・「５大都市圏の宅地一部で上昇」
２００５年４月１６日号の 週刊東洋経済が
「土地インフレ到来」検証「不動産底入れ」の
特集号を編んでいます。
内容としては、全国の地価公示３１,２３０
地点のうち５大都市圏の中心部で４８２地点が
上昇したというものです。不動産も株式も最高値の１０分の１が「底値」判断の目安とされています。このモノサシで測れば、東京都心の一部の土地以外は底入 れをしていないことになります。永く続く超低金利と超金融緩和がもたらした一時的な現象とみるべきでしょう。長期金利が４％前後の正常値（？）に戻り、日本経済が三番底に向かう時に日本の土地は本当の底入れをすると見るべきです。
なお、この時大竹慎一氏(在ニューヨークのファンドマネージャー)の説によれば、日経平均は４,０００円前後ということです。週刊東洋経済が「土地イン フレ到来」の特集をしたという意味で「気分的な下支え要因」として取り上げたものです。
・「生前贈与の新制度導入」
２００３年１月に導入された、生前贈与で
２,５００万円までを非課税とする新制度を利用した２００３年度の親から子への資産移転額
が約１兆２,０００億円に達した（財務省8/30発表）。１兆２,０００億円は２,５００万円の
物件の４８,０００戸分であり、現在の超低金利と共に住宅地の有力な下支え要因となっている。
・「首都圏の宅地一部で上昇」
ＨＳＢＣ証券のシニア・アナリストである増田悦佐氏が注目すべきレポートをまとめています。
その分析によれば、「ごく大ざっぱな概数だが、現状で日本中の不動産資産残高の約３０～４０％はこの国土の２～３％の土地（東京都心および南西部）に集中している」とのこと。日本の不動産資産のうち３０～４０％を占める部分が下げ止まり、上昇の兆しが見えるということは注目すべき事がら。
この現象を日本へ土地価格の二極化現象の一面ととらえるか、下げ止まりの予兆とみるかは、見解の分かれるところですが、都心部の賃料水準や空室率の動向 からみて、二極化現象の一局面であるとみるのが正解か。
・円安の進行
→為替が１ドル１００円の時、日本国内の
１０億円の物件を外資は１,０００万ドル
で買うことができる。
１ドル２００円まで円安が進めば外資は５
００万ドルで同じ物件を買うことができ
る。
つまり外資が日本の不動産を買う動機は強
くなり、地価上昇要因となる。
・東京都区部の人口は３年続けて増加
→２６年間続いた人口減少に終止符を打ち、
この３年間は区部の人口は増加を続けてい
る。地域限定の上昇要因となっている。
→都心部の億ションが現金で（ローンを組ま
ずに）売れている現象は、ペイオフ対応策
とインフレ対応策の面も持っていると見ら
れるが、これも地域限定の地価上昇要因と
なる。
・都心の億ションの売行き好調と名門ゴルフ
コース会員権への問い合わせ急増
→麻布地区の２億円前後の物件、世田
谷・杉並・大田区などの７～８千万円の
マンションが現金で即日完売が続いてい
ます。
→同じことがゴルフ会員権市場でも起っ
ています。３～５千万円の名門コースへ
の問い合わせが急に増えています。実需
につながった問い合わせだそうです。
→こうした動きは、我が国の資産家の一
部が、将来の資産インフレをみこして、
現金を物に換えはじめたのではないかと
推測させます。
・人口増加・集中
(つくば学園都市・成田市・東京都区部)
・土地の希少性
・金融緩和(長・超)低金利政策
(不動産ＰＫＯ)
(ゆとりローン・低金利付住宅)
・低い土地保有コスト
(日本0.5％、欧米2～3％)
・大型公共事業
・核家族化(世帯分離の増加傾向)
・生活様式の高級化・多様化
(セカンドハウス・別荘の増加)
・物価上昇
→インフレ・ヘッジ
・交通体系の整備
・食糧輸入の断絶(もしあれば)
・将来の地価上昇の予測(の強さ)
→投機的取り引きの誘発
・所有することがステータスシンボル
・容積率拡大
(その地域は上昇、周辺部は下落)
・1,200兆円の個人金融資産の存在
→収益狙いの不動産投資家の登場
・５兆円～20兆円といわれるアングラマネー
の存在
・日本経済のサービス化・国際化・情報化は
都心部の上昇要因
・取引事例中心の土地評価システム
・地方自治体や国による
不動産の買い上げ政策
・アジア・マネーの動向
(円安が進めば…)
・ＧＤＰ期待成長率の上昇
・地価下落と低金利によって、一次取得者の
住宅取得能力はバブル期に比べて２倍に
高まっている。
・「土地本位制」を守りたい勢力の存在
・住宅特別減税（最大585.5万円）
由於以上 大部分不可行
所以日本房價將持需下跌到 2016年(預測)
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