造成 日本 房價下跌之要因 2:

「下落要因」(日本)

・２００６年３月、日銀が５年におよんだジャブジャブ政策（量的緩和）を解除しました。住宅ローンなどの長期金 利も上昇の気配を見せています。

あくまで一般論ですが、住宅ローン金利が１％上がるとわが国の住宅地は５～１０％下落するとされています。
 

ただし、目先は、金利上昇前のかけ込み取引（融資申込）が増加するため住宅地の価格は下げ止り（下支え） 現象が見られるかもしれません。しかし、中・長期的には金利の上昇はまちがいなく地価の下落要因です。

御注意下さい。

・政府・自治体部門が「土地の買い手」から「土地の売り手」に変化している。
　→道路予算を始めとする公共投資の急速な減　　　
　　額が始まっている。

　→土地開発公社を含む第三セクターがかかえ
こんだ土地の下落が続き、債務超過になっ　
　　ているところが多い。その結果土地・物件
　　の投売りが続出しており、 地価下落に拍車　　
　　がかかっている。

・「２００６年３月、固定資産の減損会計 強制
適用」（２００４年３月期から前倒し適用が
可能）

何度も先延しされた「減損会計」もいよい
よ２００４年３月期から適用可能となる。
この影響は、企業行動からみて二つの側面
から下落要因として作用する。

（１）企業が所有する不動産の売却を促す要因
として作用する側面。

・減損会計を適用しても税務上は評価損が全　
額、損金算入は認められるわけではないの
で、足元の業績が良い（利益を計上してい
る）企業は不動産を売却して節税を計る。

・今、企業評価ではキャッシュフローが重視
されているが、収益を生まない不動産を売
却すれば、ＲＯＡ（総資産利益率）も改善
される。

・（別荘・保養所・工場跡地・従業員社宅等
の）低利用・遊休不動産を売却することに
より、さらなる下落のリスクから解放され
る。

（２）企業が不動産の購入を控える要因として
作用する側面。

・減損会計の適用により不動産のさらなる下
落が予想されるので購入はやめ、賃貸等で
当面を乗り切る。

・減損会計が実際に適用されることにより不
動産を利用した「利益操作」が不可能とな
ったことの理解が広がり購入を控えさせ
る。

・（将来の上昇を予測して）不要・不急の不
動産を購入しようと考える企業も、ＲＯＡ
（総資産利益率）の低下リスクや、地価下
落のリスクを考えれば購入は控えざるを得
ない。

以上の二つの側面から減損会計の適用は長
期にわたり地価下落要因として作用する。

・土地取引情報の公開
国土交通省は'０５年に国内の土地取引情
報の公開を目ざして本格的に準備を進めて
います。
( http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha03/
    03/030730_.html )
  近年、我国の不動産の流通性は極端に低く
売れないために売り手の希望価格がそのまま
市場に残って、外見的には不動産価格があま
り下がっていないように見えます。

しかし、
実際に売買が成立してみると、売買価格は希
望価格からドーンと下がってしまうのが実情
です。取引情報の公開によりこのドーンと下
がった価格の実態が明らかになり、地価の下
落は加速されることになる。

・土壌汚染対策法が'03年1月に施行
→ 汚染調査が心要な土地は全国で約９３万
ヶ所（大企業の保有地だけで１４万ヘク
タール）　　　

 →調査や浄化にかかる費用は１３兆円と試
算

 →我が国の土地総額1,500兆円余の約
１％の下落要因

 →旧工場用地を中心に風評被害等を考慮す
れば大きな下落要因として働く。

・宅地需要３分の２に縮小
２０１０年度までに（国交省試算）
人口減　供給過剰に

　　この記事が、02.5.19日経新聞一面に掲載されたこと自体が土地の買入意欲を 減退させ下落要因となる。

「アジアに於ける大競争の進行」

　 ――　地球規模の大競争、特に東アジアに於ける工業製品・農産物を主としたメガ・コンペティ ションは二重の意味で日本の地価を押し下げる方向に作用する。――



→日本の1/5～1/10のといわれるアジア

諸国の地価水準は、日本の地価（特に

工場用地）をメガ・コンペティションを通して

引き下げる。

→日本の1/10～1/20といわれるアジア

諸国の賃金水準は、メガ・コンペティションを

通して日本の賃金水準を1/2～1/3に

引き下げる方向に働く。

この結果、所得水準の関数でもある

住宅地価格を中・長期にわたって引き

下げる。

・不良債権の 直接償却の開始
→ 80兆～150兆円（数字のマチガイでは　
ありません）といわれる不良債権の直接
償却が本当に開始されれば商業地・住宅
地・未利用地（ゴルフ場予定地等）の
競売申立てが大量に発生し、地価は一段
と下落する。

→ この手続きの進行の中で日本の地価は底値を見出せるかもしれない。
   

→ 直接償却は一部開始された段階でそのあまりにも大きな影響に腰が引けてしまい、途中で、得意技である「先送り」となる公算が大きい。それでも一段と地価引き下げが加速される。　
       　
　　　　　　　　　　

・    人口減少・分散(企業城下 町の衰退)
→我が国も2007年から人口減少時代へ

→生産年齢人口は1995年にピークアアウト
　　　　　　　

・不況の長期化
→換金処分の増加
→倒産の増加
→賃金横ばい・下落傾向
→失業の増加

・金融引締め

・(超)低金利政策の変更
→住宅ローン金利の1～2％上昇は住宅地の地価を10～20％下げる　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

・固定資産税等土地保有コストの増大

・相続税の節税効果の喪失

・土地が節税資産でなくなっている。
→相続税の節税効果は消失しており、むし
ろ「増税資産」となっている。それを回
避するため「物納」が激増している。

・公共事業の縮小傾向の具現化
→地方に重点配布されていた公共事業が縮　
小し、地方都市の地価下落が一層進む。

・    デフレの進行

・    ・将来の地価下落の予測(の広がり)
→取得意欲の低下

・食糧輸入の自由化
→土地輸入と同じ効果
→宅地転用農地の増加

・工場の海外移転
→工場跡地の売却

・    '97年の宅地の大量供給→在庫の増加

・    生産緑地法の改定
→農地の宅地化

・    アパート・賃貸マンションの（空室）増加

・    担保（利用）価値の低下

・    土地を所有することの社会的評価の低下傾向
→未利用地と所有する企業の株価は低下する

・(他の資産と比較で)換金性に劣ることの具現化


・相続期待の住宅・宅地の増加
→長男・長女社会の到来

・収益中心の土地評価システムへの転換

・法人の土地取得意欲の低下

・産業構造の変化
→情報通信技術の発展、軽薄短小化・ソフト化・ボーダーレス化で広大な土地は不要となる
  　


・保有資産に占める土地資産比率の低下傾向
→日本：50％超、英米：20％～30％

・ミニ開発された物件の不良資産化

・保有は重く、借りるのは身軽の時代の到来
→外部環境の変化の激しい商業施設・工場・倉庫・店舗などは借りる方が有利な時代がきている



・従来の不動産の主な買い手（不動産会社・建設会社・金融機関）が売り手に回っている。



・170兆円の不良債権の存在
→'99年10月現在不動産関連150兆円、海外貸付20兆円が不良債権化

→担保評価額の20％程度での投げ売り物件の続出


・国際金融市場としての東京の魅力の低下

・消費税の５％への引き上げ

・株価・ゴルフ場会員権(地価の先行指標)下落

・政治・経済の先行き不透明化・混乱

・小売業における価格破壊の進行

・「土地流動化」政策の具現化

・地価下落で損をする人は多くない　　　　　　　
→都内住人の84％は地価のさらなる下落を希望


・外為法の完全自由化
→1,300兆円(個人金融資産)の海外流出を促す　

→相続税節税目的の土地保有の一層の減少

・定期借地権制度の導入
→保有から利用へ

・金融機関の「貸し渋り」　
→土地担保だけで金を貸すところはなくなった。

・「含み損」物件の増加
→個人住宅含み損累計３３兆円
→買替え需要の減少

・金融機関の整理統合による商業地の売物件(銀行店舗跡地)の増加


・ガソリンスタンドの廃業による売物件の増加


・金融機関の競売による担保不動産の処分の増加　


・相続税の物納土地の増加
→国有地（物納土地）のバーゲンセール

・農業保護政策の変更
→市街化調整区域の開発許可の緩和
→市街化区域の拡大


・不動産の運用リスク（借家権の強さ、流動性の低さ）の顕在化



・売り物件が増え続けている
97年1月　　　99年1月

首都圏　　　20,000件　　　27,000件
関西圏　　　 5,500件 　　　8,000件





・ダイエー商 法の破綻
→土地の含み益をテコとした店舗展開路線の破綻
 
・企業の評価基準のグローバル化
(企業スタンスの変化)

→企業が不動産の含み益でなく、本業の収益性・収益率で評価される時代。

→企業は未利用の不動産、低収益・低稼働の不動産の売却を急いでいる。


・バブル期購入のマンション
→２８万世帯が担保割れ

・過剰三兄弟の存在
→過剰設備
→過剰人員
→過剰融資
この過剰三兄弟が消滅していく過程で地価は一層下落する。


・定期借家制度の新設
→定 期借家法により賃貸市場全体のレベル
アップと住みやすさが増す。その結果、無
理をして持ち家を購入せず、ライフスタイ
ルに合わせて住まいを変えていく「賃貸志
向派」が増える。その結果地価下落は一層
促進される。

・会計制度の見直し
→時価評価原則の導入により、不要土地の
放出が多くなり、買うより借りる傾向が強
まる。含み損が表面化し、投げ売り物件が
増える。


・パラサイト シングルの増加
→今や、1000万人を超す人口が親と同居　　
(寄生)している独身者だ。
10人に1人がパラサイトシングルとなっ
たとの見方もある。

・展示場来場者△7.1％
→平成12年5月の住宅展示場来場者は昨年
同月比△7.1％

・オフィスビルの家賃下落が止まらない
→既存オフィスビルの賃貸料の下落が続い
ており、フリーレントによる実質値引き
のケースが増えている。

・公共団体による土地の放出
→国や自治体が大量に抱えこんでいる
塩漬けの土地の放出が始まる。

・IT革命の進行
→ｅコマースの進展は商業スペースの需要を
減退させる可能性大。
→在宅勤務の広がりは、オフィススペースの
需要を減退させる。
→商業地の下落は、IT革命の影響も加わって
長引く。
→中間管理者層の雇用を減少させる。



・不良債権の最終処理の進行
→銀行が担保不動産の早期処理に踏み切る。
→問題企業の倒産が起こる。
その結果として、関連会社、関連債務者
等の経営悪化。
→担保処分・競売申立の増加。
→不動産担保金融の縮小。