日本 不動產出租物件管理之處理方式

如何活用土地概念

如何活用土地概念

ご存知のように、現在金融機関のアパートローン金利は史上最低で 推移しています。 平成１５年９月１日現在、変動金利２．５２％（ノンバンクＪ）、固定２年２．０（都市銀行Ｒ）です。年間家賃収入をアパート投資資金で割って荒利回りが仮に８％であれば、単純計算ですが差額の利回り金利が収益につながります。 （家賃利回り－銀行金利＝手取り利回り） アパート経営は、先般も申しましたように価値ある場所の、価値ある建物の、価値ある管理システムができて おれば、サラリーマンの給与収入並みに安定した収入なのです。その意味で金融機関が賃貸収入を前提にしてアパートローンを了解しているのです。 土地持ちオーナーがアパートを建てた場合、アパートの利回りは６～８％を超えるケースが普通です。低金利 の現在、預金金利はほとんど０％に近く、タンス預金と同じ条件になっています。 最低金利の現在、土地持ちお百姓さん・地主・サラリーマンがある意味で、労せずして確実な収入をえることのできる方法なのです。（金融機関が土地と建物に 担保設定をします。） しかし、現在最低で推移している金利は、今後上昇する可能性があります。景気が拡大して、何年か後アパートローンの予測金利が２倍の５％代に上昇したとし ても、自己資金比率を増やし収支の出る体質を作り上げておけばいいのです。

アパートを建てる場合、金融機関の査定評価額は次の通りです。 土地は、路線価の約６０％、建物は約７０％です。この場合アパートの全建築資金について、土地の担保力があれば、アパートを建てる必要資金の１００融資も可能です。 一般的に全建築資金のうち、頭金 １０％～２０％、残り８０％～９０％を金融機関からアパートローンの資金調達をしま す。 テコ効果とは、テコの原理で大きな石を動かすとき、テコを活用すると大きな石も難なく動かすことができま す。 アパート経営についても、現在は低金利の時代です。持ち合わせている資金を全て使い切るのではなく、少額資金を 頭金にして後はアパートローンを活用することはいかがでしょうか。 手元金はもしものときのために置いておく。どんどん余裕の見通しがついてから返済にまわしていくのが良いと思われます。

金融機関が、団体生命保険適用するとき、返済の最終年齢をきめて います。 ノンバンクＪについては、最終年齢８０歳、都市銀行Ｒの場合７５歳となっています。 団体生命保険（通常団信）は、ローン借り入れのご本人様がお亡くなりになると、生命保険ですからアパート建築のために借金した借入金は全額相殺されます。 従って、後は奥様を初めとするご家族には、アパートローンの負担はかかりません。 それどころか借金は全額なくなって、家賃収入は毎月契約通り入ってくることになります。

アパートの経費に適用できるものは基本的に３つあります。 １つ目は、建物の減価償却費です。 ２つ目は、アパートの土地建物の固定資産税です。 ３つ目は、アパートローンの金利です。 通常マイホームを購入して住んでいますとこれらを経費として控除することはできません。 しかし、アパート経営はある意味で、肉 屋屋さんや八百屋さんと同じ事業なのです。 家賃という収入を生み出すために土地と建物にお金を使っています。この家賃収入を生み出すために関係するものは事業経費とすることが認められているので す。この事業経費の活用を利用しない手はありません。積極的に活用していきたいものです。

料理人は包丁を怖がっていれば、良い料理を作ることができませ ん。 アパート経営もこれと同じで、上手に やっていくためには、いつも手元に潤沢な資金があれば安心です。必要手元資金をある程度残しておきます。そして、経営上、良質の借金については、団信つきの低金利を活用しま す。アパート経営について借金を怖がらない、上手な活用方法を研究しましょう。

投資不動產(集合宿舍) 分析表 (日本某不動產公司提供參考用)

購入予定のアパート情報分析シートです。

価値ある場所（ア パート立地・環境・分析） 最寄り駅より徒歩１０分以内か □ 近くにアパートがどの程度建っているか □ どんな種類の建物か（２階建てか、３階建てかなど） □ そのアパートはワンルーム主体か、ファミリー主体か □ 入居者層はどういった人が多いか（学生か、サラリーマンか、ＯＬかなど） □ 公共施設、公園、図書館は近くにあるか □ コンビニ・スーパーが近くにあるか □ コンビニにＡＴＭがあるか □ 銀行、郵便局が近くにあるか □ 病院、ショッピング、外食レストランなどの生活環境が整っているか □ 予定入居者ニーズはあるか（企業、大学、商店、ショッピングセンター） （業者によっては、特定の企業の社宅、特定の大学の寮の提携あり） □ 道路騒音、工場騒音は大丈夫か □ 夜間照明は大丈夫か □ 自分で気に入って住める場所か □

価値ある建物（ア パート近隣・差別化・建物） 建築場所の用途地域はどうなっているか（住居地域か、商業地域かなど） □ 道路幅、容積率、建ペイ率はどうなっているか □ 広さ何戸、何階建てが可能か □ 騒音に強いアパートか □ ベランダは広めか（人が歩けて、洗濯物が干せる広さ）（優先順位あり） □ ワンルームの場合広さ２５?以上か（優先順位あり） □ 広い目の収納スペースはあるか（優先順位あり） □ バス・トイレ・洗面は別途か（優先順位あり） □ トイレはウォシュレットか（優先順位あり） □ 部屋はフローリングか（優先順位あり） □ 風呂は追い炊き機能はあるか（優先順位あり） □ 駐車場、駐輪場、ゴミ置き場は用意されているか □ アパートネーミングはオシャレネーミングか □ 外観はオシャレ・若者むきか □ 玄関はセキュリティ機能・オートロックか □ 手入れが少なく長持ちするセラミック系外装材の使用は可能か（優先順位有） □ 建物のまわりのガーデニング・植栽の体裁はいいか □ 地域のアパートと差別化が出来ているか（差別化の具体的特長は？） □

価値ある管理（ア パート建築管理・入居管理・建物管理）
地域の信頼のおける建築・管理業者か（見積もりは最低３社以上とること）	□
建物の種類の比較をする（木造、鉄骨、ＲＣなど）	□
建物の高さの検討をする （２階建てか、３階建てか、連等式長屋建てかなど）	□
投資利回り・収益性は新築７％～８％以 上あるか	□
建築別（ワンルーム、１ＤＫ、２ＤＫ）の収益率 の比較をする	□
提携金融機関があるか（銀行、農協、信用金庫、生保、損保など）	□
国民金融公庫の融資可能か（固定金利１５年）	□
インターネットで建築・管理会社の説明がなされているか	□
地域の販売実績・管理実績を確認すること （一番実績の多い業者をマークする）	□
建築業者の現在建築物件・管理物件を必ず視察すること	□
どういう管理システムをとっているかを確認する （単なる入居付けだけか、管理の特徴・内容を確認すること）	□
サブリース・一括借り上げのシステムがあるか	□
販売業者・入居づけ管理業者・建物管理業者が１本化されているか	□
長期修繕計画はどうなっているか （メンテナンス計画表の作成が出来ているか）	□
長期修繕計画の積み立て計画はなされているか	□

不動產投資 成功 方法 1

 

 

	長期的利回り6～7％以上。私的年金づくりの有力手段
	長期保有が基本
	手間がかからない
	盗難にあわない
	10年、20年の長期インフレに強い
	不動産の評価減
	事業経費になる。減価償却、借金の金利、税金等
	団体信用生命保険（団信）で死亡時借金相殺になる

台灣的房價何時泡沫? 台北的房價何時泡沫? 大安區信義區房價何時泡沫?

[調查] 房價泡沫？到底何時才會來！

http://k168.sytes.net/xoops88//modules/tadnews/index.php?nsn=71

 

pepy100 - 不動產新聞 | 2011-02-13 00:21:42

 

朋友問我，房價這麼一路狂飆下去，難道真的是「金剛不壞」，真的不怕泡沫，也不會泡沫 嗎？很抱歉！我很無奈地看著朋友，自認學問不夠，算不出來，天資弩鈍，也無從預言...

大台北房價確實漲了很多年，也確實漲了非常多，「相對高檔」的壓力確實是存在的！但究竟是不是「絕對高檔」？這可能還有可討論的空間！

「現在已經很高了！還能買嗎？」常常聽到這句話，回想一下，這句話二十年前就有人說過，十年前也有人說過，現在，還有人在說著！問題是，二十年前聽到這句 話時，台北市中心當時才30、40幾萬，十年前聽到這句話時，台北市中心也不過50、60萬，這會兒再聽到...，要命啊！台北市中心已經一百多萬了！

房價的高低，本來就很難用「絕對數字」來評估，就像大家常常在聊的「合理房價」？到底要合「誰」的理，是一樣的道理，薪資沒有漲，追不上房價，永遠覺得不 合自己的理，但是如果薪資調高了，房價也調漲了，卻好像還是不太合自己的理！那到底有沒有可能，出現那種自己的薪資可以一直調漲，房價卻始終不動如山的狀 況？...起碼，我想像不到！

房價從有史以來，從來沒有「合理」過任何一天！您何時聽過有任何說過，「這房價實在太合理了，咱們趕快去買吧！」...當然，這也得看看閣下究竟是誰？

至於「泡沫」，這同樣可能也得要再定義一下，到底要「破掉」多少？才算是泡沫破了？是5%、15%？還是50%？泡沫的基準，是「預期房價」？還是實際市 場的成交價？

如果是5%、15%，這種對於「開價」的「打折」，幾乎只能當成是市場法則裡的「殺價」吧！能算的上是「泡沫」嗎？那每次百貨公司週年慶，隨便打個七折、 八折的，能說是「民生消費產業」的泡沫嗎？同樣的，這如果是到了換季大拍賣時，動不動來個三折、五折出清，您能說這種現象是代表這家公司快倒了嗎？民生消 費市場景氣疲弱嗎？

那既然大家都是沖著週年慶或換季大拍賣的時候才去大採購，平常架子上擺著的「New Arrival」，究竟是要賣給誰的？照這說法，那不也是所謂「開價」嗎？合著大家也都要等到「底價」出現的時候才進場...重點是，那個「底價」，是不 是真正的「實際成交價」？它到底合理或不合理？如果打折之後大賣，是表示「開價」泡沫嗎？如果打了折還賣不掉，連「底價」都泡沫了，這問題好像就比較麻煩 了...

當然，房地產市場的問題沒那麼單純，這也不是咬文嚼字打嘴炮！重點是，這萬一...房價一傢伙真的下跌了50%，誰還會用「換季大拍賣」的心情，排隊進場 去搶房子呢？房地產的問題，真的只有價格問題嗎？難道地段、產品這些「價值」，一點都不重要嗎？

進一步的問題是，如果房價真的「泡沫」了，到底會怎麼樣？從以往台灣曾經出現建築業景氣低迷情況來看，建商財務出現狀況，出現倒閉潮，以及連帶造成金融機 構大失血的骨牌效應，進而消費者資產縮水，導致民生消費緊縮，儼然一場「國難」！相信對於曾經經歷過的朋友來說，那確實是一場痛苦的記憶！

現在的台灣房市，有這種跡象與可能性嗎？不能說完全沒有，但是好像也沒有那麼悲觀，因為那個「相當年」，和現在的台灣已經有著太多的不同了！也許研究分析 的方法是一樣的，但是市場的本質與結構卻在改變，而且是非常巨大的改變！

說「不」其實很容易！要「提醒」大家注意市場的變化，也算是「良心的建議」！

問題是，房價的漲跌不是一、二人所能操控的了的，不管結論的好壞，它畢竟是整個市場機制運作的結果，當然，所謂的「市場」，有時是盲從的，有時是非理性 的，這和選舉的結果一樣，儘管政治隱藏著太多的黑暗，但是一旦選出了結果，大家不也就只能尊重合法、公開的民主程序所產生的結果！

個人認為，短期之內，除非是天災人禍的「超級大利空」，導致市場出現恐慌性的「大崩盤」，否則，個人不太相信大台北的房價，會在可掌握的政治、經濟、社 會...等等變動因素之下，出現「大泡沫」的狀況！

而萬一、倘若、如果真的是碰到這種「超級大利空」，房價會跌多少，大概也無法從目前所有的研究架構或理性邏輯上算的出來，重點是，萬一房價真的因此而泡沫 了，跌多少好像也不是重點了！就算早早就告訴閣下一定會泡沫，又有何用？

泡沫，很恐怖！真的泡沫了，也確實很嚴重！但是，這畢竟不是什麼宗教的教義，在世界末日來臨之前，地球自有其冷暖調節的機制，人類也在進行著各種的努力， 同樣地，在房地產市場崩盤與大泡沫來臨之前，市場同樣有其調節的機制，留意即可，但無需過度擔憂！

以上


泡沫的定義是? 參考維基說明吧__泡沫經濟

當房價高到無法持續有買家進場的時候，價格產生無支撐狀況快速下跌，等到供需再交易時之前的狀態。
換句話說
只要 房價有支撐狀態，就不會發生泡沫現象。



哪些範圍產生泡沫?
   1 台北市: 大安區 信義區 ...
   2 新北市: 中和市...三峽  林口 淡水
   3 其他



房價為何有支撐?
1  優良地段: 稀有物件 (101大樓)  有高收益物件 (sogo店面)
2  外資願意高  (相對其他國際都市(東京 香港)之投報率高時)。
3  交通便利  (台北車站  捷運站邊)
4  兩岸經濟圈  生活圈  形成   預期經濟繁榮成長  有就業機會
5  銀行低利條件 適合購置增值
6  有錢人抗通膨之投資方式  (不易低價求售)
7  優質物件低價時轉手容易 (待購者眾多)
8  股市偏多，政府控制投機客炒作  (泡沫無法任意擴大)


所以 當仲介業持續無成交業務時，就是泡沫的開始。
換言說 當地的仲介業持續招募開店  業績持續或增加時，即使有人高唱泡沫危機，也要等上一年半載吧>>>

議題：

 

1  當泡沫時  谁會受創?   泡沫時，誰會得利?2  泡沫開始，有何徵兆? 泡沫從哪裡開始?
3  沒有泡沫，哪有破滅?
4 


 

造成 日本 房價下跌之要因 2:

「下落要因」(日本)

・２００６年３月、日銀が５年におよんだジャブジャブ政策（量的緩和）を解除しました。住宅ローンなどの長期金 利も上昇の気配を見せています。

あくまで一般論ですが、住宅ローン金利が１％上がるとわが国の住宅地は５～１０％下落するとされています。
 

ただし、目先は、金利上昇前のかけ込み取引（融資申込）が増加するため住宅地の価格は下げ止り（下支え） 現象が見られるかもしれません。しかし、中・長期的には金利の上昇はまちがいなく地価の下落要因です。

御注意下さい。

・政府・自治体部門が「土地の買い手」から「土地の売り手」に変化している。
　→道路予算を始めとする公共投資の急速な減　　　
　　額が始まっている。

　→土地開発公社を含む第三セクターがかかえ
こんだ土地の下落が続き、債務超過になっ　
　　ているところが多い。その結果土地・物件
　　の投売りが続出しており、 地価下落に拍車　　
　　がかかっている。

・「２００６年３月、固定資産の減損会計 強制
適用」（２００４年３月期から前倒し適用が
可能）

何度も先延しされた「減損会計」もいよい
よ２００４年３月期から適用可能となる。
この影響は、企業行動からみて二つの側面
から下落要因として作用する。

（１）企業が所有する不動産の売却を促す要因
として作用する側面。

・減損会計を適用しても税務上は評価損が全　
額、損金算入は認められるわけではないの
で、足元の業績が良い（利益を計上してい
る）企業は不動産を売却して節税を計る。

・今、企業評価ではキャッシュフローが重視
されているが、収益を生まない不動産を売
却すれば、ＲＯＡ（総資産利益率）も改善
される。

・（別荘・保養所・工場跡地・従業員社宅等
の）低利用・遊休不動産を売却することに
より、さらなる下落のリスクから解放され
る。

（２）企業が不動産の購入を控える要因として
作用する側面。

・減損会計の適用により不動産のさらなる下
落が予想されるので購入はやめ、賃貸等で
当面を乗り切る。

・減損会計が実際に適用されることにより不
動産を利用した「利益操作」が不可能とな
ったことの理解が広がり購入を控えさせ
る。

・（将来の上昇を予測して）不要・不急の不
動産を購入しようと考える企業も、ＲＯＡ
（総資産利益率）の低下リスクや、地価下
落のリスクを考えれば購入は控えざるを得
ない。

以上の二つの側面から減損会計の適用は長
期にわたり地価下落要因として作用する。

・土地取引情報の公開
国土交通省は'０５年に国内の土地取引情
報の公開を目ざして本格的に準備を進めて
います。
( http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha03/
    03/030730_.html )
  近年、我国の不動産の流通性は極端に低く
売れないために売り手の希望価格がそのまま
市場に残って、外見的には不動産価格があま
り下がっていないように見えます。

しかし、
実際に売買が成立してみると、売買価格は希
望価格からドーンと下がってしまうのが実情
です。取引情報の公開によりこのドーンと下
がった価格の実態が明らかになり、地価の下
落は加速されることになる。

・土壌汚染対策法が'03年1月に施行
→ 汚染調査が心要な土地は全国で約９３万
ヶ所（大企業の保有地だけで１４万ヘク
タール）　　　

 →調査や浄化にかかる費用は１３兆円と試
算

 →我が国の土地総額1,500兆円余の約
１％の下落要因

 →旧工場用地を中心に風評被害等を考慮す
れば大きな下落要因として働く。

・宅地需要３分の２に縮小
２０１０年度までに（国交省試算）
人口減　供給過剰に

　　この記事が、02.5.19日経新聞一面に掲載されたこと自体が土地の買入意欲を 減退させ下落要因となる。

「アジアに於ける大競争の進行」

　 ――　地球規模の大競争、特に東アジアに於ける工業製品・農産物を主としたメガ・コンペティ ションは二重の意味で日本の地価を押し下げる方向に作用する。――



→日本の1/5～1/10のといわれるアジア

諸国の地価水準は、日本の地価（特に

工場用地）をメガ・コンペティションを通して

引き下げる。

→日本の1/10～1/20といわれるアジア

諸国の賃金水準は、メガ・コンペティションを

通して日本の賃金水準を1/2～1/3に

引き下げる方向に働く。

この結果、所得水準の関数でもある

住宅地価格を中・長期にわたって引き

下げる。

・不良債権の 直接償却の開始
→ 80兆～150兆円（数字のマチガイでは　
ありません）といわれる不良債権の直接
償却が本当に開始されれば商業地・住宅
地・未利用地（ゴルフ場予定地等）の
競売申立てが大量に発生し、地価は一段
と下落する。

→ この手続きの進行の中で日本の地価は底値を見出せるかもしれない。
   

→ 直接償却は一部開始された段階でそのあまりにも大きな影響に腰が引けてしまい、途中で、得意技である「先送り」となる公算が大きい。それでも一段と地価引き下げが加速される。　
       　
　　　　　　　　　　

・    人口減少・分散(企業城下 町の衰退)
→我が国も2007年から人口減少時代へ

→生産年齢人口は1995年にピークアアウト
　　　　　　　

・不況の長期化
→換金処分の増加
→倒産の増加
→賃金横ばい・下落傾向
→失業の増加

・金融引締め

・(超)低金利政策の変更
→住宅ローン金利の1～2％上昇は住宅地の地価を10～20％下げる　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

・固定資産税等土地保有コストの増大

・相続税の節税効果の喪失

・土地が節税資産でなくなっている。
→相続税の節税効果は消失しており、むし
ろ「増税資産」となっている。それを回
避するため「物納」が激増している。

・公共事業の縮小傾向の具現化
→地方に重点配布されていた公共事業が縮　
小し、地方都市の地価下落が一層進む。

・    デフレの進行

・    ・将来の地価下落の予測(の広がり)
→取得意欲の低下

・食糧輸入の自由化
→土地輸入と同じ効果
→宅地転用農地の増加

・工場の海外移転
→工場跡地の売却

・    '97年の宅地の大量供給→在庫の増加

・    生産緑地法の改定
→農地の宅地化

・    アパート・賃貸マンションの（空室）増加

・    担保（利用）価値の低下

・    土地を所有することの社会的評価の低下傾向
→未利用地と所有する企業の株価は低下する

・(他の資産と比較で)換金性に劣ることの具現化


・相続期待の住宅・宅地の増加
→長男・長女社会の到来

・収益中心の土地評価システムへの転換

・法人の土地取得意欲の低下

・産業構造の変化
→情報通信技術の発展、軽薄短小化・ソフト化・ボーダーレス化で広大な土地は不要となる
  　


・保有資産に占める土地資産比率の低下傾向
→日本：50％超、英米：20％～30％

・ミニ開発された物件の不良資産化

・保有は重く、借りるのは身軽の時代の到来
→外部環境の変化の激しい商業施設・工場・倉庫・店舗などは借りる方が有利な時代がきている



・従来の不動産の主な買い手（不動産会社・建設会社・金融機関）が売り手に回っている。



・170兆円の不良債権の存在
→'99年10月現在不動産関連150兆円、海外貸付20兆円が不良債権化

→担保評価額の20％程度での投げ売り物件の続出


・国際金融市場としての東京の魅力の低下

・消費税の５％への引き上げ

・株価・ゴルフ場会員権(地価の先行指標)下落

・政治・経済の先行き不透明化・混乱

・小売業における価格破壊の進行

・「土地流動化」政策の具現化

・地価下落で損をする人は多くない　　　　　　　
→都内住人の84％は地価のさらなる下落を希望


・外為法の完全自由化
→1,300兆円(個人金融資産)の海外流出を促す　

→相続税節税目的の土地保有の一層の減少

・定期借地権制度の導入
→保有から利用へ

・金融機関の「貸し渋り」　
→土地担保だけで金を貸すところはなくなった。

・「含み損」物件の増加
→個人住宅含み損累計３３兆円
→買替え需要の減少

・金融機関の整理統合による商業地の売物件(銀行店舗跡地)の増加


・ガソリンスタンドの廃業による売物件の増加


・金融機関の競売による担保不動産の処分の増加　


・相続税の物納土地の増加
→国有地（物納土地）のバーゲンセール

・農業保護政策の変更
→市街化調整区域の開発許可の緩和
→市街化区域の拡大


・不動産の運用リスク（借家権の強さ、流動性の低さ）の顕在化



・売り物件が増え続けている
97年1月　　　99年1月

首都圏　　　20,000件　　　27,000件
関西圏　　　 5,500件 　　　8,000件





・ダイエー商 法の破綻
→土地の含み益をテコとした店舗展開路線の破綻
 
・企業の評価基準のグローバル化
(企業スタンスの変化)

→企業が不動産の含み益でなく、本業の収益性・収益率で評価される時代。

→企業は未利用の不動産、低収益・低稼働の不動産の売却を急いでいる。


・バブル期購入のマンション
→２８万世帯が担保割れ

・過剰三兄弟の存在
→過剰設備
→過剰人員
→過剰融資
この過剰三兄弟が消滅していく過程で地価は一層下落する。


・定期借家制度の新設
→定 期借家法により賃貸市場全体のレベル
アップと住みやすさが増す。その結果、無
理をして持ち家を購入せず、ライフスタイ
ルに合わせて住まいを変えていく「賃貸志
向派」が増える。その結果地価下落は一層
促進される。

・会計制度の見直し
→時価評価原則の導入により、不要土地の
放出が多くなり、買うより借りる傾向が強
まる。含み損が表面化し、投げ売り物件が
増える。


・パラサイト シングルの増加
→今や、1000万人を超す人口が親と同居　　
(寄生)している独身者だ。
10人に1人がパラサイトシングルとなっ
たとの見方もある。

・展示場来場者△7.1％
→平成12年5月の住宅展示場来場者は昨年
同月比△7.1％

・オフィスビルの家賃下落が止まらない
→既存オフィスビルの賃貸料の下落が続い
ており、フリーレントによる実質値引き
のケースが増えている。

・公共団体による土地の放出
→国や自治体が大量に抱えこんでいる
塩漬けの土地の放出が始まる。

・IT革命の進行
→ｅコマースの進展は商業スペースの需要を
減退させる可能性大。
→在宅勤務の広がりは、オフィススペースの
需要を減退させる。
→商業地の下落は、IT革命の影響も加わって
長引く。
→中間管理者層の雇用を減少させる。



・不良債権の最終処理の進行
→銀行が担保不動産の早期処理に踏み切る。
→問題企業の倒産が起こる。
その結果として、関連会社、関連債務者
等の経営悪化。
→担保処分・競売申立の増加。
→不動産担保金融の縮小。

提高 (日本) 房價上漲之要因 1:

「上昇(下支え)要因」 (日本)

・「５大都市圏の宅地一部で上昇」
　２００５年４月１６日号の 週刊東洋経済が
「土地インフレ到来」検証「不動産底入れ」の
特集号を編んでいます。

内容としては、全国の地価公示３１,２３０
地点のうち５大都市圏の中心部で４８２地点が
上昇したというものです。不動産も株式も最高値の１０分の１が「底値」判断の目安とされています。このモノサシで測れば、東京都心の一部の土地以外は底入 れをしていないことになります。永く続く超低金利と超金融緩和がもたらした一時的な現象とみるべきでしょう。長期金利が４％前後の正常値（？）に戻り、日本経済が三番底に向かう時に日本の土地は本当の底入れをすると見るべきです。

なお、この時大竹慎一氏(在ニューヨークのファンドマネージャー)の説によれば、日経平均は４,０００円前後ということです。週刊東洋経済が「土地イン フレ到来」の特集をしたという意味で「気分的な下支え要因」として取り上げたものです。

・「生前贈与の新制度導入」
２００３年１月に導入された、生前贈与で
２,５００万円までを非課税とする新制度を利用した２００３年度の親から子への資産移転額
が約１兆２,０００億円に達した（財務省8/30発表）。１兆２,０００億円は２,５００万円の
物件の４８,０００戸分であり、現在の超低金利と共に住宅地の有力な下支え要因となっている。

・「首都圏の宅地一部で上昇」
ＨＳＢＣ証券のシニア・アナリストである増田悦佐氏が注目すべきレポートをまとめています。
その分析によれば、「ごく大ざっぱな概数だが、現状で日本中の不動産資産残高の約３０～４０％はこの国土の２～３％の土地（東京都心および南西部）に集中している」とのこと。日本の不動産資産のうち３０～４０％を占める部分が下げ止まり、上昇の兆しが見えるということは注目すべき事がら。
この現象を日本へ土地価格の二極化現象の一面ととらえるか、下げ止まりの予兆とみるかは、見解の分かれるところですが、都心部の賃料水準や空室率の動向 からみて、二極化現象の一局面であるとみるのが正解か。
 
・円安の進行
→為替が１ドル１００円の時、日本国内の
１０億円の物件を外資は１,０００万ドル
で買うことができる。
１ドル２００円まで円安が進めば外資は５
００万ドルで同じ物件を買うことができ
る。
つまり外資が日本の不動産を買う動機は強
くなり、地価上昇要因となる。

・東京都区部の人口は３年続けて増加
→２６年間続いた人口減少に終止符を打ち、
この３年間は区部の人口は増加を続けてい
る。地域限定の上昇要因となっている。

→都心部の億ションが現金で（ローンを組ま
ずに）売れている現象は、ペイオフ対応策
とインフレ対応策の面も持っていると見ら
れるが、これも地域限定の地価上昇要因と
なる。

・都心の億ションの売行き好調と名門ゴルフ
コース会員権への問い合わせ急増　
→麻布地区の２億円前後の物件、世田　　
谷・杉並・大田区などの７～８千万円の
マンションが現金で即日完売が続いてい　
ます。

→同じことがゴルフ会員権市場でも起っ
ています。３～５千万円の名門コースへ
の問い合わせが急に増えています。実需
につながった問い合わせだそうです。

→こうした動きは、我が国の資産家の一
部が、将来の資産インフレをみこして、
現金を物に換えはじめたのではないかと
推測させます。

・人口増加・集中
(つくば学園都市・成田市・東京都区部)

・土地の希少性

・金融緩和(長・超)低金利政策
(不動産ＰＫＯ)
(ゆとりローン・低金利付住宅)

・低い土地保有コスト
(日本0.5％、欧米2～3％)

・大型公共事業

・核家族化(世帯分離の増加傾向)

・生活様式の高級化・多様化
(セカンドハウス・別荘の増加)

・物価上昇
→インフレ・ヘッジ

・交通体系の整備

・食糧輸入の断絶(もしあれば)

・将来の地価上昇の予測(の強さ)
→投機的取り引きの誘発

・所有することがステータスシンボル

・容積率拡大
(その地域は上昇、周辺部は下落)

・1,200兆円の個人金融資産の存在
→収益狙いの不動産投資家の登場

・５兆円～20兆円といわれるアングラマネー
の存在

・日本経済のサービス化・国際化・情報化は
都心部の上昇要因

・取引事例中心の土地評価システム

・地方自治体や国による
不動産の買い上げ政策

・アジア・マネーの動向
(円安が進めば…)

・ＧＤＰ期待成長率の上昇

・地価下落と低金利によって、一次取得者の
住宅取得能力はバブル期に比べて２倍に
高まっている。

・「土地本位制」を守りたい勢力の存在

・住宅特別減税（最大585.5万円）



由於以上 大部分不可行  
所以日本房價將持需下跌到 2016年(預測)

日本房價不斷下跌之原因分析:

地価下落が続く原因が:

1つ目は円高です。買い手と期待される外国資本ですが、国内の不動産価格が下がっていても円の価 値が上がっているため外貨建ての価格は下落が小さく、外国人投資家にとっては割安感に乏しいです。

2つ目は不動産取引の透明性の低さです。日本の 手数料や税制の分かりづらさなどが投資魅力を減らしています。

3つ目は供給過多です。東京都心部ではオフィス空室率が９％を超え過去最高を更新し ているにも関わらず、2012年までに大規模オフィスビルの大量供給が続きます。

オフィス供給過多は賃料下落を招き、建物価値下落を招きます。都 心部のオフィスが増えると都心部周辺のオフィス需要を吸い上げ、その地域の地価下落を引き起こしています。

地価の動く要因

土地の値段はいくつかの要因によって変動します。

• 住宅着工戸数
• 物価上昇率
• 金利水準
• 銀行の貸出し姿勢

以上の要因が、今後の地価を上昇させる気配は感じられません。
すると、日本の地価はこれからも下がり続けるのでしょうか？

房價高有成交時 建商高興 政府高興 鄰居高興 房價高沒成交時 只有投資客可買便宜貨會高興

三環三線題材燒   新北市捷運宅漲聲大

來源：2011/02/18  經濟日報╱記者黃啟菱／ 台北報導

新北市三環三線捷運路網 概念成形後，台灣房屋著手調查2011年第一季和2010第一季、大台北地區捷運 住宅的行情，結果發現，新北市捷運宅補漲態勢明顯，漲幅已超越台北市。

其中，中和線永安市場站 「美麗永安」，每坪達46萬至48萬元，漲幅有23.68%，成為一年來大台北地區 漲幅最大的捷運宅；第二名為新店線大坪林捷運站的「新天地」，每坪52萬至58萬元，漲幅22.22%；第三名為新店線新店 市公所站「新店市公所」，每坪47萬至53萬元，漲幅20.48%。

台灣房屋研究中心執行長 邱太表示，據統計，大台北捷運宅一年來房價平均漲幅11.33%，台北市市中心核心五個行政區的捷運宅，過去因房價漲太多， 漲勢開始頓化，漲幅大都在10%以下。

邱太舉例，例如2009年5月捷運局標售東門站 「京華苑」每坪80萬至88萬元，去年第一季成交行情均價95萬元，今年 第一季均價上漲至100萬元，漲幅才5.26%。

反而是二線城市新北市捷運宅挾著落後補漲的優勢，漲幅不斷再創新高，因此漲幅前三名才會由中永和及新店區包辦。

值得留意的是，台北市文山區過去房價漲幅不多，連帶這次的捷運宅也有落後補漲效應，漲幅高達17%。

邱太表示，台北市15坪的捷運宅總價動輒1,000萬至1,300萬元，通常買方寧可選擇新北市600萬至750萬元的捷運宅，不僅可以減少房貸支出，通勤時間也不會差太多；另外，北市有些捷運宅雖然很便利，但戶數多、投資客多，房價上漲空間較小。

都更讓 台北市擺脫成為 亞洲最落後都市 的最後的藥方

一個可悲的城市   一群無知的市民  一堆無能的政府   一票為私利的政客    一撮無恥的媒體   

讓這個城市   沒有文化   沒有建設   沒有希望   沒有速度感

連都更都遙遙無期

來源：2011/02/18  經濟日報╱記者李至和、 黃啟菱／台北報導

政策接連加碼都更獎勵，讓北市公寓連續狂漲兩年，房仲業觀察，今年在建商、投資客積極布局都更題材，北市公寓已從自住型產品質變為投資型產品，包括東區商圈、信義區、大安 區、士林區都是都更題材熱區。

永慶房仲集團總經理廖本勝說，透過中古屋交易，近 期有不少屋主提出希望能參與都更，經過評估認為市場已成熟，因此今年加碼投資營建市場。

營建業者對都更也相當積極，包括遠雄、華固、長虹、 興富發等營建F4都已投入重兵耕耘都更，全坤建、潤泰新、鄉林、力麒、基泰等 建商，也持續加碼，漸顯成績。

其他產業不乏對都更有興趣者，如台銀、土銀、三商 銀、國壽等金融保險業者，以及大同等傳產業者，均進軍都更領域。

遠雄近來對都更著墨頗深，內部已組成都更小組，共有20多人負責都更業務，成熟度較高的案件分別位於文山區、松山區與信義區等地，預期明年 可開始推案。

華固手上能見度高的都更案約有七、八個；其中，敦 化北路案最受矚目，此案基地在小巨蛋正對面、敦化國小旁，面積約1,000坪，持續整合 中。

興富發則偏好買下整棟大樓後，直接拆掉、走都更程序 重建，如士林金雞廣場、內湖德安百貨都將循此模式。

至於長虹，近日則與忠泰建設合作，位於建國北路、市 民大道口的200億元都更大案，目前已開始動工，預計今年推出銷售。

央行、金管會管得越嚴 房價越不議泡沫化 換句話說 購買不動產越有保障

打炒房 央行、金管會開罰   買房進入危險期了?

來源：2011/02/18  經濟日報╱記者邱金蘭／台北報導

打炒房，中央銀行跟金管會再度聯手出擊。央 行先前查獲一家壽險公司違反房市選擇性信用管制措施，準備近日開罰，此為這項信用管制措施實施以來首例。

為穩定房市，央行去年6月開始採取「針對性的審慎房市措施」，對大台北部分地區房貸成數限制，第二棟的上限是七成，去年12月再降為六成，並擴大適用地區。

為確保房市選擇性信用管制措施產生效果，央行及金管會陸續展開專案金檢，據了解，最近央行發現一家壽險公司辦理房貸業務，違反央行規定的成數上限，已協調金管會，準備對這家壽險公司開罰。

這將是房市選擇性信用管制措施上路以來，第一家被罰 的金融機構，具有指標意義。一旦重罰，金融機構對房貸及建築融資業務，勢必更加趨嚴，對炒作房市者也將有嚇阻作用。

有關官員昨（17） 日表示，根據銀行法第37條規定，央行因調節信用，於必要時得選擇若干種類的質物或抵押 物，規定其最高放款率。違反者，由央行處罰50萬到250萬元，並通知主管機關。由於違反規定的是壽險公司，央行洽商金管會是否引用銀行法規 定開罰。

除了央行對違反房貸信用管制措施的金融機構開罰外，金管會最近也盯上銀行投資不動產。

銀行法規定，銀行不得投資非自用不動產，但自用者不 在此限。自用者的認定，是指自用面積超過50%。金管會檢查局日前金檢發現，有 一家銀行將兩處原本做為倉庫使用及分行遷移後閒置的自用不動產，出租給他人使用時，面積超過50%， 違反銀行法規定；金管會委員會昨天決議，處分100萬元罰鍰。金管會表示，這 家銀行已經終止這兩筆不動產的租約。 

不動產獲利模式參考圖

投資獲利簡易示圖

購買中古屋之優點

 

日本房價還會繼續下跌的原因之一

小口化不動産投資 安全性分析

不動産投資は、他の投資商品に比べて安全で安定して運用ができるので、投資家の間で注目されている資産運用の方法です。

不動産投資には、現物不動産投資と小口化不動産投資、証券化投資の3つの種類があります。現物不動産投資は、自分で所有する不動産から収益を得る方 法です。そして、小口化不動産投資は、共同出資者の数人で不動産を所有する方法です。

例えば、5億円の物件を1人で購入しようとしたときは、購入を躊躇する場合もあるでしょう。

その理由には、これほどの資金を1人で用意するのは大変 なことです。

銀行などで融資を受けたとしても、返済を1人で行っていかなければならない、ということも発生します。しかし、1人が負担する資金が少ない金 額であれば、投資を検討する余地も出てきます。

ということは、5億円の物件を50人で共同出資者となり、オーナーになれば、1人1,000万円の投資にな ります。この金額であれば、投資できる場合もあるでしょう。

このような方法を小口化不動産投資といいます。また、共同出資者同士のトラブルが発生しないように1995年に法律も制定され、小口化不動産投資を 行うのも珍しいことではなくなりました。そして、小口化不動産投資を行う場合は、物件に対して、管理人や不動産会社が物件を管理を行うので、自分で管理を する必要がないので、面倒なことを省くことができます。

小口化不動産投資では、物件を購入するときに投資した金額や口数によって、収益の分配は行われ、公平に収益を得ることができます。そして、大きなメ リットは、リスクを分散することができるので、大きな損失を抱える危険性が低いと言うことになります。

不動産投資小口化 賺大錢要靠大家合作

小口化不動産投資とは、簡単に言えば、「共同オーナー」になる仕組みのことです。ちょっと、わかりにくいと思うので、具体的に説明していきます。

■不動産会社側の視点
あなたは不動産会社を経営していて、マンションを建てれば、高確率で儲かる土地を見つけたとします。その土地の購入と建築に、50億円かかるのですが、自 己資金が、1億円しかありませんでした。このままだと、土地も購入できませんし、ましてやマンションも建てることができないですよね。

あなたなら、どうしますか？

諦めますか？
高確率で儲かるんですよ？諦めたら、もったいないですよね。

そこで、お金を持っている投資家からお金を投資してもらって、共同でマンション経営すればいいと思いませんか。

・・・上記の話は、不動産会社側に立った場合の話ですが、これを、投資側に立って考えれば、「小口不動産投資」の理屈がわかると思います。


■投資家の視点
ある不動産会社が、マンションへの投資の話をもってきたとします。
詳しく話を聞くと、マンションを建てれば、高確率で儲かるのですが、自己資金が足りないので、お金を貸して欲しい（投資して欲しい）という話でした。

つまり、マンションの土地や建築に、50億円必要なのですが、1億円しかもっていなくて、残りの49億円を投資して欲しいとのことでした。ただ、1人から 49億円も借りることができないので、49億円を1万等分して、1万口に分けて、1口あたり49万円（49億円÷1万口）から、お金を投資できるようにし ているとのことでした。

もちろん、無料でお金を投資して欲しいといっているわけではありませんでした。
投資すると、マンションの「共同運営者」になれるとのことでした（具体的には共有持分権を保有できるとのことでした）。

つまり、投資したお金（口数）に応じて、マンションの家賃収入が得られたり、マンションを売却して利益が出れば、投資した分に応じて、収入が得られたりす るという話でした。

そこで、あなたは、1口だけ投資してみることに。

マンションも無事、建築されて、家賃収入も入ってきて、毎月、1口分に見合っただけの収入が入ってきました。そして、不動産会社がマンションを売却して、 利益が出たので、それも受け取ることができました。


・・・大体、「小口化不動産投資」は、こういう感じです 。

回顧過去 看見誰有遠見

2009/3/20
	趙藤雄：壽險資金入房市 正對時
	A12版+彭禎伶／台北報導
	「房地產已在谷底，現在進去沒風險！」遠雄人壽董事長趙藤雄19日表示，壽險資金現 在最好的去處，就是房地產，希望金管會能在4月前，開放不動產的投資限制，到時候時遠雄人壽考慮與遠雄建設、趙藤雄個人，共同去競標新壽的A11土地。　 趙藤雄以4大理由，說明不動產是絕佳投資標的； 1是38年來，台灣不動產投資報酬率是47-48倍，石油則是42-43倍，台灣的GDP是成長41-42 倍，股市報酬率則只有30多倍。 　同時，這近10年來，台灣不動產只有增值16.6％，同時間香港、新加坡已增值1、2倍，所以現在投資不 動產增值空間最大。 　2是台灣房地產痛苦指數世界最低，台灣民眾的家？總收入7年多就可買房，但亞洲、香港、大陸則要12-26年才能買 房，顯見台灣的房價仍在低點； 3是美國房市已回穩，大陸北京、上海看房人潮及成交率，近2-3周都成倍數成長，台灣的看屋人潮及成交量也在回升中 　 最後，開放陸資投資台灣不動產，且能向銀行進行土地抵押借款等將是趨勢。 這4大原因，讓趙藤雄建議金管會，應儘早開放不動產的投資限制。