2007年台灣房地產能風光收尾？

資料來源‧理財周刊
2007/09/25

油價飆高，投資房地產將是戰勝通貨膨脹的良方。近期雖有美國次級房貸風暴，以及銀行對房貸成數緊縮等衝擊，但台灣房價相對香港、大陸，還屬低檔；只要地點對了，還是會吸引購屋者進場。

【撰文／顏瓊真】
台灣房地產景氣將走下坡嗎？各大建商可不這麼認為。928黃金檔到今年底，建商積極推案，想再炒一波行情，使得全台各地推案量再爆大量，高達2900億的案量，就看買氣強不強，是否足以讓2007年台灣房地產風光收尾。

根據住展雜誌的統計，今年928檔期（9月15日至10月30日），北台灣建商推案爆出1648億元，較去年同期成長46％，並創近5年來最大量，是近年少見的大多頭走勢；而台中市建築開發商業同業公會統計928檔期到年底的推案量，也超過8百億元。

好地段 產品照樣推

高雄市建商公會總幹事林佩樺推估高雄地區到年底也有280億元，使得928黃金檔期所點燃的戰火，會一直紅到年底，現在只看買方捧不捧場。
台灣房地產，到年底還能爆大量？一向持多頭看法的鄉林建設總經理魏嘉銘表示，台灣相對香港、大陸等城市的高房價，還屬低檔，台灣房地產不致泡沫化，而鄉林在台北及台中的總推案量就高達165億元。

同步在台北及台中搶錢的興富發建設發言人廖昭雄副總表示，該公司推案不受美國次級房貸風暴的影響，只要地段好的產品照樣推，像台中市門面的台中港路就推120億元的「百達富裔」，加計七期惠民段的40億元，就有160億元，再加計台北4個建案約76億元，推案量也高達236億元。
通膨壓力維繫景氣不墜

百億推案的還有遠雄建設在內湖的120億元「遠雄上林苑」，每坪單價站上該地區新高的80多萬元，另日勝生在新店小碧潭站所推的230億元「美河市」，湯泉集團在淡海推250億建案，都維繫北台灣房市的熱況。

住展雜誌研發長倪子仁表示，雖說近期有美國次級房貸風暴，加上銀行緊縮房貸成數等利空衝擊，使購屋者觀望氣氛濃厚，但這種現象不會維持太久，不管買或不買，購屋者還是擔心房價會因通膨壓力再上漲，只要地點對了，還是會吸引購屋者進場。

通膨壓力的確是維繫房地產景氣於不墜的一大要因。美商易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示，歷年來國際油價飆漲都對國內房市產生明顯的帶動作用，交易量與房價也都跟著同步走高，特別是在70年代，由於經歷了第1次及第2次國際石油能源危機，在高通膨壓力及民眾購屋保值的需求強勁帶動之下，創下了台灣房市史上第1波及第2波景氣高峰，房價也都寫下當時的最高紀錄；至於近期物價狂漲，他認為，通膨壓力，會讓那些有能力購屋的傳統型民眾，購屋保值的心理又「油然」而生。

中信房屋副總經理劉天仁表示，原油價格自2000年以來與全台成屋交易量指標建物移轉棟數，一直呈現顯著的正相關走勢曲線，油價上漲意味著通貨膨脹的壓力持續升高，加上美國投資預測專家李柏(Stephen Leeb)在04年，成功預言油價將飆高後，近期又發表未來10年，油價將一舉突破百元大關，上看200美元的趨勢預測，他認為高油價時代，投資房地產將是戰勝通貨膨脹的良方。

建商遞延推案金額高達325億元，也是928黃金檔房市爆大量的原因之一。其中又以日勝生240億元的「美河市」案最受關注，該案原本是329檔期要推，卻因環評及當地住戶抗爭而遞延；其次是冠德在信義區所推的「冠德遠見」豪宅案，因景氣不佳而延後，但商品重新規畫，從75坪雙併改為150坪一層一戶，沒想到，每坪單價也從年初的80萬元，到現在開價110萬，每戶上看1.5億元。

豪宅重心重回北市信義區
928黃金檔期還有個現象，那就豪宅重心由年初的大安區「勤美璞真」重回信義區，原本皇翔建設要推出每坪創高價150萬元的「皇翔F4」案，因附近住戶抗爭，得變更設計，該公司經理游玉華表示，今年來不及推案後，信義區的豪宅就屬「冠德遠見」，以及宏盛建設與宏泰建設在年底前合推的「信義帝寶」，每坪預計130萬元，成為此波信義計畫豪宅的兩大指標個案。

倪子仁說，這波房市，總銷金額超過40億元的重量級建案，推案建商都是知名建商，包括華固、鄉林、遠雄、國揚及興富發等一級建商，推出個案一個比一個大，主要是基於強大的廣告行銷，採取「要大不要小，推大不推小」策略，俾符合經濟效益。

在這波豪宅商品也可發現，走的是大坪數雙併，不然就是一層一戶的上百坪產品，建商鎖定較不受景氣高低影響的M型富人端，推出符合這群金字塔頂端客戶品味的產品，如近期備受矚目的「華固雙橡園」，基地在建國北路二段第一條巷子內，每坪單價卻是8字頭的區段新高價；總經理洪嘉昇說，能開高價，主要是該案屬都市更新案，基地面積高達1475坪，當初就是鎖定想住在六福皇宮一帶市中心，有錢的頂客族及單身黃金貴族，設計5、60坪，兩大房豪宅品味的產品。

此外，受到行政院推動四大金磚都市更新案，加上台北市政府為了推動都市更新，有意在年底前成立都市更新公司的政策利多刺激，包括華固、長虹、潤泰新、全坤興、太設等多家建商積極投入都市更新案；長虹建設財務部協理黃國興坦言，一年前要推案時，房價還不到50萬元，沒想到都市審議速度慢，最近才核可，加上搭鄉林建設要在士林官邸推每坪150萬元豪宅案順風車，每坪單價100萬元，反而賺到遞延推案的「增值財」。

倒是去年大為風行的小豪宅，受到銀行對15坪以下小套房不放貸之影響，投資客退燒，使得小套房案，只出現在捷運聯合開
發案，或走幾步路就到捷運站的建案，著眼點仍在交通動線，是低總價首購族的最大考量。

淡海新市鎮搶手

台北縣房市的超級戰區，也從年初新板特區，有移往中和及淡海新市鎮，單是中和地區，就有吉美建設90億元大案的捷運聯合開發案「南方之星」，加上冠德在捷運站推的2案共49億元，以及元利建設的「和平世紀」50億元案，接近200億元的量，勢必帶動附近房價的比價效應。

淡海新市鎮除了甲山林廣告代銷猛打廣告的湯泉集團「台北灣」250億元大建案，主打河岸住宅外，興富發及宏盛建設都有推透天別墅案。

至於在南港地區炒得沸沸揚揚的國揚建設與台肥合作的300多億元大南港案，國揚執行副總彭邵齡表示，要到明年年中才會正式推出，其年底大案，仍要看竹東造鎮的「新杜拜」60億元案。

中台灣房市推案量，依據台中市建築開發公會推估，到第4季的推案量已超過850億元。公會理事長賴源釗說，消費者會避開農曆7月購屋，使得建商普遍選在第4季推案。往年第1季建商推案金額都占全年推案總金額的1/3，但今年到了第2季，推案金額只有689億元，不到全年預估推案總金額1500億元的一半，也使得第4季推案量爆增。擔任公會市場調查組主委的新業建設總經理鍾尹堂分析，受到美國次級房貸衝擊到國內股市的影響，購屋者難免會趨保守，買氣遲滯，但很有趣的是，來客成交率變得非常高，尤以屬自住型的十期、潭雅地區為甚。

他認為，暫時盤整的大台中房價仍有被低估情形，以上一波豪宅平均價在16萬元上下，這一波雖已突破到20至30萬元之間，但這一、兩年大台中房市不乏具有國際觀的購屋客，如港資、陸資、澳資，他們的消費能力高，在這一族群的簇擁之下，第4季頂級豪宅應可坐穩30萬，上看40萬，甚至推向50萬。而寶輝建設在七期推「寶輝一品花園」，每坪單價開出60萬元新高價，被視為七期豪宅是否能創新高的指標案。

台中金磚四區 燒不退
一般來講，中台灣房市主戰區仍是大家熟知的金磚四區（七期、八期、美術園道、中科），其中中科以自住型居多，投資型的購屋者則以七期、八期、美術園道為主要標的區；不過，在建商炒作題材下，現在還有所謂的新鑽石區，但並沒有集中區域，而是在舊區中找新生機，比如有捷運通過的沿線、新闢聯外道路或新的學校設置等利多加持，其房價普遍能比當地高出1、2成。

南台灣的推案情形，明顯比中北部來得少，仍是冷灶難熱。不過，高雄市建商公會總幹事林佩樺表示，以往建商拚命推案，造成大高雄區房屋餘屋太多，房價推升不易，因此，公會與建商協商控管總量，以現在每個月約有72億元的案量推估，9月到12月，大高雄地區有280億元推案量。

哪些區塊較熱？林佩樺說，去年及上半年最熱的農十六及美術館一帶已飽和，建商都往外圍推案。高雄市不動產代銷經紀商業同業公會理事長陳世雷指出，高雄難得一見的指標大案，是福懋建設在民權二路及廣西路口的「首善」，採110~220坪大坪數規畫，每坪22萬元起跳，案量高達90億元，結構體已快完工，接待會館已經搭好，準備開賣。

上櫃的京城建設，因手中先建後售的餘屋量仍高達90億，故第4季只在左營高鐵站附近小推20億元「泳吻四季」，但已經是大高雄地區第2大的建案，其次則是永信建設在高雄市區推的「仰哲」，採中大坪數，房價也是22萬元起跳，總銷金額16億元。大本營在台南的太子建設，推案仍以台南為首，產品都是透天別墅，不過，案量都不大。

總括今年全台的推案總量，以北台灣為調查重點的住展雜誌研發長倪子仁表示，北台灣全年推案規模上看9000億元；另根據台中建商公會統計，329及928兩大黃金檔期加總，約1300多億，全年應有1500億元，以及高雄建商公會推估南台灣全年推案量，約在8百多億元來看，三大都會區今年推案量將高達1.15兆元，仍創10年新高紀錄。