2012/04/17
針對台北市宣布5月起實行「高級住宅加價課徵房屋稅」（即豪宅稅），引發部分民眾不滿，向市長信箱、北市稅捐稽徵處陳情，台北市稅捐稽徵處公布新的豪宅稅課稅標準，除舊有標準外，還須符合「每戶總價8千萬以上，且每坪單價1百萬以上或大坪數房屋」方會列入。而引入新審查標準後，符合「豪宅」定義住宅將從原本的400棟，約10400戶，減少為139棟，約2900戶，排除約2/3原需課徵豪宅稅，但不屬於豪宅的房屋；而新的條件公布後，估計將可平息民眾反對聲浪，對於豪宅市場買氣也不致產生負面影響。由於，目前財政改革是採量能課稅為原則，豪宅稅以總價作為課徵基準，是符合公平正義原則的。
永慶房屋首席房產顧問葉國華表示，針對近日豪宅稅引起的爭議，主要在於稅捐處今年宣布開徵的豪宅稅，以符合「獨棟建築」、「外觀豪華」、「地段絕佳」、「景觀甚好」、「每層戶少」、「戶戶車位」、「保全嚴密」、「管理周全」等條件的住宅大廈作為豪宅評選依據的方式較為模糊，市場認知空間差異大，對於非豪宅的住宅大樓若被課徵豪宅稅，民眾將因此產生不小的賦稅負擔。
葉國華指出，由於豪宅稅並非新的稅目，它就是現行的「房屋稅」，房屋稅的稅基是評定現值，而評定現值的多少，則取決於折舊率、面積、房屋構造標準單價、地段率等四部份，前二者都是固定，後二者才可做為課徵豪宅稅的內容。對於原先台北市房屋經核定為高級住宅(豪宅)者，北市有四百棟房屋、一萬○四百戶被認定為豪宅，這些住宅，5月房屋稅額將明顯增加。
舉例來說，若一般房屋、鋼筋混凝土造、總樓層數12層、面積200平方公尺、房屋街路等級調整率為200%、供住家使用，其適用之房屋構造標準單價為每平方公尺5,080元，房屋評定現值為2,032,000元，全年房屋稅額為24,384元。相同條件下，如為評定為高級住宅房屋(豪宅)，其應適用之房屋構造標準單價，依路段率為加價倍數，調整後增加為每平方公尺15,240元【(5,080×(1+200％)】，即標準單價提高為3倍，則其房屋評定現值為6,096,000元，全年房屋稅額為73,152元，整體房屋稅負負擔將成長200%，對於非豪宅而被評定為豪宅的民眾，將產生不小的負擔，而目今日新的豪宅稅標準公布，除原有標準外，新增「每戶總價8千萬以上，且每坪單價1百萬以上或大坪數房屋」才會納入，將有助應有助於降低民眾的不滿聲浪。
至於即將上路的豪宅稅是否會影響豪宅市場的買氣，葉國華表示，由於豪宅稅有助於促進租稅負擔合理化、反映高級住宅(豪宅)應有的房屋評價，課徵豪宅稅不僅是全民共識，也有助於定位豪宅真正的價值，目前市場對於5月即將上路的豪宅稅，並無太大異議，並且，因台灣豪宅買主多在上海、香港、歐美等地經商，很了解各國交易課稅負擔，所以對房屋稅負的增加，只要合理，應該都會接受，並不影響購買豪宅的意願。
葉國華指出，根據永慶豪宅事業部統計，3月北市總價六千萬以上的頂級豪宅交易量較2月成長逾3成，量能不僅是連二月成長，更創近八個月來新高，逐漸往去年奢侈稅上路前的市況回復，另外3月頂級豪宅平均單價為113.9萬，也已有向上突破盤整區間的態勢，顯示隨著兩岸經貿進展加快，台灣豪宅國際化，在物以稀為貴下，台北頂級豪宅未來的增值與保值潛力，才是吸引豪宅買方購買主要考量因素，豪宅稅新標準上路與否，對豪宅市場買氣影響並不大。
【補充：房屋稅計算公式】
房屋核定單價×面積×(1－折舊率×折舊經歷年數)×街路等級調整率×適用稅率(自用住宅為1.2%)＝應納房屋稅
文章中舉出案例是假定折舊經歷年數為0(即屋齡為0的新成屋)
案例中一般住宅房屋稅=房屋核定單價(5080)*面積(200)*(1-折舊率*經歷年數(0))*街路等級調整率(200%)*適用稅率(1.2%)=24834元
案例中之豪宅房屋稅，因其房屋核定單價依路段率為加價倍數調整後增加為每平方公尺15,240元【(5,080×(1+200％)】，故房屋稅額依上述公式將變成73152元。
| 註： | 頂級豪宅定義為總價六千萬以上之大樓、華廈、別墅住宅產品
(不包含公寓以及1樓)。 |
| 註：頂級豪宅統計區域包括大直、大安中正、天母、信義計畫區 |
| 註： | 成交量指數係以2011年1月成交件數為基期(100)，再以各月成交件數與其比較而得。
資料來源：永慶豪宅事業部 |
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作者： 劉宗志╱台北報導 | 中時電子報 – 2012年11月8日 上午5:30
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