投資240萬 年租金12萬 買屋當財庫

九十四年十月卅日　自由時報－
（投資240萬 年租金12萬 買屋當財庫）
　　
物價上漲，不少房地產業者紛紛向你推銷「買屋保值」、「買屋出租優於定存」 等觀念。 　　但是你知道嗎，若沒有做好功課，買房子當房東不但不賺錢，還會讓你賠一屁股 。
　　一般民眾由於缺乏專業知識，在面對房屋銷售業務員時，常會順著業務員的話術 不知不覺地墜入「網」中。
　　或許業務員沒有騙你的意思，但業務員通常「報喜不報憂」的行銷手法，往往會 讓你因為過度樂觀而導致誤判。
　　最保險的做法，就是你必須具備基本的購屋知識，特別是你準備購屋出租當房東 時，你更不能忽略以下觀念。

◆中古套房投資寵兒
　　信義房屋不動產企研室協理張欣民透露，大台北地區最適合投資當房東的產品， 分別是「老公寓」和「中古套房」，目前市場上的投資報酬率水準約在5%左右，但準 房東們必須要先了解當地的月租金水準，才能抓出合理的投資報酬率，並推估合理的 房價區間。
　　以老公寓為例，坊間大多為3房2廳1衛格局的產品，台北市這類產品依照所在地 區，月租金約從1.3萬到2.5萬元不等，但特殊地點或規劃的產品則不在此區間。

◆投報比5%為合理區 　　
若你看上一間位於木柵的5樓老公寓，而當地的月租金水準是1.3萬到1.5萬元， 你可以將月租金乘以12，得到15.6萬到18萬元的年租金水準，然後再將年租金水準除 以0.05（即5%投資報酬率），就能推估出合理的房價區間，答案為312萬到360萬元， 若房價遠超過360萬元時，你應該慎重考慮。
　　同樣的情況適用於中古套房。
　　若你想在捷運站附近買間10坪的中古套房租給別人，而當地月租金水準是9000元 到1萬元，你可以將月租金乘以12，得到10.8萬到12萬元的年租金水準，然後再將上 述金額除以0.05，得到216萬到240萬元的，就是合理的房價區間。

◆高附加價值才宜高買
　　若你能以低於216萬元的價格買到這間套房，恭喜你；若遠高於240萬元，你應該 仔細評估這間套房的附加價值，例如是否位於黃金地段？或是具備增值潛力？當答案 為「是」時，這間套房才值得你用遠高於240萬元的價格購入。

◎合理房價 約月租金200～250倍
　　除了以「投資報酬率」來評估是否適合投資外，坊間還有以「倍數經驗值」來衡 量一間房屋的價值。
　　信義房屋協理張欣民說，根據經驗，除了台北市之外，一般老公寓或中古套房的 總價，通常是其月租金的200到250倍，這就是「倍數經驗值」。
　　台北市房價往往超過月租金250倍，部分產品甚至有400倍的水準；倍數越高投資 報酬率越低。
　　例如，一間位於中和市捷運站附近的中古套房月租金為1萬元，那麼它的合理房 價應該在200萬到250萬元間。
　　但張欣民提醒，由於「倍數經驗值」忽略產品在當地的平均行情，加上倍數的範 圍過大，相對的誤差值也大，因此並不建議消費者以此來評估投資標的。
　　採取「投資報酬率」回過頭推算房價的做法，比較保險一點。

◎評估成本 合理投報比約5%
　　房地產專家建議以「投資報酬率」來評估一間住宅是否值得投資，但也有專家呼 籲消費者千萬不要忽略房屋的持有成本。
　　永慶房屋公關課經理陳韻如表示，一般認為的「投資報酬率」是用「年租金」除 以「房價」所得到的百分比。
　　例如，某間4樓老公寓年租金18萬元，除以房價360萬元等於0.05，一般便認為投 資報酬率是5%。
　　但這樣的算法過於籠統，忽略房屋本身的稅負與折舊等成本。
　　由於越老舊的住宅能貸款的額度越低，因此準房東在不知不覺間讓5%投資報酬率 「縮水」了。
　　陳韻如說，應該把稅負、折舊、維修等屬於房屋持有成本的費用加在「房價」裡 面，這時若「年租金」除以「房價」所得到的百分比仍為5%，才是不縮水的投資報酬 率。
　　至於如何計算房屋折舊？陳韻如建議不妨以建築物耐用年限做為基準，一般鋼筋 混凝土（RC）結構耐用年限為60年，加強磚造結構為50年，若某間加強磚造結構的老 公寓已有30年歷史，就要以剩餘的20年當做其耐用年限，比較保險。

陳韻如建議消費 者不妨以20到25年的老公寓為目標。
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公寓改裝套房投資者注意事項一覽表 製表：記者林耀文
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項目 風險與注意事項
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整修屋況 中古屋管線老舊，漏水處理將大幅提高預算
租賃空窗 套房管理不善，租賃空窗期拉長將降低收益
利率提高 銀貸利率提高達5％或6％以上，租金收益將降低
轉手殘值 改裝後產品賣相可能降低，後續接手容易度需考量
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