北捷內湖木柵線測試…
【聯合報╱記者楊芷茜／台北報導】
2008.12.07 02:54 am
捷運內湖、木柵線機電系統，昨天上午進行整合測試。記者鄭瓊中／攝影
木柵線昨天首日停駛，仍有許多不知情的民眾前往捷運站詢問工作人員。記者曾學仁／攝影
捷運內湖─木柵線昨天展開全線整合測試作業，首波作業由11列車同時「起跑」，針對行控中心監控、自動調車等多個項目進行測試；未來正式營運，上下班尖峰時段最快1分30秒就可發出一班車，平均一小時輸運2萬6千至2萬8千人次。
昨天上午有部分列車到站時「對不準」，與車站車門差距10多公分。台北市政府捷運工程局長常岐德說，這些列車無人駕駛，誤差尚在容許範圍內，但會透過不斷試跑、調整，提高到站準確度。
木柵線昨起至1月18日止，共有13個周六、日停駛，以完成捷運內湖─木柵線整合測試，達成捷運內湖線98年6月通車目標。
捷運局表示，機電整合項目包括行控中心對全線車站、軌道及列車進站監控操作、自動平衡全線列車間距、依排班表自動發車、列車到站精準度、系統最小行車班距測試等。
捷運局定98年1月18日完成所有測試，再交給台北捷運公司進行後續模擬演練。
常岐德指出，內湖線預定在明年6月底前通車，未來民眾可「一車到底」，搭捷運從「動物園站」一路抵達「松山機場」、「南港展覽館」等站。捷運內湖─木柵線全長約25公里，共設24個車站，單程行駛時間約50分鐘。
捷運局表示，木柵線原有51對車廂，內湖線已購入101對車廂，內湖線明年6月通車後，初期營運將由內湖線車廂「獨挑大梁」；因木柵線車廂採用馬特拉系統，須先改裝成與內湖線一樣的龐巴迪系統才能上線。
木柵線車廂預計第一個月改裝8對，之後每兩周改裝4對車，並陸續加入載客，預計6個月內可完成全數改裝作業；一對車（兩節車廂）最高可容納228人。
一般都會區的捷運中運量系統多為10餘公里，木柵線與內湖線貫通後達25公里。常岐德表示，「這是全球最長的膠輪中運量系統」，雖然「膠輪」的列車承載量較低，但可有效減少噪音。
【2008/12/07 聯合報】@ http://udn.com/
2008年11月6日 星期四
裕隆二期車城 開發案將延後
Source from 聯合新聞網
【聯合報╱記者丁萬鳴／台北報導】
2008.10.08
受到不景氣衝擊，總投資500億元的裕隆集團新店汽車城第二期開發計畫已決定延後；但汽車城斥資50億元的裕隆和宏達總部大樓，將提前在今年底動土。
裕隆集團總經理陳國榮昨天首次鬆口，坦承本來要在今年五二○後動工的裕隆汽車城二期開發計畫，受到不景氣的影響，決定無限期延後。
他沒有指出裕隆汽車城二期要延到何時動工；但裕隆內部估計，至少要延後一到三年以上，到房地產景氣明朗後才會啟動。
裕隆汽車城二期占地3.2萬坪，估許潛在開發價值達500億元以上，是大台北地區屬一屬二的大型土地開發計畫，區內包括企業總部、商業區、旅館酒店和高級住宅別墅區。
不過，在裕隆汽車城二期內，占地4000坪的裕隆和宏達電子兩棟總部大樓，決定在今年底提前動工，兩棟大樓由姚仁喜建築師設計，樓地板面積達三萬坪以上，總投資約50億元。
【2008/10/08 聯合報】
Source from 聯合新聞網
【聯合報╱記者丁萬鳴／台北報導】
2008.10.08
受到不景氣衝擊，總投資500億元的裕隆集團新店汽車城第二期開發計畫已決定延後；但汽車城斥資50億元的裕隆和宏達總部大樓，將提前在今年底動土。
裕隆集團總經理陳國榮昨天首次鬆口，坦承本來要在今年五二○後動工的裕隆汽車城二期開發計畫，受到不景氣的影響，決定無限期延後。
他沒有指出裕隆汽車城二期要延到何時動工；但裕隆內部估計，至少要延後一到三年以上，到房地產景氣明朗後才會啟動。
裕隆汽車城二期占地3.2萬坪，估許潛在開發價值達500億元以上，是大台北地區屬一屬二的大型土地開發計畫，區內包括企業總部、商業區、旅館酒店和高級住宅別墅區。
不過，在裕隆汽車城二期內，占地4000坪的裕隆和宏達電子兩棟總部大樓，決定在今年底提前動工，兩棟大樓由姚仁喜建築師設計，樓地板面積達三萬坪以上，總投資約50億元。
【2008/10/08 聯合報】
2008年8月26日 星期二
裕隆新店舊廠 開發在即
資料來源：沈美幸/台北報導/工商時報2007.08.01
裕隆汽車公司新店Ｂ廠區佔地九公頃多土地造鎮計畫，開發市值高達新台幣五百億元以上，今（一）日起針對潤泰、元大及富邦等二十多家廠商整併為七至八組經營團隊遞件標單，進行兩階段資格審核，預計十一月或十二月送裕隆汽車董事會拍板定案，今年底前與合作夥伴簽約，最快明年初就著手進行住宅及商業區開發，預計五至七年全數開發完成。
據指出，裕隆汽車新店Ｂ廠區造鎮開發計畫，建商估算住宅及商業區總樓板面積可達十五萬坪，遠比裕隆汽車保守估算住宅區樓地板面積四萬坪、商業區六萬坪來得高，但也因整個開發至少得花費二百五十億元至三百億元，三十三家領標廠商中，皇翔、國揚、隸屬台南幫的太子建設及統一開發等多家廠商雖相繼打退堂鼓，但剩下二十多家廠商經整併成七至八組經營團隊，已於七月十九日正式遞件投標。
裕隆汽車遴選的評審委員，今日起先針對投標經營團隊的資格及經歷進行審核，第二階段，則以投標團隊提出的住宅及商業區整體規劃開發案內容、財務風險、開發效益、分配、營運計畫及保證條件進行評選，而投標團隊的提案內容、創意及土地開發時間表，都會列入評選標準之中。
裕隆汽車公司新店Ｂ廠區佔地九公頃多土地造鎮計畫，開發市值高達新台幣五百億元以上，今（一）日起針對潤泰、元大及富邦等二十多家廠商整併為七至八組經營團隊遞件標單，進行兩階段資格審核，預計十一月或十二月送裕隆汽車董事會拍板定案，今年底前與合作夥伴簽約，最快明年初就著手進行住宅及商業區開發，預計五至七年全數開發完成。
據指出，裕隆汽車新店Ｂ廠區造鎮開發計畫，建商估算住宅及商業區總樓板面積可達十五萬坪，遠比裕隆汽車保守估算住宅區樓地板面積四萬坪、商業區六萬坪來得高，但也因整個開發至少得花費二百五十億元至三百億元，三十三家領標廠商中，皇翔、國揚、隸屬台南幫的太子建設及統一開發等多家廠商雖相繼打退堂鼓，但剩下二十多家廠商經整併成七至八組經營團隊，已於七月十九日正式遞件投標。
裕隆汽車遴選的評審委員，今日起先針對投標經營團隊的資格及經歷進行審核，第二階段，則以投標團隊提出的住宅及商業區整體規劃開發案內容、財務風險、開發效益、分配、營運計畫及保證條件進行評選，而投標團隊的提案內容、創意及土地開發時間表，都會列入評選標準之中。
裕隆城 掀起全台新店房產瘋
合環 My Way 7/19 全台首創 奧運動土 新店首座都市更新案 再造新店新地標
創造65萬新天價，第一個新店都市開發案即將創造新店房地產的新局，從赤壁現象，發現新店的未來正潮美麗在蛻變中。從裕隆城的發展，更可想像新店的未來充滿科技的時尚感。
河岸景觀給新店新的生命，屢屢創造新高的新店房價不再是傳說，對豪宅品質有夢想的換屋族來說，新店儼然成為夢想中追求生活品質的第一指標。區域緊臨裕隆城與家樂福，合環機構“MY WAY”係新店第一個通過的都市更新案，其所象徵的未來性與多元化的發展，不論對新店人或新移民都具有高度的指標意義。
《新店都市更新》小赤壁得天獨厚、裕隆城展現新局 新店都市更新首案在my way 正式推出，猶如浴火鳳凰般的歷程創造出新店大未來，讓原本緊臨在大台北區的新店有一個嶄新的都市風貌，不僅有外力相助，在未來捷運環狀線的建立，連結台北縣六市一鄉，更有北二高在新店設有中興路與安坑路兩個交流道，南來北往，便利無阻，另外40米中興大道，更是新店唯一的示範道路。路寬平坦，中央植樹分隔島與兩側的退縮綠帶，既是新店最美的道路，也是發展中的商圈重心。
而內在機能建構則配合政府都市更新政策和企業進駐，讓位處新店商業精華地段的MY WAY，儼然形成新型生活商圈指標。不僅有明星學區緊臨在側；北新國小、大豐國小、五峰國中校園環繞，市立圖書館、金石堂書局矗立，還有富邦銀行、慶豐銀行、建華銀行、遠東國際銀行、中國信託等多家商業機構設立其中，國內外大型購物中心的建立；家樂福、B＆Q特力屋等，帶動大量人潮流通外，更提供新店居民方便購買的好選擇。
《合環機構推手》合環機構履創佳績 在地經營群聚新好鄰居 從民國59年迄今，歷經幾次的經濟不景氣，合環始終以”沉穩低調”的個性屹立市場，不論任何時期，合環起厝，從不敢掉以輕心；每一棟交給客戶的房子都成為與客戶之間誠信的默契！而合環御品、合環御璽的推出，更是在7天內就銷售一空! 如此佳績都是客戶對合環機構的信心象徵，這次，合環為了給新店最好、最優質的居住環境，經過了內部層層規劃之下，並積極和產業機構、政府合作配合，前後耗時超過五年的新店都市更新首案My way才終於在政府嚴密的審核下通過，並成為新店第一都市更新案的典範之途。
my way這塊基地的面積達兩千一百七十七坪，規劃373戶，每坪預計開價60-65萬以上。緊臨著新店中興路上的家樂福，是目前全台人潮最多的大賣場，每日來客量高達十萬的人次，意謂著更新完成後的建築群將能吸引眾多的目光，製造出驚人的能見度，提昇新店，創造最好的話題！
本次建設由簡俊卿建築師設計而成的，曾做美麗大直(冠德建設)、正隆麗池(正隆紙業)、天母天品、亞昕紅玫瑰等知名的建築設計，更是多件的都市更新案建築的推手，希望可以透過建議師的妙手生花，改造都市風貌， 而此次由簡建築師所設計出的my way ，不僅通過綠建築章標九大指標中的五項綠建築的審核，同時也是新店第一個通過都市更新案，只希望可以讓新店的民眾享有最優質的生活品質。
創造65萬新天價，第一個新店都市開發案即將創造新店房地產的新局，從赤壁現象，發現新店的未來正潮美麗在蛻變中。從裕隆城的發展，更可想像新店的未來充滿科技的時尚感。
河岸景觀給新店新的生命，屢屢創造新高的新店房價不再是傳說，對豪宅品質有夢想的換屋族來說，新店儼然成為夢想中追求生活品質的第一指標。區域緊臨裕隆城與家樂福，合環機構“MY WAY”係新店第一個通過的都市更新案，其所象徵的未來性與多元化的發展，不論對新店人或新移民都具有高度的指標意義。
《新店都市更新》小赤壁得天獨厚、裕隆城展現新局 新店都市更新首案在my way 正式推出，猶如浴火鳳凰般的歷程創造出新店大未來，讓原本緊臨在大台北區的新店有一個嶄新的都市風貌，不僅有外力相助，在未來捷運環狀線的建立，連結台北縣六市一鄉，更有北二高在新店設有中興路與安坑路兩個交流道，南來北往，便利無阻，另外40米中興大道，更是新店唯一的示範道路。路寬平坦，中央植樹分隔島與兩側的退縮綠帶，既是新店最美的道路，也是發展中的商圈重心。
而內在機能建構則配合政府都市更新政策和企業進駐，讓位處新店商業精華地段的MY WAY，儼然形成新型生活商圈指標。不僅有明星學區緊臨在側；北新國小、大豐國小、五峰國中校園環繞，市立圖書館、金石堂書局矗立，還有富邦銀行、慶豐銀行、建華銀行、遠東國際銀行、中國信託等多家商業機構設立其中，國內外大型購物中心的建立；家樂福、B＆Q特力屋等，帶動大量人潮流通外，更提供新店居民方便購買的好選擇。
《合環機構推手》合環機構履創佳績 在地經營群聚新好鄰居 從民國59年迄今，歷經幾次的經濟不景氣，合環始終以”沉穩低調”的個性屹立市場，不論任何時期，合環起厝，從不敢掉以輕心；每一棟交給客戶的房子都成為與客戶之間誠信的默契！而合環御品、合環御璽的推出，更是在7天內就銷售一空! 如此佳績都是客戶對合環機構的信心象徵，這次，合環為了給新店最好、最優質的居住環境，經過了內部層層規劃之下，並積極和產業機構、政府合作配合，前後耗時超過五年的新店都市更新首案My way才終於在政府嚴密的審核下通過，並成為新店第一都市更新案的典範之途。
my way這塊基地的面積達兩千一百七十七坪，規劃373戶，每坪預計開價60-65萬以上。緊臨著新店中興路上的家樂福，是目前全台人潮最多的大賣場，每日來客量高達十萬的人次，意謂著更新完成後的建築群將能吸引眾多的目光，製造出驚人的能見度，提昇新店，創造最好的話題！
本次建設由簡俊卿建築師設計而成的，曾做美麗大直(冠德建設)、正隆麗池(正隆紙業)、天母天品、亞昕紅玫瑰等知名的建築設計，更是多件的都市更新案建築的推手，希望可以透過建議師的妙手生花，改造都市風貌， 而此次由簡建築師所設計出的my way ，不僅通過綠建築章標九大指標中的五項綠建築的審核，同時也是新店第一個通過都市更新案，只希望可以讓新店的民眾享有最優質的生活品質。
新店裕隆城500億元開發題材發光 炒熱周邊房價每坪飆上50萬
2007/04/16 19:10 鉅亨網
【鉅亨網記者陳美玲／台北‧ 4月 16日】
總值超過 500億元的裕隆 2201(TW)新店造鎮計畫 ，雖然目前尚在規劃，不過土地開發效應已經開始帶動 周邊房價。目前已有開發商預計推出每坪50萬元以上豪 宅案，而最近最新推案價格每坪也來到 35-38萬元，刷 新新店區域的價格。
搭上資產題材話題，裕隆新店汽車城邁入實質開發 階段。裕隆集團宣布月底前將舉行公開招標說明會，邀 請國內、外各建設與經營團隊共同參與，預計 3個月內 完成投標、決標手續。
裕隆汽車表示，未來計畫將新店Ｂ廠區的土地打造 為大台北南區新核心，並以綜合區生活圈為主要訴求， 包括興建豪宅、商辦大樓、百貨，以及類似美麗華百貨 或高雄統一夢時代摩天輪的休閒娛樂等，總開發面積達 15萬坪。
目前新店最新推案為中興路和北新路之間的「高峰 會」，每坪開價已達 35-38萬元，總價約398-1200萬元 ，打破目前新店區域價格，目前整體銷售情況不錯。
最近更有建商以每坪 120多萬元標下中興路三段與 民權路口的土地，換算土地成本每坪至少需40萬元，加 上每坪約 15-20萬元的建築成本，預計推案推出時每坪 價格將有50萬元以上，屆時將會把裕隆綜合區周邊房價 再推向新高。
裕隆指出，以目前附近新推建案每坪售價大約36萬 元來看，裕隆有信心未來在推住宅建案時，每坪售價可 以突破36萬元價位，預計佔地達 3萬坪的裕隆工商綜合 區，整個開發計畫市值將推升至500億元以上。
裕隆綜合工商區靠近捷運七張站，附近還有家樂福 商圈，預料未來，七張站周邊房價會優先反映。
【鉅亨網記者陳美玲／台北‧ 4月 16日】
總值超過 500億元的裕隆 2201(TW)新店造鎮計畫 ，雖然目前尚在規劃，不過土地開發效應已經開始帶動 周邊房價。目前已有開發商預計推出每坪50萬元以上豪 宅案，而最近最新推案價格每坪也來到 35-38萬元，刷 新新店區域的價格。
搭上資產題材話題，裕隆新店汽車城邁入實質開發 階段。裕隆集團宣布月底前將舉行公開招標說明會，邀 請國內、外各建設與經營團隊共同參與，預計 3個月內 完成投標、決標手續。
裕隆汽車表示，未來計畫將新店Ｂ廠區的土地打造 為大台北南區新核心，並以綜合區生活圈為主要訴求， 包括興建豪宅、商辦大樓、百貨，以及類似美麗華百貨 或高雄統一夢時代摩天輪的休閒娛樂等，總開發面積達 15萬坪。
目前新店最新推案為中興路和北新路之間的「高峰 會」，每坪開價已達 35-38萬元，總價約398-1200萬元 ，打破目前新店區域價格，目前整體銷售情況不錯。
最近更有建商以每坪 120多萬元標下中興路三段與 民權路口的土地，換算土地成本每坪至少需40萬元，加 上每坪約 15-20萬元的建築成本，預計推案推出時每坪 價格將有50萬元以上，屆時將會把裕隆綜合區周邊房價 再推向新高。
裕隆指出，以目前附近新推建案每坪售價大約36萬 元來看，裕隆有信心未來在推住宅建案時，每坪售價可 以突破36萬元價位，預計佔地達 3萬坪的裕隆工商綜合 區，整個開發計畫市值將推升至500億元以上。
裕隆綜合工商區靠近捷運七張站，附近還有家樂福 商圈，預料未來，七張站周邊房價會優先反映。
2008年4月4日 星期五
2008年4月2日 星期三
陸客來了 SOGO商圈爆卡位戰
【經濟日報╱梁任瑋】
2008.04.02 05:22 am
號稱廣告效益最佳、租金行情高的北市忠孝東路四段SOGO商圈店面，在總統選舉過後又將重新大洗牌。圖／胡聖堤號稱廣告效益最佳、租金行情高的北市忠孝東路四段SOGO商圈店面，在總統選舉過後又將重新大洗牌。繼兩年前雄獅旅行社高價承租忠孝東路、復興南路口的三角窗後，近日兩大國際頂級名表業者勞力士、歐米茄也將進駐此精華地段，準備搶攻陸客來台商機，據了解，每月租金高達七位數字以上，震撼業界。
勞力士目前已在忠孝東路、復興南路口承租「小雅大樓」，正在
太平洋SOGO百貨商圈的店面租金行情始終居全國之冠。圖／胡聖堤裝潢店面，歐米茄也租下錢櫃KTV隔壁的僑怡大樓，預期在兩大名錶業者聚集後，將達到集市效應，此外，因台灣買精品仍不用課高額的精品稅，也是業者看好SOGO商圈願意砸重金卡位的主因。
名表店進駐 月租七位數
「忠孝SOGO商圈店面租金追不上售價的問題還是相當嚴重」，房仲業者指出，忠孝東路四段、敦化南路口最近有一間店面一個月租金不到20萬元，最後卻以1.5億元賣掉，報酬率不到2%，因此，每當店面屋主一換手，新的房東就要調漲房租，直接衝擊的就是無法負擔高租金的房客，目前SOGO百貨對面就有好幾家服飾店準備搬離。
第一太平戴維斯總經理朱幸兒說，近年來亞洲經濟持續走強，帶動了商用不動產投資熱潮，加上外資及國內外產壽險公司大手筆積極搶進精華地段產權完整的商辦大樓及大型百貨商場，使得大型商用不動產市場交易火紅，2007年台灣就爆出1,200億元的成交巨量，許多百貨零售業者也藉此波熱潮積極活化資產，利用換得的資金尋求更佳的投資機會。
有的業主採直接將產權售出，如大亞百貨部分商場樓層，更多的是採取售後回租的方式處分活化資產，如環亞百貨的商場在短短一年的時間就二度易手，忠孝西路壽德大樓現出租給加州健身的商場也是以售後租回的方式賣給外資，而德安百貨位於內湖及台中的據點則分別賣給了元大建設及ING 人壽，足見除了單一產權的辦公大樓外，座落精華地段的百貨商場，也開始成為外資、產壽險公司，甚至建設公司積極鎖定的投資目標。
商用不動產 身價將再飆
高力國際總經理劉學龍指出，受到經濟成長衰退、原物料上漲及通貨膨漲影響，民眾消費力不若以往，零售業首當其衝，使得零售店面呈現兩極化之發展，一級路段如忠孝東路四段、館前路等各熱門商圈內主要路段之沿街店面，由於交通便利及群聚效果明顯，一直以來都是各連鎖品牌積極入駐之路段，零售店面始終供不應求，租金及售價支撐力道強勁。
但二級路段如地區小型商圈或熱門商圈之巷內店面，由於可及性及群聚效果較不明顯，最容易受零售業景氣波動影響，空置率明顯增加，使其租金及售價短期內較難有上漲空間。
總統大選過後，在消費信心成長及擴大開放大陸觀光客來台旅遊之影響下，預期一級路段的店面、大陸觀光客偏好之特定觀光地區及其住宿飯店周邊之零售店面，將可優先受惠，其租金及價格都有上漲潛力。而二級路段店面之租金及售價，則需等到經濟景氣及民眾消費力較明顯回升後，才有上漲空間。
朱幸兒表示，該公司自年初迄今已接待了十餘組港資及新加坡企業欲來台投資不動產，投資預算少則新台幣1至2億元，多則新台幣20至30億元，有的客戶已來了三、四次，十分積極，鎖定不動產投資標的類別約有六成以店面商場為主，其餘則以投資豪宅與辦公大樓各占兩成。
然而儘管市場有大量需求，由於目前市場可售優質物件日漸稀少，業主多待價而沽，預期今年大型商用不動產成交總值不一定能超越去年的新台幣1,200億元，但成交單價應有機會再創新高，而零售店面及商場也將有機會成為今年商用不動產市場的主流。
【2008/04/02 經濟日報】@ http://udn.com/
2008.04.02 05:22 am
號稱廣告效益最佳、租金行情高的北市忠孝東路四段SOGO商圈店面，在總統選舉過後又將重新大洗牌。圖／胡聖堤號稱廣告效益最佳、租金行情高的北市忠孝東路四段SOGO商圈店面，在總統選舉過後又將重新大洗牌。繼兩年前雄獅旅行社高價承租忠孝東路、復興南路口的三角窗後，近日兩大國際頂級名表業者勞力士、歐米茄也將進駐此精華地段，準備搶攻陸客來台商機，據了解，每月租金高達七位數字以上，震撼業界。
勞力士目前已在忠孝東路、復興南路口承租「小雅大樓」，正在
太平洋SOGO百貨商圈的店面租金行情始終居全國之冠。圖／胡聖堤裝潢店面，歐米茄也租下錢櫃KTV隔壁的僑怡大樓，預期在兩大名錶業者聚集後，將達到集市效應，此外，因台灣買精品仍不用課高額的精品稅，也是業者看好SOGO商圈願意砸重金卡位的主因。
名表店進駐 月租七位數
「忠孝SOGO商圈店面租金追不上售價的問題還是相當嚴重」，房仲業者指出，忠孝東路四段、敦化南路口最近有一間店面一個月租金不到20萬元，最後卻以1.5億元賣掉，報酬率不到2%，因此，每當店面屋主一換手，新的房東就要調漲房租，直接衝擊的就是無法負擔高租金的房客，目前SOGO百貨對面就有好幾家服飾店準備搬離。
第一太平戴維斯總經理朱幸兒說，近年來亞洲經濟持續走強，帶動了商用不動產投資熱潮，加上外資及國內外產壽險公司大手筆積極搶進精華地段產權完整的商辦大樓及大型百貨商場，使得大型商用不動產市場交易火紅，2007年台灣就爆出1,200億元的成交巨量，許多百貨零售業者也藉此波熱潮積極活化資產，利用換得的資金尋求更佳的投資機會。
有的業主採直接將產權售出，如大亞百貨部分商場樓層，更多的是採取售後回租的方式處分活化資產，如環亞百貨的商場在短短一年的時間就二度易手，忠孝西路壽德大樓現出租給加州健身的商場也是以售後租回的方式賣給外資，而德安百貨位於內湖及台中的據點則分別賣給了元大建設及ING 人壽，足見除了單一產權的辦公大樓外，座落精華地段的百貨商場，也開始成為外資、產壽險公司，甚至建設公司積極鎖定的投資目標。
商用不動產 身價將再飆
高力國際總經理劉學龍指出，受到經濟成長衰退、原物料上漲及通貨膨漲影響，民眾消費力不若以往，零售業首當其衝，使得零售店面呈現兩極化之發展，一級路段如忠孝東路四段、館前路等各熱門商圈內主要路段之沿街店面，由於交通便利及群聚效果明顯，一直以來都是各連鎖品牌積極入駐之路段，零售店面始終供不應求，租金及售價支撐力道強勁。
但二級路段如地區小型商圈或熱門商圈之巷內店面，由於可及性及群聚效果較不明顯，最容易受零售業景氣波動影響，空置率明顯增加，使其租金及售價短期內較難有上漲空間。
總統大選過後，在消費信心成長及擴大開放大陸觀光客來台旅遊之影響下，預期一級路段的店面、大陸觀光客偏好之特定觀光地區及其住宿飯店周邊之零售店面，將可優先受惠，其租金及價格都有上漲潛力。而二級路段店面之租金及售價，則需等到經濟景氣及民眾消費力較明顯回升後，才有上漲空間。
朱幸兒表示，該公司自年初迄今已接待了十餘組港資及新加坡企業欲來台投資不動產，投資預算少則新台幣1至2億元，多則新台幣20至30億元，有的客戶已來了三、四次，十分積極，鎖定不動產投資標的類別約有六成以店面商場為主，其餘則以投資豪宅與辦公大樓各占兩成。
然而儘管市場有大量需求，由於目前市場可售優質物件日漸稀少，業主多待價而沽，預期今年大型商用不動產成交總值不一定能超越去年的新台幣1,200億元，但成交單價應有機會再創新高，而零售店面及商場也將有機會成為今年商用不動產市場的主流。
【2008/04/02 經濟日報】@ http://udn.com/
裕隆新店廠 繁榮大坪林
聯合報╱本報訊】
2008.03.28 04:35 am
新店大坪林捷運站周邊房市熱得發燙，主因有二：一是裕隆新店廠B區開發案即將動工；二是捷運大坪林站的雙捷運站效應，因為環狀線預定今年底動工，區域行情急速發酵。
大漢和風不動產公司副總經理周公博表示，裕隆新店廠B區開發案位於新店中興路三段，在捷運新店線東側、大坪林站和七張站之間。這一開發案面積達2.7萬坪，是大台北南區腹地最大住商開發案，將規畫大型綠地、高級住宅區及商業區。B區開發案對面現已有成熟的家樂福商圈，未來B區開發完成，商圈規模將倍增，成為新店新核心地段。
周公博說，捷運環狀線預計民國101年通車，大坪林站除現有捷運新店線行駛，施工後的第一階段環狀線，以此站為東側起點，屆時要增設兩個捷運站出口，雙捷運站使得出入口拉長，大幅拉大大坪林商圈。
業者指出，現在民權路上最熱門的是位於大坪林站一號出口的「新天地」建案，預售屋兩年前推案時每坪26至27萬元，縣府宣布捷運環狀線成形後，成屋今年成交價最高已達每坪42萬元。
「江陵禮」位於民權路、二十張路口，為地下6層，地上27層鋼骨大樓，屋齡5年，格局70至80坪，目前房價上看每坪37萬元；屬於工業住宅的「啟昇之星」，由於是工業用地，預售時每坪售價27至32萬元不等，預估未來成屋價格也不會低於此售價。
已完工一年半的「江陵春」，樓高27層，坪數從42至75坪，預售時每坪23萬元．現在成交價也站上37萬元。
靠近二十張路、民權路口的「美麗人生」，是20至35坪產品，預售時每坪售價23萬元，今年初成交量也拉高到38萬元。
周公博說，中興路靠近寶中路的「日安台北」社區，雖然屋齡16年，但因緊臨裕隆B區開發案，業者看好未來行情，這棟大樓共五大棟410戶，目前房價在每坪27至30萬元，極具增值潛力。
【2008/03/28 聯合報】@ http://udn.com/
2008.03.28 04:35 am
新店大坪林捷運站周邊房市熱得發燙，主因有二：一是裕隆新店廠B區開發案即將動工；二是捷運大坪林站的雙捷運站效應，因為環狀線預定今年底動工，區域行情急速發酵。
大漢和風不動產公司副總經理周公博表示，裕隆新店廠B區開發案位於新店中興路三段，在捷運新店線東側、大坪林站和七張站之間。這一開發案面積達2.7萬坪，是大台北南區腹地最大住商開發案，將規畫大型綠地、高級住宅區及商業區。B區開發案對面現已有成熟的家樂福商圈，未來B區開發完成，商圈規模將倍增，成為新店新核心地段。
周公博說，捷運環狀線預計民國101年通車，大坪林站除現有捷運新店線行駛，施工後的第一階段環狀線，以此站為東側起點，屆時要增設兩個捷運站出口，雙捷運站使得出入口拉長，大幅拉大大坪林商圈。
業者指出，現在民權路上最熱門的是位於大坪林站一號出口的「新天地」建案，預售屋兩年前推案時每坪26至27萬元，縣府宣布捷運環狀線成形後，成屋今年成交價最高已達每坪42萬元。
「江陵禮」位於民權路、二十張路口，為地下6層，地上27層鋼骨大樓，屋齡5年，格局70至80坪，目前房價上看每坪37萬元；屬於工業住宅的「啟昇之星」，由於是工業用地，預售時每坪售價27至32萬元不等，預估未來成屋價格也不會低於此售價。
已完工一年半的「江陵春」，樓高27層，坪數從42至75坪，預售時每坪23萬元．現在成交價也站上37萬元。
靠近二十張路、民權路口的「美麗人生」，是20至35坪產品，預售時每坪售價23萬元，今年初成交量也拉高到38萬元。
周公博說，中興路靠近寶中路的「日安台北」社區，雖然屋齡16年，但因緊臨裕隆B區開發案，業者看好未來行情，這棟大樓共五大棟410戶，目前房價在每坪27至30萬元，極具增值潛力。
【2008/03/28 聯合報】@ http://udn.com/
裕隆新店開發案 升級
【陳慜蔚、郭及天╱台北報導】
裕隆（2201）新店廠開發案在和宏達電（2498）合作興建雙塔企業總部後，因周邊環境條件改變，昨宣布將請各競標團隊重新規劃藍圖，裕隆總經理陳國榮表示，考慮兩企業總部遷入效應，已與競標團隊初步達成共識，將朝「更頂級」方向規劃，預計3個月內，最遲7月1日前敲定合作團隊。
前景看好法人指出，這次裕隆新店開發計劃競標合作團隊重新提案，對裕隆來說應是利多，除了兩個企業總部確定為商業區帶來人潮，可望拉抬商業區租金外，在住宅部分，隨著整體市鎮規劃更趨於完整，估計每坪房價也將繼續飆漲，對於裕隆獲利更為明顯。
資產開發價值600億 目前新店指標案「美河市」成交價均已逾每坪40萬元，建國路、民權路口的「江陵樂」售價更達每坪52萬元。隨近年豪宅景氣翻揚以及開發案決標時程一延再延，業者認為，「過去裕隆案喊價每坪50萬元被視為當地市場天價，現在看來這個價格已經沒什麼。」
以此估計，裕隆開發案資產價值將逾600億元。永慶代銷事業部協理王財旺表示，裕隆新店開發完成後將成為「新台北南區中心」，未來可與板橋新板特區比價，對於周邊房價也有拉抬效果。在醞釀1年多後，原本裕隆計劃在選後正式宣布合作團隊，不過因選前宏達電與裕隆雙方已正式通過，將開發興建兩家公司的總部大樓。此舉打亂了原先合作夥伴送審的規劃。計劃延至520總統就職後公布合作團隊，昨日被歸類為馬英九概念股的裕隆，近期因股價漲多，昨日3大法人聯袂調節1萬1856張，使得股價重挫6.79%，收41.2元。
陳國榮分析，因兩家企業總部遷入後，在外觀設計與機能上都已經與原先條件不符，因此認為有必要重新規劃。陳國榮以商業區為例，認為在兩家公司企業總部遷入後，除了將帶動消費人潮外，以原先就預定的飯店級數，也將因為兩家公司各有外國合作商務人士，因此傾向於朝五星級飯店規劃。而住宅區也將以更高單價的頂級單位為主，市場估計，將高於原先預期的每坪50萬元。
7月才公布合作團隊 在開發環境背景的改變下，裕隆因此延後開發時程，陳國榮分析，目前暫定上半年為重新提案的時間，各合作團隊再重新提案後，裕隆將重啟評估，3個月後整體規劃將趨向明朗，屆時將正式公布合作團隊。
裕隆新店廠區開發案小檔案
◎地點：台北縣新店
◎佔地面積：3萬坪
◎初步規劃：萬坪公園及遊樂園商圈等複合式開發，並與宏達電確定共同興建雙塔，成立企業總部
◎開發進度：
．2008/04：在加入雙塔設計後，招標設計書發回3組團隊重新規劃，預計3個月內、最遲7/1公布結果
．2008/03：宣布與宏達電共同開發設立雙塔總部
．2007/12：公共設施完工，第1階段評估告一段落，最後由潤泰等3組團隊進入最後評估
．2007/07：結標後展開評估，分兩階段評估
．2007/06：領取標書團隊高達33組
．2006/12：公共設施動土，重新定出尋求合作團隊條件
．2006/06：宣布土地正式取得變更，公開徵求合作廠商
資料來源：裕隆
裕隆（2201）新店廠開發案在和宏達電（2498）合作興建雙塔企業總部後，因周邊環境條件改變，昨宣布將請各競標團隊重新規劃藍圖，裕隆總經理陳國榮表示，考慮兩企業總部遷入效應，已與競標團隊初步達成共識，將朝「更頂級」方向規劃，預計3個月內，最遲7月1日前敲定合作團隊。
前景看好法人指出，這次裕隆新店開發計劃競標合作團隊重新提案，對裕隆來說應是利多，除了兩個企業總部確定為商業區帶來人潮，可望拉抬商業區租金外，在住宅部分，隨著整體市鎮規劃更趨於完整，估計每坪房價也將繼續飆漲，對於裕隆獲利更為明顯。
資產開發價值600億 目前新店指標案「美河市」成交價均已逾每坪40萬元，建國路、民權路口的「江陵樂」售價更達每坪52萬元。隨近年豪宅景氣翻揚以及開發案決標時程一延再延，業者認為，「過去裕隆案喊價每坪50萬元被視為當地市場天價，現在看來這個價格已經沒什麼。」
以此估計，裕隆開發案資產價值將逾600億元。永慶代銷事業部協理王財旺表示，裕隆新店開發完成後將成為「新台北南區中心」，未來可與板橋新板特區比價，對於周邊房價也有拉抬效果。在醞釀1年多後，原本裕隆計劃在選後正式宣布合作團隊，不過因選前宏達電與裕隆雙方已正式通過，將開發興建兩家公司的總部大樓。此舉打亂了原先合作夥伴送審的規劃。計劃延至520總統就職後公布合作團隊，昨日被歸類為馬英九概念股的裕隆，近期因股價漲多，昨日3大法人聯袂調節1萬1856張，使得股價重挫6.79%，收41.2元。
陳國榮分析，因兩家企業總部遷入後，在外觀設計與機能上都已經與原先條件不符，因此認為有必要重新規劃。陳國榮以商業區為例，認為在兩家公司企業總部遷入後，除了將帶動消費人潮外，以原先就預定的飯店級數，也將因為兩家公司各有外國合作商務人士，因此傾向於朝五星級飯店規劃。而住宅區也將以更高單價的頂級單位為主，市場估計，將高於原先預期的每坪50萬元。
7月才公布合作團隊 在開發環境背景的改變下，裕隆因此延後開發時程，陳國榮分析，目前暫定上半年為重新提案的時間，各合作團隊再重新提案後，裕隆將重啟評估，3個月後整體規劃將趨向明朗，屆時將正式公布合作團隊。
裕隆新店廠區開發案小檔案
◎地點：台北縣新店
◎佔地面積：3萬坪
◎初步規劃：萬坪公園及遊樂園商圈等複合式開發，並與宏達電確定共同興建雙塔，成立企業總部
◎開發進度：
．2008/04：在加入雙塔設計後，招標設計書發回3組團隊重新規劃，預計3個月內、最遲7/1公布結果
．2008/03：宣布與宏達電共同開發設立雙塔總部
．2007/12：公共設施完工，第1階段評估告一段落，最後由潤泰等3組團隊進入最後評估
．2007/07：結標後展開評估，分兩階段評估
．2007/06：領取標書團隊高達33組
．2006/12：公共設施動土，重新定出尋求合作團隊條件
．2006/06：宣布土地正式取得變更，公開徵求合作廠商
資料來源：裕隆
2008年3月30日 星期日
房仲業不會告訴你的計算公式
房仲業不會告訴你的計算公式
看看如何計算合理房價，學會殺價技巧之後，再向房屋仲介業者出手。不再受騙！招搞定合理房價現在想買房子嗎？你可以再等一下！看看如何計算合理房價，學會殺價技巧之後，再向房屋仲介業者出手。文／衷柏宣
近年，看到新聞都說，「台灣房地產價格相較於世界其他國家來說，其實是便宜的，所以，與國際上其他都市相比，台灣房價還有繼續上漲空間。」這是房地產業者的說法，可是，如果你的年紀夠大(屬於4年級或5年級生)，或者你可以問一問比較年長的人，在過去的20年期間，有沒有聽過這樣的說法？「帝寶」在仁愛路跟黃浦江畔，價錢差多少？一個不能夠出口的商品，是如何跟世界產品的價格相比較。試著想想，你把上海黃浦江畔每坪叫價175萬元的「湯臣一品」」，搬到台北最貴的同樣有基隆河水岸景觀的大直水岸第一排，能值多少錢？答案則是目前市場接受的每坪90~100萬元。為什麼不能也賣175萬元？因為「湯臣一品」在中國上海市，是一個國際級大都市的精華地段，面對的是黃浦江，擁有最難得的View(景觀)，而放在大直的水岸第一排，面對的是基隆河，比起黃浦江，基隆河算什麼呢？再換個角度來看，把仁愛路最貴的「帝寶」個案，搬到上海「湯臣一品」的相同位置，「帝寶」的房屋價格馬上也可以跳到每坪175萬元。可是，「帝寶」所在地是台灣的仁愛路，這幾年行情好，它可以意氣風發的把價格拉到每坪100萬元，可是，房地產的人士都知道，在房市不景氣的時候，「帝寶」每坪70幾萬元的價格也賣過。所以，房地產的價格是跟所在區域的行情相比較，拿到世界上去比，很多條件不一樣，是無法比較的。合理房價的計算方法所以，當再聽到建商告訴你國際房價都那麼高，台灣房地產價格還有「比價」空間的時候，你可以好心的告訴建商，要他把房子搬到那個地方去賣，可以賺比較多的錢。把不能輸出或移動的房地產產品，拿去跟國際上或不同區段的同類型商品作價格比較，是不能夠相提並論的。這就像是把仁愛路的「帝寶」搬到台中的精華地段，充其量也只是每坪40萬元的行情，若是搬到高雄的精華地段，價格恐怕剩下每坪30萬元是一樣的道理。房地產的「合理」價位(請參考案例1)，一定是同一個範圍內的大區域行情跟小區域價格作比較，這是要拿區域最近的預售產品價格來作比較的，不過，記住一件事，預售價格很多是創造出來的，通常會比區域合理房價還要高一些，因此，以區域內新成屋的交易價格為參考依舊，是比較準確的，而這個所謂的新成屋交易行情，指的都是1年以內的新屋。裝潢要考慮到購屋成本裡面另外，在計算合理成屋房價時，還必須考慮產品是否經過加工，所謂的加工，指的是「房屋有沒有經過重新裝潢」，這樣的價格是不一樣的。一個10年中古屋，通常在轉手交易之後，新購入的屋主，都會重新裝潢，以目前物價飛漲的情況來看，每1坪的裝潢費用起碼要用4萬元來估算，把裝潢費用加進去之後，才是你實際的購屋成本。所以，如果在計算中古屋的合理價格之後，還必須看看標的物是不是有重新裝潢過，有裝潢與沒裝潢的產品，在銷售單價、總價上，是有不同的。舉例來說，1戶屋齡10年，權狀坪數30坪的電梯大樓，經過計算的合理房屋單價應該是每坪50萬元，但是這戶房屋有重新裝潢過，而你看過之後也很滿意他的裝潢，不過，對方要賣的單價卻是每坪58萬元，你就可以知道，他把裝潢的錢加價灌在總價裡面。所以，買房子的時候，就可以反其道的去殺價，上面那個例子的房屋轉手開出銷售總價為1740萬元(58萬元×30坪)，儘管你算出的合理價位是每坪50萬元，總價應該是1500萬元，加上120萬元的裝潢，所以，合理的成交總價應該是1620萬元，在談價格的時候，可以從先砍10％的1566萬元談起，慢慢的與房屋仲介、屋主談價格。買屋！房價先砍10％，對嗎？至於都沒有裝潢的房子，中間談價差的技巧與訣竅就更為複雜，根據經驗法則，通常房屋仲介開出來的價格，總有10~15％的議價空間，在餘屋供應量大的地區，這個百分比還會更高，房地產景氣好的時候，議價空間自然比較少，但是，現階段的房地產景氣並沒有很好，已經開始從景氣高峰下滑，所以，議價空間是可以談的。永慶房仲集團總經理廖本勝分析，第3季全台購屋民眾普遍不看好進場購屋時機，並且小幅看跌未來房價，未來唯有賣方調低售價，才能有助於市場擴量發展，否則房市高檔量縮格局將持續維持。以10月份永慶房仲集團成交狀況來看，廖本勝指出，目前大台北地區房價有開始走軟趨勢，過去賣方主導的市場在今年10月份開始出現轉變，房價在歷經「高檔量縮」之後，第3季高達54.3％民眾不認同未來半年是購屋好時機，買賣雙方在價格上彼此僵持格局逐漸打破，再加上央行升息及金融機構限制、縮減房屋貸款核貸成數影響下，首購族縮手，讓成交量下滑，賣方價格開始鬆動，房價略顯疲態。首購縮手，賣方鬆動，房價略顯疲態新竹縣竹東新竹科學園區以及竹北特區所帶來的「三高效應」，包括高科技、高學歷、高消費等，也讓新竹縣的新成屋房市交易持續火紅。至於中部地區的台中市，新成屋拉抬力道略顯不足下，房價有呈現持平，第3季的成交量儘管陷入量縮整理格局，未來台中市房市交易的擴量，仍有待未來兩岸政策腳步而定。高雄市的部分，市場景氣尚需要靠高鐵、捷運等交通建設的完整建置，提升區域經濟景氣，才能使得房市長期獲得價量擴增的支撐。 參考案例 1舉例來說，台北市仁愛路圓環的新屋「潤泰敦仁」，每坪的成交價位來到95萬元，這件個案方圓100~300公尺以內的中古屋，隨著屋齡、距離就可以用以下的公式計算出合理價格：公式1—中古屋單價行情＝預售房價×折舊率×(1-屋齡/耐用年限) (註)(註)1、折舊率通常以0.8為基準，景氣大好的時候，折舊率可以調到0.8~0.9之間，景氣差的時候，折舊率也可以調到0.7~0.8之間。2、耐用年限通常以40年計算。公式2—中古屋總價行情＝(每月租金×12個月)÷投資報酬率 (註) (註)一般房屋的投資報酬率都抓5％，但是，要扣掉房屋本身的稅負與折舊等成本，所以建議以4％的投資報酬率，去計算房屋的總價值。案 例 仁愛路4段馬路邊(與潤泰敦仁同一側)電梯大樓，權狀坪數30坪，屋齡10年，目前住宅租金約每坪1500~1700元(計算則取中間值1600元)。公式1：中古屋單價行情＝預售房價×0.8×(1-屋齡/40) 中古屋單價行情＝95萬元×0.8×(1-10/40)中古屋單價行情＝76萬元×(1-10/40)中古屋單價行情＝76萬元×3/4中古屋單價行情＝57萬元公式2：中古屋總價行情＝(每月租金×12)÷0.04 每月租金＝1600元×30坪每月租金＝48000元中古屋總價行情＝(4.8萬元×12)÷0.04中古屋總價行情＝1440萬元換算每坪單價＝48萬元結 論用2個公式，從房屋折舊與投資報酬率的角度分別計算，得出來的合理中古屋房價區間為每坪48~57萬元之間。這中間的差異則是以「潤泰敦仁」產品為中心，比較距離遠近、產品差異，再作價格上的調整，換句話說，這戶屋齡10年的中古屋，合理房屋總價應該在1440~1710萬元之間。參考案例 2延續前例，30坪的中古屋，以1坪最起碼的4萬元的裝潢費計算，重新裝潢整修費用估計要120萬元，如果是以1440萬元成交的房價，雖然是每坪48萬元的單價，但是整修裝潢之後，房屋總價已經達1560萬元，單價也變成每坪52萬元。(※本文為《理財周刊》授權本報獨家刊載，更多內容請見第380期的《理財周刊》。)
看看如何計算合理房價，學會殺價技巧之後，再向房屋仲介業者出手。不再受騙！招搞定合理房價現在想買房子嗎？你可以再等一下！看看如何計算合理房價，學會殺價技巧之後，再向房屋仲介業者出手。文／衷柏宣
近年，看到新聞都說，「台灣房地產價格相較於世界其他國家來說，其實是便宜的，所以，與國際上其他都市相比，台灣房價還有繼續上漲空間。」這是房地產業者的說法，可是，如果你的年紀夠大(屬於4年級或5年級生)，或者你可以問一問比較年長的人，在過去的20年期間，有沒有聽過這樣的說法？「帝寶」在仁愛路跟黃浦江畔，價錢差多少？一個不能夠出口的商品，是如何跟世界產品的價格相比較。試著想想，你把上海黃浦江畔每坪叫價175萬元的「湯臣一品」」，搬到台北最貴的同樣有基隆河水岸景觀的大直水岸第一排，能值多少錢？答案則是目前市場接受的每坪90~100萬元。為什麼不能也賣175萬元？因為「湯臣一品」在中國上海市，是一個國際級大都市的精華地段，面對的是黃浦江，擁有最難得的View(景觀)，而放在大直的水岸第一排，面對的是基隆河，比起黃浦江，基隆河算什麼呢？再換個角度來看，把仁愛路最貴的「帝寶」個案，搬到上海「湯臣一品」的相同位置，「帝寶」的房屋價格馬上也可以跳到每坪175萬元。可是，「帝寶」所在地是台灣的仁愛路，這幾年行情好，它可以意氣風發的把價格拉到每坪100萬元，可是，房地產的人士都知道，在房市不景氣的時候，「帝寶」每坪70幾萬元的價格也賣過。所以，房地產的價格是跟所在區域的行情相比較，拿到世界上去比，很多條件不一樣，是無法比較的。合理房價的計算方法所以，當再聽到建商告訴你國際房價都那麼高，台灣房地產價格還有「比價」空間的時候，你可以好心的告訴建商，要他把房子搬到那個地方去賣，可以賺比較多的錢。把不能輸出或移動的房地產產品，拿去跟國際上或不同區段的同類型商品作價格比較，是不能夠相提並論的。這就像是把仁愛路的「帝寶」搬到台中的精華地段，充其量也只是每坪40萬元的行情，若是搬到高雄的精華地段，價格恐怕剩下每坪30萬元是一樣的道理。房地產的「合理」價位(請參考案例1)，一定是同一個範圍內的大區域行情跟小區域價格作比較，這是要拿區域最近的預售產品價格來作比較的，不過，記住一件事，預售價格很多是創造出來的，通常會比區域合理房價還要高一些，因此，以區域內新成屋的交易價格為參考依舊，是比較準確的，而這個所謂的新成屋交易行情，指的都是1年以內的新屋。裝潢要考慮到購屋成本裡面另外，在計算合理成屋房價時，還必須考慮產品是否經過加工，所謂的加工，指的是「房屋有沒有經過重新裝潢」，這樣的價格是不一樣的。一個10年中古屋，通常在轉手交易之後，新購入的屋主，都會重新裝潢，以目前物價飛漲的情況來看，每1坪的裝潢費用起碼要用4萬元來估算，把裝潢費用加進去之後，才是你實際的購屋成本。所以，如果在計算中古屋的合理價格之後，還必須看看標的物是不是有重新裝潢過，有裝潢與沒裝潢的產品，在銷售單價、總價上，是有不同的。舉例來說，1戶屋齡10年，權狀坪數30坪的電梯大樓，經過計算的合理房屋單價應該是每坪50萬元，但是這戶房屋有重新裝潢過，而你看過之後也很滿意他的裝潢，不過，對方要賣的單價卻是每坪58萬元，你就可以知道，他把裝潢的錢加價灌在總價裡面。所以，買房子的時候，就可以反其道的去殺價，上面那個例子的房屋轉手開出銷售總價為1740萬元(58萬元×30坪)，儘管你算出的合理價位是每坪50萬元，總價應該是1500萬元，加上120萬元的裝潢，所以，合理的成交總價應該是1620萬元，在談價格的時候，可以從先砍10％的1566萬元談起，慢慢的與房屋仲介、屋主談價格。買屋！房價先砍10％，對嗎？至於都沒有裝潢的房子，中間談價差的技巧與訣竅就更為複雜，根據經驗法則，通常房屋仲介開出來的價格，總有10~15％的議價空間，在餘屋供應量大的地區，這個百分比還會更高，房地產景氣好的時候，議價空間自然比較少，但是，現階段的房地產景氣並沒有很好，已經開始從景氣高峰下滑，所以，議價空間是可以談的。永慶房仲集團總經理廖本勝分析，第3季全台購屋民眾普遍不看好進場購屋時機，並且小幅看跌未來房價，未來唯有賣方調低售價，才能有助於市場擴量發展，否則房市高檔量縮格局將持續維持。以10月份永慶房仲集團成交狀況來看，廖本勝指出，目前大台北地區房價有開始走軟趨勢，過去賣方主導的市場在今年10月份開始出現轉變，房價在歷經「高檔量縮」之後，第3季高達54.3％民眾不認同未來半年是購屋好時機，買賣雙方在價格上彼此僵持格局逐漸打破，再加上央行升息及金融機構限制、縮減房屋貸款核貸成數影響下，首購族縮手，讓成交量下滑，賣方價格開始鬆動，房價略顯疲態。首購縮手，賣方鬆動，房價略顯疲態新竹縣竹東新竹科學園區以及竹北特區所帶來的「三高效應」，包括高科技、高學歷、高消費等，也讓新竹縣的新成屋房市交易持續火紅。至於中部地區的台中市，新成屋拉抬力道略顯不足下，房價有呈現持平，第3季的成交量儘管陷入量縮整理格局，未來台中市房市交易的擴量，仍有待未來兩岸政策腳步而定。高雄市的部分，市場景氣尚需要靠高鐵、捷運等交通建設的完整建置，提升區域經濟景氣，才能使得房市長期獲得價量擴增的支撐。 參考案例 1舉例來說，台北市仁愛路圓環的新屋「潤泰敦仁」，每坪的成交價位來到95萬元，這件個案方圓100~300公尺以內的中古屋，隨著屋齡、距離就可以用以下的公式計算出合理價格：公式1—中古屋單價行情＝預售房價×折舊率×(1-屋齡/耐用年限) (註)(註)1、折舊率通常以0.8為基準，景氣大好的時候，折舊率可以調到0.8~0.9之間，景氣差的時候，折舊率也可以調到0.7~0.8之間。2、耐用年限通常以40年計算。公式2—中古屋總價行情＝(每月租金×12個月)÷投資報酬率 (註) (註)一般房屋的投資報酬率都抓5％，但是，要扣掉房屋本身的稅負與折舊等成本，所以建議以4％的投資報酬率，去計算房屋的總價值。案 例 仁愛路4段馬路邊(與潤泰敦仁同一側)電梯大樓，權狀坪數30坪，屋齡10年，目前住宅租金約每坪1500~1700元(計算則取中間值1600元)。公式1：中古屋單價行情＝預售房價×0.8×(1-屋齡/40) 中古屋單價行情＝95萬元×0.8×(1-10/40)中古屋單價行情＝76萬元×(1-10/40)中古屋單價行情＝76萬元×3/4中古屋單價行情＝57萬元公式2：中古屋總價行情＝(每月租金×12)÷0.04 每月租金＝1600元×30坪每月租金＝48000元中古屋總價行情＝(4.8萬元×12)÷0.04中古屋總價行情＝1440萬元換算每坪單價＝48萬元結 論用2個公式，從房屋折舊與投資報酬率的角度分別計算，得出來的合理中古屋房價區間為每坪48~57萬元之間。這中間的差異則是以「潤泰敦仁」產品為中心，比較距離遠近、產品差異，再作價格上的調整，換句話說，這戶屋齡10年的中古屋，合理房屋總價應該在1440~1710萬元之間。參考案例 2延續前例，30坪的中古屋，以1坪最起碼的4萬元的裝潢費計算，重新裝潢整修費用估計要120萬元，如果是以1440萬元成交的房價，雖然是每坪48萬元的單價，但是整修裝潢之後，房屋總價已經達1560萬元，單價也變成每坪52萬元。(※本文為《理財周刊》授權本報獨家刊載，更多內容請見第380期的《理財周刊》。)
2008年2月28日 星期四
裕隆、宏達電合建企業總部
工商時報2008.02.28 沈美幸、吳瑞達、張瀞文／台北報導
裕隆汽車公司新店廠大面積土地開發計畫出現大轉變。基於提升附加價值及土地單價考量，裕隆公司昨日宣布，將劃出四千二百零九坪商業區，與宏達電合建雙塔樓式企業總部，總樓地板面積兩萬五千坪，雙塔樓高廿五層，預計二○一○年底完工。
至於備受各方矚目的新店廠區住宅及商業區開發計畫，仍依既定計畫，總統大選過後，會從富邦及潤泰兩大企業集團擇其一做為合作夥伴。
裕隆汽車昨日召開臨時董事會，通過將裕隆新店Ｂ廠區九千三百零八坪商業用地，分割出位於寶中路與中興路交口角地總計四千二百零九坪基地，做為裕隆汽車與宏達電共同興建雙塔式企業總部大樓用地。
其中宏達電出資三十三億三千五百萬元，以每坪相當一百三十二萬零八百元，購入二千五百二十五坪基地，興建總樓地板面積一萬五千坪的台北研發總部。裕隆汽車企業總部總樓地板面積為一萬坪，半年內將完成外觀及樓層規劃，二○一○年底前完工。宏達電未來亦將支付相關營造費用，法人推估，宏達電的營運總部成本將逼近五十億元。
裕隆汽車加計原土地重估資本公積轉回及土地增值稅準備，土地持有成本五千三百萬元，出售土地獲利三十二億八千二百萬元，從今年起，分三年認列收益。從今年起裕隆平均每年可入帳獲利逾十億元，依目前裕隆股本估算，每年每股盈餘貢獻約○．六九元。
裕隆汽車總經理陳國榮、副總經理韓正平指出，宏達電前年底出資入股裕隆汽車轉投資華創車電，雙方共同合作開發車用電子，建立良好的互動關係。宏達電原本就有意在新店地區興建台北研發總部，聽聞裕隆汽車有意開發新店廠區土地，宏達電認為這塊基地比較大、交通便利而相當感興趣，雙方決定合作興建企業總部，由裕隆汽車董事長嚴凱泰、宏達電董事長王雪紅昨天簽約。
陳國榮表示，裕隆汽車新店廠區地段好，但畢竟不是台北市，商業區價值只有四顆星。但與宏達電合建企業總部，可創造更多需求而帶動當地區域及附加價值鏈，等完工啟用後，裕隆及宏達電兩企業總計八千位員工入駐，整個商業區開發價值將升級為五顆星，有利於招商，提升每坪單價，對裕隆及宏達電可創造雙贏。
裕隆汽車公司新店廠大面積土地開發計畫出現大轉變。基於提升附加價值及土地單價考量，裕隆公司昨日宣布，將劃出四千二百零九坪商業區，與宏達電合建雙塔樓式企業總部，總樓地板面積兩萬五千坪，雙塔樓高廿五層，預計二○一○年底完工。
至於備受各方矚目的新店廠區住宅及商業區開發計畫，仍依既定計畫，總統大選過後，會從富邦及潤泰兩大企業集團擇其一做為合作夥伴。
裕隆汽車昨日召開臨時董事會，通過將裕隆新店Ｂ廠區九千三百零八坪商業用地，分割出位於寶中路與中興路交口角地總計四千二百零九坪基地，做為裕隆汽車與宏達電共同興建雙塔式企業總部大樓用地。
其中宏達電出資三十三億三千五百萬元，以每坪相當一百三十二萬零八百元，購入二千五百二十五坪基地，興建總樓地板面積一萬五千坪的台北研發總部。裕隆汽車企業總部總樓地板面積為一萬坪，半年內將完成外觀及樓層規劃，二○一○年底前完工。宏達電未來亦將支付相關營造費用，法人推估，宏達電的營運總部成本將逼近五十億元。
裕隆汽車加計原土地重估資本公積轉回及土地增值稅準備，土地持有成本五千三百萬元，出售土地獲利三十二億八千二百萬元，從今年起，分三年認列收益。從今年起裕隆平均每年可入帳獲利逾十億元，依目前裕隆股本估算，每年每股盈餘貢獻約○．六九元。
裕隆汽車總經理陳國榮、副總經理韓正平指出，宏達電前年底出資入股裕隆汽車轉投資華創車電，雙方共同合作開發車用電子，建立良好的互動關係。宏達電原本就有意在新店地區興建台北研發總部，聽聞裕隆汽車有意開發新店廠區土地，宏達電認為這塊基地比較大、交通便利而相當感興趣，雙方決定合作興建企業總部，由裕隆汽車董事長嚴凱泰、宏達電董事長王雪紅昨天簽約。
陳國榮表示，裕隆汽車新店廠區地段好，但畢竟不是台北市，商業區價值只有四顆星。但與宏達電合建企業總部，可創造更多需求而帶動當地區域及附加價值鏈，等完工啟用後，裕隆及宏達電兩企業總計八千位員工入駐，整個商業區開發價值將升級為五顆星，有利於招商，提升每坪單價，對裕隆及宏達電可創造雙贏。
宏達電裕隆 合建雙塔總部
【經濟日報╱記者陳信榮／台北報導】 2008.02.28 04:08 am
全球最大智慧型手機製造廠宏達電的研發總部將進駐裕隆新店舊廠，雙方昨（27）日簽約，將合作打造雙塔式總部大樓，預計2010年完工。裕隆總經理陳國榮昨天很開心的說：「有宏達電的加持，裕隆在新店打造另一個信義計畫區，將不是夢想。」
裕隆這次與宏達電的合作開發案出售土地總價為33.35億元，處分利益將達32.82億元，每股挹注逾2元，裕隆將從今年起分三年認列入帳。
陳國榮預估，裕隆企業總部與宏達電研發總部大樓可望為該區引進8,000位員工，帶動周邊商業機制與房地產價格活絡，讓該廠的土地開發案，產生增值的效益。陳國榮形容，裕隆新店B廠區開發案，有了宏達電進駐，等級從「四星級」升級至「五星級」。
裕隆董事長嚴凱泰昨天特別邀請宏達電董事長王雪紅，到雙方總部大樓基地對面的裕隆汽車生活城頂樓辦公室簽約。裕隆昨天也召開臨時董事會通過此案，在土地面積達3萬坪的新店B廠區，保留4,209坪，作為雙方合作開發雙塔式總部大樓，預定總建坪達2.5萬坪，其中裕隆總部使用1萬坪、宏達電研發總部使用1.5萬坪。
據了解，裕隆與宏達電在汽車電子領域有多項合作，宏達電更是裕隆集團旗下華創車電公司大股東，是嚴凱泰發展自有品牌汽車重要夥伴。
裕隆表示，裕隆與宏達電雙方對總部規劃構想，是希望以裙樓加雙子星塔方式來設計，結合已完成的親水公園與商業區開放空間，使該兩座總部大樓，成為該地區的重要地標。
陳國榮說，會搶在裕隆新店B廠區整體開發案公布前，先與宏達電簽訂合作開發企業總部，就是希望能讓總部大樓工程儘早開工，2010年前完工；先讓人潮進駐，也對後續完工的商業區大樓以及豪宅區的建案價值，帶來加分效果。
陳國榮舉例，原本新店B廠區內的規劃住宅區，要興建500戶至800戶的高價住宅，未來兩家企業總部8,000位員工進駐後，等於為這些豪宅案引進8,000個潛在客戶，有助提升房價；未來商業大樓想引進飯店、休閒運動產業、賣場業者進駐，將更具誘因。
【2008/02/28 經濟日報】
全球最大智慧型手機製造廠宏達電的研發總部將進駐裕隆新店舊廠，雙方昨（27）日簽約，將合作打造雙塔式總部大樓，預計2010年完工。裕隆總經理陳國榮昨天很開心的說：「有宏達電的加持，裕隆在新店打造另一個信義計畫區，將不是夢想。」
裕隆這次與宏達電的合作開發案出售土地總價為33.35億元，處分利益將達32.82億元，每股挹注逾2元，裕隆將從今年起分三年認列入帳。
陳國榮預估，裕隆企業總部與宏達電研發總部大樓可望為該區引進8,000位員工，帶動周邊商業機制與房地產價格活絡，讓該廠的土地開發案，產生增值的效益。陳國榮形容，裕隆新店B廠區開發案，有了宏達電進駐，等級從「四星級」升級至「五星級」。
裕隆董事長嚴凱泰昨天特別邀請宏達電董事長王雪紅，到雙方總部大樓基地對面的裕隆汽車生活城頂樓辦公室簽約。裕隆昨天也召開臨時董事會通過此案，在土地面積達3萬坪的新店B廠區，保留4,209坪，作為雙方合作開發雙塔式總部大樓，預定總建坪達2.5萬坪，其中裕隆總部使用1萬坪、宏達電研發總部使用1.5萬坪。
據了解，裕隆與宏達電在汽車電子領域有多項合作，宏達電更是裕隆集團旗下華創車電公司大股東，是嚴凱泰發展自有品牌汽車重要夥伴。
裕隆表示，裕隆與宏達電雙方對總部規劃構想，是希望以裙樓加雙子星塔方式來設計，結合已完成的親水公園與商業區開放空間，使該兩座總部大樓，成為該地區的重要地標。
陳國榮說，會搶在裕隆新店B廠區整體開發案公布前，先與宏達電簽訂合作開發企業總部，就是希望能讓總部大樓工程儘早開工，2010年前完工；先讓人潮進駐，也對後續完工的商業區大樓以及豪宅區的建案價值，帶來加分效果。
陳國榮舉例，原本新店B廠區內的規劃住宅區，要興建500戶至800戶的高價住宅，未來兩家企業總部8,000位員工進駐後，等於為這些豪宅案引進8,000個潛在客戶，有助提升房價；未來商業大樓想引進飯店、休閒運動產業、賣場業者進駐，將更具誘因。
【2008/02/28 經濟日報】
北縣房市黑馬 新店裕隆城
受惠「北縣升格為市」的利多，占地四萬餘坪的新店裕隆城是繼新板特區、新莊副都心後，最被看好的黑馬潛力區。
事實上，台北市標地案頻創新高，市區土地地主惜售，建商轉向北縣購地的趨勢來看，只要是北縣計劃要開發的上萬坪土地，或是土地通過工變住、商的周邊建案，都是現在入市的好標的。
最近台北市房價漲翻天，一間動輒上千萬元，一般在台北上班的首購族，買不起台北市只好轉往台北縣尋寶，然而台北縣幅員遼闊，要如何挑選具有增值潛力的區域？勢必隨著「政府公共工程建設」走的概念，來尋找黃金屋。
其中，位於中興路、寶中路的新店裕隆城，新店廠A廠區佔地11000坪，其中5000坪土地租給家樂福大賣場，家樂福斥資13.5億元蓋了大賣場、美食、商店街、健身中心、餐廳及高爾夫球練習場等。其餘的土地由裕隆旗下房地產開發公司開發，成立新車銷售、維修、中古車及汽車百貨的汽車生活城，號稱是全台最大的汽車生活城。
另外，佔地27700坪的工業廠房B廠區，已申請變更住商綜合區通過，除住宅區佔地7500坪、商業區9300坪外，其餘將規畫為公園、兒童遊樂場、停車場等公共建設。
另一方面，住宅區有一部分規劃為豪宅區，裕隆將與建商合作興建銷售，預計開價突破新店房價新紀錄，一舉攻克每坪50萬元的天險。
毗鄰中興路的土地，計畫開發為商辦大樓，由裕隆自行開發，未來採出租經營，將引進高級商務飯店進駐，也不排除發展為百貨區。 周邊附近成交行情有，位於新店捷運大坪林站附近的建案，可銷售二百戶，只花一個月就賣剩下10戶，剩下10戶建商索性完工後再賣，惜售心態意味濃厚。另有建設堆出的成交單價在28萬元之建案，因新店裕隆城的帶動，一舉突破30萬至32萬元大關。
總言之，裕隆新店廠的「大台北南區的新造鎮計劃」整體開發將超過15萬坪的建坪，相當於15座台北忠孝SOGO百貨的規模，投資總金額超過500億元，也算是重大工程投資的區域，因此在裕隆廠周邊買著等漲價，不啻是一種精明的投資策略。
事實上，台北市標地案頻創新高，市區土地地主惜售，建商轉向北縣購地的趨勢來看，只要是北縣計劃要開發的上萬坪土地，或是土地通過工變住、商的周邊建案，都是現在入市的好標的。
最近台北市房價漲翻天，一間動輒上千萬元，一般在台北上班的首購族，買不起台北市只好轉往台北縣尋寶，然而台北縣幅員遼闊，要如何挑選具有增值潛力的區域？勢必隨著「政府公共工程建設」走的概念，來尋找黃金屋。
其中，位於中興路、寶中路的新店裕隆城，新店廠A廠區佔地11000坪，其中5000坪土地租給家樂福大賣場，家樂福斥資13.5億元蓋了大賣場、美食、商店街、健身中心、餐廳及高爾夫球練習場等。其餘的土地由裕隆旗下房地產開發公司開發，成立新車銷售、維修、中古車及汽車百貨的汽車生活城，號稱是全台最大的汽車生活城。
另外，佔地27700坪的工業廠房B廠區，已申請變更住商綜合區通過，除住宅區佔地7500坪、商業區9300坪外，其餘將規畫為公園、兒童遊樂場、停車場等公共建設。
另一方面，住宅區有一部分規劃為豪宅區，裕隆將與建商合作興建銷售，預計開價突破新店房價新紀錄，一舉攻克每坪50萬元的天險。
毗鄰中興路的土地，計畫開發為商辦大樓，由裕隆自行開發，未來採出租經營，將引進高級商務飯店進駐，也不排除發展為百貨區。 周邊附近成交行情有，位於新店捷運大坪林站附近的建案，可銷售二百戶，只花一個月就賣剩下10戶，剩下10戶建商索性完工後再賣，惜售心態意味濃厚。另有建設堆出的成交單價在28萬元之建案，因新店裕隆城的帶動，一舉突破30萬至32萬元大關。
總言之，裕隆新店廠的「大台北南區的新造鎮計劃」整體開發將超過15萬坪的建坪，相當於15座台北忠孝SOGO百貨的規模，投資總金額超過500億元，也算是重大工程投資的區域，因此在裕隆廠周邊買著等漲價，不啻是一種精明的投資策略。
宏達電買裕隆地 興建研發中心
2008年2月28日 星期四 〔記者王憶紅／台北報導〕
宏達電與裕隆昨日簽訂合作意願備忘錄，公告就裕隆現持有之「新店工七商業區特定土地」，以每坪132.08萬元購入2,525坪持分土地，總計土地價款33.35億元出售商業區持分土地權利予宏達電，未來將以共同合作開發之理念，共同打造企業商業辦公大樓。
宏達電HTC（2498）1月初曾經指出員工分紅費用化影響達25%，在衝擊獲利甚大下，股價重挫。而昨日董事會則
將員工分紅費用化影響率從之前的25%，降到18%，若以今年每股獲利60元計算，相差達4.2元。
昨日董事會也通過斥資33.35億元，向裕隆（2201）購買新店土地、擴大中國投資，以及訂出6月13日舉行股東會。
宏達電表示，此地點因鄰近宏達電現有台北縣新店市之研發辦公室，基於未來人員擴充、台北研發單位之研發環境與全球品牌行銷策略等之綜效考量，在經過鑑價公司鑑定合理價格後，決定購買此辦公室用地，未來將規劃為台北研發中心的總部使用。
宏達電與裕隆昨日簽訂合作意願備忘錄，公告就裕隆現持有之「新店工七商業區特定土地」，以每坪132.08萬元購入2,525坪持分土地，總計土地價款33.35億元出售商業區持分土地權利予宏達電，未來將以共同合作開發之理念，共同打造企業商業辦公大樓。
宏達電HTC（2498）1月初曾經指出員工分紅費用化影響達25%，在衝擊獲利甚大下，股價重挫。而昨日董事會則
將員工分紅費用化影響率從之前的25%，降到18%，若以今年每股獲利60元計算，相差達4.2元。
昨日董事會也通過斥資33.35億元，向裕隆（2201）購買新店土地、擴大中國投資，以及訂出6月13日舉行股東會。
宏達電表示，此地點因鄰近宏達電現有台北縣新店市之研發辦公室，基於未來人員擴充、台北研發單位之研發環境與全球品牌行銷策略等之綜效考量，在經過鑑價公司鑑定合理價格後，決定購買此辦公室用地，未來將規劃為台北研發中心的總部使用。
裕隆 新店精華地 企業金雞母
工商時報2008.02.29 【吳瑞達】
裕隆（2201）挾著台北新店舊廠進行開發，近期備受市場關注，今年來投信卯勁加碼逾九萬七千張，漲幅逾三成。
周三該公司董事會並決議宣布開發案之一，與電子大廠宏達電合作，共同開發為二家公司的企業總部，出售予宏達電土地達三十二億八千多萬元獲利，分三年入帳，再加上其餘土地，未來都將會持續開發，裕隆資產題材將會陸續發酵。
裕隆備受矚目的的新店廠B區開發案，位於新店地區的精華地段，總面積二萬七千四百六十坪，公司初步規畫，將興建樓地板面積六萬五千坪商業大樓，及四萬坪的住宅大廈，預估銷售金額超過五百億元。
此次與宏達電合作開發總部，則分割出四千二百多坪，即未來裕隆仍有二萬三千二百多坪面積將持續開發，資產開發將使裕隆獲救大漢獲利。
裕隆除與宏達電合作開發，售地利益今年合計有十億元入帳外，稍早處分出售與建商合建完工的商務旅館，該旅館位於新店交流道附近，地板二千六百坪，獲利進帳六億四千萬元，將於今年第一季入帳。
依目前裕隆股本一百四十五億七千多萬元估算，二項的售地利益，至少為裕隆今年每盈餘增加一．一元的貢獻。
加上後續的開發利益，儘管汽車本業遭逢景氣不振影響，處分資產獲利，今年盈餘大幅增加，裕隆在市場的認同度將大為提升。
裕隆（2201）挾著台北新店舊廠進行開發，近期備受市場關注，今年來投信卯勁加碼逾九萬七千張，漲幅逾三成。
周三該公司董事會並決議宣布開發案之一，與電子大廠宏達電合作，共同開發為二家公司的企業總部，出售予宏達電土地達三十二億八千多萬元獲利，分三年入帳，再加上其餘土地，未來都將會持續開發，裕隆資產題材將會陸續發酵。
裕隆備受矚目的的新店廠B區開發案，位於新店地區的精華地段，總面積二萬七千四百六十坪，公司初步規畫，將興建樓地板面積六萬五千坪商業大樓，及四萬坪的住宅大廈，預估銷售金額超過五百億元。
此次與宏達電合作開發總部，則分割出四千二百多坪，即未來裕隆仍有二萬三千二百多坪面積將持續開發，資產開發將使裕隆獲救大漢獲利。
裕隆除與宏達電合作開發，售地利益今年合計有十億元入帳外，稍早處分出售與建商合建完工的商務旅館，該旅館位於新店交流道附近，地板二千六百坪，獲利進帳六億四千萬元，將於今年第一季入帳。
依目前裕隆股本一百四十五億七千多萬元估算，二項的售地利益，至少為裕隆今年每盈餘增加一．一元的貢獻。
加上後續的開發利益，儘管汽車本業遭逢景氣不振影響，處分資產獲利，今年盈餘大幅增加，裕隆在市場的認同度將大為提升。
裕隆新店土地開發案評估分析
一、2007 年裕隆可先享有淨值回沖，推估淨值可回到45 元以上
裕隆於新店共有AB 兩個廠，A 廠面積3.7 萬平方公尺，2005 年已開發為購物中心及汽車城；B 廠面積9.1 萬平方公尺，目前已通過都市更新計畫，預計未來九年內開發成商業區及住宅區，而B 廠土地帳面價值為43 億元，預期開發之後將對裕隆帶來倍數以上的獲利貢獻
裕隆於新店共有AB 兩個廠，A 廠面積3.7 萬平方公尺，2005 年已開發為購物中心及汽車城；B 廠面積9.1 萬平方公尺，目前已通過都市更新計畫，預計未來九年內開發成商業區及住宅區，而B 廠土地帳面價值為43 億元，預期開發之後將對裕隆帶來倍數以上的獲利貢獻
根據都市更新細部計畫，第一步將要先捐地興建公共建設，公共建設完成通過審查之後，才能開始執行開發案，B 廠規劃（見表一），將捐出3.6 萬平方公尺（約1.09 萬坪）公共設施用地，目前公園用地已通過審核，2H06 將可興建公園，預估將於2Q07 完成，投入金額約8.2 億元，其8.2 億元及舊有建設拆除費用在未來住宅區買賣可扣抵土增稅。2Q07 公共設施完成審查之後，B 廠工業用地正式轉為商業用地及住宅用地，屆時裕隆將先享有淨值回沖利益。
根據2005 年裕隆法說會資料，預估興建住宅面積7510
坪，以當地住宅區土地價值40 萬計算，貢獻淨值約0.74 元，而商業區面積共有9307 坪，若以當地商業區土地價值120 萬元計算，預期貢獻淨值達6.19 元，以1Q06 裕隆淨值37.3 元計算，則裕隆淨值可達44.24 元（若包括2006 年2Q～4Q 本業獲利，則裕隆淨值可回到46.74 元）。由於B 廠地價將由台北縣政府都市更新委員會衡量其地價，確實市價約2Q07 才會得知，研究處以新店附近住宅及商辦地價為60 及80 萬元計算，裕隆淨值將可回沖5.37元，預估裕隆3Q07 淨值至少可回到42.67 元。（若包括2006 年2Q～4Q 本業獲利，則裕隆淨值可回到45.17 元。）
二、若住宅及商業區全部出售，則裕隆淨值將可達55~57 元
2Q07 之後裕隆B 廠將可開發成住宅及商辦區，根據計畫書，裕隆可擇一先開發，預估完成時間各為三年，因此住宅及商辦最慢將於2013 年全部完工，推估2006 年底將可得知住宅還是商辦先做開發。研究處以住宅商辦完全售出方式來推估開發案貢獻。
住宅區部分，目前新店新屋售價約在26~28 萬元/坪，若接近捷運站則房價可提高至30 萬元，裕隆此住宅區距離七張捷運站約10~15 分鐘，且距離高速公路近，交通尚屬方便，鄰近又有家樂福及公園，且未來附近又有商辦大樓（另外一塊商辦區），推估房價28～30 萬應屬合理範圍，若以28 萬元計算，則EPS 可貢獻3.16 元（此EPS 尚未扣除2007 年淨值回沖部分）；若以30 萬元計算，則EPS 貢獻3.64元。
至於商辦區，建坪達6.14 萬坪，可以蓋商辦大樓、旅館、休閒中心，未來不排除與其他企業合作規劃方式進行，因以主題式計畫進行（如：美麗華，商場加摩天輪或遠企：飯店加商場），則研究處預估商辦大樓市價為每坪38 及41 萬元，若以38 萬元計算，則EPS 為10.03 元；若以41 萬元計算，則稅後EPS 為12.20 元。
住宅及商業區全部賣掉來看，則裕隆EPS 貢獻為13.19~15.84 元，若再加上土增稅準備回沖（目前裕隆帳上33 億元）部份，則裕隆本業加計新店B 廠整體貢獻後（見表四），其淨值為55.29~57.94 元。（僅含2006 年全年獲利，不包括2007～2013 年本業獲利）
三、若以住宅出售而商辦區出租方式，則裕隆每年恆常性EPS 提高至4~4.8 元
若以裕隆住宅區完全出售，商業區採取合作開發或是以出租方式估算，鄰近工業區商辦出租約1200元/坪，若以裕隆6.14 萬坪（建坪）計算，則一年租金收益可達8.8 億元，裕隆一年租金貢獻可達0.63元，由於裕隆商辦區交通方便，樂觀預期租金收益可達1500 元/坪，則商辦區租金收益將提高至0.78 元。
整體來看，住宅出售約貢獻裕隆3.16～3.64 元獲利，而商辦將可增加0.6~0.8 元恆常性收益，預期裕隆本業加租金收益每年恆常性獲利將可提高至4～4.8 元。
四、結論：建議分批佈局買進，目標價先看3Q07 淨值45 元
裕隆B 廠開發案未來不論是全部出售或是住宅區出售、商辦區出租方式，至少2007～2013 年將可挹注裕隆10 元以上獲利，推估2013 年裕隆淨值應於50～58 元，若以目前裕隆股價38.75 元計算，至少都有則還有30~50％上漲空間，不過需注意開發案入帳時間高達6～7 年，因此建議分批佈局買進，目標價為45 元，潛在獲利率為15％。
2008年2月3日 星期日
2008年1月30日 星期三
捷運內湖線98年6月全線通車
捷運內湖線98年6月全線通車
【記者王彩鸝/台北報導】
捷運內湖線電聯車上午進行試運轉，從松山機場站緩緩駛進劍南路站，象徵木柵線和內湖線成功地「無縫接軌」，等正式通車後，從動物園到松山機場將可「一車到底」。台北市長郝龍斌視察後向民眾保證，內湖線一定會在98年6月底全線通車。
捷運局估計，內湖線通車後，從內湖到台北車站只需28分鐘，到松山機場只要14分鐘。民眾從木柵站搭捷運到松山機場站，只要20分鐘。
捷運內湖線是由現有木柵線中山國中站向北延伸，經松山機場、穿越基隆河通到大直、內湖地區，全線總共12站，其中松山機場站及大直站是地下站，其他10站為地上站。營運後尖峰時間每72秒發出一班車，每小時輸運量約2萬8400人。
郝龍斌表示，內湖線通車將使捷運南北路網成形，聯絡松山機場、內湖科學園區、南港軟體園區、南港展覽會館，對台北市整體發展具有指標意義。
內湖線共採購101對車，其中44對於美國匹茲堡組裝，另57對則在國內唐榮科技公司組裝。全線採無人駕駛的中運量系統，列車行駛乃由行控中心藉由道旁設備透過主控站操控，對班次及列車位置的掌控更為精準。捷運局長常岐德說，未來木柵和內湖線會共有152對電聯車，可以縮短班次間距。
今天試營運之後，明年5月31日前進行葫洲站至內湖間的列車運行測試，97年8月31日前進行木柵、內湖全線試車，預計98年6月30日木柵、內湖全線通車。
捷運局表示，內湖線與木柵線的跨線測試工作都須於木柵線收班後夜間進行，造成沿線居民生活不便，捷運局請沿線居民多諒解。
內湖區因為捷運內湖線預定98年通車，加上都市重劃、東湖聯外道路通車、內湖科技園區的電子產業進駐等因素，台北市地政處已公告97年度內湖土地現值漲幅達9.02%，為全台北市各區之冠。
捷運局今天安排郝龍斌、議員、里長和媒體上內湖線車廂體驗，為了方便旅客前往松山機場，部分車廂設置了行李架，但車廂內部高度只有202公分，車頂還安裝了15公分高的LED跑馬燈廂，身高190公分以上乘客可能會撞到頭。另外，座位採面對面兩排座位，走道狹窄，女性乘客易有安全顧慮，則是未來營運時必須改善的地方。
【2007-12-24/聯合晚報/12版/焦點】
【記者王彩鸝/台北報導】
捷運內湖線電聯車上午進行試運轉，從松山機場站緩緩駛進劍南路站，象徵木柵線和內湖線成功地「無縫接軌」，等正式通車後，從動物園到松山機場將可「一車到底」。台北市長郝龍斌視察後向民眾保證，內湖線一定會在98年6月底全線通車。
捷運局估計，內湖線通車後，從內湖到台北車站只需28分鐘，到松山機場只要14分鐘。民眾從木柵站搭捷運到松山機場站，只要20分鐘。
捷運內湖線是由現有木柵線中山國中站向北延伸，經松山機場、穿越基隆河通到大直、內湖地區，全線總共12站，其中松山機場站及大直站是地下站，其他10站為地上站。營運後尖峰時間每72秒發出一班車，每小時輸運量約2萬8400人。
郝龍斌表示，內湖線通車將使捷運南北路網成形，聯絡松山機場、內湖科學園區、南港軟體園區、南港展覽會館，對台北市整體發展具有指標意義。
內湖線共採購101對車，其中44對於美國匹茲堡組裝，另57對則在國內唐榮科技公司組裝。全線採無人駕駛的中運量系統，列車行駛乃由行控中心藉由道旁設備透過主控站操控，對班次及列車位置的掌控更為精準。捷運局長常岐德說，未來木柵和內湖線會共有152對電聯車，可以縮短班次間距。
今天試營運之後，明年5月31日前進行葫洲站至內湖間的列車運行測試，97年8月31日前進行木柵、內湖全線試車，預計98年6月30日木柵、內湖全線通車。
捷運局表示，內湖線與木柵線的跨線測試工作都須於木柵線收班後夜間進行，造成沿線居民生活不便，捷運局請沿線居民多諒解。
內湖區因為捷運內湖線預定98年通車，加上都市重劃、東湖聯外道路通車、內湖科技園區的電子產業進駐等因素，台北市地政處已公告97年度內湖土地現值漲幅達9.02%，為全台北市各區之冠。
捷運局今天安排郝龍斌、議員、里長和媒體上內湖線車廂體驗，為了方便旅客前往松山機場，部分車廂設置了行李架，但車廂內部高度只有202公分，車頂還安裝了15公分高的LED跑馬燈廂，身高190公分以上乘客可能會撞到頭。另外，座位採面對面兩排座位，走道狹窄，女性乘客易有安全顧慮，則是未來營運時必須改善的地方。
【2007-12-24/聯合晚報/12版/焦點】
2008年1月28日 星期一
法拍屋 一年內激增1.3萬戶
聯合報╱記者林韋任、陳培思／台北報導】2008.01.25 03:20 am
房貸利率走高，加上兩年前大量推出的「百分百房貸」寬限期陸續到期，全台被法拍的房子一年內增加近1萬3千戶，去年底法拍總案數達56942戶。
就各縣市分析，高雄法拍屋案量達7,193件最高，其次是台南的6,822件，雲林5,794件、彰化5,314件、台中5,216件分居3、4、5名，台北市有2,598件。
永慶房屋總經理葉凌棋說，法拍屋大增的關鍵是利率，央行連續14次升息，壓垮部分高槓桿操作的投資客；第二個關鍵是寬限期到了，過去有些自用族用5%自備款就買屋，貸款額度高，現在付不出來就斷頭了。
法拍屋是房地產市場的便宜貨，現在總案量增加，平均拍次也拉長，一改過去不到三拍人人搶著要的熱況，去年初的2.743拍拉長到2.859拍。
葉凌棋說，今年起買法拍屋六戶以上視為營業行為，要課營業稅，讓部分投資客縮手，三間大型的代標公司甚至驚傳倒閉。
透明房訊社長吳廷芳說，受到升息與寬限到期的影響，去年法拍屋案量確實呈現上揚，想找便宜房子的人是進場撿便宜的機會，近來有不少人搶進大同區，民權西路到台北車站一帶的法拍案都很搶手。
北區房屋不動產研究室副總謝萬雄說，想從法拍屋中撿便宜，要先設法了解標的物資訊，例如裝潢、建材、區位、交通等，除了標的物外，附加價值是獲利真正來源。
雖然法拍屋比市價便宜，但淡江大學產經系副教授莊孟翰不建議盲目搶進，他指出，今年預售案的交屋量相當大，很快就會有許多成屋釋出，在供給量大的地區，不需要再搶進法拍屋，可以等市場價格下來後，再進場買成屋。
吳廷芳提醒想買法拍的人，法拍屋要在得標後七天內補足屋款，多數銀行不提供代墊款，如果沒有充足資金，不宜冒險投標，如果透過代標公司轉介銀行貸款，第一個月要付出比一般房貸高出好幾倍的高額利率，建議先跟親戚借款較好。
葉凌棋說，一般消費者沒有標法拍屋的經驗，買法拍要冒很大風險，包括不當占用的問題，買到海砂、輻射凶宅等，法拍屋有很多是市場上賣不掉的瑕疵屋，隱含的風險很高。
【2008/01/25 聯合報】@ http://udn.com/
2008年1月10日 星期四
新店地區 廠辦近期行情
2008-01-10 吳記
長宏不動產 簡經理 有關新店 周邊行情介紹
近期成交 行情
- 翰聯大樓 約 19萬
- ROC 科技總部 約 25萬 目前進住率 100%
- 矽谷總部 約 35萬 (高樓層) 31 萬
- 合環 住宅 約 38萬 預售時 價 29萬
- 園上園 約 27萬-
- 遠雄/世益廣場 後棟 約 18萬
- 全球贏家 約 22萬
- 裕隆車城 租金約 1200元/坪 月
有關 內湖工業區之看法:
- 購入價格高時 報酬率偏低 適合企業總部
- 進捷運區 便利性高 較有 投資投資價值
- 供給量過剩 空置率偏高 售價混亂 遠東建設 蓋約 48棟
- 舊宗段釋出後 有供過於求之虞慮
- 普遍租金 偏低 約 850-1100元/坪 月 (每坪行情約 27-35萬)
- 交通便利
- 群聚效應
- 大型開發案
- 供給量少 除 裕隆工廠及政大尼龍廠 台北榮民廠外 已無建廠用地
2008年1月4日 星期五
買厝 相準低價潛力區
經濟日報╱文／黃啟菱】
2008.01.02 04:31 am
想在今年為自己買個窩嗎？房仲業者表示，由於原物料持續上漲、土地成本又高，今年房價要大幅下修的機會不大，台北市中心預售屋開價動輒八、九十萬元的情況不易改變；受薪階級若想購屋，「北市第二圈」及「北縣第一圈」應是首選。
信義房屋不動產企研室協理吳銘鴻指出，從各項經濟指標來看，台灣經濟發展仍屬正面，加上通膨環境確立，高所得者保值心態加重。
此外，近一年來水泥、鋼筋，什麼都漲，建築成本漲了兩、三成，土地價格也節節高升，就供給成本面來看，未來房價下跌的可能性不大。
吳銘鴻說，從以上條件來看，今年台北市中心推案，只會坪數越來越大、價格越來越貴，一般受薪階級恐怕無法負擔。如果不想「望屋興歎」，建議可優先選擇房價相對較低、卻也充滿成長潛力的「北市第二圈」或「北縣第一圈」。
目前，「北市第二圈」的範圍，包括南港、士林、北投、文山、萬華與大同等區域，這些地區較信義計畫區、大安區等精華地帶，價格相對低檔，卻都有利多因素，未來房價看漲。
其中，南港除有都更題材外，還有南港三鐵共構開發計畫、南港經貿展館等重大公共建設加持，已有眾多建商搶進布局；士林、北投、文山三區塊，雖然偶有天價個案，但中古屋價格仍屬偏低，未來應有一波補漲行情。
萬華與大同地區，有都更題材加持，儼然已是北市房市新熱點，吳銘鴻建議購屋族可大膽買進。
至於「北縣第二圈」，則有新莊、汐止、板橋與新店四大區域。其中，新莊有副都心計畫，及捷運機場線、捷運環狀線的加持，台北縣政府並全力推動中港大排河廊改造計畫，預計花兩年時間為2.3公里長的中港大排「變臉」，以韓國首爾的清溪川為典範，打造水岸景觀，屆時房價可望有一波漲升。
汐止靠近內湖、南港科學園區，買盤有支撐，未來題材則為台鐵捷運化與捷運民生汐止線。去年以來因為北縣升格、三鐵共構兩大利多，已漲過一波的板橋地區，目前房價紮實，一般預料將穩定走揚。
過往較少人關愛的新店地區，由於裕隆生活城即將啟動，安坑一號道路也將開工，前景看俏。
長期來看，房地產在通膨時代，是相當好的保值工具，受薪階級在尋覓購屋區域時，除了考量自身財力，若能選擇有未來性的區域進場，可能會有意想不到的收穫。
2008.01.02 04:31 am
想在今年為自己買個窩嗎？房仲業者表示，由於原物料持續上漲、土地成本又高，今年房價要大幅下修的機會不大，台北市中心預售屋開價動輒八、九十萬元的情況不易改變；受薪階級若想購屋，「北市第二圈」及「北縣第一圈」應是首選。
信義房屋不動產企研室協理吳銘鴻指出，從各項經濟指標來看，台灣經濟發展仍屬正面，加上通膨環境確立，高所得者保值心態加重。
此外，近一年來水泥、鋼筋，什麼都漲，建築成本漲了兩、三成，土地價格也節節高升，就供給成本面來看，未來房價下跌的可能性不大。
吳銘鴻說，從以上條件來看，今年台北市中心推案，只會坪數越來越大、價格越來越貴，一般受薪階級恐怕無法負擔。如果不想「望屋興歎」，建議可優先選擇房價相對較低、卻也充滿成長潛力的「北市第二圈」或「北縣第一圈」。
目前，「北市第二圈」的範圍，包括南港、士林、北投、文山、萬華與大同等區域，這些地區較信義計畫區、大安區等精華地帶，價格相對低檔，卻都有利多因素，未來房價看漲。
其中，南港除有都更題材外，還有南港三鐵共構開發計畫、南港經貿展館等重大公共建設加持，已有眾多建商搶進布局；士林、北投、文山三區塊，雖然偶有天價個案，但中古屋價格仍屬偏低，未來應有一波補漲行情。
萬華與大同地區，有都更題材加持，儼然已是北市房市新熱點，吳銘鴻建議購屋族可大膽買進。
至於「北縣第二圈」，則有新莊、汐止、板橋與新店四大區域。其中，新莊有副都心計畫，及捷運機場線、捷運環狀線的加持，台北縣政府並全力推動中港大排河廊改造計畫，預計花兩年時間為2.3公里長的中港大排「變臉」，以韓國首爾的清溪川為典範，打造水岸景觀，屆時房價可望有一波漲升。
汐止靠近內湖、南港科學園區，買盤有支撐，未來題材則為台鐵捷運化與捷運民生汐止線。去年以來因為北縣升格、三鐵共構兩大利多，已漲過一波的板橋地區，目前房價紮實，一般預料將穩定走揚。
過往較少人關愛的新店地區，由於裕隆生活城即將啟動，安坑一號道路也將開工，前景看俏。
長期來看，房地產在通膨時代，是相當好的保值工具，受薪階級在尋覓購屋區域時，除了考量自身財力，若能選擇有未來性的區域進場，可能會有意想不到的收穫。
商用大樓熱絡 本土仲介大賺
【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】
2008.01.04 02:47 am
去年台灣商用不動產成交金額超過1,000億元，擔任買賣雙方橋樑的商用不動產仲介公司跟著大豐收。本土商仲公司瑞普國際昨（3）日透露，去年營收首度破1億元，較前年成長80%，平均每位員工產值高達500萬元，表現不輸給外商不動產顧問公司。
去年國內壽險公司、外資法人積極砸錢買商辦大樓，帶動各大商仲公司業績。據了解，本土商仲以瑞普營收「破億元」最高；外商商仲業績最好的是戴德梁行，營收也站上億元。而去年下半年竄起的第一太平戴維斯，雖然2007年4月才成立，但營收也達六、七千萬元。
第一太平戴維斯總經理朱幸兒指出，去年為明基、和成、寶來、三商美邦人壽等公司成交不少大案，雖然佣金收入不是最高，但平均績效應是表現最佳的外商商仲公司。
瑞普國際除年終繳出亮麗成績單，近期也「雙喜臨門」，在總經理曾東茂升任董事長後，原副總經理劉美華昨天也高升總座，專業諮詢部協理蘇瑞強升任副總。
曾東茂說，去年瑞普營收來源以買賣佣金為大宗，包括替艾群科技處分南港經貿園區辦公室；內湖與台北市區多棟辦公室交易，也是瑞普所促成；此外，花旗買亞太經貿廣場的估價報告，也是瑞普負責。
為犒賞員工，瑞普下周將招待全體員工到澳洲布里斯本旅遊；而往年則只是到香港，可見去年台灣商仲市場大好。
針對今年台灣商用不動產市場發展趨勢，曾東茂說，近期因總統大選與政治不確定等因素影響，房地產市場出現信心不足，但只要標的物的直接資本化率大於貸款利率、公債利率仍在2.4%的低點，2008年成交量應有機會再破1,000億元。
但是，在投資標的方面會更多元，如工業不動產、飯店與豪宅是下一波重點，還有外資已準備與開發商入股合建，創造更高的收益。
交易廣場大樓 好發
戴德梁行、瑞普、第一太平戴維斯等三家商用不動產顧問公司，在商場上是競爭對手，但三家公司也是鄰居，辦公室都位於台北市信義計畫區松仁路上的「交易廣場大樓」。去年在這棟大樓的辦公室裡，就成交200億元以上的商用不動產，堪稱是最會賺錢的辦公大樓。
據了解，戴德梁行最先搬到交易廣場，前年瑞普國際從南京東路的B級辦公大樓遷入；第一太平戴維斯則是去年初成立時進駐。三家公司不約而同選擇同一棟辦公室，就是看上信義計畫區已成為台灣金融業重鎮，也是外商公司聚落，可就近服務客戶租賃或買賣大樓。
有人說，交易廣場大樓的方位是「座東向西」，進駐的公司都會招財；但位於交易廣場地下室亞力山大集團的「亞爵會館」，近日就因發生財務危機而關門，可見辦公室風水好，最重要的還是事在人為。
2008.01.04 02:47 am
去年台灣商用不動產成交金額超過1,000億元，擔任買賣雙方橋樑的商用不動產仲介公司跟著大豐收。本土商仲公司瑞普國際昨（3）日透露，去年營收首度破1億元，較前年成長80%，平均每位員工產值高達500萬元，表現不輸給外商不動產顧問公司。
去年國內壽險公司、外資法人積極砸錢買商辦大樓，帶動各大商仲公司業績。據了解，本土商仲以瑞普營收「破億元」最高；外商商仲業績最好的是戴德梁行，營收也站上億元。而去年下半年竄起的第一太平戴維斯，雖然2007年4月才成立，但營收也達六、七千萬元。
第一太平戴維斯總經理朱幸兒指出，去年為明基、和成、寶來、三商美邦人壽等公司成交不少大案，雖然佣金收入不是最高，但平均績效應是表現最佳的外商商仲公司。
瑞普國際除年終繳出亮麗成績單，近期也「雙喜臨門」，在總經理曾東茂升任董事長後，原副總經理劉美華昨天也高升總座，專業諮詢部協理蘇瑞強升任副總。
曾東茂說，去年瑞普營收來源以買賣佣金為大宗，包括替艾群科技處分南港經貿園區辦公室；內湖與台北市區多棟辦公室交易，也是瑞普所促成；此外，花旗買亞太經貿廣場的估價報告，也是瑞普負責。
為犒賞員工，瑞普下周將招待全體員工到澳洲布里斯本旅遊；而往年則只是到香港，可見去年台灣商仲市場大好。
針對今年台灣商用不動產市場發展趨勢，曾東茂說，近期因總統大選與政治不確定等因素影響，房地產市場出現信心不足，但只要標的物的直接資本化率大於貸款利率、公債利率仍在2.4%的低點，2008年成交量應有機會再破1,000億元。
但是，在投資標的方面會更多元，如工業不動產、飯店與豪宅是下一波重點，還有外資已準備與開發商入股合建，創造更高的收益。
交易廣場大樓 好發
戴德梁行、瑞普、第一太平戴維斯等三家商用不動產顧問公司，在商場上是競爭對手，但三家公司也是鄰居，辦公室都位於台北市信義計畫區松仁路上的「交易廣場大樓」。去年在這棟大樓的辦公室裡，就成交200億元以上的商用不動產，堪稱是最會賺錢的辦公大樓。
據了解，戴德梁行最先搬到交易廣場，前年瑞普國際從南京東路的B級辦公大樓遷入；第一太平戴維斯則是去年初成立時進駐。三家公司不約而同選擇同一棟辦公室，就是看上信義計畫區已成為台灣金融業重鎮，也是外商公司聚落，可就近服務客戶租賃或買賣大樓。
有人說，交易廣場大樓的方位是「座東向西」，進駐的公司都會招財；但位於交易廣場地下室亞力山大集團的「亞爵會館」，近日就因發生財務危機而關門，可見辦公室風水好，最重要的還是事在人為。
10大保值區 掌握三要一問
【聯合報╱記者林韋任、陳培思／台北報導】
2008.01.04 02:47 am
挑間保值的房子成為今年上半年房地產市場的購屋主軸，房仲業者昨天篩選出「全台十大保值區域」，台北市信義、大安及士林；北縣中和、永和、新莊和板橋；桃園市、台中市西屯與高雄市左營名列榜上。
住商不動產企研室交叉比較十年來的房價抗跌性及漲價動能，發現這十大區域在房地產景氣上揚時，漲幅優於其他區域；景氣下滑時，抗跌性也超越其他區域。
ERA易而安不動產顧問張欣民說，現在的房市前有高油價通膨壓力、後有總統大選不確定因素，除了挑選保值區域外，最好掌握「三要一問」購屋策略：買舊不買新、要小不要大、選市區不選郊區；而且要唯建設利多是問，尋找地段不錯的老房子，社區規模及戶數越單純越好，再跟著政府的建設利多走，特別是捷運、科學園區、經貿園區、新市政中心、三鐵共構等建設利多，就是房價的重要支撐。
永慶房屋認為，內湖區鄰近大直重劃區，又有捷運內湖線和美麗華商圈，還有科技園區就業機會支撐當地房價，是很具有保值性的區塊；若退出台北市，則以板橋市、新店市和永和市為首選。
至於大台北之外的都會區，台中市主要仍然以七期和八期重劃區為保值主力，往南到高雄市，則以鄰近捷運紅線和高鐵左營站的左營區和鼓山區，除了美術館一帶的豪宅區之外，目前房價在9萬到13萬元之間。
北區房屋總經理彭培業認為，「買漲不買跌」是房市的物理慣性，他也看好大內科計畫為內湖房市帶來的保值潛力，不過他建議要避開東湖周邊接近汐止的交界地。此外，今年購屋可尋找「新都」，由於發展吸引外來人口移入，在新居住需求的挹注下，也讓房價保值，如台中七期、新莊、高雄捷運主要商圈住宅，保值性較強。
信義房屋不動產研究室主任蘇啟榮說，台中七期被塑造成豪宅區，但是沿著七期周邊，則是一般市井小民可以負擔的區域，此區房價只有七期的一半，卻能享受到七期的生活機能。
至於高雄地區，以保值觀點而言，跟著捷運紅橘線走，就不太會有危險，在高雄以10萬元到15萬元就可以買到不錯的中古屋大樓。
現在進場 議價空間大
國際油價破百，購屋保值需求也越來越強，不過卡在三月總統大選的不確定因素，市場觀望氣氛濃厚，業者提醒此時進場購屋，一定要好好殺價，才能立於不敗之地。
美商ERA易而安不動產顧問張欣民指出，過去在國際油價飆漲的七○年代，通貨膨脹帶動保值需求，確實造就了國內房市的第一波及第二波景氣高峰，加上當時住宅自有率仍低，所以推升房價漲幅以倍計，不僅達到保值之效，也讓當時購屋者嚐到增值的好處；但現在除了油價大漲外，外部環境已不同於過去，看到油價漲想到購屋時，建議最好要議價。
北區房屋總經理彭培業說，購屋保值是趨勢，但在政治不確定因素未解除前，房市仍陷入膠著，目前保值氛圍未出，但這個議題是長期趨勢。
信義房屋不動產企研室協理吳銘鴻也說，國際原油及原物料價格居高不下，帶動物價上漲，通膨訊號幾已確立，十年間全國消費者物價指數上揚9.1%，全台的平均房價增幅為34%，超過物價漲幅三倍以上，顯示出房地產最具保值性。
永慶房屋總經理葉凌棋說，「通膨是中產階級以上的問題，夠有錢才會擔心錢變薄」，他認為保值需求會在高總價產品大發酵。
吳銘鴻認為，雖然內需市場不振，但出口相關產業獲利豐厚，高所得者仍然口袋滿滿，房地產成為很好的保值工具，加上房地產也是最佳的節稅方式，從以上兩種需求來看，店面及豪宅等高總價產品銷售表現優異。
2008.01.04 02:47 am
挑間保值的房子成為今年上半年房地產市場的購屋主軸，房仲業者昨天篩選出「全台十大保值區域」，台北市信義、大安及士林；北縣中和、永和、新莊和板橋；桃園市、台中市西屯與高雄市左營名列榜上。
住商不動產企研室交叉比較十年來的房價抗跌性及漲價動能，發現這十大區域在房地產景氣上揚時，漲幅優於其他區域；景氣下滑時，抗跌性也超越其他區域。
ERA易而安不動產顧問張欣民說，現在的房市前有高油價通膨壓力、後有總統大選不確定因素，除了挑選保值區域外，最好掌握「三要一問」購屋策略：買舊不買新、要小不要大、選市區不選郊區；而且要唯建設利多是問，尋找地段不錯的老房子，社區規模及戶數越單純越好，再跟著政府的建設利多走，特別是捷運、科學園區、經貿園區、新市政中心、三鐵共構等建設利多，就是房價的重要支撐。
永慶房屋認為，內湖區鄰近大直重劃區，又有捷運內湖線和美麗華商圈，還有科技園區就業機會支撐當地房價，是很具有保值性的區塊；若退出台北市，則以板橋市、新店市和永和市為首選。
至於大台北之外的都會區，台中市主要仍然以七期和八期重劃區為保值主力，往南到高雄市，則以鄰近捷運紅線和高鐵左營站的左營區和鼓山區，除了美術館一帶的豪宅區之外，目前房價在9萬到13萬元之間。
北區房屋總經理彭培業認為，「買漲不買跌」是房市的物理慣性，他也看好大內科計畫為內湖房市帶來的保值潛力，不過他建議要避開東湖周邊接近汐止的交界地。此外，今年購屋可尋找「新都」，由於發展吸引外來人口移入，在新居住需求的挹注下，也讓房價保值，如台中七期、新莊、高雄捷運主要商圈住宅，保值性較強。
信義房屋不動產研究室主任蘇啟榮說，台中七期被塑造成豪宅區，但是沿著七期周邊，則是一般市井小民可以負擔的區域，此區房價只有七期的一半，卻能享受到七期的生活機能。
至於高雄地區，以保值觀點而言，跟著捷運紅橘線走，就不太會有危險，在高雄以10萬元到15萬元就可以買到不錯的中古屋大樓。
現在進場 議價空間大
國際油價破百，購屋保值需求也越來越強，不過卡在三月總統大選的不確定因素，市場觀望氣氛濃厚，業者提醒此時進場購屋，一定要好好殺價，才能立於不敗之地。
美商ERA易而安不動產顧問張欣民指出，過去在國際油價飆漲的七○年代，通貨膨脹帶動保值需求，確實造就了國內房市的第一波及第二波景氣高峰，加上當時住宅自有率仍低，所以推升房價漲幅以倍計，不僅達到保值之效，也讓當時購屋者嚐到增值的好處；但現在除了油價大漲外，外部環境已不同於過去，看到油價漲想到購屋時，建議最好要議價。
北區房屋總經理彭培業說，購屋保值是趨勢，但在政治不確定因素未解除前，房市仍陷入膠著，目前保值氛圍未出，但這個議題是長期趨勢。
信義房屋不動產企研室協理吳銘鴻也說，國際原油及原物料價格居高不下，帶動物價上漲，通膨訊號幾已確立，十年間全國消費者物價指數上揚9.1%，全台的平均房價增幅為34%，超過物價漲幅三倍以上，顯示出房地產最具保值性。
永慶房屋總經理葉凌棋說，「通膨是中產階級以上的問題，夠有錢才會擔心錢變薄」，他認為保值需求會在高總價產品大發酵。
吳銘鴻認為，雖然內需市場不振，但出口相關產業獲利豐厚，高所得者仍然口袋滿滿，房地產成為很好的保值工具，加上房地產也是最佳的節稅方式，從以上兩種需求來看，店面及豪宅等高總價產品銷售表現優異。
房產達人》購屋 一定要殺價
聯合晚報╱記者葉憶如／台北報導】
2008.01.04 02:59 pm
國際油價連日屢破百元美元大關，保值性黃金頓時大漲，市場已上看每盎司一千美元，同樣具保值性不動產也受到關注。不過房地產專家指出，由於國內房市卡在三月總統大選的不確定因素，現在市場觀望氣氛很濃，所以此時若要進場購屋，記得一定要好好殺價。
專家提供「三要一問」的要訣，這樣才能讓自己立於不敗之地。
ERA 易而安不動產認為掌握「三要一問」才是最好的因應策略，
一要，要「買舊不買新」，各地房價都到歷史高點不宜再追高，反倒是有些地段不錯的老房子，因為議價空間大，此時買進，短期內房價有支撐，長期還是有增值甚至都更的機會，進可攻，退可守。
二要，要小不要大，社區規模及戶數越單純越好，因為戶數多會有股市所謂「籌碼不穩定」的缺點，壓抑房價上漲的可能。
三要，要選市區不選郊區，房市景氣來到高點，郊區房子就易先被獲利了結，賣壓及市場震盪都比較大，所以此時購屋還是以市區房子優先考量。
一問，就是唯建設利多是問，「政府造路，財團造鎮」，這是台灣房市長期以來的寫照，也是購屋不敗的房市鐵則，只要跟著政府的建設利多走，大概都能享有一定的獲利空間，特別是捷運、科學園區、經貿園區、新市政中心、三鐵共構等建設利多更是房價的最重要支撐，找到這些建設利多，就無異找到一張增值黃金屋的保證書。
2008.01.04 02:59 pm
國際油價連日屢破百元美元大關，保值性黃金頓時大漲，市場已上看每盎司一千美元，同樣具保值性不動產也受到關注。不過房地產專家指出，由於國內房市卡在三月總統大選的不確定因素，現在市場觀望氣氛很濃，所以此時若要進場購屋，記得一定要好好殺價。
專家提供「三要一問」的要訣，這樣才能讓自己立於不敗之地。
ERA 易而安不動產認為掌握「三要一問」才是最好的因應策略，
一要，要「買舊不買新」，各地房價都到歷史高點不宜再追高，反倒是有些地段不錯的老房子，因為議價空間大，此時買進，短期內房價有支撐，長期還是有增值甚至都更的機會，進可攻，退可守。
二要，要小不要大，社區規模及戶數越單純越好，因為戶數多會有股市所謂「籌碼不穩定」的缺點，壓抑房價上漲的可能。
三要，要選市區不選郊區，房市景氣來到高點，郊區房子就易先被獲利了結，賣壓及市場震盪都比較大，所以此時購屋還是以市區房子優先考量。
一問，就是唯建設利多是問，「政府造路，財團造鎮」，這是台灣房市長期以來的寫照，也是購屋不敗的房市鐵則，只要跟著政府的建設利多走，大概都能享有一定的獲利空間，特別是捷運、科學園區、經貿園區、新市政中心、三鐵共構等建設利多更是房價的最重要支撐，找到這些建設利多，就無異找到一張增值黃金屋的保證書。
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