[調查] 房價泡沫？到底何時才會來！
朋友問我，房價這麼一路狂飆下去，難道真的是「金剛不壞」，真的不怕泡沫，也不會泡沫 嗎？很抱歉！我很無奈地看著朋友，自認學問不夠，算不出來，天資弩鈍，也無從預言...
大台北房價確實漲了很多年，也確實漲了非常多，「相對高檔」的壓力確實是存在的！但究竟是不是「絕對高檔」？這可能還有可討論的空間！
「現在已經很高了！還能買嗎？」常常聽到這句話，回想一下，這句話二十年前就有人說過，十年前也有人說過，現在，還有人在說著！問題是，二十年前聽到這句 話時，台北市中心當時才30、40幾萬，十年前聽到這句話時，台北市中心也不過50、60萬，這會兒再聽到...，要命啊！台北市中心已經一百多萬了！
房價的高低，本來就很難用「絕對數字」來評估，就像大家常常在聊的「合理房價」？到底要合「誰」的理，是一樣的道理，薪資沒有漲，追不上房價，永遠覺得不 合自己的理，但是如果薪資調高了，房價也調漲了，卻好像還是不太合自己的理！那到底有沒有可能，出現那種自己的薪資可以一直調漲，房價卻始終不動如山的狀 況？...起碼，我想像不到！
房價從有史以來，從來沒有「合理」過任何一天！您何時聽過有任何說過，「這房價實在太合理了，咱們趕快去買吧！」...當然，這也得看看閣下究竟是誰？
至於「泡沫」，這同樣可能也得要再定義一下，到底要「破掉」多少？才算是泡沫破了？是5%、15%？還是50%？泡沫的基準，是「預期房價」？還是實際市 場的成交價？
如果是5%、15%，這種對於「開價」的「打折」，幾乎只能當成是市場法則裡的「殺價」吧！能算的上是「泡沫」嗎？那每次百貨公司週年慶，隨便打個七折、 八折的，能說是「民生消費產業」的泡沫嗎？同樣的，這如果是到了換季大拍賣時，動不動來個三折、五折出清，您能說這種現象是代表這家公司快倒了嗎？民生消 費市場景氣疲弱嗎？
那既然大家都是沖著週年慶或換季大拍賣的時候才去大採購，平常架子上擺著的「New Arrival」，究竟是要賣給誰的？照這說法，那不也是所謂「開價」嗎？合著大家也都要等到「底價」出現的時候才進場...重點是，那個「底價」，是不 是真正的「實際成交價」？它到底合理或不合理？如果打折之後大賣，是表示「開價」泡沫嗎？如果打了折還賣不掉，連「底價」都泡沫了，這問題好像就比較麻煩 了...
當然，房地產市場的問題沒那麼單純，這也不是咬文嚼字打嘴炮！重點是，這萬一...房價一傢伙真的下跌了50%，誰還會用「換季大拍賣」的心情，排隊進場 去搶房子呢？房地產的問題，真的只有價格問題嗎？難道地段、產品這些「價值」，一點都不重要嗎？
進一步的問題是，如果房價真的「泡沫」了，到底會怎麼樣？從以往台灣曾經出現建築業景氣低迷情況來看，建商財務出現狀況，出現倒閉潮，以及連帶造成金融機 構大失血的骨牌效應，進而消費者資產縮水，導致民生消費緊縮，儼然一場「國難」！相信對於曾經經歷過的朋友來說，那確實是一場痛苦的記憶！
現在的台灣房市，有這種跡象與可能性嗎？不能說完全沒有，但是好像也沒有那麼悲觀，因為那個「相當年」，和現在的台灣已經有著太多的不同了！也許研究分析 的方法是一樣的，但是市場的本質與結構卻在改變，而且是非常巨大的改變！
說「不」其實很容易！要「提醒」大家注意市場的變化，也算是「良心的建議」！
問題是，房價的漲跌不是一、二人所能操控的了的，不管結論的好壞，它畢竟是整個市場機制運作的結果，當然，所謂的「市場」，有時是盲從的，有時是非理性 的，這和選舉的結果一樣，儘管政治隱藏著太多的黑暗，但是一旦選出了結果，大家不也就只能尊重合法、公開的民主程序所產生的結果！
個人認為，短期之內，除非是天災人禍的「超級大利空」，導致市場出現恐慌性的「大崩盤」，否則，個人不太相信大台北的房價，會在可掌握的政治、經濟、社 會...等等變動因素之下，出現「大泡沫」的狀況！
而萬一、倘若、如果真的是碰到這種「超級大利空」，房價會跌多少，大概也無法從目前所有的研究架構或理性邏輯上算的出來，重點是，萬一房價真的因此而泡沫 了，跌多少好像也不是重點了！就算早早就告訴閣下一定會泡沫，又有何用？
泡沫，很恐怖！真的泡沫了，也確實很嚴重！但是，這畢竟不是什麼宗教的教義，在世界末日來臨之前，地球自有其冷暖調節的機制，人類也在進行著各種的努力， 同樣地，在房地產市場崩盤與大泡沫來臨之前，市場同樣有其調節的機制，留意即可，但無需過度擔憂！
以上
泡沫的定義是? 參考維基說明吧__泡沫經濟
當房價高到無法持續有買家進場的時候，價格產生無支撐狀況快速下跌，等到供需再交易時之前的狀態。
換句話說
只要 房價有支撐狀態，就不會發生泡沫現象。
哪些範圍產生泡沫?
1 台北市: 大安區 信義區 ...
2 新北市: 中和市...三峽 林口 淡水
3 其他
房價為何有支撐?
1 優良地段: 稀有物件 (101大樓) 有高收益物件 (sogo店面)
2 外資願意高 (相對其他國際都市(東京 香港)之投報率高時)。
3 交通便利 (台北車站 捷運站邊)
4 兩岸經濟圈 生活圈 形成 預期經濟繁榮成長 有就業機會
5 銀行低利條件 適合購置增值
6 有錢人抗通膨之投資方式 (不易低價求售)
7 優質物件低價時轉手容易 (待購者眾多)
8 股市偏多，政府控制投機客炒作 (泡沫無法任意擴大)
所以 當仲介業持續無成交業務時，就是泡沫的開始。
換言說 當地的仲介業持續招募開店 業績持續或增加時，即使有人高唱泡沫危機，也要等上一年半載吧>>>
議題：
大台北房價確實漲了很多年，也確實漲了非常多，「相對高檔」的壓力確實是存在的！但究竟是不是「絕對高檔」？這可能還有可討論的空間！
「現在已經很高了！還能買嗎？」常常聽到這句話，回想一下，這句話二十年前就有人說過，十年前也有人說過，現在，還有人在說著！問題是，二十年前聽到這句 話時，台北市中心當時才30、40幾萬，十年前聽到這句話時，台北市中心也不過50、60萬，這會兒再聽到...，要命啊！台北市中心已經一百多萬了！
房價的高低，本來就很難用「絕對數字」來評估，就像大家常常在聊的「合理房價」？到底要合「誰」的理，是一樣的道理，薪資沒有漲，追不上房價，永遠覺得不 合自己的理，但是如果薪資調高了，房價也調漲了，卻好像還是不太合自己的理！那到底有沒有可能，出現那種自己的薪資可以一直調漲，房價卻始終不動如山的狀 況？...起碼，我想像不到！
房價從有史以來，從來沒有「合理」過任何一天！您何時聽過有任何說過，「這房價實在太合理了，咱們趕快去買吧！」...當然，這也得看看閣下究竟是誰？
至於「泡沫」，這同樣可能也得要再定義一下，到底要「破掉」多少？才算是泡沫破了？是5%、15%？還是50%？泡沫的基準，是「預期房價」？還是實際市 場的成交價？
如果是5%、15%，這種對於「開價」的「打折」，幾乎只能當成是市場法則裡的「殺價」吧！能算的上是「泡沫」嗎？那每次百貨公司週年慶，隨便打個七折、 八折的，能說是「民生消費產業」的泡沫嗎？同樣的，這如果是到了換季大拍賣時，動不動來個三折、五折出清，您能說這種現象是代表這家公司快倒了嗎？民生消 費市場景氣疲弱嗎？
那既然大家都是沖著週年慶或換季大拍賣的時候才去大採購，平常架子上擺著的「New Arrival」，究竟是要賣給誰的？照這說法，那不也是所謂「開價」嗎？合著大家也都要等到「底價」出現的時候才進場...重點是，那個「底價」，是不 是真正的「實際成交價」？它到底合理或不合理？如果打折之後大賣，是表示「開價」泡沫嗎？如果打了折還賣不掉，連「底價」都泡沫了，這問題好像就比較麻煩 了...
當然，房地產市場的問題沒那麼單純，這也不是咬文嚼字打嘴炮！重點是，這萬一...房價一傢伙真的下跌了50%，誰還會用「換季大拍賣」的心情，排隊進場 去搶房子呢？房地產的問題，真的只有價格問題嗎？難道地段、產品這些「價值」，一點都不重要嗎？
進一步的問題是，如果房價真的「泡沫」了，到底會怎麼樣？從以往台灣曾經出現建築業景氣低迷情況來看，建商財務出現狀況，出現倒閉潮，以及連帶造成金融機 構大失血的骨牌效應，進而消費者資產縮水，導致民生消費緊縮，儼然一場「國難」！相信對於曾經經歷過的朋友來說，那確實是一場痛苦的記憶！
現在的台灣房市，有這種跡象與可能性嗎？不能說完全沒有，但是好像也沒有那麼悲觀，因為那個「相當年」，和現在的台灣已經有著太多的不同了！也許研究分析 的方法是一樣的，但是市場的本質與結構卻在改變，而且是非常巨大的改變！
說「不」其實很容易！要「提醒」大家注意市場的變化，也算是「良心的建議」！
問題是，房價的漲跌不是一、二人所能操控的了的，不管結論的好壞，它畢竟是整個市場機制運作的結果，當然，所謂的「市場」，有時是盲從的，有時是非理性 的，這和選舉的結果一樣，儘管政治隱藏著太多的黑暗，但是一旦選出了結果，大家不也就只能尊重合法、公開的民主程序所產生的結果！
個人認為，短期之內，除非是天災人禍的「超級大利空」，導致市場出現恐慌性的「大崩盤」，否則，個人不太相信大台北的房價，會在可掌握的政治、經濟、社 會...等等變動因素之下，出現「大泡沫」的狀況！
而萬一、倘若、如果真的是碰到這種「超級大利空」，房價會跌多少，大概也無法從目前所有的研究架構或理性邏輯上算的出來，重點是，萬一房價真的因此而泡沫 了，跌多少好像也不是重點了！就算早早就告訴閣下一定會泡沫，又有何用？
泡沫，很恐怖！真的泡沫了，也確實很嚴重！但是，這畢竟不是什麼宗教的教義，在世界末日來臨之前，地球自有其冷暖調節的機制，人類也在進行著各種的努力， 同樣地，在房地產市場崩盤與大泡沫來臨之前，市場同樣有其調節的機制，留意即可，但無需過度擔憂！
以上
泡沫的定義是? 參考維基說明吧__泡沫經濟
當房價高到無法持續有買家進場的時候，價格產生無支撐狀況快速下跌，等到供需再交易時之前的狀態。
換句話說
只要 房價有支撐狀態，就不會發生泡沫現象。
哪些範圍產生泡沫?
1 台北市: 大安區 信義區 ...
2 新北市: 中和市...三峽 林口 淡水
3 其他
房價為何有支撐?
1 優良地段: 稀有物件 (101大樓) 有高收益物件 (sogo店面)
2 外資願意高 (相對其他國際都市(東京 香港)之投報率高時)。
3 交通便利 (台北車站 捷運站邊)
4 兩岸經濟圈 生活圈 形成 預期經濟繁榮成長 有就業機會
5 銀行低利條件 適合購置增值
6 有錢人抗通膨之投資方式 (不易低價求售)
7 優質物件低價時轉手容易 (待購者眾多)
8 股市偏多，政府控制投機客炒作 (泡沫無法任意擴大)
所以 當仲介業持續無成交業務時，就是泡沫的開始。
換言說 當地的仲介業持續招募開店 業績持續或增加時，即使有人高唱泡沫危機，也要等上一年半載吧>>>
議題：
1 當泡沫時 谁會受創? 泡沫時，誰會得利?2 泡沫開始，有何徵兆? 泡沫從哪裡開始?
3 沒有泡沫，哪有破滅?
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3 沒有泡沫，哪有破滅?
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