿目，但規總而言，共分為六大類別：
1.指數型房貸：指數型房貸的利率主要是以參考大型金融機構的利率為依據，訂出平均指數，再往上加碼，加碼的幅度則以客戶的信用狀況與房屋市值而定。
2.固定利率房貸：在固定利率期間，不管當時市場利率如何變化，利率都固定在原來簽約的範圍內。
3.抵利型房貸：這是結合存款與房貸帳戶的產品，只要有多少的存款餘額，就會有多少的房貸可以不用付息。
4.理財型房貸：理財型房貸是依房屋的市值，由銀行提供給房貸客戶一個循環額度，透過存款與貸款戶頭合而為一的設計，增加客戶資金調度的靈活性。
5.保險型房貸：保險型房貸是結合房貸與保險的房貸商品，主要是協助房貸客戶在面臨疾病或意外導致自己或家人繳不出房貸時，可由保險公司以理賠金額度將剩餘的貸款繳清。
6.綜合型房貸：綜合型房貸是指結合了傳統分期付款房貸與理財型房貸兩種特色的房貸商品，讓客戶可以自由搭配，以便在固定的房貸支出下，可以達到節省利息及彈性理財的雙重需求。
1.指數型房貸：指數型房貸的利率主要是以參考大型金融機構的利率為依據，訂出平均指數，再往上加碼，加碼的幅度則以客戶的信用狀況與房屋市值而定。
2.固定利率房貸：在固定利率期間，不管當時市場利率如何變化，利率都固定在原來簽約的範圍內。
3.抵利型房貸：這是結合存款與房貸帳戶的產品，只要有多少的存款餘額，就會有多少的房貸可以不用付息。
4.理財型房貸：理財型房貸是依房屋的市值，由銀行提供給房貸客戶一個循環額度，透過存款與貸款戶頭合而為一的設計，增加客戶資金調度的靈活性。
5.保險型房貸：保險型房貸是結合房貸與保險的房貸商品，主要是協助房貸客戶在面臨疾病或意外導致自己或家人繳不出房貸時，可由保險公司以理賠金額度將剩餘的貸款繳清。
6.綜合型房貸：綜合型房貸是指結合了傳統分期付款房貸與理財型房貸兩種特色的房貸商品，讓客戶可以自由搭配，以便在固定的房貸支出下，可以達到節省利息及彈性理財的雙重需求。
大台北商辦 有30-40%補漲空間
發布媒體：時報資訊
發布日期：2007/07/23
發布日期：2007/07/23
- 台北巿辦公巿場空置率降至7.55%，創下2001年第二季以來的新低紀錄。房地產業者表示，台北商辦房價仍有三至四成的成長空間。
- 潤泰創新執行長劉忠賢指出，台灣不動產漲勢落後全球重要都會，多數國家的商用不動產行情都高過於住宅，台灣早期商辦房價也是高過於住宅，但目前台北地區商用不動產行情只有住宅的五至六成的價格，在外資及法人大舉介入下，預期大台北地區商辦巿場未來應有三至四成的補漲空間。
- 而根據信義房屋商仲部統計資料顯示，由於第二季北市辦公室市場仍無新大樓落成，在需求穩定成長下，空置率由前一季的8.19%下降到7.55%，創下2001年第二季以來的新低紀錄。
- 由於長期以來供過於求的狀況明顯獲得改善，加上整體產業經濟仍具穩定成長動能，也因此帶動租金明顯揚升；第二季北市純辦大樓平均租金單價為每坪1719元，相較去年同期上揚2.8%，其中拉抬租金漲幅的主力為頂級辦公大樓。
- 例如信義世貿商圈等精華地段的辦公室而言，雖然租金價格相對較高，但目前卻是租賃市場較為搶手的熱門商品。而信義世貿商圈也在「101大樓」及「統一國際大樓」的持續去化下，空置率收斂到10.97％，尚低於南京東路四、五段商圈，不再高居商圈空置率之冠。
- 瑞普國際物業總經理曾東茂認為，信義計畫區與敦南辦公商圈已經成為目前許多外商選擇辦公室的首選，但也因為目前新供給不足的情況下，現有空置面積逐漸去化，使得租金持續攀升。相對的，以往最受外商青睞的民生敦北辦公商圈，因一些大型租戶的搬遷使空置面積增多，目前平均租金低於信義計畫區與敦南區，A級辦公大樓的租金水準在每月每坪2407元，承租戶可趁此機會進駐民生敦北區，應能爭取到不錯的租賃條件。
- 曾東茂表示，從近來幾個重大的商用不動產交易看來，法人投資者為了取得較優的投資標的，一反以往以保守態度評估收益型不動產的原則，即使在未有穩定收益的情況下，仍以積極態度發覺潛在價值或展望標的區位或地區的未來發展，積極投資，例如國泰人壽以13.8億元購入台中廣三Sogo二館，即是看好台中市商用不動產的發展，因此進一步評估標的改良後的增值。
捷運房價增值 地點有別
發布媒體：中時晚報
發布日期：2004/05/19
台北市捷運系統，從85年通車以來，是改變都會區運輸結構，民眾可享更便捷交通環境；而在捷運周邊的住宅，是否都能因捷運站就在左近而獲益根據調查，捷運站周邊房價，仍以北市精華地段獲益較明顯，而部分屬高架主體的捷運站，如文山區、淡水線等大致僅具抗跌，房價漲幅並不明顯。
坊間租售報導雜誌，近期針對台北捷運系統週邊房價進行調查顯示，最早完工通車的木柵線，因屬高架設計，所經路段如大安、中山地區，也是北市的精華區之一，而通車後，也讓包括市區的忠孝復興至大安站一帶的房價居高不下。
而木柵線停靠站多的文山區，對房價的提昇，相對與一般行情，成長幅度並不明顯，充其量只是具抗跌性而已，原因在於全線採高架建構，對購屋者而言，認為不算利多，但在前幾年房市低迷時，該地區捷運站周邊的房價，下降幅度亦不大，抗跌力不弱。
至於在86年完工的淡水新店線，與88年通車的小南門、新北投支線，該路線目前行經路段最長，而且是高架、平面、地下三者兼具；而該路線對台北市中正區各站的房價激勵最明顯，租售報導指出，在通車半年後，中正紀念堂周邊的預售屋，漲幅超過6％，而新成屋更達約10％；古亭站也有約5％漲幅；目前房價仍屬高檔。
文山地區各站房價，在區域行情下跌時，仍能維持不墜；而該捷運的通車，對偏遠的新店地區，是為大利多；目前新店線各捷運站週邊的房價，都比區域內行情，高出3％至10％。
在往淡水路線部分，在市區內的雙連、中山與民權西路各站，周邊房價也有不小的漲幅，平均都有5％以上，但愈往淡水方向，漲幅愈低，甚至有下跌的情況，租售報導說，如圓山站因屬高架，除站區周邊小幅上揚外，捷運沿線房價則有不漲反跌情況。
同時，淡水地區也因捷運的便利，而刺激建商開發蓋屋，造就許多高價住宅，都能在短時間內結案，也顯示民眾購屋的需求。
此外，從淡水新店線古亭站接駁的中和線，造就雙和地區房價的上揚。
板橋南港線通車後，同樣造成各站週邊房價的炒作，在北市區的大安、及信義區各站，由於位居市區精華地段行情備受哄抬，租售報導說，從忠孝新生站至永春站一帶，比區域內行情高出5％至10％。
捷運對建商而言，也是利多。 板南線目前在板橋地區，僅有江子翠與新埔站，而板橋地區過去幾年的行情，每坪大致都在二十萬元以下，甚至有下跌窘境，但在捷運通車後，車站週邊行情每坪超過二十萬元已不稀奇。
發布日期：2004/05/19
台北市捷運系統，從85年通車以來，是改變都會區運輸結構，民眾可享更便捷交通環境；而在捷運周邊的住宅，是否都能因捷運站就在左近而獲益根據調查，捷運站周邊房價，仍以北市精華地段獲益較明顯，而部分屬高架主體的捷運站，如文山區、淡水線等大致僅具抗跌，房價漲幅並不明顯。
坊間租售報導雜誌，近期針對台北捷運系統週邊房價進行調查顯示，最早完工通車的木柵線，因屬高架設計，所經路段如大安、中山地區，也是北市的精華區之一，而通車後，也讓包括市區的忠孝復興至大安站一帶的房價居高不下。
而木柵線停靠站多的文山區，對房價的提昇，相對與一般行情，成長幅度並不明顯，充其量只是具抗跌性而已，原因在於全線採高架建構，對購屋者而言，認為不算利多，但在前幾年房市低迷時，該地區捷運站周邊的房價，下降幅度亦不大，抗跌力不弱。
至於在86年完工的淡水新店線，與88年通車的小南門、新北投支線，該路線目前行經路段最長，而且是高架、平面、地下三者兼具；而該路線對台北市中正區各站的房價激勵最明顯，租售報導指出，在通車半年後，中正紀念堂周邊的預售屋，漲幅超過6％，而新成屋更達約10％；古亭站也有約5％漲幅；目前房價仍屬高檔。
文山地區各站房價，在區域行情下跌時，仍能維持不墜；而該捷運的通車，對偏遠的新店地區，是為大利多；目前新店線各捷運站週邊的房價，都比區域內行情，高出3％至10％。
在往淡水路線部分，在市區內的雙連、中山與民權西路各站，周邊房價也有不小的漲幅，平均都有5％以上，但愈往淡水方向，漲幅愈低，甚至有下跌的情況，租售報導說，如圓山站因屬高架，除站區周邊小幅上揚外，捷運沿線房價則有不漲反跌情況。
同時，淡水地區也因捷運的便利，而刺激建商開發蓋屋，造就許多高價住宅，都能在短時間內結案，也顯示民眾購屋的需求。
此外，從淡水新店線古亭站接駁的中和線，造就雙和地區房價的上揚。
板橋南港線通車後，同樣造成各站週邊房價的炒作，在北市區的大安、及信義區各站，由於位居市區精華地段行情備受哄抬，租售報導說，從忠孝新生站至永春站一帶，比區域內行情高出5％至10％。
捷運對建商而言，也是利多。 板南線目前在板橋地區，僅有江子翠與新埔站，而板橋地區過去幾年的行情，每坪大致都在二十萬元以下，甚至有下跌窘境，但在捷運通車後，車站週邊行情每坪超過二十萬元已不稀奇。
法拍屋貸款有保障了
發布媒體：財政部
發布日期：2003/12/2
財政部日前核准國內產險公司首張為購屋者設計的「法拍屋貸款信用保險」。該新保險商品主要針對法拍屋拍定人可能發生之人身風險與標購之法拍屋遭受火災、天災等風險事故，致法拍屋拍定人未能依約償還法拍屋信用貸款之風險所設計，其目的在藉由提供金融機構與拍定人（借款人）之間信用風險之保障，協助法拍屋交易之順利進行。
一般而言民眾在購買法拍屋時，須先繳交二成保證金，並應於得標後七天內繳清剩餘的八成尾款，由於二者須以現金繳交，因此如何順利籌措資金對於購屋人尤為重要。
實務上，繳付二成保證金對有意購買法拍屋者尚無問題，然而尾款部分，因金融機構無擔保放款取得不易，使許多有意購買法拍屋之民眾轉向親友或其他管道周轉短期借貸，俟辦理完成過戶後再轉向銀行辦理房屋抵押貸款，在籌措資金不易且成本高之情況下，導致有意購買法拍屋者裹足不前。
有鑑於此，國內產險公司爰設計首張「法拍屋貸款信用保險」，凡具正常職業、收入穩定並經向聯合徵信中心查詢無信用不良之紀錄之民眾，有意選購各地方法院或公正第三人依強制執行法拍賣之不動產者，均可透過本保險商品之功能，而順利向金融機構借得購買法拍屋之尾款資金。
該保險商品之主要特性如下：
一、承保範圍：係以法拍屋拍定人在貸款期間不幸發生失業、破產、死亡、或是法拍屋遭受火災與天災等事故，導致法拍屋拍定人未能依約償還法拍屋信用貸款予被保險人，而被保險人（金融機構）依保險契約約定追償無著而受有損失者，該公司就被保險人之損失負賠償之責。上述損失指借款人之貸款餘額，不包括利息及違約金。
二、保險期間：本保險商品之保險期間為一年。惟對於每一借款人之保障期間，則為信用貸款撥款日起至金融機構取得該法拍屋抵押權止，按一般實務作業所需時間大約不超過三個月。
三、保險金額：每一借款人之保險金額，按法拍屋得標金額八折計算。
四、保險費率：本保險商品之保險費率大約為千分之六至九，以得標金額三百萬元的法拍屋為例，保險費大約為一萬五千元至二萬二千元不等（須視金融機構之自負額而定）。 「法拍屋貸款信用保險」商品之推出，不僅提供金融機構與法拍屋借款人間之短期資金融通的風險保障，間接亦可活絡法拍屋交易市場，對於國內不動產交易市場有其正面助益。
發布日期：2003/12/2
財政部日前核准國內產險公司首張為購屋者設計的「法拍屋貸款信用保險」。該新保險商品主要針對法拍屋拍定人可能發生之人身風險與標購之法拍屋遭受火災、天災等風險事故，致法拍屋拍定人未能依約償還法拍屋信用貸款之風險所設計，其目的在藉由提供金融機構與拍定人（借款人）之間信用風險之保障，協助法拍屋交易之順利進行。
一般而言民眾在購買法拍屋時，須先繳交二成保證金，並應於得標後七天內繳清剩餘的八成尾款，由於二者須以現金繳交，因此如何順利籌措資金對於購屋人尤為重要。
實務上，繳付二成保證金對有意購買法拍屋者尚無問題，然而尾款部分，因金融機構無擔保放款取得不易，使許多有意購買法拍屋之民眾轉向親友或其他管道周轉短期借貸，俟辦理完成過戶後再轉向銀行辦理房屋抵押貸款，在籌措資金不易且成本高之情況下，導致有意購買法拍屋者裹足不前。
有鑑於此，國內產險公司爰設計首張「法拍屋貸款信用保險」，凡具正常職業、收入穩定並經向聯合徵信中心查詢無信用不良之紀錄之民眾，有意選購各地方法院或公正第三人依強制執行法拍賣之不動產者，均可透過本保險商品之功能，而順利向金融機構借得購買法拍屋之尾款資金。
該保險商品之主要特性如下：
一、承保範圍：係以法拍屋拍定人在貸款期間不幸發生失業、破產、死亡、或是法拍屋遭受火災與天災等事故，導致法拍屋拍定人未能依約償還法拍屋信用貸款予被保險人，而被保險人（金融機構）依保險契約約定追償無著而受有損失者，該公司就被保險人之損失負賠償之責。上述損失指借款人之貸款餘額，不包括利息及違約金。
二、保險期間：本保險商品之保險期間為一年。惟對於每一借款人之保障期間，則為信用貸款撥款日起至金融機構取得該法拍屋抵押權止，按一般實務作業所需時間大約不超過三個月。
三、保險金額：每一借款人之保險金額，按法拍屋得標金額八折計算。
四、保險費率：本保險商品之保險費率大約為千分之六至九，以得標金額三百萬元的法拍屋為例，保險費大約為一萬五千元至二萬二千元不等（須視金融機構之自負額而定）。 「法拍屋貸款信用保險」商品之推出，不僅提供金融機構與法拍屋借款人間之短期資金融通的風險保障，間接亦可活絡法拍屋交易市場，對於國內不動產交易市場有其正面助益。
挑對中古屋 50天賺500萬
發布媒體：民視新聞台
發布日期：2007/10/03
今年九二八檔期，房市景氣趨緩，有不少投資客退出市場，可是在這個時候，中古屋依舊活絡，尤其是三房兩廳的格局，只要地段好，就算是30多年的老房子，經過裝潢整理，還是可以有三成的獲利，而且脫手時間很快，總價1千5百萬的房子，50天內，就可以賺進5百萬。
從玄關到進門，賣相好不好，一看就知道，大安區這層三房兩廳，屋齡有三十多年了，還是很搶手，十七年房產經驗的田大權說，這房子五十天內賣掉，沒問題。會挑好房子，有多賺算給你看。以每坪四十萬買進，六十萬賣出，這中間就賺了480萬，獲利有三成可是想賺錢，就得先掏錢，好好整理一番，有幾個重點要記住。整理房子還要先抓預算。以這層一千五百萬來算，裝潢得壓在一百五十萬以下，，大約佔總價的一成。儘管下半年房市景氣趨緩，可是謹慎選擇投資物件，還是有辦法財源滾滾來。
發布日期：2007/10/03
今年九二八檔期，房市景氣趨緩，有不少投資客退出市場，可是在這個時候，中古屋依舊活絡，尤其是三房兩廳的格局，只要地段好，就算是30多年的老房子，經過裝潢整理，還是可以有三成的獲利，而且脫手時間很快，總價1千5百萬的房子，50天內，就可以賺進5百萬。
從玄關到進門，賣相好不好，一看就知道，大安區這層三房兩廳，屋齡有三十多年了，還是很搶手，十七年房產經驗的田大權說，這房子五十天內賣掉，沒問題。會挑好房子，有多賺算給你看。以每坪四十萬買進，六十萬賣出，這中間就賺了480萬，獲利有三成可是想賺錢，就得先掏錢，好好整理一番，有幾個重點要記住。整理房子還要先抓預算。以這層一千五百萬來算，裝潢得壓在一百五十萬以下，，大約佔總價的一成。儘管下半年房市景氣趨緩，可是謹慎選擇投資物件，還是有辦法財源滾滾來。
捷運房市／兩線以上交會點、補漲空間最高還有8成！
發布媒體：東森新聞
發布日期：2007/10/11
從台北市第一條捷運線木柵線於1996年3月通車迄今，12年來，捷運站周邊房市始終以驚人的幅度向上成長。
影響所及，只要是捷運預計開發路線的計畫曝光，那怕站名都還沒定出來，預漲空間就已經浮出檯面了。
根據觀察，近年來捷運與房市間的互動關係，可以從「路線規劃前」、「施工黑暗期」、「通車補漲期」三個階段來觀察。東森房屋副總經理吳駿杰指出，在捷運路線計畫曝光時，路段沿線與預定車站周邊房價就會被地產業者預先炒作一波，漲幅約在2～3成不等；等到路線與站區底定，開始施工之後，長達數年的「交通黑暗期」，加上施工鄰損的疑慮，足以讓沿線成屋與店面交易價下挫1～2成不等。到正式通車之後，站區整體規模成形、環境整齊、人潮集中，房價漸漸回覆下挫前的水平，甚至還有2～3成的補漲空間。
如今，除了既有捷運路線的房價表現之外，大台北預定捷運路網也逐漸成形，即將完工通車的南港線、內湖線，正在施工的信義支線、新莊線、蘆洲線，以及宣佈動工的機場線，與計畫中的環狀線、社子線、松山線、淡海輕軌…等等，與既有使用中的捷運路線都有多處交會點，這些交會點挾雙捷運，甚至三捷運的優勢，形成新的交通輻輳點，更有帶動區域房價補漲的潛力。
根據東森房屋企研室調查統計指出，目前大台北捷運路網上各既有與預定路線中，計有21個重要交會點，其中，台北市的捷運大安站、南京東路站，與預定的捷運大橋國小站等，都是三條捷運線交會的站區；而台北車站更是五條捷運路線的交會點，其他則為雙捷運交會站。 在這些捷運路網交會中，近三年來房價漲幅最高，突破4成以上的，計有忠孝新生站（大安區）、芝山站（士林區）、士林站（士林區）、南京東路站（松山區）、板橋站（北縣板橋）、景安站（北縣中和），以及大坪林站（北縣新店）等等。
其中以士林站漲幅最高，達6成左右，目前站區周邊中古屋房價約在37～43萬/坪，新成屋房價約在60～75萬/坪。 然而，在預估未來三年增值補漲空間方面，調查結果顯示，增值空間最大的是西門站（北市萬華區），其次是頭前庄站（北縣新莊）、以及南京東路站（松山區）。
吳駿杰指出，受到都市更新的利多刺激，加上原有的商圈集客效應、以及各項充裕的生活機能，北市萬華地區近期房市表現不俗，中華路沿線新住家大樓房價已突破40萬/坪大關，當地房仲業者更是看好西區房市復甦的榮景，對該區房市增值空間頗為期待。
另外，新莊頭前庄站挾新莊線、環狀線交會的優勢，往北與五股工業區站的機場線銜接，並與未來副都心計畫連成一氣，增值潛力排名第二。吳駿杰表示，頭前庄站附近出日前推出的工業廠辦及透天廠住案「世紀登豐」外，並無新推個案釋出，周邊也頗多工業用地，住宅則集中在思源路西側，目前附近有兩座家樂福量販店、IKEA宜家家具旗艦店進駐，生活機能提昇不少，未來增值潛力看中在副都心計畫、頭前重劃區兩區塊的釋出，以及捷運完工通車後整合新五泰地區的人潮與商機部分。
而北市松山區的南京東路站則在松山、木柵、內湖三線交會的潛力，以及松山機場的便捷，與結合南京民生金融商圈及內湖科技園區兩大產業重鎮的種種優勢上，不僅近三年房價漲幅驚人，未來房價增值空間也是相當令人期待。
此外，挾五大捷運路線優勢的台北車站，房市表現則要看站區以北的大同區在都市更新、容積獎勵等優勢下所帶動的推案量體與房價接受度而定。
發布日期：2007/10/11
從台北市第一條捷運線木柵線於1996年3月通車迄今，12年來，捷運站周邊房市始終以驚人的幅度向上成長。
影響所及，只要是捷運預計開發路線的計畫曝光，那怕站名都還沒定出來，預漲空間就已經浮出檯面了。
根據觀察，近年來捷運與房市間的互動關係，可以從「路線規劃前」、「施工黑暗期」、「通車補漲期」三個階段來觀察。東森房屋副總經理吳駿杰指出，在捷運路線計畫曝光時，路段沿線與預定車站周邊房價就會被地產業者預先炒作一波，漲幅約在2～3成不等；等到路線與站區底定，開始施工之後，長達數年的「交通黑暗期」，加上施工鄰損的疑慮，足以讓沿線成屋與店面交易價下挫1～2成不等。到正式通車之後，站區整體規模成形、環境整齊、人潮集中，房價漸漸回覆下挫前的水平，甚至還有2～3成的補漲空間。
如今，除了既有捷運路線的房價表現之外，大台北預定捷運路網也逐漸成形，即將完工通車的南港線、內湖線，正在施工的信義支線、新莊線、蘆洲線，以及宣佈動工的機場線，與計畫中的環狀線、社子線、松山線、淡海輕軌…等等，與既有使用中的捷運路線都有多處交會點，這些交會點挾雙捷運，甚至三捷運的優勢，形成新的交通輻輳點，更有帶動區域房價補漲的潛力。
根據東森房屋企研室調查統計指出，目前大台北捷運路網上各既有與預定路線中，計有21個重要交會點，其中，台北市的捷運大安站、南京東路站，與預定的捷運大橋國小站等，都是三條捷運線交會的站區；而台北車站更是五條捷運路線的交會點，其他則為雙捷運交會站。 在這些捷運路網交會中，近三年來房價漲幅最高，突破4成以上的，計有忠孝新生站（大安區）、芝山站（士林區）、士林站（士林區）、南京東路站（松山區）、板橋站（北縣板橋）、景安站（北縣中和），以及大坪林站（北縣新店）等等。
其中以士林站漲幅最高，達6成左右，目前站區周邊中古屋房價約在37～43萬/坪，新成屋房價約在60～75萬/坪。 然而，在預估未來三年增值補漲空間方面，調查結果顯示，增值空間最大的是西門站（北市萬華區），其次是頭前庄站（北縣新莊）、以及南京東路站（松山區）。
吳駿杰指出，受到都市更新的利多刺激，加上原有的商圈集客效應、以及各項充裕的生活機能，北市萬華地區近期房市表現不俗，中華路沿線新住家大樓房價已突破40萬/坪大關，當地房仲業者更是看好西區房市復甦的榮景，對該區房市增值空間頗為期待。
另外，新莊頭前庄站挾新莊線、環狀線交會的優勢，往北與五股工業區站的機場線銜接，並與未來副都心計畫連成一氣，增值潛力排名第二。吳駿杰表示，頭前庄站附近出日前推出的工業廠辦及透天廠住案「世紀登豐」外，並無新推個案釋出，周邊也頗多工業用地，住宅則集中在思源路西側，目前附近有兩座家樂福量販店、IKEA宜家家具旗艦店進駐，生活機能提昇不少，未來增值潛力看中在副都心計畫、頭前重劃區兩區塊的釋出，以及捷運完工通車後整合新五泰地區的人潮與商機部分。
而北市松山區的南京東路站則在松山、木柵、內湖三線交會的潛力，以及松山機場的便捷，與結合南京民生金融商圈及內湖科技園區兩大產業重鎮的種種優勢上，不僅近三年房價漲幅驚人，未來房價增值空間也是相當令人期待。
此外，挾五大捷運路線優勢的台北車站，房市表現則要看站區以北的大同區在都市更新、容積獎勵等優勢下所帶動的推案量體與房價接受度而定。
松山機場 房價看漲2成
發布媒體：聯合新聞網 發布日期：2007/11/08
行政院放寬松山機場限建高度，房仲業者說是利多大放送，區域房價看漲兩成；建商又愛又怕，認為有利都市景觀，又怕地主抬價，多家建商則建議把機場遷走，否則受惠有限。
元大建設總經理黃仁勇也說在飛航安全顧慮到的情況下放寬限高是好事，可以改變市容，但他也認為放寬限高是第一步，如果能移開機場更好，把大面積土地當成公共設施，不但有利周邊發展，也能讓台北市的南北發展一氣呵成。
冠德建設董事長馬玉山說，限高解除是正面的，只要基地面積夠大就可做更多景觀，是好的發展。他說，若松山機場能遷走，對台北市更正面，因為北市土地稀少，特別是高鐵通車後，松山機場使用價值下降，不見得有存在必要。
潤泰集團認為放寬限建有正面效應，但後續發展仍待評估。
北區房屋總經理彭培業說，法令放寬高度後，建商仍需要透過容積移轉來增加樓地板面積，「不是放寬多少高度就能蓋幾倍容積」，對房市只能算小利多。
中信房屋董事長特別助理胡佩蘭認為，噪音干擾區域，房價提升力道有限；
住商不動產總經理林倩也認為，松山機場是否遷建才是根本問題，因為噪音問題還是影響周邊房價。 限高放寬後，幾個建商眼中的「肥地」變得更具開發價值，除了南京敦化商圈的救國團「台北學苑」幾千坪的土地外，民生東路與松江路口有塊大面積土地，多年來因價格問題一直沒有談成功，限建放寬等於幫這塊地解套。
鄉林建設董事長賴正鎰昨晚說，建築業樂見限高放寬，不過最大受益者還是當地的地主，尤其是幾個正在努力中的都市更新案；長遠來看，桃園捷運完成後松山機場應該遷走，大片土地做為新商業中心，就像台中水湳機場一樣，才能真正帶動發展。 不過政策利多已讓業者喊漲，
遠雄集團發言人蔡宗易樂觀其成，「高可以看得更遠」，最大的利多是改變建物景觀，讓台北市都市景觀更漂亮。
信義房屋不動產企研室協理吳銘鴻指出，景觀向來是房價的重要賣點，限建放寬後，從民權東路、民生東路、敦化北路到忠孝東路整塊區域都可推出高樓層景觀住宅，可拉動房價。
行政院放寬松山機場限建高度，房仲業者說是利多大放送，區域房價看漲兩成；建商又愛又怕，認為有利都市景觀，又怕地主抬價，多家建商則建議把機場遷走，否則受惠有限。
元大建設總經理黃仁勇也說在飛航安全顧慮到的情況下放寬限高是好事，可以改變市容，但他也認為放寬限高是第一步，如果能移開機場更好，把大面積土地當成公共設施，不但有利周邊發展，也能讓台北市的南北發展一氣呵成。
冠德建設董事長馬玉山說，限高解除是正面的，只要基地面積夠大就可做更多景觀，是好的發展。他說，若松山機場能遷走，對台北市更正面，因為北市土地稀少，特別是高鐵通車後，松山機場使用價值下降，不見得有存在必要。
潤泰集團認為放寬限建有正面效應，但後續發展仍待評估。
北區房屋總經理彭培業說，法令放寬高度後，建商仍需要透過容積移轉來增加樓地板面積，「不是放寬多少高度就能蓋幾倍容積」，對房市只能算小利多。
中信房屋董事長特別助理胡佩蘭認為，噪音干擾區域，房價提升力道有限；
住商不動產總經理林倩也認為，松山機場是否遷建才是根本問題，因為噪音問題還是影響周邊房價。 限高放寬後，幾個建商眼中的「肥地」變得更具開發價值，除了南京敦化商圈的救國團「台北學苑」幾千坪的土地外，民生東路與松江路口有塊大面積土地，多年來因價格問題一直沒有談成功，限建放寬等於幫這塊地解套。
鄉林建設董事長賴正鎰昨晚說，建築業樂見限高放寬，不過最大受益者還是當地的地主，尤其是幾個正在努力中的都市更新案；長遠來看，桃園捷運完成後松山機場應該遷走，大片土地做為新商業中心，就像台中水湳機場一樣，才能真正帶動發展。 不過政策利多已讓業者喊漲，
遠雄集團發言人蔡宗易樂觀其成，「高可以看得更遠」，最大的利多是改變建物景觀，讓台北市都市景觀更漂亮。
信義房屋不動產企研室協理吳銘鴻指出，景觀向來是房價的重要賣點，限建放寬後，從民權東路、民生東路、敦化北路到忠孝東路整塊區域都可推出高樓層景觀住宅，可拉動房價。
北縣／4-9月地價穩定上漲 住宅區以新莊漲幅最高
發布媒體：東森新聞 發布日期：2007/11/12
根據台北縣政府地政局配合內政部辦理「都市地價指數」查價工作最新調查結果，台北縣本期（今年4至9月）地價總指數較上期（去年10月今年3月）上漲2.51%。
四、蘆洲市：該市受捷運即將通車影響，又臨近台北市北投、士林區，交通可及性高，吸引外來人口進駐，商業活動日益活躍，致商業區地價上漲4.08％。
五、中和市：該市北側工業區與板橋、土城接攘，因交通便利、可及性高，吸引知名建設公司買進，因產業外移或轉型，業主期待用地變更利益而惜售，帶動地價上漲3.19％。
六、新店市：該市市區內工業區多屬高科技產業，提供眾多就業機會，並因裕隆開發案預期效應、寶橋路兩旁之新建廠辦大樓陸續完工，以及週邊商業行為熱絡，進而帶動工業區地價上漲2.89％。
整體而言，北縣房地產因多項重大公共工程、開發案仍在進行及交通建設陸續興闢或完工，市場保持熱絡，惟漲勢趨緩，預期未來台北縣地價將維持穩定局勢。
根據台北縣政府地政局配合內政部辦理「都市地價指數」查價工作最新調查結果，台北縣本期（今年4至9月）地價總指數較上期（去年10月今年3月）上漲2.51%。
- 其中住宅區及商業區除受整體房地產市場持續穩定成長之影響外，縣內公共交通建設陸續興闢或完工以及多項土地開發、重劃案進行等利多因素支撐，市場交易保持熱絡，帶動價格分別較上期上漲2.87%及2.67%。
- 工業區受經濟穩定、交通建設陸續完工及乙種工業區工業住宅推案影響，使得工業區土地需求增加，地價微幅上揚0.96％。
- 台北縣政府地政局表示，根據調查結果，台北縣本期住宅區漲幅以新莊市、板橋市及土城市較明顯，商業區以蘆洲市漲幅較大，工業區漲幅則以中和市及新店市較為顯著。
- 原因分析如下：
一、新莊市：該市住宅區隨著佔地約129公頃的新莊副都心、頭前重劃區陸續完成地籍整理，與結合中港大排河廊改造工程、行政院中央合署辦公大樓預定進駐、國家電影文化中心設立等指標性重大建設之推動，促使建商、投資者或自住型民眾對該市住宅型態不動產持續高度青睞，帶動了住宅區地價上揚7.01％。
二、板橋市：新板特區集雙捷運、高鐵、台鐵「四鐵共構」優越環境，預售屋建坪單價屢創新高，而該市臨捷運沿線住宅區生活機能佳，板南線已通車的捷運站週邊，如文化路、民生路與雙十路生活圈、舊火車站捷運府中站、南雅南路捷運亞東站等附近住宅，市場交易持續熱絡，帶動住宅用地地價上漲3.28％。
三、土城市：該市住宅用地交易在捷運板南線通車以後逐漸熱絡，捷運車站週遭如永寧、土城及海山站附近房價支撐力強，加上鄰近商圈包括學府路與裕民路附近、立德街與金城路交叉口、明德路與青雲路附近等，商業行為顯著，生活機能便利，帶動住宅區地價上揚3.87％。四、蘆洲市：該市受捷運即將通車影響，又臨近台北市北投、士林區，交通可及性高，吸引外來人口進駐，商業活動日益活躍，致商業區地價上漲4.08％。
五、中和市：該市北側工業區與板橋、土城接攘，因交通便利、可及性高，吸引知名建設公司買進，因產業外移或轉型，業主期待用地變更利益而惜售，帶動地價上漲3.19％。
六、新店市：該市市區內工業區多屬高科技產業，提供眾多就業機會，並因裕隆開發案預期效應、寶橋路兩旁之新建廠辦大樓陸續完工，以及週邊商業行為熱絡，進而帶動工業區地價上漲2.89％。
整體而言，北縣房地產因多項重大公共工程、開發案仍在進行及交通建設陸續興闢或完工，市場保持熱絡，惟漲勢趨緩，預期未來台北縣地價將維持穩定局勢。
北縣升格準直轄市 房價後勢看漲
發布日期：2007/11/13
台北縣升格後,房價不斷上漲,根據雜誌調查,板橋地區榮登行情第一,三年的漲幅高達四成,平均房價一坪將近40萬,不過,學者擔憂,縣政府過度重視板橋地區的開發,忽略其他市區的發展,房價落差會有明顯的差距. 從32樓層高往下看,台北縣政府四周都在蓋房子,仔細算算看,光是新板地區就有12處預售屋,幾乎都打出豪宅的口號,在縣府的對面,這間預售屋光是這半年來,一百多戶就賣出八成以上, 原本一坪要價43萬,台北縣升格後,房價立刻躍升為一坪45萬.
根據住展雜誌的調查,台北縣預售屋行情,第一名就是板橋,三年的漲幅39.4%,第二名是新店39.2%,接下來三重永和和中和,也都有32%以上的成長
台北縣房價高漲,學者分析,主要是因為交通便利加上就業機會的增加. 不過,建設公司認為,黃金地段大都集中在板橋地區,比較之下,台北縣其他地區相對落後,沒什麼開發. 學界表示,這兩年來台北縣土地大量開發,人口成長快速,公共資源分配增加,是否會影響民眾的生活品質,將是縣府未來重要的課題.
2007年11月15日 星期四
點交與不點交的差別
「點交」：常在查封筆錄上看到的就是拍定後點交。拍定人在得標後七日內繳清投標尾款，並取得權利移轉證書在案，具狀法院民事執行處聲請點交，待法院排訂時間安排履勘，或是強制執行，依法點交房屋予拍定人。
「不點交」：查封筆錄公告為拍定後不點交，就是標的物拍定後，不能聲請法院安排點交程序。
拍定人可以「談判點交」與現住人(即占用人)協商交屋事宜，或「起訴點交」委託律師提出告訴，請求返還房屋。
不僅買法拍屋有點交問題，其實平常將房子出租，遇到惡房客，不付房租時，您上警察局，管區派出所也是愛莫能助。只有找律師告他，當然打官司一定會勝訴，但他還是不搬呢？那您就要拿勝訴判決書，到民事執行處聲請點交，跟法拍屋點交程序是一模一樣的。
如果雙方未能和解交屋，司法程序約四個月時間才能強制交屋。 另外法院為什麼會有不點交呢？民法第425條「買賣不破租賃」，法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。得標人成為新房東，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。
得標人要房客提早交屋給他，就要與房客協商，取得對方的同意；甚至要貼補些搬遷費，來彌補搬家的麻煩與損失，這也是合情合理。
法院拍賣除了分「有點交」與「不點交」外，實際上點交與不點交還會相互有變化，目前拍賣案件點交狀況可歸類為五種：
一．可確定點交(佔４０％)查封時確定為空屋、屋主自住、第三人無權佔有、承租人被排除租賃權，拍定後法院會依得標人之聲請，以司法程序將房屋點交給得標人。
二．有條件點交(佔４０％) 查封時無人在場，法官命債權人查報使用情況，債權人為使拍賣價提高，以確保債權，因此經常查報不確實，所以拍賣筆錄會註明：「債權人陳報空屋，若屬實則點交，投標人應自行查明」，此為有條件之點交。
三．確定不點交(佔１０％) 查封前即有租約，且無法被排除租賃權，拍定後確定不點交。在銀行貸款設定之前即有租約存在，此租約便無法被法院排除；通常此類案件，債務人牽涉偽造文書之刑責居多，遇上強勢的債權銀行，便會另行訴訟排除。銀行未排除之前，投標人有很大的投標風險。
四．點交變不點交(佔５％) 拍賣筆錄註明點交，但拍定前臨時有第三人主張租賃關係，法院改為不點交處理。當標得此類型案件，如不願承受不點交的麻煩，就要保握時效，向法院據理力爭，請求撤銷拍賣，返還投標價金；縱然耗費心力，但總是亡羊補牢，避免「不點交」風險。
五．不點交變點交(佔５％) 拍賣筆錄註明不點交，但現住人已搬離，且為善意第三人，只要做好保全程序，待取得「權利移轉證書」，即可自行開鎖點交房屋。以上五種點交狀況，對於有專業經驗之投標人，因個案及承辦法官的自由心證，而有不同判斷及解決方法；提供給您作參考，希望對您有所幫助！！
參考資料 參考104法拍屋
「不點交」：查封筆錄公告為拍定後不點交，就是標的物拍定後，不能聲請法院安排點交程序。
拍定人可以「談判點交」與現住人(即占用人)協商交屋事宜，或「起訴點交」委託律師提出告訴，請求返還房屋。
不僅買法拍屋有點交問題，其實平常將房子出租，遇到惡房客，不付房租時，您上警察局，管區派出所也是愛莫能助。只有找律師告他，當然打官司一定會勝訴，但他還是不搬呢？那您就要拿勝訴判決書，到民事執行處聲請點交，跟法拍屋點交程序是一模一樣的。
如果雙方未能和解交屋，司法程序約四個月時間才能強制交屋。 另外法院為什麼會有不點交呢？民法第425條「買賣不破租賃」，法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。得標人成為新房東，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。
得標人要房客提早交屋給他，就要與房客協商，取得對方的同意；甚至要貼補些搬遷費，來彌補搬家的麻煩與損失，這也是合情合理。
法院拍賣除了分「有點交」與「不點交」外，實際上點交與不點交還會相互有變化，目前拍賣案件點交狀況可歸類為五種：
一．可確定點交(佔４０％)查封時確定為空屋、屋主自住、第三人無權佔有、承租人被排除租賃權，拍定後法院會依得標人之聲請，以司法程序將房屋點交給得標人。
二．有條件點交(佔４０％) 查封時無人在場，法官命債權人查報使用情況，債權人為使拍賣價提高，以確保債權，因此經常查報不確實，所以拍賣筆錄會註明：「債權人陳報空屋，若屬實則點交，投標人應自行查明」，此為有條件之點交。
三．確定不點交(佔１０％) 查封前即有租約，且無法被排除租賃權，拍定後確定不點交。在銀行貸款設定之前即有租約存在，此租約便無法被法院排除；通常此類案件，債務人牽涉偽造文書之刑責居多，遇上強勢的債權銀行，便會另行訴訟排除。銀行未排除之前，投標人有很大的投標風險。
四．點交變不點交(佔５％) 拍賣筆錄註明點交，但拍定前臨時有第三人主張租賃關係，法院改為不點交處理。當標得此類型案件，如不願承受不點交的麻煩，就要保握時效，向法院據理力爭，請求撤銷拍賣，返還投標價金；縱然耗費心力，但總是亡羊補牢，避免「不點交」風險。
五．不點交變點交(佔５％) 拍賣筆錄註明不點交，但現住人已搬離，且為善意第三人，只要做好保全程序，待取得「權利移轉證書」，即可自行開鎖點交房屋。以上五種點交狀況，對於有專業經驗之投標人，因個案及承辦法官的自由心證，而有不同判斷及解決方法；提供給您作參考，希望對您有所幫助！！
參考資料 參考104法拍屋
區分所有權人積欠管理費，其房屋遭法院拍賣由第三人拍定，則原區分所有權人所積欠之管理費，管委會究竟應向原區分所有權人或拍定人請求繳納，須視情形而處理。
於拍定前之管理費請求繳納，實務上之見解，依拍賣公告之記載不同，可分為下列二種：
一、拍賣公告中載明：「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務」或其他同義條款，則應由拍定人負擔： 強制執行程序之拍賣公告中若載明：「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務」或其他同義條款，則拍定前所積欠之管理費，管委會得依債務承擔之規定向拍定人請求。
二、拍賣公告中無管理費負擔之記載，則應由原區分所有權人負擔： 繼受人對於原區分所有權人積欠管理費或其他應分擔費用之債務，因屬原區分所有權人與大廈管理委員會間之債權債務關係，後手之區分所有權人除已依民法第三百條或第三百零一條所定訂約承擔債務者外，管理委員會自應循條例所定之各規定加以請求；且區分所有權之繼受人，其無論係經由自由交易買賣方式或經由法院拍賣取得，因對於前手積欠之管理費用或其他應分擔費用並無從知悉，而購買者（含拍賣程序之應買人）亦係針對該區分所有物之市場客觀價值、地理環境、有無物上擔保等加以評估其價值，茍尚應就該區分所有物之前手有無積欠管理費用及其他應分擔費用加以調查評估，因此部分並無公示性，除強人所難能，亦有礙交易之靈活，而此亦非公寓大廈管理條例第二十四條之立法本旨，是就前手已具體發生而積欠之管理費用及其他應分擔費用，實難令繼受人當然承受而負履行債務之責（新竹地方法院八十八年度簡上字第一一一號判決參照）。
依此可知，關於區分所有權人積欠之管理費若拍賣公告中無前述「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務」或其他同義條款之記載，則拍定人毋庸負擔原區分所有權人所積欠之管理費。
一、拍賣公告中載明：「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務」或其他同義條款，則應由拍定人負擔： 強制執行程序之拍賣公告中若載明：「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務」或其他同義條款，則拍定前所積欠之管理費，管委會得依債務承擔之規定向拍定人請求。
二、拍賣公告中無管理費負擔之記載，則應由原區分所有權人負擔： 繼受人對於原區分所有權人積欠管理費或其他應分擔費用之債務，因屬原區分所有權人與大廈管理委員會間之債權債務關係，後手之區分所有權人除已依民法第三百條或第三百零一條所定訂約承擔債務者外，管理委員會自應循條例所定之各規定加以請求；且區分所有權之繼受人，其無論係經由自由交易買賣方式或經由法院拍賣取得，因對於前手積欠之管理費用或其他應分擔費用並無從知悉，而購買者（含拍賣程序之應買人）亦係針對該區分所有物之市場客觀價值、地理環境、有無物上擔保等加以評估其價值，茍尚應就該區分所有物之前手有無積欠管理費用及其他應分擔費用加以調查評估，因此部分並無公示性，除強人所難能，亦有礙交易之靈活，而此亦非公寓大廈管理條例第二十四條之立法本旨，是就前手已具體發生而積欠之管理費用及其他應分擔費用，實難令繼受人當然承受而負履行債務之責（新竹地方法院八十八年度簡上字第一一一號判決參照）。
依此可知，關於區分所有權人積欠之管理費若拍賣公告中無前述「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務」或其他同義條款之記載，則拍定人毋庸負擔原區分所有權人所積欠之管理費。
有些住戶經常滯納管理費或公共基金，屢次催繳，總無法如願配合，應如何處理？
按公寓大廈管理條例第二十一條之規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」
所稱催告，應以書面為之，例如郵政存証函或是法院認証函，以管理委員會主任委員之名義進行催告即可。
又第二十二條第一項第一款之規定：「住戶積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。」
而該住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。
另第四十九條第一項第六款之規定：「區分所有權人或住戶違反第十八條第一項第二款規定未繳納公共基金者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。」
依此規定可解決目前公寓大廈住戶拒繳管理費，而全體住戶又索求無門之窘況，立意甚佳。對於違反者課以強制其出讓所有權之處罰，民眾不可不慎。
所稱催告，應以書面為之，例如郵政存証函或是法院認証函，以管理委員會主任委員之名義進行催告即可。
又第二十二條第一項第一款之規定：「住戶積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。」
而該住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。
另第四十九條第一項第六款之規定：「區分所有權人或住戶違反第十八條第一項第二款規定未繳納公共基金者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。」
依此規定可解決目前公寓大廈住戶拒繳管理費，而全體住戶又索求無門之窘況，立意甚佳。對於違反者課以強制其出讓所有權之處罰，民眾不可不慎。
2007年11月14日 星期三
如何辦理 權力移轉證明?
得標後，如何辦理權利移轉登記？
2007/1/2
拿到法院核發的權利移轉證書後，雖然表示你已取得法拍屋的所有權，但仍必須到地政機關辦理登記，才算完全取得處分不動產的權利。
法拍屋的過戶登記跟一般房屋買賣的過戶登記過程略有不同，最大的不同之處在於需檢附『法院核發的權利移轉證書』。
辦理法拍屋權利移轉流程如下：首先，需備齊相關證件：身分證正本、影本、戶籍謄本，以及法院核發的權利移轉證書。
如果由委託代理人幫你辦理，還必須附上委託書。
接下來，到不動產所在地的地政事務所，填寫土地登記申請書，土地登記申請書向服務台索取並填妥必要事項。
接著向服務台索取登記清冊並按權利移轉證書上的土地及建物標示填妥。
然後再抽取號碼牌等候叫號辦理，將土地登記申請書連同登記清冊及相關證件交給櫃檯承辦人員，並繳納地政規費（不動產價錢的１／１０００），手續已完成一大半囉!
３天後即可取得新的土地及建物所有權狀，手續就全部完成囉!
土地登記申請書填寫內容請注意：
１.發生日期－即為權利移轉證書核發日期。
２.申請登記事由－如果你承購的法拍屋是二手新成屋或中古屋，你必須在這欄勾選「所有權移轉登記」。
３.登記原因－因購買的是法拍屋，所以在這欄勾選「拍賣」即可。
備註：契稅申報及過戶登記也可以請代書代辦，費用約１００００～１５０００元。
資料來源：寬頻房訊
2007/1/2
拿到法院核發的權利移轉證書後，雖然表示你已取得法拍屋的所有權，但仍必須到地政機關辦理登記，才算完全取得處分不動產的權利。
法拍屋的過戶登記跟一般房屋買賣的過戶登記過程略有不同，最大的不同之處在於需檢附『法院核發的權利移轉證書』。
辦理法拍屋權利移轉流程如下：首先，需備齊相關證件：身分證正本、影本、戶籍謄本，以及法院核發的權利移轉證書。
如果由委託代理人幫你辦理，還必須附上委託書。
接下來，到不動產所在地的地政事務所，填寫土地登記申請書，土地登記申請書向服務台索取並填妥必要事項。
接著向服務台索取登記清冊並按權利移轉證書上的土地及建物標示填妥。
然後再抽取號碼牌等候叫號辦理，將土地登記申請書連同登記清冊及相關證件交給櫃檯承辦人員，並繳納地政規費（不動產價錢的１／１０００），手續已完成一大半囉!
３天後即可取得新的土地及建物所有權狀，手續就全部完成囉!
土地登記申請書填寫內容請注意：
１.發生日期－即為權利移轉證書核發日期。
２.申請登記事由－如果你承購的法拍屋是二手新成屋或中古屋，你必須在這欄勾選「所有權移轉登記」。
３.登記原因－因購買的是法拍屋，所以在這欄勾選「拍賣」即可。
備註：契稅申報及過戶登記也可以請代書代辦，費用約１００００～１５０００元。
資料來源：寬頻房訊
法拍屋 點交問題?
點交的法拍屋，原屋主住在屋內，該如何處理呢？
2007/1/2
如果該屋是屋主自住則屋主既然是債務人，又是可以點交的房屋，依照強制執行法第九十九條第一項規定，拍定人當然可以聲請執行法院解除屋主的佔有，點交於拍定人。
但是，有時會遇到的狀況是: 如果在查封時，屋主與第三者訂立租賃契約，但仍由屋主占住而拍賣公告註明不點交，確保屋主自住，又該如何處理呢？一般來說，查封的時後，雖然屋主與第三人訂立租賃契約，但查封時，確保屋主（即債務人）自住，則屋主仍應受點交命令拘束，換句話說，拍定人仍可以聲請執行法院點交，執行法院亦應以債務人自住，而解除屋主之占有，點交於拍定人。
※寬頻房訊提醒您：如該屋有第三人租用；並且，租約尚未到期，應如何處理呢？ 除非證據足以證明租約為假的合約，得標人就可以使用無權佔有之法則；向法院請求第三人遷讓房屋，或向第三人（即承租人）請求給付租金，至於承租人如有主張〔將息抵租〕即以承租人對債務人的借款利息抵租金情事，則拍定人亦可以〔買賣不破租賃〕與〔借款利息〕的關係，全不相干為理由，仍向承租人主張租金的請求，如果，承租人拒付租金達法定數額，當可以存證信函催告給付租金，仍遭拒絕後，即可終止租約，收回租賃物。
相反的，如果租約已到期，則投標人標得房屋後，不願續約於第三人者，應注意做二件事：第一、為通知承租人表示不願續租，請求屆期交屋。第二、拒絕承租人為租金的給付，如果承租入仍占住，當可依法訴請返還租賃物。
資料來源：寬頻房訊
2007/1/2
如果該屋是屋主自住則屋主既然是債務人，又是可以點交的房屋，依照強制執行法第九十九條第一項規定，拍定人當然可以聲請執行法院解除屋主的佔有，點交於拍定人。
但是，有時會遇到的狀況是: 如果在查封時，屋主與第三者訂立租賃契約，但仍由屋主占住而拍賣公告註明不點交，確保屋主自住，又該如何處理呢？一般來說，查封的時後，雖然屋主與第三人訂立租賃契約，但查封時，確保屋主（即債務人）自住，則屋主仍應受點交命令拘束，換句話說，拍定人仍可以聲請執行法院點交，執行法院亦應以債務人自住，而解除屋主之占有，點交於拍定人。
※寬頻房訊提醒您：如該屋有第三人租用；並且，租約尚未到期，應如何處理呢？ 除非證據足以證明租約為假的合約，得標人就可以使用無權佔有之法則；向法院請求第三人遷讓房屋，或向第三人（即承租人）請求給付租金，至於承租人如有主張〔將息抵租〕即以承租人對債務人的借款利息抵租金情事，則拍定人亦可以〔買賣不破租賃〕與〔借款利息〕的關係，全不相干為理由，仍向承租人主張租金的請求，如果，承租人拒付租金達法定數額，當可以存證信函催告給付租金，仍遭拒絕後，即可終止租約，收回租賃物。
相反的，如果租約已到期，則投標人標得房屋後，不願續約於第三人者，應注意做二件事：第一、為通知承租人表示不願續租，請求屆期交屋。第二、拒絕承租人為租金的給付，如果承租入仍占住，當可依法訴請返還租賃物。
資料來源：寬頻房訊
法拍屋 進場守則
聰明進場 法拍屋教戰守則！
2007/2/12
今年2007年，是最佳的購買法拍屋的好時機！以下幾個步驟希望能幫助你實現成家的心願！ 法拍屋，「點交」最關鍵，要多做功課多保障!! 法拍屋無法在事前先觀看房子的內部，但是，起碼您可以先到現場看看房子的外觀與週遭環境，先對周邊的生活機能與環境，做一個初步的了解及認識，並問問附近鄰居對於這間房子的前一位屋主的狀況，判斷是否值得購買，以免購買法拍屋後花了一大筆的修繕費。
對附近的不動產市場行情，真的沒把握，三拍再出手!! 因為這幾年房地產的市場蓬勃發展，以目前公告的法拍屋來看，條件不錯的法拍屋仍維持與市價差不多、甚至是更高的價格。所以拍賣會前一定要做好市場訪價和比價的功課，最保險的方式，就是靜待一、二拍流標後再動作。
對於想撿便宜的法拍屋的消費者，不妨等每次流標後再打八折時進場，最好是等到第三拍再出手，才能標到較理想的價格。 如果房價那麼重要，又該怎麼掌握區域房價的走勢呢？最簡單的，就是建議您不妨到物件週邊的仲介店頭，先做個概括性的訪價，或是透過相關的法拍屋網站，建立一個初步的價格概念，並且，事先到拍賣物件的現場，觀察附近的區位條件、生活機能、交通便利性、環境特色及室內屋況、格局、滲漏水、通風採光、建築物座向等問題，並小心是否要競標購買。
總體而言，如果消費者不打算委託專業人士代辦相關手續，那麼就必須要時刻注意拍賣的狀況及勤作法拍功課，目前寬頻房訊網站http://www.lhouse.com.tw/法拍屋會員免費入會，可以看到詳細免費的法拍資訊，真是一大福音。
資料來源：寬頻房訊
2007/2/12
今年2007年，是最佳的購買法拍屋的好時機！以下幾個步驟希望能幫助你實現成家的心願！ 法拍屋，「點交」最關鍵，要多做功課多保障!! 法拍屋無法在事前先觀看房子的內部，但是，起碼您可以先到現場看看房子的外觀與週遭環境，先對周邊的生活機能與環境，做一個初步的了解及認識，並問問附近鄰居對於這間房子的前一位屋主的狀況，判斷是否值得購買，以免購買法拍屋後花了一大筆的修繕費。
對附近的不動產市場行情，真的沒把握，三拍再出手!! 因為這幾年房地產的市場蓬勃發展，以目前公告的法拍屋來看，條件不錯的法拍屋仍維持與市價差不多、甚至是更高的價格。所以拍賣會前一定要做好市場訪價和比價的功課，最保險的方式，就是靜待一、二拍流標後再動作。
對於想撿便宜的法拍屋的消費者，不妨等每次流標後再打八折時進場，最好是等到第三拍再出手，才能標到較理想的價格。 如果房價那麼重要，又該怎麼掌握區域房價的走勢呢？最簡單的，就是建議您不妨到物件週邊的仲介店頭，先做個概括性的訪價，或是透過相關的法拍屋網站，建立一個初步的價格概念，並且，事先到拍賣物件的現場，觀察附近的區位條件、生活機能、交通便利性、環境特色及室內屋況、格局、滲漏水、通風採光、建築物座向等問題，並小心是否要競標購買。
總體而言，如果消費者不打算委託專業人士代辦相關手續，那麼就必須要時刻注意拍賣的狀況及勤作法拍功課，目前寬頻房訊網站http://www.lhouse.com.tw/法拍屋會員免費入會，可以看到詳細免費的法拍資訊，真是一大福音。
資料來源：寬頻房訊
法拍屋 佔用問題?
原屋主佔用並要索取裝潢費用，否則拒絕搬遷，應如何處理呢？
2007/1/2
拍定人標得之房屋，如果因為租賃關係而占有，當可依狀況處理，如果是因為使用借貸的占有關係，則不受民法第四百二十五條規定〔買賣不破租賃〕原則之適用，故亦可依法請求佔有人遷讓，返還標得房屋，至於單純並無任何合法權源，占有標得之房屋，拍定人則應於取得權利移轉證書後基於所有權人之地位依民法第七百六十七條規定對第三占有人請求返還所有物。
依民法第八百十一條規定：〔動產因附合而成為不動屋之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權〕這就是所謂〔附合〕，但〔舉輕以明重〕，屋主既然為原不動產所有人與裝橫材料的所有人同屬一人，在因拍賣而喪失所有權，自不得以要求拍定人支付裝璜費，至於屋主竟加以拆毀，則不無涉有刑法第三百五十四條規定之毀損罪嫌，事上，拍定人亦可依民法一百八十四條侵擢行為規定請求損害賠償。
資料來源：寬頻房訊
2007/1/2
拍定人標得之房屋，如果因為租賃關係而占有，當可依狀況處理，如果是因為使用借貸的占有關係，則不受民法第四百二十五條規定〔買賣不破租賃〕原則之適用，故亦可依法請求佔有人遷讓，返還標得房屋，至於單純並無任何合法權源，占有標得之房屋，拍定人則應於取得權利移轉證書後基於所有權人之地位依民法第七百六十七條規定對第三占有人請求返還所有物。
依民法第八百十一條規定：〔動產因附合而成為不動屋之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權〕這就是所謂〔附合〕，但〔舉輕以明重〕，屋主既然為原不動產所有人與裝橫材料的所有人同屬一人，在因拍賣而喪失所有權，自不得以要求拍定人支付裝璜費，至於屋主竟加以拆毀，則不無涉有刑法第三百五十四條規定之毀損罪嫌，事上，拍定人亦可依民法一百八十四條侵擢行為規定請求損害賠償。
資料來源：寬頻房訊
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