法拍屋帶有租約不易點交 :

確認租約內容 有利後續處理，帶有租約的法拍屋，由於民法第425條「買賣不破租賃」的規定，是不點交案例的最大宗；甚至有人製造假租約形成「占有」，藉以要求搬家補償費的案例。

專家指出，拍定後向法官聲請閱卷，可以確認租約內容，對後續該如何處理，極為重要。

由於從查封筆錄中通常不易看出租約的詳細內容，待拍定後持權利移轉證明書就能向法官聲請閱卷，就可以了解原始租約情形，甚至可據此向律師請教，如果打官司的話，贏的機率有多少。若贏面大，搬家補償費就可以少給甚至不給，反之就要加強私下談判的次數及技巧。

租約大致可分以下9種：

1. 正常租約；
2. 長租期(超過5年)
3. 低租金；
4. 不定期租約；
5. 以債抵租；
6. 租押金1次付清；
7. 無權占有；
8. 無償借用；
9. 其中1個或以上房間出租，其餘債務人自住；
10. 承租人又將部分房間出租的「2房東」情形。

所謂「買賣不破租賃」，即房屋在有租約的情形下，買賣無法「打破」租賃關係，也就是新買主無法過問房屋的使用權。

但民法債權篇修正後，有2種情況例外：租約未定期限，或訂約期限超過5年以上而未經法院公證者。因此，在前述9種情況中，長租期低租金，若租期超過5年而沒有公證，或不定期租約未公證者，皆屬無效。

法庭相見以和為貴，至於2房東的問題，有時以原始租約就可以解決。原來，簽租約時通常會使用一般的文具行就能買到的租賃契約，其中對「2房東」有所限制，如「乙方未經甲方同意，不得私自將出租房屋權利，一部分或全部轉租頂讓……」等字眼，通常簽約時不會細看條文，如果租約中這一條沒有劃掉，而承租人有成為2房東的事實，那就容易處理了。


假租約也是常碰到的情況，通常是債務人租給自己的親朋好友，如果有足夠的證據，可以打刑事官司「竊占」或「偽造文書」，告出租人及承租人有偽造租約的嫌疑。

曾遇過開庭時，出租人和承租人互不相識的情況。但他表示，其實買法拍屋的人主要是想取得房子，打官司通常不得已，尤其打官司曠日廢時，有時等判決下來已經過了好幾年，雖然結果是贏了，但光是等待判決的期間以利息換算，就已經損失慘重。

所以，法庭上最好不要當場講對方的壞話，還是以解決問題為重。



實務上，檢察官若能隔離偵訊出租人和承租人，分別詢問押租金支付的方式（通常有現金、支票、電匯等3種方式）、地點、金額等，很容易就能知道是否為假租約。

官司成敗在於舉證，如果能找到真的很專業的律師配合，還是很有幫助，但蒐證舉證要靠自己，律師的角色就像廚師，用手上的材料作出最好的料理。不過，律師就像醫師，各有專長，但沒配合過不容易了解其專長，還是要仔細打聽，才能找對人。



法拍屋糾紛 前屋主築牆擋路 :
遭到法拍的原屋主，在搬離之前破壞房屋的消息時有所聞，不過在雲林縣卻傳出了有民眾在住屋前砌上了一堵圍牆，迫使新屋主進出不便，雲林地方法院除了要求原屋主必須將圍牆拆除之外，也依照妨害自由罪，將原屋主處以一年的有期徒刑。
這是雲林縣崙背鄉的一排民宅，其中畫面裡的這一戶人家最特別，從側門到車庫門，完完整整的遭到一面紅磚牆圍堵，由於這面牆距離房屋大門只有四十公分，因此人員的進出都得側身通行，讓購買到這棟法拍屋的陳姓屋主苦不堪言。陳姓婦人為此告上法庭，不過房屋遭到拍賣的原屋主洪先生說，當初房屋買賣契約中明定，屋前道路持分須由屋主分攤，雖然房屋遭到法拍，不過卻不包括道路部份，他當然可以築起圍牆。不過判決書當中卻指出，原屋主在房屋點交前砌牆，有明顯妨害自由罪嫌，因此除了要求拆除之外，也判處一年的有期徒刑

標得法拍屋 竟然成廢墟 :
台南縣有位民眾買了一棟相當漂亮的法拍屋，沒想到繳清了價款要點交時，才發現好好的一棟別墅，卻遭人惡意破壞，宛如一座廢墟，屋主無奈的找上當初將房子拍賣給他的台南地方法院，台南地方法院表示，產權已經移交，依強制法規定，買方就拍賣的瑕疵沒有擔保請求權，因此無法撤銷拍定，要屋主去告損害人。
她以350多萬元向台南地方法院標購位在佳里鎮四維街的一棟三層樓房，依法在七天內要繳交款項，不料在八月中旬法院前來點交時，發現建物被嚴重破壞，讓她感到膽戰心驚。她向法院購買法拍屋前並未實際看這間屋子，買下之後和法院人員到場點交時，才發現牆面上被灑上瀝青、機油，屋內排水管與通氣孔也全部被灌上水泥，整棟大樓滿目瘡痍，就連屋後的牆壁也被人用怪手整面剷除。房子已經繳清了價款，但書記官來看了卻不敢點交，說要會勘，苦等一個月卻沒消息，詢問的結果，法院的答覆讓他為之氣結。
台南地院民事法官彭喜有說，房屋所有權已歸拍賣人所有，因此可向損害人請求賠償，毀損部分則依刑事部分處理。法院沒有負法拍屋的瑕疵擔保責任，屋主認為房子是向法院買的，就算要告，他也會告法院，看了這樣的例子，想要買法拍屋的民眾可要三思而後行。


倒楣標到被占有的房子 可能纏訟經年
法拍屋有低價的誘因，但後續問題也不少。如果遇到遭拍賣的房子是雇主自己居住時，可以要求法院進行強制點交，但由於法院處理的案件相當多，購屋人要有心理準備。
曾經有位購屋者經朋友介紹，想以低於市價4成的價格投標，而且根據經驗，得標的可能性很高，但進行房屋調查時發現要投標的房子是債務人，也就是屋主在居住。如果單純由屋主居住的法拍屋，可以依法請執行法院解除占有後點交，但是在法拍案件愈來愈多的情況下，想透過這個管道解除屋主的占有，時間會拖得很長，所以要有心理準備。
另外還有較複雜的占有情況，就是屋主真占有，卻是利用假租約製造難題。通常的現象是，經由第三人針對要拍賣的房子，主張與屋主有租約關係，執行處在拍賣公告也表明不點交，而實際上是由屋主自己居住。面對此一問題，如果拍定人握有實際證據，可以聲請執行處調查真相，但基本上執行處只管房屋查封時是否有第3人占有，所以可能不受理調查的請求，因此最後只能依強制執行法第12條的規定聲明異議，若未獲解決再依法提起控告，以訴訟方式要回房子，並將第3人及債務人列為共同被告。然而一旦落到這個地步，對於不習慣跑法院的一般購屋者來說，可能是很大的難題，所以最好還是選定法院點交的法拍屋才比較有保障。

買了法拍屋 拍定未點交
如果法院法拍屋公告事項「拍定後點交」，事後要拍定人自行找債務人點交，那與拍後不點交有何不同，請明確告知真正的用意。
台中地院答覆：法院點交法拍屋有一定的程序，先考量拍定人的權益，並顧及債務人的難處，務必讓法拍屋「完整」的交給拍定人。部分債務人因房子遭法拍，在短時間內無法找到租住處，因此通常院方會給予緩衝時間，若真的惡意不搬遷，院方則會強制點交搬離。
民事執行處書記官每月處理法拍屋案逾千件，遇債務人不搬離時，往往會打電話與債務人、拍定人溝通，善意的建議雙方協調，如果拍定人不願意，則法官會到法拍屋勘查，了解債務人實際狀況，倘債務人仍舊不搬離，則實施強制點交。