裕隆新店土地開發案評估分析

一、2007 年裕隆可先享有淨值回沖，推估淨值可回到45 元以上
裕隆於新店共有AB 兩個廠，A 廠面積3.7 萬平方公尺，2005 年已開發為購物中心及汽車城；B 廠面積9.1 萬平方公尺，目前已通過都市更新計畫，預計未來九年內開發成商業區及住宅區，而B 廠土地帳面價值為43 億元，預期開發之後將對裕隆帶來倍數以上的獲利貢獻

根據都市更新細部計畫，第一步將要先捐地興建公共建設，公共建設完成通過審查之後，才能開始執行開發案，B 廠規劃（見表一），將捐出3.6 萬平方公尺（約1.09 萬坪）公共設施用地，目前公園用地已通過審核，2H06 將可興建公園，預估將於2Q07 完成，投入金額約8.2 億元，其8.2 億元及舊有建設拆除費用在未來住宅區買賣可扣抵土增稅。2Q07 公共設施完成審查之後，B 廠工業用地正式轉為商業用地及住宅用地，屆時裕隆將先享有淨值回沖利益。

根據2005 年裕隆法說會資料，預估興建住宅面積7510

坪，以當地住宅區土地價值40 萬計算，貢獻淨值約0.74 元，而商業區面積共有9307 坪，若以當地商業區土地價值120 萬元計算，預期貢獻淨值達6.19 元，以1Q06 裕隆淨值37.3 元計算，則裕隆淨值可達44.24 元（若包括2006 年2Q～4Q 本業獲利，則裕隆淨值可回到46.74 元）。由於B 廠地價將由台北縣政府都市更新委員會衡量其地價，確實市價約2Q07 才會得知，研究處以新店附近住宅及商辦地價為60 及80 萬元計算，裕隆淨值將可回沖5.37元，預估裕隆3Q07 淨值至少可回到42.67 元。（若包括2006 年2Q～4Q 本業獲利，則裕隆淨值可回到45.17 元。）

二、若住宅及商業區全部出售，則裕隆淨值將可達55~57 元
2Q07 之後裕隆B 廠將可開發成住宅及商辦區，根據計畫書，裕隆可擇一先開發，預估完成時間各為三年，因此住宅及商辦最慢將於2013 年全部完工，推估2006 年底將可得知住宅還是商辦先做開發。研究處以住宅商辦完全售出方式來推估開發案貢獻。

住宅區部分，目前新店新屋售價約在26~28 萬元/坪，若接近捷運站則房價可提高至30 萬元，裕隆此住宅區距離七張捷運站約10~15 分鐘，且距離高速公路近，交通尚屬方便，鄰近又有家樂福及公園，且未來附近又有商辦大樓（另外一塊商辦區），推估房價28～30 萬應屬合理範圍，若以28 萬元計算，則EPS 可貢獻3.16 元（此EPS 尚未扣除2007 年淨值回沖部分）；若以30 萬元計算，則EPS 貢獻3.64元。

至於商辦區，建坪達6.14 萬坪，可以蓋商辦大樓、旅館、休閒中心，未來不排除與其他企業合作規劃方式進行，因以主題式計畫進行（如：美麗華，商場加摩天輪或遠企：飯店加商場），則研究處預估商辦大樓市價為每坪38 及41 萬元，若以38 萬元計算，則EPS 為10.03 元；若以41 萬元計算，則稅後EPS 為12.20 元。

住宅及商業區全部賣掉來看，則裕隆EPS 貢獻為13.19~15.84 元，若再加上土增稅準備回沖（目前裕隆帳上33 億元）部份，則裕隆本業加計新店B 廠整體貢獻後（見表四），其淨值為55.29~57.94 元。（僅含2006 年全年獲利，不包括2007～2013 年本業獲利）

三、若以住宅出售而商辦區出租方式，則裕隆每年恆常性EPS 提高至4~4.8 元
若以裕隆住宅區完全出售，商業區採取合作開發或是以出租方式估算，鄰近工業區商辦出租約1200元/坪，若以裕隆6.14 萬坪（建坪）計算，則一年租金收益可達8.8 億元，裕隆一年租金貢獻可達0.63元，由於裕隆商辦區交通方便，樂觀預期租金收益可達1500 元/坪，則商辦區租金收益將提高至0.78 元。

整體來看，住宅出售約貢獻裕隆3.16～3.64 元獲利，而商辦將可增加0.6~0.8 元恆常性收益，預期裕隆本業加租金收益每年恆常性獲利將可提高至4～4.8 元。

四、結論：建議分批佈局買進，目標價先看3Q07 淨值45 元
裕隆B 廠開發案未來不論是全部出售或是住宅區出售、商辦區出租方式，至少2007～2013 年將可挹注裕隆10 元以上獲利，推估2013 年裕隆淨值應於50～58 元，若以目前裕隆股價38.75 元計算，至少都有則還有30~50％上漲空間，不過需注意開發案入帳時間高達6～7 年，因此建議分批佈局買進，目標價為45 元，潛在獲利率為15％。