點交與不點交的差別

「點交」：常在查封筆錄上看到的就是拍定後點交。拍定人在得標後七日內繳清投標尾款，並取得權利移轉證書在案，具狀法院民事執行處聲請點交，待法院排訂時間安排履勘，或是強制執行，依法點交房屋予拍定人。

「不點交」：查封筆錄公告為拍定後不點交，就是標的物拍定後，不能聲請法院安排點交程序。

拍定人可以「談判點交」與現住人(即占用人)協商交屋事宜，或「起訴點交」委託律師提出告訴，請求返還房屋。　

不僅買法拍屋有點交問題，其實平常將房子出租，遇到惡房客，不付房租時，您上警察局，管區派出所也是愛莫能助。只有找律師告他，當然打官司一定會勝訴，但他還是不搬呢？那您就要拿勝訴判決書，到民事執行處聲請點交，跟法拍屋點交程序是一模一樣的。

如果雙方未能和解交屋，司法程序約四個月時間才能強制交屋。 另外法院為什麼會有不點交呢？民法第425條「買賣不破租賃」，法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。得標人成為新房東，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。

得標人要房客提早交屋給他，就要與房客協商，取得對方的同意；甚至要貼補些搬遷費，來彌補搬家的麻煩與損失，這也是合情合理。

法院拍賣除了分「有點交」與「不點交」外，實際上點交與不點交還會相互有變化，目前拍賣案件點交狀況可歸類為五種：

一．可確定點交(佔４０％)查封時確定為空屋、屋主自住、第三人無權佔有、承租人被排除租賃權，拍定後法院會依得標人之聲請，以司法程序將房屋點交給得標人。

二．有條件點交(佔４０％) 查封時無人在場，法官命債權人查報使用情況，債權人為使拍賣價提高，以確保債權，因此經常查報不確實，所以拍賣筆錄會註明：「債權人陳報空屋，若屬實則點交，投標人應自行查明」，此為有條件之點交。

三．確定不點交(佔１０％) 查封前即有租約，且無法被排除租賃權，拍定後確定不點交。在銀行貸款設定之前即有租約存在，此租約便無法被法院排除；通常此類案件，債務人牽涉偽造文書之刑責居多，遇上強勢的債權銀行，便會另行訴訟排除。銀行未排除之前，投標人有很大的投標風險。

四．點交變不點交(佔５％) 拍賣筆錄註明點交，但拍定前臨時有第三人主張租賃關係，法院改為不點交處理。當標得此類型案件，如不願承受不點交的麻煩，就要保握時效，向法院據理力爭，請求撤銷拍賣，返還投標價金；縱然耗費心力，但總是亡羊補牢，避免「不點交」風險。

五．不點交變點交(佔５％) 拍賣筆錄註明不點交，但現住人已搬離，且為善意第三人，只要做好保全程序，待取得「權利移轉證書」，即可自行開鎖點交房屋。以上五種點交狀況，對於有專業經驗之投標人，因個案及承辦法官的自由心證，而有不同判斷及解決方法；提供給您作參考，希望對您有所幫助！！

參考資料 參考104法拍屋