台經院楊家彥：房市短多長空? 學者看問題 總是錯的 反向思考就對了

來源：2011-06-28 01:15 工商時報  記者蔡惠芳／台北報導

台灣經濟研究院研究六所所長楊家彥昨（27）日表示，引發全球金融海嘯的主震央美國公債，餘震未了，從總體經濟觀察房市，下半年到明年房地產景氣可能會洗三溫暖，呈現短多長空。

中信房屋內部評估，雖然今年下半年房市還將持續一波資金行情，但明年第3、4季房市景氣可能隨著全球經濟變動，而進入反轉點，應要居高思危。

楊家彥昨天應中信房屋之邀，發表專題演講，指出奢侈稅開徵對於房市的衝擊，是屬短期的影響；最關鍵的影響因素，要觀察美國是二次量化寬鬆（QE2）即將到期後，是否持續QE3，讓另一個持續膨脹的國債泡沫正在接近破滅的臨界點。

楊家彥指出，可預期的是，這條路似乎已騎虎難下，如果真如此，QE3帶動的資金潮可望會再度湧入亞洲，造成第4季可望呈現一波股房兩市大好；但中長期來看，潛在通膨更嚴重，引發全球金融海嘯的主震央美國公債，可能會引發更多的未爆彈。

楊家彥的語出驚人，直言房地產景氣到明年恐怕將進入反轉點，甚至認為政府不宜再大力推動青年購屋貸款，以免房價還沒上漲、購屋人就揹著重重的殼，此番言論，也讓中信房屋副總經理劉天仁聽得「挫咧等」，認為這一波房市大多頭走了8年，也應該要居高思危。

劉天仁表示，奢侈稅已讓房市重新洗牌，至少2至3成短炒客退場，每年建物買賣移轉件數也可望從40萬件、萎縮到34萬件左右；接下來，房仲業也可望再度洗牌，大者恆大，小者則面臨汰弱換強。

中信房屋董事長鄭余正全認為，決定第3季消費者是否進場買房子的關鍵，要回歸到房價高低的問題。

鄭余正全表示，在政府課奢侈稅、祭出查稅措施、央行持續升息、降低房貸餘額的影響，再加上國內沒有實質經濟復甦感受、全球經濟也出現反轉之際，第3季房價磨合期相對較不利於區域高價路段。

北市店面行情 連7季創新高

來源：2011-06-28 01:15 工商時報  記者蔡惠芳、馬婉珍 ／台北報導

商業不動產市場成為游資轉進的避風港的趨勢愈發明顯，加上陸客自由行的利多，游資大量轉戰台北市店面、商辦市場押寶，帶動台北市店面行情已連續7季創下新高，平均每坪已達137.3萬元、年漲32％。

永慶房屋店面事業部昨天公布最新統計，今年第2季台北市店面行情的成交價，已達每坪137.3萬元；較全球金融海嘯的低檔，大漲73.8％。

永慶房屋店面事業部經理鄭朝鶴指出，台北市許多精華商圈的店面屋主，都看好陸客自由行商機，惜售心態濃厚；再加上近期的大型不動產標售案、或店面成交價，屢破新高，更造成屋主惜售。

這項報告指出，台北市店面行情自2008年金融海嘯衝擊時，從歷史高檔每坪98.9萬元，一度下跌20.1％；惟房市快速復甦，再加上消費信心逐季攀高，店面需求暢旺，而陸客商機倍數成長，更激勵行情持續攀高，因此自2009年第4季起，連7季創新高價。

鄭朝鶴分析，金融海嘯以來台北市中古屋行情從每坪36.2萬元，上漲到51.8萬元，漲幅約43.1％，和店面漲幅73.8％相比，明顯落後。主要是因為店面市場反應兩岸開放政策、消費者信心以及大咖置產客的進場投資。

永慶調查指出，台北市8大商圈1年內租金調漲至少3成，士林夜市、SOGO、晶華等商圈甚至還高達3到6成，顯見屋主投報率已提高。以最精華的東區SOGO商圈為例，大型連鎖餐廳、醫美診所開設在非1樓店面，已經蔚為風潮，現在更有精品業者直接以「子母店」的方式，一方面租用高級地段的小店面爭取曝光，另一方面再租用附近大樓2樓以上或巷內的大面積空間，進行商品陳列、交易，靈活的空間使用方式可增加經營規模，還有效促進整個商圈租金水準的上揚。

值得觀察的是，香港經驗是否可能在台灣翻版？房地產業者認為，台灣要複製香港經驗，不無可能。鄭朝鶴表示，香港2003年首先開放廣東省的4個城市申辦「個人遊」，1年內擴張到開放全中國32個城市實施，到2007年更延伸到49個城市。政策開放帶動大陸旅客去年訪港人數達2,268萬人，與去年陸客來台旅客163萬相較，相差13倍。

鄭朝鶴分析，香港差餉物業估價署的統計，政策開放的第1年，2004年最精華的香港島店面成交價，就從每坪新台幣150.6萬元大漲到213.1萬元，增幅達41.5％；成交量也是創歷史新高，年增率89％；店面價格從2003年到今年第1季，每坪上漲344.9萬元，漲幅達2.29倍之多。

 

新北不動產資訊系統 8月上線

來源：2011-06-28 01:16 中國時報  記者周志豪、林金池／綜合報導

房價居高不下，台北市、新北市分別推出「不動產資訊系統」，民眾上網就可查詢房產的地段地號、建照使照、土地使用分區、公告地價與現值等資訊，甚至連有沒有違建都查得到，希望藉由資訊透明，減少人為炒作的機率。

台北市政府在九十四年，以三千三百萬元委外建置全國首創的「台北市不動產數位資料庫」網站，民眾購屋資訊一點通。

該資料庫除提供即時法拍屋、新推案、國有土地拍售與中古屋交易物件資訊外，每個月還會依據永慶房屋、太平洋房屋、住展與吉家網等第一線房仲公司提供的成交價現況，進行資料庫更新。未來更希望能整併鄰近縣市相關資料，以提供更廣泛服務。

此外，該資料庫還整合提供台北市土地使用分區、工商業登記、建築執照、地籍圖、建物平面圖、周邊環境與生活條件資訊、不動產法令查詢等約一百卅種資訊，希望藉由提供最完整資訊，輔助民眾瞭解房市行情查詢，並選擇購屋區位。不過基於利益迴避，該資料庫僅單純提供不動產買賣物件與成交價資訊平台，並不提供自動媒合功能。

至於新北市政府城鄉局昨天舉辦記者會，公布「不動產資訊系統」內容，城鄉局長張璠表示，國內房地產缺乏公開、透明且即時資訊，導致人為炒作不斷。該套系統總預算六百萬，整合民政、地政、工務、交通、觀光、文化等單位資訊，以及內政部營建署成交價，Google街景地圖等。

包括公告地價、周邊成交現值、地段地號、建照使照、工業住宅、法拍資訊，甚至連頂樓加蓋與否都可查詢得到。這套系統自即日起試用，八月初上線，有興趣民眾可上「新北市不動產資訊系統」網站查詢。

大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法

【法規內容】
第1條

本辦法依臺灣地區與大陸地區人民關係條例（以下簡稱本條例）第六十九條第二項規定訂定之。

第2條

大陸地區人民、法人、團體或其他機構，或其於第三地區投資之公司（以下簡稱陸資公司）申請在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權，有下列情形之一者，應不予許可：

一、依土地法第十七條第一項各款所定之土地。

二、依國家安全法及其施行細則所劃定公告一定範圍之土地。

三、依要塞堡壘地帶法所劃定公告一定範圍之土地。

四、各港口地帶，由港口主管機關會同國防部及所在地地方政府所劃定一定範圍之土地。

五、其他經中央目的事業主管機關劃定應予禁止取得之土地。

第3條

大陸地區人民、法人、團體或其他機構，或陸資公司申請在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權，有下列情形之一者，得不予許可：

一、影響國家重大建設者。

二、涉及土地壟斷投機或炒作者。

三、影響國土整體發展者。

四、其他經中央目的事業主管機關認為足以危害國家安全或社會安定之虞者。

第4條

符合下列情形之一者，得為不動產登記之權利主體：

一、大陸地區人民。但現擔任大陸地區黨務、軍事、行政或具政治性機關（構）、團體之職務或為成員者，不得取得或設定不動產物權。

二、經依本條例許可之大陸地區法人、團體或其他機構。

三、經依公司法認許之陸資公司。

第5條

依本辦法所檢附大陸地區製作之文書，應先經由行政院設立或指定之機構或委託之民間團體予以驗證。

第6條

大陸地區人民取得、設定或移轉不動產物權，應填具申請書，並檢附下列文件，向該管直轄巿或縣（巿）政府申請審核：

一、申請人身分證明文件。

二、依前條規定經驗證之證明文件。

三、其他經內政部規定應提出之文件。

直轄巿或縣（巿）政府為前項之審核通過後，應併同取得、設定或移轉不動產權利案件簡報表，報請內政部許可。

【相關資訊】大陸地區人民取得設定或移轉不動產物權申請書*權利案件簡報表*不動產權利管制清冊 第6-1條

大陸地區人民取得供住宅用不動產所有權，於登記完畢後滿三年，始得移轉。但因繼承、強制執行、徵收或法院之判決而移轉者，不在此限。

取得前項供住宅用不動產，於登記完畢後三年內，不得辦理土地權利移轉之預告登記。

第7條

大陸地區法人、團體或其他機構，或陸資公司，為供下列業務需要，得取得、設定或移轉不動產物權：

一、業務人員居住之住宅。

二、從事工商業務經營之廠房、營業處所或辦公場所。

三、其他因業務需要之處所。

依前項所定業務需要申請取得、設定或移轉不動產物權者，應填具申請書，並檢附下列文件，向該管直轄巿或縣（巿）政府申請審核：

一、第四條第二款或第三款規定之資格證明文件。

二、依第五條規定經驗證之證明文件。

三、其他經內政部規定應提出之文件。

直轄巿或縣（巿）政府為前項之審核通過後，應併同取得、設定或移轉不動產權利案件簡報表，報請內政部許可。

【相關資訊】不動產權利管制清冊 第8條 （刪除） 【相關資訊】土地權利管制清冊 第9條

大陸地區法人、團體或其他機構，或陸資公司，從事有助於臺灣地區整體經濟或農牧經營之投資，經中央目的事業主管機關同意後，得申請取得、設定或移轉不動產物權。

依前項規定申請取得、設定或移轉不動產物權者，應填具申請書，並檢附下列文件，向該管直轄巿或縣（巿）政府申請審核：

一、第四條第二款或第三款規定之資格證明文件。

二、依第五條規定經驗證之證明文件。

三、中央目的事業主管機關同意之文件。

四、其他經內政部規定應提出之文件。

直轄巿或縣（巿）政府為前項之審核通過後，應併同取得、設定及移轉權利案件簡報表，報請內政部許可。

第一項所稱整體經濟之投資，指下列各款投資：

一、觀光旅館、觀光遊樂設施及體育場館之開發或經營。

二、住宅及大樓之開發或經營。

三、工業廠房之開發或經營。

四、工業區及工商綜合區之開發或經營。

五、其他經中央目的事業主管機關公告投資項目之開發或經營。

第一項所稱農牧經營之投資，指符合行政院農業委員會公告之農業技術密集與資本密集類目及標準之投資。

【相關資訊】內政部土地權利管制清冊*縣市政府土地權利管制清冊 第9-1條

大陸地區人民來臺投資許可辦法之投資人，從事該辦法之投資行為，應依該辦法之規定，經經濟部許可後，始得申請取得、設定或移轉不動產物權

第10條

依前條第一項規定申請中央目的事業主管機關同意時，其投資計畫涉及二以上中央目的事業主管機關者，申請人應依其投資事業之主要計畫案，向該管中央目的事業主管機關申請﹔該管中央目的事業主管機關無法判定者，由行政院指定之。

第11條

中央目的事業主管機關得視發展現況及產業需求，訂定各類用地總量管制基準，作為准駁之依據，並於核准後列冊管理。

第12條

中央目的事業主管機關同意第九條第一項規定之申請案後，應函復申請人，並函知土地所在地之直轄市或縣（市）政府；未經核准者，應敘明理由函復申請人。

前項同意函之內容，應敘明下列事項：

一、申請案件經同意後，應依第九條第二項規定之程序辦理。

二、申請取得之土地，其使用涉及環境影響評估、水土保持、土地使用分區與用地變更及土地開發者，仍應依相關法令規定及程序辦理。

第13條

依第六條、第七條或第九條規定取得、設定或移轉之不動產物權，內政部及直轄巿或縣（巿）政府，應列冊管理。

第14條

內政部為第六條、第七條或第九條規定之許可時，必要時得邀集有關機關審查之。

內政部為第六條或第七條規定之許可時，得訂定一定金額、一定面積及總量管制，作為准駁之依據。

第15條

依第六條、第七條或第九條規定取得、設定或移轉不動產物權，應由申請人檢附內政部許可文件及土地登記規則第三十四條規定之文件，向不動產所在地之地政機關辦理登記。

地政機關於登記完畢後，應將登記結果，副知內政部及不動產所在地直轄市或縣（市）政府；第九條所定案件登記結果，並應副知中央目的事業主管機關。

第16條

大陸地區法人、團體或其他機構，或陸資公司依第九條規定取得或設定不動產物權，應依核定之投資計畫期限及用途使用；其因故未能依核定期限使用者，應敘明原因，向中央目的事業主管機關申請同意展期。

中央目的事業主管機關，應定期稽查其取得、設定不動產物權後之使用情形，並依下列方式處理：

一、未依核定期限使用者，應通知內政部廢止其許可，並由內政部通知直轄市、縣（市）政府限期令其於二年內出售。

二、與核准計畫用途使用情形不符之情事者，應予制止，通知內政部廢止其許可，並由內政部通知直轄市或縣（市）政府限期令其於一年內出售。

三、有違反土地使用分區管制相關法令規定之使用者，應予制止，通知內政部廢止其許可，並由內政部通知直轄市、縣（市）政府限期令其於六個月內出售。

第17條

屆期未依前條第二項規定出售之不動產物權，由土地所在地之直轄市或縣(市)政府逕為標售，所得價款發還原權利人；其土地上有改良物者，得併同標售。

前項標售之處理程序、價款計算、異議處理及其他應遵行事項，準用依土地法第二十條第四項所定之標售辦法辦理。

第18條 （刪除） 第19條

本辦法所定申請書、表格式，由內政部定之。

第20條

本辦法自發布日施行。

本辦法修正條文施行日期，由內政部定之。

陸客自由行終於要上路了

中時電子報 (2011-06-24)
記者王信人台北報導

工商時報【記者王信人台北報導】

陸客自由行終於要上路了，部份房地產人士認為，陸客組團來台灣看房買房，有助提振台灣房市，但是內政部指出，政府對陸客買房採許可制，審查很嚴格，有投機炒作之嫌就不會核准。

據指出，大陸私募基金以要透過陸客來台自由行的機會，考察並投資台灣不動產，鄉林建設董事長賴正鎰曾表示，非常看好陸客買房。

內政部地政司副司長王靚琇表示，大陸自然人買台灣房地，3年內不准出售，1年最多只能住4個月，限制頗多，自由行並非能「自由買賣」。

根據兩岸人民關係條例的子辦法「大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」規定，大陸人士來台買不動產，須由內政部、陸委會、國防 部、國安局聯合審查，如果大陸企業來台買房地，內政部還要會主管機關經濟部審查。企業法人只能買營業用處所之需要的房地，不能投資房地產。

由於是採「特許制」的關係，從民國91年到99年底為止，陸企及陸客買的房地產只有45件，台中市12件最多，其次為高雄市9件、新北市與桃園縣各5件、台北市4件等，其實很有限。

如果有大陸私募基金透過人頭來台投資房地產，政府是否有辦法防範？王靚琇表示，台灣的不動產登記制度具有法律效力，利用人頭買房地、登記，有一定的 風險。內政部只能就申請人的資料進行資格審查，申請人不能具黨政軍身份，以免影響國家安全及社會安全。但是內政部無法追查資金，陸委會也不查，審查資金來 源應是金管會的職責。

統領B級住辦拍賣 標出新高價 每坪67.61

台北地院民事執行處第一次拍賣忠孝東路四段統領商業大樓A座12樓，債務人為力霸集團創辦人王又曾胞弟王事展，權狀坪數45.7坪，最後以 3089.99萬、每坪67.61萬得標。房仲業指出，具有B級住辦標出新高價的指標意義。

台灣房屋研究中心執行長邱太宣指出，這次統領商業大樓物件，其實面後巷且大樓八大行業進駐，但每坪還能標出高價，創下統領商業大樓交易新高紀錄，比 起三年前該大樓法拍的價格僅每坪39萬，這次則拍出67萬。

中廣新聞網 (2011-06-23)

台北市增加的人口數居五大都會區之冠

內政部統計月報資料顯示，台北市人口在民國100年4月為263萬285人，對照民國99年4月時的260萬3,651人，1年來增加了2萬6,634 人，增加的人口數居五大都會區之冠，其次是桃園縣增加1萬8,409人，以及新北市增加1萬5,445人。

調查發現，五大都會區人口愈來愈多，造成市中心房價高，一般民眾無力購置，調查發現，台北市人口在100年4月時達263萬285人，1年來增加2萬 6,634人，增加人口數居五大都會區之冠，排行第2的是桃園縣，增加1萬8,409人，新北市增加1萬5,445人，台中市增加1萬2473人，值得注 意的是，高雄市1年來僅增加1,501人，人口相對成長緩慢。

雖然民眾經常感嘆台北居，大不易，不過，台北市人口數不降反升，主要是北市房價相對抗跌、社會福利好、明星學區多、百貨商圈多，生活機能強，因此外來人口不斷移入；另一方面，高房價影響而外移新北市的移民潮，也出現遷回北市的現象，尤其以北市二環行政區的內湖、大同、南港為主。

另外，根據台北市主計處統計資料庫調查發現，台北市12個行政區中，人口增加比率最高的為內湖區，1年來人口增加4,559人，增幅1.7%；其次為中山 區人口增幅1.66%，大同區增幅1.6%；特別的是，信義區、大安區、松山區等核心精華區，人口僅微幅成長0.48%~0.56%。

市況顯示，北市人口增加主因並非愈來愈多人足以承擔高房價，因為人口增加的行政區主要都是北市第二圈房價相較便宜的區域。其中，市中心大安區捷運站密度最高 ，房價貴一般人多買不起，但大台北捷運網絡逐漸完善，如文湖線內湖段於98年7月4日通車，大同區內的新莊線大橋頭站（大橋國小）在去年11月通車，松山線的北門站將於102年底通車，北市第二圈交通建設逐步到位，成為人口移入的主因。 
 
新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw 

忠孝SOGO旁法拍屋 每坪飆102萬

忠孝SOGO旁法拍屋 每坪飆102萬

中時 2011-06-18

法拍市場持續發燒！台北地院昨日拍賣北市忠孝東路4段住辦及力霸集團林森北路資產，結 果皆順利標脫。 其中備受矚目的太平洋忠孝大廈6樓住辦，底價4000萬，進入第2拍，屬點交物件，權狀44.72坪，零公設。結果出現2封標單搶 標，最後由陳姓民眾以4560萬、溢價14％，每坪成交101.97萬，區域價格僅次於三陽忠孝大樓法拍4樓以上辦公室每坪107萬的紀錄。 台灣 房屋研究中心執行長邱太煊表示，該物件距東區太平洋SOGO百貨忠孝館僅20公尺不到，周邊商圈除了SOGO三個館、微風廣場二個館、明曜、統領等百貨公 司外，還有名人巷、潮流服飾、醫美整形等，生活機能超強。值得注意的是，SOGO百貨忠孝館附近的住辦大樓，具有店面效應，加上零公設，室內面積扎實，因 此拍出如此天價。 此外，前不久三勝製帽董事長戴勝通忠孝東路4段住宅法拍（住安大廈），每坪僅標出85.59萬元，相隔不到一個月，對面的太平洋 忠孝大廈6樓，就創下每坪101.97萬的紀錄。邱太煊指出，近1、2年來有不少香港店鋪炒家瞄準東區，且東區的發展有香港尖沙嘴的影子，東區店鋪不僅單 價創新高，租金單季漲幅也有25％以上，外來店面投資客對東區的指名度愈來愈高。

誤人一生的教授 無法面對國際化潮流

台灣房市多空激辯 顏炳立PK張金鶚

   ( 2011/06/09 )

6月1日奢侈稅正式上路，究竟對市場影響多大？ 

《Money錢》破天荒邀請到政大地政系特聘教授張金鶚以及戴德梁行不動產總經理顏炳立對談，這是兩人近年來難得的同台演出，本文完整呈現兩人對房地產後 市多空看法的邏輯推演。

自從2月底奢侈稅新聞出籠後，根據財富管理銀行內部調查，貴賓理財客戶最想聆聽政大地政系特聘教授張金鶚及戴德梁行不動產總經理顏炳立兩位重量級大師，對 奢侈稅實施後的看法。顏炳立3個月內全省巡迴3、40場演講，張金鶚更參與多場政策說明會。 

今年以來，顏炳立婉拒電視台談話性節目的邀約，偶爾接受新聞性的採訪，由於兩人的犀利言論經常被媒體斷章取義，為了忠實呈現雙方看法的歧異，《Money 錢》力邀兩人親上火線對談。 

從結論來看，張金鶚及顏炳立對奢侈稅實施後的衝擊，如同兩條沒有交集的平行線，但他們一致認同：「資金」是推升這一波房地產上漲的最大助力，資金退潮與否 是觀察重點。而兩人難得的唯一共識是：一旦通膨升溫，房貸利率飆上5%，將對房市產生負面影響。

這場未對外公開的對談，處處機鋒、過程絕無冷場，本刊完整記錄，以下是2小時的對談實錄： 

看屋時機：趕快看屋PK 現在不用看屋
 

Q: 奢侈稅發酵已3個月，兩位目前觀察到的市場變化如何？ 

張金鶚:
各地區影響程度不同，持平來說，台北市房價小幅下滑5%、新北市5~10%是目前共識，但也有仲介說：「北市知名投資客：『三黃』就倒了大半，7折可以談、8折可以賣」 （顏總搖頭中）。

當然也有屋主加價賣屋，把成本墊高的說法，但更多的是業者哀嚎，像是「不要傷及無辜」、「中南部會很慘」、「仲介會倒上千家」等，業者的恐慌是講給政府 聽，希望政府來救（市場）！

奢侈稅原本最大發酵時點是3~5月，但在業者反彈下，政府接著推出「合宜住宅」、「現代住宅」等，讓原本量縮的市場又增加了供給，政府也推出優惠房貸以安 撫中南部業者。這些都反應出政府態度不清楚，使得奢侈稅的效應一正一負相互抵消。

看得出來政府想兩面討好，一方面安撫民怨、但又不想得罪業者，總的來說，預售屋房價下跌情況明確，也出現退訂潮，房價是有回來一點，量縮也是明確的。

顏炳立:
金融風暴後，台灣率先V 型反轉，2009年3月房價創下歷史新高，到去年底我都很樂觀。但是今年2月看到新莊預售屋每坪賣到7、80萬元，新店6、70萬元，板橋8、90萬元， 誇張的是都還有人買！我無法認同「魔」和「神」都一樣上去，所以才有「群魔亂舞、黑白不分」的說法。

3月奢侈稅出來後，市場急凍，心情沈重！但在實施時間提前後，利空已開始淡化，4~5月市場慢慢回溫，現在當然有投資客想賣，但沒有恐慌性賣盤，也沒有恐 慌性價格，這是我在第一線的感受。 

奢侈稅就像「小三」一樣，是出來亂的，需要時間沈澱。香港在實施3個月後，房價就反彈，台灣頂多受影響半年，最慢8月會回溫，才有「買賣二閒、等候秋決」 的看法。6月上路後，市場只會降溫、降量，但不會降價。這就像吃牛肉麵，可以加湯、加麵，但老闆不會降價。

我和教授的看法最大不同在於：我認為要趕快看房子，但教授覺得看都不用看，這是我們最沒有交集的地方！ 

奢侈稅效應：8 月回溫PK 尚未起跌
 

Q:對於顏總認為趕快看屋，張教授是否有不同的看法？

張金鶚:
我先回應先前幾點他的談話，這才算是對話嘛！（台下掌聲不斷）

第一，奢侈稅自1月研擬，但政府為了選舉，縮小打擊面，只鎖定5% 投資客，法案是針對2年內買賣「行為」課稅，對短期投資有影響。

過去買賣房子10年才1次，現在卻1年周轉好多次，像三峽台北大學附近的仲介店就比便利商店多出5倍，代表投資客很多，這點大家都很清楚。奢侈稅會讓投資 客的比例減少，但不要忘了，投資客周轉次數很高，對量會有很大影響。

再說不合理的地方，現在他從「上漲幅度」來看房價已不合理，但2年前我們就從「租金」及「所得」看出不合理了，顏總認為新北市房價群魔亂舞，如果連玩牌的 人都覺得不合理，是不是代表市場已經更不合理了！市場不可能長期不合理，除非資訊不透明或是大家都瘋了，否則不合理就像國王的新衣，大家睜眼說瞎話。 

我說現在不要看屋，是因為現在想砍價3成，根本沒人理，買賣雙方價格認知差距過大，那為什麼要去看？何況現在看屋只是增加市場買氣。業者只怕你不來看， 不怕你不買，如果定力不夠，不就陷入含淚購屋的陷阱。

現在市場比的是一種氛圍，在未明朗化前要觀望及等待。我說不用看，他說要去看，最大差別是，看你在為誰說話。

再來，我們的最大爭議是：他說房價8月回溫，我認為還沒開始起跌！我的邏輯是：政府只能帶頭、誘導市場，無法控制市場，從過去經驗來看，政府的支撐只有短暫效果，中長期的走勢、市場才是最大的力量，才能決勝負。

房價雖然回檔不明顯，但我對結果是滿意的，因為才1、2個月就跌了5~10%，未來除非執政黨不想選了，否則選前政府一定會控制房價，因此這半年是觀望 期，選後才是決勝關鍵。

顏炳立:
張教授說房價要修正3~4成，這會誤導買方，讓他們一直買不到房子，這點要請教授解釋。

張金鶚:
我被人批評最多的是，3年前聽我的話不買房子，現在都買不起了！

但未來會見真章，時間可以證明一切，買賣股票，短期可能賠錢，但中長期就不一定了，更何況房地產算是中長期投資。最可怕的是，大家都把房子變成投資工具， 政府把護房當重點，而忽略健全市場、資訊透明化才是真正該做的事。只要政府把資訊透明了，消費者難道會不知道房價合不合理嗎？ 

房價最多修正幅度：15% PK 30%
 

Q:兩位對新北市房價都是看跌，能否說明如何判斷合理房價？

顏炳立:
投資房地產只有7個字：「地段、環境、可及性」，新北市永遠不能取代台北市，所以台北市頂多修正10% 以內，新北市10~15%。

我認為合理價格是：目前台北市第1框（指大安、中正、信義、中山及松山等）預售屋的成交價130萬~140萬元，第2框外圍包括士林、石牌、大直、南港、 內湖、古亭、木柵、景美及萬華等，與市中心可及性只有20分鐘的區域，新成屋約65萬~70萬元；而過橋、過溪的新北市新成屋，房價再除以二，也就是永和、三重、板橋、新莊等新成屋的支撐價為32萬~35萬元。

什麼時候台北市房價會再上漲？如果發現新北市均價站上40萬元，那麼台北市房價就要再往上，否則新北市的新成屋只要看得到3字頭全都要買！按照這個邏輯， 就能說明台北市房價為什麼掉不下來？因為現在新北市新成屋30多萬元的價位根本買不到。

張金鶚:
他的說法邏輯不通，他認為房價要跌，但如果沒有下來，就代表會繼續漲上去，那麼他說群魔亂舞是假的囉！這是不負責任的說法。

顏炳立:
這一波由資金行情帶起的預期心理，讓台灣房地產結構改變了，台北市的房價已經不是由台北人來決定！10年前，台北市房價每坪百萬是天方夜譚，但現在大家都能接受了！ 

香港最高檔的住宅每坪平均折合新台幣800萬元，一般住宅約300萬~400萬元，最便宜的每坪100萬元。香港中環最貴的辦公室租金每坪2萬元，台灣每坪只有2千多元，只要陸資丟一點錢，就能改變這個差距，台灣也只有台北市有這個條件。台灣房價只有雞（台北市）能升天，沒有犬（中南部）會升天。

中產階級的故鄉已經不在大安區了，如果滷肉飯一碗從20元漲到200元，客人當然會翻桌走人。因為有錢人不會買無法代表身分地位的新北市，新北市是中產階級應該住的地方，若上漲到豪宅價，當然就不合理！

Q:張教授可否進一步說明，究竟要跌3成的區域是哪裡？

張金鶚:
根據我們的研究，2008年台北市預售屋房價平均泡沫程度是3~4成，當然新北市泡沫一定更高。

1990年無殼蝸牛發起夜宿忠孝東路運動，當時台北市泡沫程度是5成，後來花了10年才把泡沫消除。

大家對泡沫有誤解， 泡沫是一個指標（benchmark），學界定義是：「所得可支撐的房價叫基值，不能支撐才叫泡沫」。泡沫是隨時存在的，只是究竟何時破？會不會一下子就 破？還是慢慢變小？得看政策如何讓房價軟著陸（soft landing）。

很多人對房價跌5成一點感覺都沒有，那是因為每年慢慢小跌5%，長期複利的效果，這就像溫水煮青蛙一樣，跌到讓你沒有感覺，這也說明為什麼台灣房價會「短期大漲，長期小回」。 

泡沫破裂的利率指標都是4~5%

Q:過去很少泡沫是在利率2% 低檔破裂，而目前建商資金滿手，如何期待台北預售房價打7折？

顏炳立:
我只有7個字：「天真、活潑又可愛」。

張金鶚:
泡沫破裂不見得是看建商，每人持有房地產的資金成本都不同，未來通膨上升，利率一定上調，當房貸利率來到4~5%，成本就提高1倍，就有資金壓力。

房價要打7折，不是指未來6個月或1年內，3~5年是很有可能的。

房價緩跌讓大家沒有感覺，等到發現高點已過，越晚賣越划不來時，就有骨牌效應出現。現在大家都說不會，日本、美國、愛爾蘭等有制度的大國，也都發生啦！重點是不合理已是共識了，怎麼可能不合理一直存在呢？

我相信從利率、資金、稅制及制度透明化下手，就能把不合理導向合理。

◎更多精采內容請看：Money錢 NO.45 2011年6月號