房仲「633危機」來了
買購不動產新聞台 (2011-11-29)
MyGoNews廖賢龍
房仲全聯會理事長李同榮：房仲633將至！【MyGoNews廖賢龍/台北報導】房仲633危機將至！不動產仲介公會全聯會理事長李同榮特別請各地區公會房仲業要注意年終獎金勿誇大，尾牙要不鋪張。
李同榮表示，不動產經紀業將面臨「房仲633危機」的最嚴酷考驗，在未來6個月內，將有3成房仲業者陷入經營困境，更有高達3成以上經紀人員將面臨失業的窘境。因為大台北房價飆漲，民怨升高，不動產經紀業被妖魔化，2011年下半年，面對奢侈稅打房衝擊，房價小跌、建商無礙，但在交易量大幅萎縮下，不動產經紀業的景氣卻大受影響，業績節節下滑，業者苦不堪言。
李同榮向房仲店東，尤其是各大品牌經理人提出慎重地呼籲：「年終獎金勿誇大，年終尾牙不舖張！」，不動產經紀業是個買賣居間的服務產業，該行業首重「誠實與信賴」，假如一個品牌經營者為虛張聲勢而誇大業績與擴大排場，相信不是誠實業者所樂見，也不是消費者所能信賴的品牌。正本清源，所以請各大品牌業者要以產業服務品質與實力做為競爭基礎，不要以虛擬誇張的獎金多寡，作為不必要的競爭手段，今年年終，房仲公會將追蹤業者對外發布相關信息的真實性，藉以端正本業風氣，並提升產業之社會觀感與形象。
李同榮也以全聯會家長身分提出：「經營要創新、專業要提升、服務要正義、產業要尊嚴」，宏觀的視野讓台灣的不動產經紀業進一步與國際接軌，要與社區聯結，取之社區回饋社區，為社區發展做出具體貢獻；要不斷的自律與精進，藉以提升產業形象，更要以高標的服務正義，才能找回產業可敬的尊嚴。
2011年11月30日 星期三
大安區房價一等一，豪宅群聚引領房市 ，誰的功勞？ 大陸客和捷運。
大安區房價一等一，豪宅群聚引領房市
好房網 (2011-11-30)
HouseFun動新聞
台北人指名度最高的居住區域在哪？答案就是大安區！因為這裡有難得一見的都市叢林大安森林公園，又有人文薈萃的青田街，更有商業活動興盛的金融區…
文教、購物、商業、住宅！大安區不僅是機能兼備，是台北的首善之區更是許多人夢想入住的首選區域。HouseFun傳媒中心經理李建興表示，之前奢侈稅打房的確讓許多地區房價出現向下修正的現象，但唯有台北市市中心不動如山，即使有修正幅度也不大。
大安區房價全台居冠，除了地理位置絕佳、交通四通八達，區內還有大安森林公園，訴求景觀的豪宅比比皆是，每坪上看200萬也不在少數，再加上捷運信義線的加持，讓區內商圈房價高人一等，如此商業的鬧區卻難得擁有一塊人文集散區，包括名聞遐邇的永康街、慢活且悠閒的青田街與師大商圈，來看看大安區四大精選區域！
大安森林公園生活圈，南北以和平東路、信義路；東西以建國南路、新生南路為範圍，此區最大賣點就是難得一見的都市叢林，而信義路上的指標豪宅「勤美璞真」因為面對公園以每坪268萬元傲視群雄。此外，瑞安街、建國南路週邊的中古公寓華廈則是每坪70~90萬之間，大安國宅因為學區不是師大附中，因此房價較親民每坪60萬元起跳。
有亞洲第二大圓環之稱的仁愛圓環，串聯仁愛路、敦化南路兩大路段，地理位置鄰近忠孝復興站、敦化站以及國父紀念館站，其中更有SOGO百貨、明百貨和東區商圈商業活動興盛，其中的明星學校仁愛國小、國中及復興國小都是家長指名的學校，支撐房價功不可沒。仁愛圓環週邊豪宅林立，每坪180~200萬元之間，但安和路.仁愛路巷弄內中古公寓則顯得相對親民每坪65萬。
遠企商圈以敦化南路二段為中心，最大特色是有林蔭大道是台北知名金融商圈，商圈內生活機能便利，有學區大安國中、建安國小，採買則可以到信維市場、成功市場與臨江街早市，區內還有遠企購物中心滿足高消費客層。而大安運動中心更提供在地居民運動休閒的好去處，房價以敦化南路、安和路二段為最高，大樓每坪110萬起跳，不過復興南路二段、通化街，中古公寓每坪50萬就能入住。
永康街商圈位於大安森林公園西側，包含了永康街、青田街與金華街且有三大優勢。第一是為在大安森林公園與中正紀念堂中間，居民運動休閒不成問題；第二 金華國小與新生雙語國小，讓不少家長設籍入住；第三永康街、青田街街道整齊綠樹如蔭。三大優勢讓房價居高不下，以新生南路二段每坪140~200萬為最高，永康街中古公寓則要每坪80萬以上。
集萬千寵愛於一身，坐擁最貴氣住辦商圈，大安區房價一等一，更引領房市脈動，居高不下的房價，就是大安區門牌燙金、搶手的最好證明。
好房網 (2011-11-30)
HouseFun動新聞
台北人指名度最高的居住區域在哪？答案就是大安區！因為這裡有難得一見的都市叢林大安森林公園，又有人文薈萃的青田街，更有商業活動興盛的金融區…
文教、購物、商業、住宅！大安區不僅是機能兼備，是台北的首善之區更是許多人夢想入住的首選區域。HouseFun傳媒中心經理李建興表示，之前奢侈稅打房的確讓許多地區房價出現向下修正的現象，但唯有台北市市中心不動如山，即使有修正幅度也不大。
大安區房價全台居冠，除了地理位置絕佳、交通四通八達，區內還有大安森林公園，訴求景觀的豪宅比比皆是，每坪上看200萬也不在少數，再加上捷運信義線的加持，讓區內商圈房價高人一等，如此商業的鬧區卻難得擁有一塊人文集散區，包括名聞遐邇的永康街、慢活且悠閒的青田街與師大商圈，來看看大安區四大精選區域！
大安森林公園生活圈，南北以和平東路、信義路；東西以建國南路、新生南路為範圍，此區最大賣點就是難得一見的都市叢林，而信義路上的指標豪宅「勤美璞真」因為面對公園以每坪268萬元傲視群雄。此外，瑞安街、建國南路週邊的中古公寓華廈則是每坪70~90萬之間，大安國宅因為學區不是師大附中，因此房價較親民每坪60萬元起跳。
有亞洲第二大圓環之稱的仁愛圓環，串聯仁愛路、敦化南路兩大路段，地理位置鄰近忠孝復興站、敦化站以及國父紀念館站，其中更有SOGO百貨、明百貨和東區商圈商業活動興盛，其中的明星學校仁愛國小、國中及復興國小都是家長指名的學校，支撐房價功不可沒。仁愛圓環週邊豪宅林立，每坪180~200萬元之間，但安和路.仁愛路巷弄內中古公寓則顯得相對親民每坪65萬。
遠企商圈以敦化南路二段為中心，最大特色是有林蔭大道是台北知名金融商圈，商圈內生活機能便利，有學區大安國中、建安國小，採買則可以到信維市場、成功市場與臨江街早市，區內還有遠企購物中心滿足高消費客層。而大安運動中心更提供在地居民運動休閒的好去處，房價以敦化南路、安和路二段為最高，大樓每坪110萬起跳，不過復興南路二段、通化街，中古公寓每坪50萬就能入住。
永康街商圈位於大安森林公園西側，包含了永康街、青田街與金華街且有三大優勢。第一是為在大安森林公園與中正紀念堂中間，居民運動休閒不成問題；第二 金華國小與新生雙語國小，讓不少家長設籍入住；第三永康街、青田街街道整齊綠樹如蔭。三大優勢讓房價居高不下，以新生南路二段每坪140~200萬為最高，永康街中古公寓則要每坪80萬以上。
集萬千寵愛於一身，坐擁最貴氣住辦商圈，大安區房價一等一，更引領房市脈動，居高不下的房價，就是大安區門牌燙金、搶手的最好證明。
奢侈稅是馬英九留個大爛攤子給菜英文和台灣中低收入戶的禮物？
購房及建築貸款增幅雙雙趨緩
買購不動產新聞台 (2011-11-30)
MyGoNews廖賢龍
房貸及建築貸款餘額增幅趨緩【MyGoNews廖賢龍/台北報導】中央銀行公布2011年10月購屋貸款與建築貸款餘額，雖然雙雙增加卻是增幅趨緩，購屋貸款餘額為5兆2535億元，增加金額為62億2700餘萬元，建築貸款餘額為1兆2776億元，增加金額為9億6800萬元。
銀行的購屋貸款餘額雖然自2010年11月逐月呈現增加，但增加金額及幅都已趨於緩和，建築貸款金額雖然也是逐月增加的走勢，但增加幅度也已縮小。房屋修繕貸款餘額在10月份為5024億2800餘萬元，比9月份減少97億5800餘萬元，已經連續11個月呈下降走勢。
建商人士表示，因為央行對建築貸款仍有限制，再加上現在市況冷清，開工的時間都比以前延後，所以貸款需求已不如先前；至於中古屋市場則因為投資客明顯退場，再加上有不少「奢侈屋」受到兩年時間的限制，所以，市場交易量也明顯萎縮，目前北部市場的首購族群購屋量行較為明顯，但因為購屋貸款金額相對較小，所以整體貸款餘額不會因此而增加太多。
中央銀行日前公布的五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)10月承作購屋貸款金額為440億2700餘萬元，是繼2月以來的低量。
買購不動產新聞台 (2011-11-30)
MyGoNews廖賢龍
房貸及建築貸款餘額增幅趨緩【MyGoNews廖賢龍/台北報導】中央銀行公布2011年10月購屋貸款與建築貸款餘額，雖然雙雙增加卻是增幅趨緩，購屋貸款餘額為5兆2535億元，增加金額為62億2700餘萬元，建築貸款餘額為1兆2776億元，增加金額為9億6800萬元。
銀行的購屋貸款餘額雖然自2010年11月逐月呈現增加，但增加金額及幅都已趨於緩和，建築貸款金額雖然也是逐月增加的走勢，但增加幅度也已縮小。房屋修繕貸款餘額在10月份為5024億2800餘萬元，比9月份減少97億5800餘萬元，已經連續11個月呈下降走勢。
建商人士表示，因為央行對建築貸款仍有限制，再加上現在市況冷清，開工的時間都比以前延後，所以貸款需求已不如先前；至於中古屋市場則因為投資客明顯退場，再加上有不少「奢侈屋」受到兩年時間的限制，所以，市場交易量也明顯萎縮，目前北部市場的首購族群購屋量行較為明顯，但因為購屋貸款金額相對較小，所以整體貸款餘額不會因此而增加太多。
中央銀行日前公布的五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)10月承作購屋貸款金額為440億2700餘萬元，是繼2月以來的低量。
2011年11月29日 星期二
房價為何戶戶不同?
為何有樓層價差？如何訂定？
住展房屋網 (2011-11-23)
住展房屋網提供
樓層價差除了主、客觀因素，業者銷售操作手法也是原因之一。【文/何世昌 攝影/邱添榮】有購屋或看屋經驗的消費者都知道，每個建案樓層價差不一，尤其是高樓層價格往往比中低樓層（店面除外）昂貴，有的建案高樓層較低樓層單價貴一至兩成，有的建案價差卻逾五成，於是消費者不免好奇，樓層產生價差的因素是什麼？業者在制定價差時，是憑藉何種標準？
棟距與平面
事實上，時下消費者越來越精打細算，房屋定價不合理自然不屑買單，故業者在制定高低樓層價差時總是多方考量，依據建物內、外在環境估算應有之價值，絕非漫天喊價，新高創廣告公司業務經理蕭既安表示，影響樓層價差的因素相當複雜，很難一概而論，然大抵而言，景觀的有無是主要因素；除此之外，另有「棟距」、「平面」及「立面」三個要素。
所謂「棟距」，是指建物間隔之距離，棟距越大，則視野與價位相對較佳，反之則愈差；棟距不只影響視野及房價，也會對生活品質形成威脅，因棟距過窄，或者建物周邊有超高大樓，對居住者都會產生壓迫感。
再來是房屋之「平面」，包括建物規劃（單層單戶、雙併、四併、六併等）、坪數大小、前後樓層、戶數多寡、出入動線、機電或水塔房位置、附加價值（如露台等設施），以及建物座向等因素，都會影響個別樓層價格。
獨棟或單層單戶通常價格較高，若同一樓層規劃越多併（如集合式住宅），則戶數越多，價格愈低；接著是建物方位，「南北向」的價格多優於「東西向」，或者所屬樓層有露台等額外使用空間，通常每坪單價會高出五分之一到三分之一不等。
建物之立面
最後則是建物之「立面」，所指即建物立體高度，高樓價格較低樓層貴是眾所周知的，業者在制定樓層價差時，通常會把建物切割為幾個價格區間，故樓層越高，則價格區間越多。
假設一棟十五層樓高的建築物，若是三個樓層為一個價格區間，則二至四樓、五至七樓、八至十樓分別有所屬價格，隨樓層愈高而往上遞加，因此若價格區間愈多，那麼高低樓層價差就有極大差距。
但另有一個拉大高低樓層價差的原因，則與建物本身條件無太大關係，就是業者的操作手法。蕭既安指出，某些業者會刻意壓低低樓層之單價以刺激銷售，但相對地就得拉高高樓層之單價，遂造成高低樓層價差過大，但這類情事現在已經較為少見。影響樓層價差原因不一，除了上述因素外，還得視區域客戶接受度，以及房市大環境而定，任何一項因素均非唯一準繩，消費者仍需從各個角度進行評估。
更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw
住展房屋網 (2011-11-23)
住展房屋網提供
樓層價差除了主、客觀因素，業者銷售操作手法也是原因之一。【文/何世昌 攝影/邱添榮】有購屋或看屋經驗的消費者都知道，每個建案樓層價差不一，尤其是高樓層價格往往比中低樓層（店面除外）昂貴，有的建案高樓層較低樓層單價貴一至兩成，有的建案價差卻逾五成，於是消費者不免好奇，樓層產生價差的因素是什麼？業者在制定價差時，是憑藉何種標準？
棟距與平面
事實上，時下消費者越來越精打細算，房屋定價不合理自然不屑買單，故業者在制定高低樓層價差時總是多方考量，依據建物內、外在環境估算應有之價值，絕非漫天喊價，新高創廣告公司業務經理蕭既安表示，影響樓層價差的因素相當複雜，很難一概而論，然大抵而言，景觀的有無是主要因素；除此之外，另有「棟距」、「平面」及「立面」三個要素。
所謂「棟距」，是指建物間隔之距離，棟距越大，則視野與價位相對較佳，反之則愈差；棟距不只影響視野及房價，也會對生活品質形成威脅，因棟距過窄，或者建物周邊有超高大樓，對居住者都會產生壓迫感。
再來是房屋之「平面」，包括建物規劃（單層單戶、雙併、四併、六併等）、坪數大小、前後樓層、戶數多寡、出入動線、機電或水塔房位置、附加價值（如露台等設施），以及建物座向等因素，都會影響個別樓層價格。
獨棟或單層單戶通常價格較高，若同一樓層規劃越多併（如集合式住宅），則戶數越多，價格愈低；接著是建物方位，「南北向」的價格多優於「東西向」，或者所屬樓層有露台等額外使用空間，通常每坪單價會高出五分之一到三分之一不等。
建物之立面
最後則是建物之「立面」，所指即建物立體高度，高樓價格較低樓層貴是眾所周知的，業者在制定樓層價差時，通常會把建物切割為幾個價格區間，故樓層越高，則價格區間越多。
假設一棟十五層樓高的建築物，若是三個樓層為一個價格區間，則二至四樓、五至七樓、八至十樓分別有所屬價格，隨樓層愈高而往上遞加，因此若價格區間愈多，那麼高低樓層價差就有極大差距。
但另有一個拉大高低樓層價差的原因，則與建物本身條件無太大關係，就是業者的操作手法。蕭既安指出，某些業者會刻意壓低低樓層之單價以刺激銷售，但相對地就得拉高高樓層之單價，遂造成高低樓層價差過大，但這類情事現在已經較為少見。影響樓層價差原因不一，除了上述因素外，還得視區域客戶接受度，以及房市大環境而定，任何一項因素均非唯一準繩，消費者仍需從各個角度進行評估。
更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw
2011年11月25日 星期五
北市房價越變越高，誰惹的禍？
「蛋白勝蛋黃」外圍7區戰勝內環5區
買購不動產新聞台 (2011-11-25)
MyGoNews林承志
邱太分析說，交易量縮較大的蛋黃區，過去也是投資客最多的區域。【MyGoNews 林承志/台北報導】6月1日奢侈稅開徵後，台北市房市交易量縮3成左右，但房價是否有支撐？有鑑於此，台灣房屋成交量採取奢侈稅前1~5月北市買賣移轉棟數月平均和奢侈稅後6~10月的月平均量，分析北市12個行政區受影響程度；交易價則採內部住宅成交資料。
調查結果發現，北市12個行政區交易量量縮最大的前3名，依序為大安區減少39.3%、中正區減少38.58%、內湖區33.74%。台灣房屋研究中心執行長邱太表示，從北市買賣移轉棟數資料來看，北市蛋黃區(一環、核心五區，大安、中正、信義、松山、中山)來看，交易量縮29%~39%；蛋白區(二環、外圍七區，南港、內湖、士林、北投、萬華、大同、文山)來看，南港、內湖、士林、北投交易量跌了30%左右，但大同、萬華交易量僅跌3%，令人意外的是文山區交易量在奢侈稅後，竟然逆勢成長近2成。
邱太分析說，交易量縮較大的蛋黃區，過去也是投資客最多的區域，近幾年來投資客對房市的敏銳度高於一般自住客，也相繼投資較抗跌的市中心蛋黃區，此次政府奢侈稅打房政策瞄準投資客而來，因此許多投資客受限奢侈稅，由賣轉租，市場物件急縮，因此交易量也急遽下跌。
萬華、大同一直是北市的低價區，鮮少投資客搶進，因此交易量主要都是自住客買盤支撐，因此交易量僅縮3%左右，有趣的是，文山區交易量逆勢成長19%，推估文山區買盤向來是軍公教公務員，加上平均房價36~38萬，買方接受度高，因此文山區是奢侈稅後12個行政區唯一交易量逆勢收紅的區域。
從房價來看，北市蛋黃區奢侈稅後房價普遍跌1.5%~2.2%，跌幅不大，僅中山區房價成長2.63%，有趣的是，北市蛋白區奢侈稅後房價大都逆勢成長1.24%~7.99%，僅士林區出現2.46%的下跌。
邱太指出，過去房市下跌從市郊開始下跌，跌回市中心的理論，奢侈稅後似乎失靈，反而是市郊低價區，房價不跌反漲，其中房價漲幅前三名依序為萬華區漲7.99%、大同區漲6.02%、文山區漲4.37%。值得注意的是，北市蛋黃區房價除中山區外，平均房價64萬~78萬之間，相較蛋白區的低價區大同、萬華、文山平均房價在36~40萬之間，幾乎是蛋黃區的一半價錢，也難怪買氣不受影響，房價還逆勢成長。
新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]
買購不動產新聞台 (2011-11-25)
MyGoNews林承志
邱太分析說，交易量縮較大的蛋黃區，過去也是投資客最多的區域。【MyGoNews 林承志/台北報導】6月1日奢侈稅開徵後，台北市房市交易量縮3成左右，但房價是否有支撐？有鑑於此，台灣房屋成交量採取奢侈稅前1~5月北市買賣移轉棟數月平均和奢侈稅後6~10月的月平均量，分析北市12個行政區受影響程度；交易價則採內部住宅成交資料。
調查結果發現，北市12個行政區交易量量縮最大的前3名，依序為大安區減少39.3%、中正區減少38.58%、內湖區33.74%。台灣房屋研究中心執行長邱太表示，從北市買賣移轉棟數資料來看，北市蛋黃區(一環、核心五區，大安、中正、信義、松山、中山)來看，交易量縮29%~39%；蛋白區(二環、外圍七區，南港、內湖、士林、北投、萬華、大同、文山)來看，南港、內湖、士林、北投交易量跌了30%左右，但大同、萬華交易量僅跌3%，令人意外的是文山區交易量在奢侈稅後，竟然逆勢成長近2成。
邱太分析說，交易量縮較大的蛋黃區，過去也是投資客最多的區域，近幾年來投資客對房市的敏銳度高於一般自住客，也相繼投資較抗跌的市中心蛋黃區，此次政府奢侈稅打房政策瞄準投資客而來，因此許多投資客受限奢侈稅，由賣轉租，市場物件急縮，因此交易量也急遽下跌。
萬華、大同一直是北市的低價區，鮮少投資客搶進，因此交易量主要都是自住客買盤支撐，因此交易量僅縮3%左右，有趣的是，文山區交易量逆勢成長19%，推估文山區買盤向來是軍公教公務員，加上平均房價36~38萬，買方接受度高，因此文山區是奢侈稅後12個行政區唯一交易量逆勢收紅的區域。
從房價來看，北市蛋黃區奢侈稅後房價普遍跌1.5%~2.2%，跌幅不大，僅中山區房價成長2.63%，有趣的是，北市蛋白區奢侈稅後房價大都逆勢成長1.24%~7.99%，僅士林區出現2.46%的下跌。
邱太指出，過去房市下跌從市郊開始下跌，跌回市中心的理論，奢侈稅後似乎失靈，反而是市郊低價區，房價不跌反漲，其中房價漲幅前三名依序為萬華區漲7.99%、大同區漲6.02%、文山區漲4.37%。值得注意的是，北市蛋黃區房價除中山區外，平均房價64萬~78萬之間，相較蛋白區的低價區大同、萬華、文山平均房價在36~40萬之間，幾乎是蛋黃區的一半價錢，也難怪買氣不受影響，房價還逆勢成長。
新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]
2011年11月23日 星期三
奢侈稅成為房價不跌之護身符， 窮人更是無法購屋之門檻，窮人將是最大的受害者，馬英九應負政策錯誤之責，自動減薪5成。
多重利空衝擊 雙北市房價卻『回不去了』!
住展房屋網 (2011-11-24)
住展房屋網提供
奢侈稅自今年2月底曝光以來，房市受到的衝擊面似乎與房價的變化『脫勾』。房價自奢侈稅曝光及6月實施以來；更在8月起，再受到美債及歐債風暴的肆虐，今年房價到底變化了多少，是漲還是跌?成為購屋者關切的重心，對明年的房價走勢亦具有指標性的影響。
根據住展雜誌最新發佈今年2月(奢侈稅曝光)至11月，雙北市的房價變化報告中得知，台北市12個行政區2月的房價與11月相比較(見附表一)，平均漲幅為8.5%，台北市12個行政區的房價皆呈現上揚的格局，其中中正區的漲幅最大(漲18.4%)，湖區的漲幅最小(漲0.1%)。
台北市預售屋平均房價在今年2月為74萬元，11月再上揚至80.3萬元，正式突破8字頭關卡，大安區的房價更是一飛衝天，飆上一坪130萬元，80.3萬與130萬元兩個數字，雙雙創下台北市預售屋房價的歷史新高點。
台北市漲幅的前三名，分別是中正區的18.4%、大安區的13.2%及中山區的12.7%，三區皆屬台北市市中心的第一環，突顯出市中心區房價高的抗跌性與強的補漲力道，其中大安區、信義區與中正區的平均房價都已站穩100萬元。
北市豪宅聚集的大安區與信義區，除了大安區房價與百萬元的拉距持續加大外，信義區也直追在後，每坪房價為115萬元，而有國際及大陸行線與松山機場直航利多的松山區，在2011年的表現也愈來愈強勢，房價上看9字頭。
從2011年台北市房價仍出現8.5個百分點的漲幅來看，奢侈稅及歐債風暴對台北市房價的影響十分有限。台北市在都市更新速度慢如牛步，加上政府仍持續對較大面積的國有地『不能賣』的政策下，土地的供給面十分稀少，這就是台北市房價底部愈墊愈高的主因之一。
受到台北市高房價排擠效應的影響，使台北市人口紛紛轉進新北市等其他房價較低的區域，導致近年新北市的移入人口大幅增加，截至今年10月底為止，新北市的人口數已增加至3,911,833人，正式突破390萬人的大關，較2010年全市的人口數3,897,367人，再增加了14,466人。
住展房屋網 (2011-11-24)
住展房屋網提供
奢侈稅自今年2月底曝光以來，房市受到的衝擊面似乎與房價的變化『脫勾』。房價自奢侈稅曝光及6月實施以來；更在8月起，再受到美債及歐債風暴的肆虐，今年房價到底變化了多少，是漲還是跌?成為購屋者關切的重心，對明年的房價走勢亦具有指標性的影響。
根據住展雜誌最新發佈今年2月(奢侈稅曝光)至11月，雙北市的房價變化報告中得知，台北市12個行政區2月的房價與11月相比較(見附表一)，平均漲幅為8.5%，台北市12個行政區的房價皆呈現上揚的格局，其中中正區的漲幅最大(漲18.4%)，湖區的漲幅最小(漲0.1%)。
台北市預售屋平均房價在今年2月為74萬元，11月再上揚至80.3萬元，正式突破8字頭關卡，大安區的房價更是一飛衝天，飆上一坪130萬元，80.3萬與130萬元兩個數字，雙雙創下台北市預售屋房價的歷史新高點。
台北市漲幅的前三名，分別是中正區的18.4%、大安區的13.2%及中山區的12.7%，三區皆屬台北市市中心的第一環，突顯出市中心區房價高的抗跌性與強的補漲力道，其中大安區、信義區與中正區的平均房價都已站穩100萬元。
北市豪宅聚集的大安區與信義區，除了大安區房價與百萬元的拉距持續加大外，信義區也直追在後，每坪房價為115萬元，而有國際及大陸行線與松山機場直航利多的松山區，在2011年的表現也愈來愈強勢，房價上看9字頭。
從2011年台北市房價仍出現8.5個百分點的漲幅來看，奢侈稅及歐債風暴對台北市房價的影響十分有限。台北市在都市更新速度慢如牛步，加上政府仍持續對較大面積的國有地『不能賣』的政策下，土地的供給面十分稀少，這就是台北市房價底部愈墊愈高的主因之一。
受到台北市高房價排擠效應的影響，使台北市人口紛紛轉進新北市等其他房價較低的區域，導致近年新北市的移入人口大幅增加，截至今年10月底為止，新北市的人口數已增加至3,911,833人，正式突破390萬人的大關，較2010年全市的人口數3,897,367人，再增加了14,466人。
2011年11月19日 星期六
新店房價再創新高，裕隆城每坪將破百萬，真是好消息。
新店利多！榮工廠周邊都計變更案公開展覽
買購不動產新聞台 (2011-11-18)
MyGoNews方暮晨
新店利多！榮工廠周邊都計變更案公開展覽 (圖片來源：新北市政府)【MyGoNews方暮晨/台北報導】新北市政府城鄉局為促進「新店榮工」周邊工業區更新轉型所提出的都市計畫專案通盤檢討案，已於2011年8月9日經內政部都市計畫委員會第761次大會通過，將22.26公頃面積的原本工業區土地，變更活用，轉化為可供產業、商務及住宅使用的複合園區，整體計畫內容將自2011年11月17日起於新北市政府及新店區公所舉行公開展覽30天，並將在2011年11月29日下午2點30分在新店文化劇場演藝廳辦理說明會。
新北市政府城鄉局局長張璠表示，隨著時代的變遷和產業的轉型，將低度利用的工業區重新檢討，有其必要性。位於新店寶橋路的榮工公司在2000年間結束營業後廠房就空置至今，其餘周邊地區則為其他大型廠房、綜合廠辦及閒置土地。而隨著北二高新店交流道及捷運新店線開通，新店地區也吸引了裕隆企業總部、宏痋B技嘉與宏達電等知名大型企業進駐，新店榮工廠周邊地區憑藉著景美溪畔的自然資源機會及榮工公司土地單純的成本優勢，產業轉型契機已甄成熟。
因此，配合行政院「加速推動都市更新方案」政策下，新北市政府考量新店榮工廠周邊地區整體發展，選定更新地區範圍為中興路以東，寶橋路以北的工業區，面積約達22.26公頃。
為促使新店榮工廠周邊地區由原本乙種工業區轉型為符合現今住宅、商務複合使用趨勢的產業園區，更新策略包括以計畫性開發許可的機制進行土地使用的鬆綁，將乙種工業區變更為特定專用區，以提供更多元的產業、商業與住宅等複合使用，並搭配地主更新時負擔30％的公共設施用地，以創造更良善的都市環境。
買購不動產新聞台 (2011-11-18)
MyGoNews方暮晨
新店利多！榮工廠周邊都計變更案公開展覽 (圖片來源：新北市政府)【MyGoNews方暮晨/台北報導】新北市政府城鄉局為促進「新店榮工」周邊工業區更新轉型所提出的都市計畫專案通盤檢討案，已於2011年8月9日經內政部都市計畫委員會第761次大會通過，將22.26公頃面積的原本工業區土地，變更活用，轉化為可供產業、商務及住宅使用的複合園區，整體計畫內容將自2011年11月17日起於新北市政府及新店區公所舉行公開展覽30天，並將在2011年11月29日下午2點30分在新店文化劇場演藝廳辦理說明會。
新北市政府城鄉局局長張璠表示，隨著時代的變遷和產業的轉型，將低度利用的工業區重新檢討，有其必要性。位於新店寶橋路的榮工公司在2000年間結束營業後廠房就空置至今，其餘周邊地區則為其他大型廠房、綜合廠辦及閒置土地。而隨著北二高新店交流道及捷運新店線開通，新店地區也吸引了裕隆企業總部、宏痋B技嘉與宏達電等知名大型企業進駐，新店榮工廠周邊地區憑藉著景美溪畔的自然資源機會及榮工公司土地單純的成本優勢，產業轉型契機已甄成熟。
因此，配合行政院「加速推動都市更新方案」政策下，新北市政府考量新店榮工廠周邊地區整體發展，選定更新地區範圍為中興路以東，寶橋路以北的工業區，面積約達22.26公頃。
為促使新店榮工廠周邊地區由原本乙種工業區轉型為符合現今住宅、商務複合使用趨勢的產業園區，更新策略包括以計畫性開發許可的機制進行土地使用的鬆綁，將乙種工業區變更為特定專用區，以提供更多元的產業、商業與住宅等複合使用，並搭配地主更新時負擔30％的公共設施用地，以創造更良善的都市環境。
2011年11月14日 星期一
笨蛋。問題不是房市供需而是仲介費太多。
健全房價得從健全「房市」開始?
買購不動產新聞台 (2011-11-14) MyGoNews林承志
【MyGoNews 林承志/台北報導】為 解決國內房價不合理現狀，內政部委 託學者進行「健全都會區房價」研究 報告，將於2011年11月23日登場，報 告中指出台北都會區房價高漲，屢有 中低收入及受薪階級買不起房子的民 怨，而中、南部房地產市場卻無北部 之發展條件，造成北部、中南部不均 衡發展，建議政府從資訊、金融、稅 制、供需等各大面向著手，採取短 期、長期等策略與措施，讓台灣房市 走向正常化。
報告中指出，台灣房價資訊揭露不透明，儘管公、私部門皆各自建立房市訊息內 容多元及豐富的網站供民眾使用，然現行法令對於不動產交易價格並沒有強制申 報、稽核、罰則規範，各界公布房價資訊無法完全確認其真實性；再者，房市訊 息之真實性無人監督、把關，不僅影響房市資訊品質，更使民眾不易掌握房市現 況。
此外，台北都會區房價高漲乃受資金行情所致，非市場供給不足，因此無法藉由 大量興建社會住宅或合宜住宅解決高房價問題。短期內需控制資金流動，長期下 須健全房市制度，透過資訊、金融、及稅制改革等層面減少投機行為，才能使房 價穩健均衡發展。
至於，目前政府所採用控制房市的手段，諸如選擇性信用管制、追查購地或購屋 資金來源是防範投資客炒作的適當方式，將因管制對象、範圍及項目能否明確界 定，追查資金來源的程序是否能夠確切落實，對於實施成效產生關鍵性的影響。
研究美國、愛爾蘭、日本等國家過去曾遭遇房市泡沫化，目前房價皆處於低盤局 勢。透過各國房市泡沬化之成因可提醒我國政府對房地產市場景氣過熱之現象應 提高警覺，適時介入並予以管制降溫，抑制不正當的房地產市場投機行為。
而英國房價穩健發展，主要為英國房價資訊透明化，政府以買賣實價作為資本利 得稅稅基，有效課徵資本利得，減少過度投資行為；德國不將房地產視為經濟增 長的支柱產業，藉由嚴格的法律條文，禁止民眾、開發商等藉由房地產投資行為 獲取不當利得等措施，皆可作為台灣發展房市的借鏡。
學者認為「健全房價」必須先「健全房市」，只有在完善的制度下運行，使市場 機制充分自由發揮，才能達到「健全房價」之目的，並透過資訊、金融、稅制、 供需等四大層面提出13項策略及42項具體措施。
短期方面，政府應立即整合並建立房地產相關資訊，促使房價資訊透明化；緊縮 資金，抑制短期投資需求；嚴格追查預售屋交易逃漏稅及短期交易價格申報不實 者；有效利用現有資源，促使空餘屋釋出。
另外，長期建議則需定期發布各縣市區域合理房價訊息，並建立房地產標價制 度；引導資金至其他適當的投資市場，並鼓勵長期投資租賃市場；推動稅制改 革，房地價格合併以交易實價為稅基統一申報課稅；建立住宅政策之專屬權責機 構，並強化租屋市場發展。
買購不動產新聞台 (2011-11-14) MyGoNews林承志
【MyGoNews 林承志/台北報導】為 解決國內房價不合理現狀，內政部委 託學者進行「健全都會區房價」研究 報告，將於2011年11月23日登場，報 告中指出台北都會區房價高漲，屢有 中低收入及受薪階級買不起房子的民 怨，而中、南部房地產市場卻無北部 之發展條件，造成北部、中南部不均 衡發展，建議政府從資訊、金融、稅 制、供需等各大面向著手，採取短 期、長期等策略與措施，讓台灣房市 走向正常化。
報告中指出，台灣房價資訊揭露不透明，儘管公、私部門皆各自建立房市訊息內 容多元及豐富的網站供民眾使用，然現行法令對於不動產交易價格並沒有強制申 報、稽核、罰則規範，各界公布房價資訊無法完全確認其真實性；再者，房市訊 息之真實性無人監督、把關，不僅影響房市資訊品質，更使民眾不易掌握房市現 況。
此外，台北都會區房價高漲乃受資金行情所致，非市場供給不足，因此無法藉由 大量興建社會住宅或合宜住宅解決高房價問題。短期內需控制資金流動，長期下 須健全房市制度，透過資訊、金融、及稅制改革等層面減少投機行為，才能使房 價穩健均衡發展。
至於，目前政府所採用控制房市的手段，諸如選擇性信用管制、追查購地或購屋 資金來源是防範投資客炒作的適當方式，將因管制對象、範圍及項目能否明確界 定，追查資金來源的程序是否能夠確切落實，對於實施成效產生關鍵性的影響。
研究美國、愛爾蘭、日本等國家過去曾遭遇房市泡沫化，目前房價皆處於低盤局 勢。透過各國房市泡沬化之成因可提醒我國政府對房地產市場景氣過熱之現象應 提高警覺，適時介入並予以管制降溫，抑制不正當的房地產市場投機行為。
而英國房價穩健發展，主要為英國房價資訊透明化，政府以買賣實價作為資本利 得稅稅基，有效課徵資本利得，減少過度投資行為；德國不將房地產視為經濟增 長的支柱產業，藉由嚴格的法律條文，禁止民眾、開發商等藉由房地產投資行為 獲取不當利得等措施，皆可作為台灣發展房市的借鏡。
學者認為「健全房價」必須先「健全房市」，只有在完善的制度下運行，使市場 機制充分自由發揮，才能達到「健全房價」之目的，並透過資訊、金融、稅制、 供需等四大層面提出13項策略及42項具體措施。
短期方面，政府應立即整合並建立房地產相關資訊，促使房價資訊透明化；緊縮 資金，抑制短期投資需求；嚴格追查預售屋交易逃漏稅及短期交易價格申報不實 者；有效利用現有資源，促使空餘屋釋出。
另外，長期建議則需定期發布各縣市區域合理房價訊息，並建立房地產標價制 度；引導資金至其他適當的投資市場，並鼓勵長期投資租賃市場；推動稅制改 革，房地價格合併以交易實價為稅基統一申報課稅；建立住宅政策之專屬權責機 構，並強化租屋市場發展。
2011年11月12日 星期六
購屋出租之投資報酬率
購屋出租之投資報酬率
Mar 27, 2008
怪老子理財首頁
購買房屋來出租，當個包租公(婆)，不只每月有租金收入，又可以靜待房地產升值，是許多退休族夢寐以求的一種投資方式。房地產投資和其他投資標的一樣，有波段操作以及長期投資的形式。買屋出租則是屬於長期投資的一種，是比較保守及風險較低的投資型態。但是無論任何一種投資都必須先知道投資報酬率到底是多少，才好預做規劃，進而調整投資策略。
一般租屋投資的報酬率，最簡單的方式是用租金報酬率來計算。
租金報酬率是每年的租金總收入扣除費用後再除以購買房屋的價格。例如買一個300萬的房子，每月房租扣除管理費後淨收入13,000元，那麼每年的租金收入有156,000，所以投資報酬率 = 156,000/3,000,000 = 5.2%。這樣的概算是沒有錯的，簡單又方便。只是房地產投資必須考慮未來房價的變動對整體投資報酬率的影響，例如同上一個案例，預計投資10年，10年後的房價若漲到360萬時，加上房租收入，這樣的投資報酬率相當於多少呢？如果10年後不幸遇到經濟蕭條，房價跌到270萬時，投資報酬率又是多少？這種情形可以利用現金流量的觀念來求取內部報酬率(Internal Return Rate)來得到年化報酬率。這例子裡若期末房價漲到360萬時，現金流量如下表：
期數。 現金流量。 備註
第0年 -3,000,000。 拿出300萬投資
第1年 156,000。 房租收入
第2年 156,000。 房租收入
第3年 156,000。 房租收入
第4年 156,000。 房租收入
第5年 156,000。 房租收入
第6年 156,000。 房租收入
第7年 156,000。 房租收入
第8年 156,000。 房租收入
第9年 156,000。 房租收入
第10年 3,756,000。 房租收入及售屋結算
可以利用Excel的IRR函數，將現金流量的資料輸入後，就會得到年報酬率了。
下面就是公式。以下藍色粗體字都可以直接複製到Excel的儲存格。
=IRR({-3000000, 156000, 156000,156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 3756000},10%)
= 6.67%
算出來的年報酬率是6.67%，和上個例子的5.2%相比，多出來的1.47%就是房價上漲所貢獻的報酬。相對的，若10年後房價只剩270萬，也可以用同樣方式計算。因為現金流量每年都一樣，只有第10年的是房屋價格加上租金，等於2,856,000。亦就是說因為房價的下跌因素，使得投資報酬由5.2%下降至4.38%。
公式如下：
=IRR({-3000000, 156000, 156000,156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 2856000},10%)
= 4.38%
如果未來房價持平，用同樣現金流量觀念計算出來，同樣是5.2%。所以也可以這麼說：如果未來房價不變，房租報酬率就是整體投資報酬率。下面公式最後一年的現金流量是300萬加15.6萬租金，所以是3,156,000。
=IRR({-3000000, 156000, 156000,156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 3156000},10%)
= 5.2%
貸款購屋的報酬率
如果出租房屋不是用現金購買，而是以貸款方式取得，這種情形就更複雜了。每月除了有房租收入外，亦有貸款要繳納，貸款部分又分為利息以及本金部分，說起來實在複雜，但是現金流量觀念計算一樣適用。只要將每年的租金收入減去繳納貸款的錢，再扣除所有發生費用，就是該年的淨現金流量。只是投資結算時，未必貸款都繳清了，售屋後的金額還得繳納未還清的貸款。所以最後一期的現金流量較為複雜，必須知道貸款餘額是多少。所幸這等事請電腦就行了，本網站提供了試算的頁面，直接輸入資料一切幫你搞定。
購屋出租試算
拜電腦科技之賜，所有繁雜的計算可以一下子就得到答案，前面都是一些觀念的介紹，實務應用時是不需要那麼麻煩的。下面是一個試算表，只要將條件輸入進去，就會得到整個投資報酬率。透過這試算我們可以很清楚的知道，未來整個投資的情形將會是如何，以及每月會有多少現金進入或何時需要多少現金支出，全部都一清二楚。
參數說明
『房屋價格』及『每月租金』一定要填資料，其他可以空白，而且以"0"計算。
房屋價格及貸款金額都是以萬元為單位，租金以元為單位。
平均每年閒置月份：是平均起來一年大約會有幾個月無法出租，不得大於12。
計劃投資年限：希望多久要投資結算。
只要將該頁資料輸入，就會得到詳細的報酬率試算。
試算結果驗證
如何驗證這試算結果是正確的呢？以內部報酬率(IRR)所計算出來的答案又代表何意義呢？『房屋出租報酬率試算-實例』這一篇有詳細的說明。
租金與貸款比例對報酬率之影響
了解投資標的報酬率還不夠，投資者應該希望透過這樣的試算可以得到一些投資分析，進而對投資策略做調整。一般說來有些項目是固定無法調整的，例如稅金、租金成長率、貸款利率等通常是固定的，投資者無法自行調配。但是貸款比例，以及租金大小不只可以選擇，還對報酬率的影響非常大。所以我們會希望透過這兩項參數的變動，來觀察對整體投資報酬率的影響是什麼。下面的試算主要做租屋投資分析。
舉個例子來說，目前看到一個房屋投資標的房價300萬，投資者希望評估是否可以承做。預期貸款利率是3.5%，貸款20年。希望評估若投資十年後的投資結果會是如何？
參數說明
只需要輸入『房屋價格』及『計劃投資年限』，其他條件可以不填。
租金年成長率：租金每年以該比例調整一次。
今年租金 = 去年租金*(1 + 租金成長率)
平均每年閒置：平均起來每年會有幾個月租不出去 (最多12個月)
試算不同的房租及貸款金額情況下，年化投資報酬率情形。
輸入完後點擊”開始試算”，就會得到下圖的結果。
這張圖的每一列代表一種月租金的投資情形，每一欄代表一個貸款比例之投資情況，也就是說這張表列出了各種租金及貸款組合的結果。例如租金報酬率5%那一列(紅色框起來)，每月租金是12,500元，然後分別以不同貸款比例的情況所計算出來的投資報酬率。沒有貸款時，報酬率和租金報酬率相等，都是5%。但是當貸款比例往上調升時，報酬率會節節上升，而且貸款比例愈大，報酬率愈高。這結果說明了貸款會大幅提升整體的報酬率。再點入每一個報酬率的數值，還可以看到該貸款金額及租金之現金流量明細。
但並不是所有情況都一樣的，如果觀察租金報酬率3.5%那一列(第4列)，無論貸款金額多少，報酬率都幾乎一樣沒變，沒有因為貸款而增加報酬率。這是為什麼呢？原因是貸款利率也同樣是3.5%，所以租金收入剛好拿去繳交貸款利息了。這樣便得到一個結論：除非租金報酬率大於貸款利率，否則貸款不會提升報酬率，反而會降低投資報酬率。同時還可以看到一點，無貸款時的報酬率跟『租金報酬率』是相等的，亦就是說如果不貸款，只要知道租金報酬率就知道結果了。既然基礎的租金報酬率具有舉足輕重的影響，如何提升租金報酬率就顯得非常重要了。
以上的推論的基本假設是：房價是不變的，以及房租是不會漲的，但這是並不實際的。真實的租屋市場不只是房租會上漲，房價也會有波動，還有房子也不是天天都租的出去，總會有一些閒置期。而且還有稅金要考量呢！針對這些實務狀況，試算及分析都有考慮進去。當選定了一組租金及貸款比例後，可以直接點入該組報酬率，就可以得到詳細的月現金流量表了。
這張表的租金報酬率使用的是名目利率，例如300萬，年報酬率5%，所以每月租金=3000000*5%/12 = 12,500，所以月報酬率 =12500/3000000 = 0.417%，相當於年報酬率 = 0.417%*12 = 5.00%。
房地產價格
房地產價格和租金報酬率是息息相關的，因為房屋租金通常變動不大，當房價過高時勢必會讓租金報酬率降低，這時投資意願就會降低，房價便會跟著滑落。反之，如果房價過低時，租金報酬率自然會往上提升，當租金報酬率高於定存利率許多時，理智投資者當然會進場，進而推升房價。這也就是市場那隻無形的手默默主宰著房價的變化。簡而言之，租金報酬率通常高於定存利率3%~4%是正常的。
房地產也不是只會漲不會跌，最有名的例子是中共試射飛彈時，房屋價格遽然下跌。但是愈高的租金報酬率愈能抗跌，這是因為較高的租金收入足以彌補未來房價的下跌，讀者可以自行試算一下就知道了。
其實我對房地產價格並不是很樂觀的，主要原因是根據供需法則推論。台灣人口已經飽和，也就是需要房子的人並不會再增加了。雖說土地是有限資源，全台灣的人口一起競爭台灣這塊土地。但是如果人口不增加，需求從何而來？當然另一個需求是人民更有錢，願意比現在花更多的錢買房子，房價就會漲，但前提是人民必須更有錢。目前情形和20、30年前是很不一樣的，那時候的人口增加很快，即使是國民所得沒有增加，需求就已經很大了，更何況那時候經濟成長迅速，所得快速成長，當然造就不小的房價升幅。反觀現在情勢，也只能靠國民所得增加了，若馬英九上任後能將國民所得提升至3萬美元，那這時候趕緊買房子，未來房價就會漲。如果不是，我認為就有得等了。
內部報酬率(IRR)
這些試算出來的結果，都是以月現金流量所求出的內部報酬率(月報酬率)，再加以年化。如果投資期間10年，求出來的結果是7%，不要以為是10年才7%，是投資會每年以7%增長，以72法則概估，10年投資會增長一倍。
Mar 27, 2008
怪老子理財首頁
購買房屋來出租，當個包租公(婆)，不只每月有租金收入，又可以靜待房地產升值，是許多退休族夢寐以求的一種投資方式。房地產投資和其他投資標的一樣，有波段操作以及長期投資的形式。買屋出租則是屬於長期投資的一種，是比較保守及風險較低的投資型態。但是無論任何一種投資都必須先知道投資報酬率到底是多少，才好預做規劃，進而調整投資策略。
一般租屋投資的報酬率，最簡單的方式是用租金報酬率來計算。
租金報酬率是每年的租金總收入扣除費用後再除以購買房屋的價格。例如買一個300萬的房子，每月房租扣除管理費後淨收入13,000元，那麼每年的租金收入有156,000，所以投資報酬率 = 156,000/3,000,000 = 5.2%。這樣的概算是沒有錯的，簡單又方便。只是房地產投資必須考慮未來房價的變動對整體投資報酬率的影響，例如同上一個案例，預計投資10年，10年後的房價若漲到360萬時，加上房租收入，這樣的投資報酬率相當於多少呢？如果10年後不幸遇到經濟蕭條，房價跌到270萬時，投資報酬率又是多少？這種情形可以利用現金流量的觀念來求取內部報酬率(Internal Return Rate)來得到年化報酬率。這例子裡若期末房價漲到360萬時，現金流量如下表：
期數。 現金流量。 備註
第0年 -3,000,000。 拿出300萬投資
第1年 156,000。 房租收入
第2年 156,000。 房租收入
第3年 156,000。 房租收入
第4年 156,000。 房租收入
第5年 156,000。 房租收入
第6年 156,000。 房租收入
第7年 156,000。 房租收入
第8年 156,000。 房租收入
第9年 156,000。 房租收入
第10年 3,756,000。 房租收入及售屋結算
可以利用Excel的IRR函數，將現金流量的資料輸入後，就會得到年報酬率了。
下面就是公式。以下藍色粗體字都可以直接複製到Excel的儲存格。
=IRR({-3000000, 156000, 156000,156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 3756000},10%)
= 6.67%
算出來的年報酬率是6.67%，和上個例子的5.2%相比，多出來的1.47%就是房價上漲所貢獻的報酬。相對的，若10年後房價只剩270萬，也可以用同樣方式計算。因為現金流量每年都一樣，只有第10年的是房屋價格加上租金，等於2,856,000。亦就是說因為房價的下跌因素，使得投資報酬由5.2%下降至4.38%。
公式如下：
=IRR({-3000000, 156000, 156000,156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 2856000},10%)
= 4.38%
如果未來房價持平，用同樣現金流量觀念計算出來，同樣是5.2%。所以也可以這麼說：如果未來房價不變，房租報酬率就是整體投資報酬率。下面公式最後一年的現金流量是300萬加15.6萬租金，所以是3,156,000。
=IRR({-3000000, 156000, 156000,156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 3156000},10%)
= 5.2%
貸款購屋的報酬率
如果出租房屋不是用現金購買，而是以貸款方式取得，這種情形就更複雜了。每月除了有房租收入外，亦有貸款要繳納，貸款部分又分為利息以及本金部分，說起來實在複雜，但是現金流量觀念計算一樣適用。只要將每年的租金收入減去繳納貸款的錢，再扣除所有發生費用，就是該年的淨現金流量。只是投資結算時，未必貸款都繳清了，售屋後的金額還得繳納未還清的貸款。所以最後一期的現金流量較為複雜，必須知道貸款餘額是多少。所幸這等事請電腦就行了，本網站提供了試算的頁面，直接輸入資料一切幫你搞定。
購屋出租試算
拜電腦科技之賜，所有繁雜的計算可以一下子就得到答案，前面都是一些觀念的介紹，實務應用時是不需要那麼麻煩的。下面是一個試算表，只要將條件輸入進去，就會得到整個投資報酬率。透過這試算我們可以很清楚的知道，未來整個投資的情形將會是如何，以及每月會有多少現金進入或何時需要多少現金支出，全部都一清二楚。
參數說明
『房屋價格』及『每月租金』一定要填資料，其他可以空白，而且以"0"計算。
房屋價格及貸款金額都是以萬元為單位，租金以元為單位。
平均每年閒置月份：是平均起來一年大約會有幾個月無法出租，不得大於12。
計劃投資年限：希望多久要投資結算。
只要將該頁資料輸入，就會得到詳細的報酬率試算。
試算結果驗證
如何驗證這試算結果是正確的呢？以內部報酬率(IRR)所計算出來的答案又代表何意義呢？『房屋出租報酬率試算-實例』這一篇有詳細的說明。
租金與貸款比例對報酬率之影響
了解投資標的報酬率還不夠，投資者應該希望透過這樣的試算可以得到一些投資分析，進而對投資策略做調整。一般說來有些項目是固定無法調整的，例如稅金、租金成長率、貸款利率等通常是固定的，投資者無法自行調配。但是貸款比例，以及租金大小不只可以選擇，還對報酬率的影響非常大。所以我們會希望透過這兩項參數的變動，來觀察對整體投資報酬率的影響是什麼。下面的試算主要做租屋投資分析。
舉個例子來說，目前看到一個房屋投資標的房價300萬，投資者希望評估是否可以承做。預期貸款利率是3.5%，貸款20年。希望評估若投資十年後的投資結果會是如何？
參數說明
只需要輸入『房屋價格』及『計劃投資年限』，其他條件可以不填。
租金年成長率：租金每年以該比例調整一次。
今年租金 = 去年租金*(1 + 租金成長率)
平均每年閒置：平均起來每年會有幾個月租不出去 (最多12個月)
試算不同的房租及貸款金額情況下，年化投資報酬率情形。
輸入完後點擊”開始試算”，就會得到下圖的結果。
這張圖的每一列代表一種月租金的投資情形，每一欄代表一個貸款比例之投資情況，也就是說這張表列出了各種租金及貸款組合的結果。例如租金報酬率5%那一列(紅色框起來)，每月租金是12,500元，然後分別以不同貸款比例的情況所計算出來的投資報酬率。沒有貸款時，報酬率和租金報酬率相等，都是5%。但是當貸款比例往上調升時，報酬率會節節上升，而且貸款比例愈大，報酬率愈高。這結果說明了貸款會大幅提升整體的報酬率。再點入每一個報酬率的數值，還可以看到該貸款金額及租金之現金流量明細。
但並不是所有情況都一樣的，如果觀察租金報酬率3.5%那一列(第4列)，無論貸款金額多少，報酬率都幾乎一樣沒變，沒有因為貸款而增加報酬率。這是為什麼呢？原因是貸款利率也同樣是3.5%，所以租金收入剛好拿去繳交貸款利息了。這樣便得到一個結論：除非租金報酬率大於貸款利率，否則貸款不會提升報酬率，反而會降低投資報酬率。同時還可以看到一點，無貸款時的報酬率跟『租金報酬率』是相等的，亦就是說如果不貸款，只要知道租金報酬率就知道結果了。既然基礎的租金報酬率具有舉足輕重的影響，如何提升租金報酬率就顯得非常重要了。
以上的推論的基本假設是：房價是不變的，以及房租是不會漲的，但這是並不實際的。真實的租屋市場不只是房租會上漲，房價也會有波動，還有房子也不是天天都租的出去，總會有一些閒置期。而且還有稅金要考量呢！針對這些實務狀況，試算及分析都有考慮進去。當選定了一組租金及貸款比例後，可以直接點入該組報酬率，就可以得到詳細的月現金流量表了。
這張表的租金報酬率使用的是名目利率，例如300萬，年報酬率5%，所以每月租金=3000000*5%/12 = 12,500，所以月報酬率 =12500/3000000 = 0.417%，相當於年報酬率 = 0.417%*12 = 5.00%。
房地產價格
房地產價格和租金報酬率是息息相關的，因為房屋租金通常變動不大，當房價過高時勢必會讓租金報酬率降低，這時投資意願就會降低，房價便會跟著滑落。反之，如果房價過低時，租金報酬率自然會往上提升，當租金報酬率高於定存利率許多時，理智投資者當然會進場，進而推升房價。這也就是市場那隻無形的手默默主宰著房價的變化。簡而言之，租金報酬率通常高於定存利率3%~4%是正常的。
房地產也不是只會漲不會跌，最有名的例子是中共試射飛彈時，房屋價格遽然下跌。但是愈高的租金報酬率愈能抗跌，這是因為較高的租金收入足以彌補未來房價的下跌，讀者可以自行試算一下就知道了。
其實我對房地產價格並不是很樂觀的，主要原因是根據供需法則推論。台灣人口已經飽和，也就是需要房子的人並不會再增加了。雖說土地是有限資源，全台灣的人口一起競爭台灣這塊土地。但是如果人口不增加，需求從何而來？當然另一個需求是人民更有錢，願意比現在花更多的錢買房子，房價就會漲，但前提是人民必須更有錢。目前情形和20、30年前是很不一樣的，那時候的人口增加很快，即使是國民所得沒有增加，需求就已經很大了，更何況那時候經濟成長迅速，所得快速成長，當然造就不小的房價升幅。反觀現在情勢，也只能靠國民所得增加了，若馬英九上任後能將國民所得提升至3萬美元，那這時候趕緊買房子，未來房價就會漲。如果不是，我認為就有得等了。
內部報酬率(IRR)
這些試算出來的結果，都是以月現金流量所求出的內部報酬率(月報酬率)，再加以年化。如果投資期間10年，求出來的結果是7%，不要以為是10年才7%，是投資會每年以7%增長，以72法則概估，10年投資會增長一倍。
奢侈稅加持，房價看回不回，窮人越買不起房子了！ 馬無腦打錯算盤，不斷陷入困境，也是奢侈稅的最大受害者。
雙北市 看屋冷颼颼
中時電子報 (2011-11-13)
記者馬婉珍╱台北報導
工商時報【記者馬婉珍╱台北報導】
總統大選已進入倒數，購屋民眾的參與度不若以往。住商不動產企劃研究室統計近3個月每月上旬的網路看屋量後發現，五都各有表現，尤其是台中以北的觀望意味最濃；選前加上近期濕雨天氣，不少購屋族選擇觀望，也讓傳統購屋第4季旺季不旺。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，台中以北地區房價偏高，不論自住或是投資的相對風險大，因此在總統大選前，不少購屋族選擇觀望。
從五都表現來看，北市、新北市預約看屋人次，自9月上旬就明顯逐月遞減，其中下降情況，以北市尤其明顯。若以11月上旬和10月同期作比較，北市和新北市看屋量分別約減少8.1％、4.6％，但值得注意的是，台中市以南看屋量卻不減反增，台中市約增加7.1％、台南和高雄的11月看屋量也較10月多些，因此台中以南的房地產後市發展頗值得關注。
徐佳馨認為，台中以北房價高，加上現階段選情膠著，不少民眾寧以觀望靜待後市發展，以避開選後可能出現的修正波，是預約看屋量縮的重要因素。此外，股市不振，全球經濟局勢不明，都讓想要買房的民眾再等一等。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，此波先是房市政策導至房市量縮，接著歐債危機引起的國際情勢不穩，讓市場交易量進一步探底。
中時電子報 (2011-11-13)
記者馬婉珍╱台北報導
工商時報【記者馬婉珍╱台北報導】
總統大選已進入倒數，購屋民眾的參與度不若以往。住商不動產企劃研究室統計近3個月每月上旬的網路看屋量後發現，五都各有表現，尤其是台中以北的觀望意味最濃；選前加上近期濕雨天氣，不少購屋族選擇觀望，也讓傳統購屋第4季旺季不旺。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，台中以北地區房價偏高，不論自住或是投資的相對風險大，因此在總統大選前，不少購屋族選擇觀望。
從五都表現來看，北市、新北市預約看屋人次，自9月上旬就明顯逐月遞減，其中下降情況，以北市尤其明顯。若以11月上旬和10月同期作比較，北市和新北市看屋量分別約減少8.1％、4.6％，但值得注意的是，台中市以南看屋量卻不減反增，台中市約增加7.1％、台南和高雄的11月看屋量也較10月多些，因此台中以南的房地產後市發展頗值得關注。
徐佳馨認為，台中以北房價高，加上現階段選情膠著，不少民眾寧以觀望靜待後市發展，以避開選後可能出現的修正波，是預約看屋量縮的重要因素。此外，股市不振，全球經濟局勢不明，都讓想要買房的民眾再等一等。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，此波先是房市政策導至房市量縮，接著歐債危機引起的國際情勢不穩，讓市場交易量進一步探底。
2011年11月8日 星期二
購屋診斷書
東森房屋不動產研究室認為，除了要多了解政府相關補助外，視個人能力及需求購求，做一詳盡事前購屋診斷，也是自住族必了解的購屋課題。【MyGoNews 林承志/台北報導】百年結婚潮，不少新人選擇在年底結婚，房仲業者表示，合理供需來說，市場應呈現極大的需求量，但是，景氣下滑，經建會公布9月景氣對策信號，景氣燈號續呈黃藍燈，導致購屋自住的新人採取觀望態度。東森房屋不動產研究室認為，除了要多了解政府相關補助外，視個人能力及需求購求，做一詳盡事前購屋診斷，也是自住族必了解的購屋課題。
內政部為落實「青年安心成家」的政策，於10月中公佈提供新婚或育有未成年子女之青年家庭申請租金補貼或購（換）屋貸款利息補貼，另為加強照顧青年家庭購置住宅貸款利息補貼，年限將由20年放寬為30年。對此，東森房屋黃淑苓副總表示，以一對新婚夫妻來說，想要購屋自住，房貸負擔往往要佔掉生活的大部分開銷，此項政策雖然會降低環款金額在生活開銷中的佔比，但是以長遠角度來說，似乎對於近期內，新人購屋沒有太大的誘因，反而應該拉高新人對於購屋需求的精準度。
此外，東森房屋根據購買需求以及總價款，進行一項網路調查，有6成的民眾，對於購屋時「高單價物件」是否可以滿足個人需求產生質疑，新婚自住族購屋前要先考慮幾點，第一、手上自備款的多寡、第二、將房屋價值以5年內使用需求為考量，來衡量購買的房型、坪數大小、以及購屋區域等。黃淑苓指出，東森房屋根據北市(新北市)購屋需求，擬定一購屋診斷書，不論是新婚或是小家庭自住，與單身族群考量的方向絕對不一樣，可以利用購屋診斷書，先從生活機能、距離長輩家的遠近、財務負擔能力為主要考量，將個人的需求，依項次分數加總，來判斷購屋入手的程度，只要指數達60分以上即可購入，越高分越有需求強度的差別，讓消費者能夠在混亂的購屋市場中，找出合理而正確的依據。
以成交實例來說：近期在大安區置產的李小姐，因為婚後想要住的距離長輩家近一點，加上喜歡大安區學區以及機能的便利性，手上擁有3成自備款，就委託東森房屋的仲介，媒合相關需求的中古屋，據李小姐本人表示，目前入住的房屋，有高達90分的高標。
此外，黃淑苓特別提醒，成家是人生大事，除了明確的購屋診斷，選擇事前服務周全，事後負責細心的品牌仲介，才能確保買賣屋雙方的權益，且落實交易流程的控管，為買屋賣屋多了一踏實的滿意保證。
內政部為落實「青年安心成家」的政策，於10月中公佈提供新婚或育有未成年子女之青年家庭申請租金補貼或購（換）屋貸款利息補貼，另為加強照顧青年家庭購置住宅貸款利息補貼，年限將由20年放寬為30年。對此，東森房屋黃淑苓副總表示，以一對新婚夫妻來說，想要購屋自住，房貸負擔往往要佔掉生活的大部分開銷，此項政策雖然會降低環款金額在生活開銷中的佔比，但是以長遠角度來說，似乎對於近期內，新人購屋沒有太大的誘因，反而應該拉高新人對於購屋需求的精準度。
此外，東森房屋根據購買需求以及總價款，進行一項網路調查，有6成的民眾，對於購屋時「高單價物件」是否可以滿足個人需求產生質疑，新婚自住族購屋前要先考慮幾點，第一、手上自備款的多寡、第二、將房屋價值以5年內使用需求為考量，來衡量購買的房型、坪數大小、以及購屋區域等。黃淑苓指出，東森房屋根據北市(新北市)購屋需求，擬定一購屋診斷書，不論是新婚或是小家庭自住，與單身族群考量的方向絕對不一樣，可以利用購屋診斷書，先從生活機能、距離長輩家的遠近、財務負擔能力為主要考量，將個人的需求，依項次分數加總，來判斷購屋入手的程度，只要指數達60分以上即可購入，越高分越有需求強度的差別，讓消費者能夠在混亂的購屋市場中，找出合理而正確的依據。
以成交實例來說：近期在大安區置產的李小姐，因為婚後想要住的距離長輩家近一點，加上喜歡大安區學區以及機能的便利性，手上擁有3成自備款，就委託東森房屋的仲介，媒合相關需求的中古屋，據李小姐本人表示，目前入住的房屋，有高達90分的高標。
此外，黃淑苓特別提醒，成家是人生大事，除了明確的購屋診斷，選擇事前服務周全，事後負責細心的品牌仲介，才能確保買賣屋雙方的權益，且落實交易流程的控管，為買屋賣屋多了一踏實的滿意保證。
2011年11月5日 星期六
房價潛力區？
【影音】五都房價潛力區，南港、左營雙冠軍
好房網 (2011-11-04)
五都升格後，北、中、南哪些地區房市最夯？答案就是台北市南港、高雄左營，雙雙拿下五都之冠，升格短短七個月後，房價漲幅都有14.7%...
交通便利讓房價保值，如果再加上新興重劃區與科技園區的加持，就成了房價增值三大重要標的。房產專家田大權表示，科技園區的發展，基本上會經過一個循環，園區周邊房市會被先帶動起來，先是中古屋新成屋、再來才會擴及到店面，最後是豪宅。
根據房仲業者統計，五都升格之後帶動房價起漲，漲幅最大的有台北市南港區還有、高雄市左營區，雙雙以14.7%拿下冠軍；排名第二的新北市新莊以漲幅13.1%緊追在後；至於季軍台南市永康也有13%的好成績；另外台中南屯、高雄鼓山則分列第四、第五名。
觀察前五名，可以發現這些區域的共同特色，就是有捷運或是聯外交通網絡，加上新興重劃區供人潮進駐，以及科學園區帶動就業人口，才能在奢侈稅衝擊房市之後，持續帶動房價往上漲的力道。
財經專家賴憲政表示，以南港來說，目前進駐的約1萬3千人左右，未來飽和預估會在3萬5千人，因此對應到週邊房市，也有很高的帶動潛力。專家建議在奢侈稅效應淡化，及房價趨於穩定緩升的格局之下，有購屋需求的民眾可以多搭配政府推出的優惠房貸方案，把握進場購屋好時機。
好房網 (2011-11-04)
五都升格後，北、中、南哪些地區房市最夯？答案就是台北市南港、高雄左營，雙雙拿下五都之冠，升格短短七個月後，房價漲幅都有14.7%...
交通便利讓房價保值，如果再加上新興重劃區與科技園區的加持，就成了房價增值三大重要標的。房產專家田大權表示，科技園區的發展，基本上會經過一個循環，園區周邊房市會被先帶動起來，先是中古屋新成屋、再來才會擴及到店面，最後是豪宅。
根據房仲業者統計，五都升格之後帶動房價起漲，漲幅最大的有台北市南港區還有、高雄市左營區，雙雙以14.7%拿下冠軍；排名第二的新北市新莊以漲幅13.1%緊追在後；至於季軍台南市永康也有13%的好成績；另外台中南屯、高雄鼓山則分列第四、第五名。
觀察前五名，可以發現這些區域的共同特色，就是有捷運或是聯外交通網絡，加上新興重劃區供人潮進駐，以及科學園區帶動就業人口，才能在奢侈稅衝擊房市之後，持續帶動房價往上漲的力道。
財經專家賴憲政表示，以南港來說，目前進駐的約1萬3千人左右，未來飽和預估會在3萬5千人，因此對應到週邊房市，也有很高的帶動潛力。專家建議在奢侈稅效應淡化，及房價趨於穩定緩升的格局之下，有購屋需求的民眾可以多搭配政府推出的優惠房貸方案，把握進場購屋好時機。
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