投資學生套房 穩賺有撇步

大學錄取率頻創紀錄，2006年錄取率破九成，大學生人數逼近百萬人大關，以94學年為例，公私立大學學生數為93萬8千多人，但學生宿舍床位僅30萬床，平均3.1個學生搶1個床位；高屏地區搶得更凶，私立大專院校平均5.8個學生搶1個床位，宿舍供給明顯不足。學生宿舍床位不足，連帶促使大學週邊租屋市場更為活絡，特別是在未來大學錄取率可望達到百分百，學生人數越來越多的情況下，租屋需求勢必將隨之提升，現代包租公婆投資大學週邊的小套房，或將整層公寓重新裝修成套房出租，已成為商機。

但別以為學生錢好賺，胡亂買個套房租給學生就可在家數鈔票，許多房東常常覺得奇怪，為什麼明明在同一條街或同一個社區上，隔壁的房子沒幾天就租出去，我的房子房租比他還便宜，來看房子的人也很多，但就是租不出去？

有鑑於此，永慶房仲集團提供幾個出租撇步，讓投資者手中的套房輕鬆租出去。

一、 投資標的首重「生活機能」及避免過多「同質性競爭」：
大學生住宿需求單純，包租公婆在購屋時，應優先考量學生需求。例如，投資標的一定得在學校附近，最好是步行五分鐘內可達，最遠不超過一到兩站公車站的距離。此外，宿舍的生活機能須十分健全，有便利商店、乾洗店、小吃店、市場、夜市等，讓學生課後之餘，享受自在的獨立生活；另外，出租標的應避開大馬路過於吵雜的汽機車噪音，以提供學生優質的讀書環境，以及，盡量遠離一些會直接影響住家安寧的設施，包括垃圾場、墳場、殯儀館、特種營業、地下工廠等。

二、 五成大學生網路找房子，房東順應時勢，以網路取代馬路：
在順利當上包租公婆之前，下一步就是要讓物件曝光。傳統的做法，多是到學校附近的社區公佈欄貼紅紙條，以現今的網路環境，可以選擇網路的租屋平台，來刊登物件。

三、 提供簡單家具，網路設備必裝：
除了房屋本身的硬體設備外，如何增加房屋的附加價值也是房東要考慮的。特別是出租的對象是大學學生，為配合學生打報告交作業的基本需求，網路設備是不能省的。此外，房東最好提供如第四台無線電視，以及冷氣、熱水器、瓦斯爐、衣櫃、冰箱等基本家具，若房東自己原本就有將家具汰舊換新的打算，先將自己的舊家具留下提供的租屋者使用也是省錢的妙招。

四、 五星級學生宿舍，區隔學生客層：
現代人孩子生得少，每個都是父母的寶，家長都比較捨得花大錢在小孩身上，連帶促使學生租屋市場走向精緻化及客製化路線，最好是能針對學生需求量身打造，因此，許多大學週邊五星級學生宿舍應運而生，高雄地區，以文藻外語學院、燕巢大學城週邊這類五星級學生宿舍最多，高醫週邊也漸漸出現這類產品。五星級的學生套房，一般來說，除了大樓管理好之外，設備更為完備、高級，投資成本勢必比一般套房高出一成左右，但租金通常也比一般學生套房高出二成。一般而言，投資學生套房不僅收益固定，投資報酬率在4％~8％，比定存高許多，對於很多人而言，確實是不錯的投資標的，但由於目前這塊大餅有許多人競相投入分食，包租公婆們可得要了解現代年輕學子找房子的各項需求，便能輕鬆達到「租快」、「租高」、「租對人」的目標。 +學生租屋 要舒適 更要安全 很多學生租屋都只求有個「窩」，能睡就好，不太注意安全問題，這其實是犯了大忌，因為，即使是讓學生睡覺的地方，也要是個安全、舒適的「小窩」，馬虎不得。學生搬進新房間後，首先要觀察公共空間內有無緊急逃生口，把門推開看看裡面有無堆滿雜物或能否順利開啟。接著，得了解房間內的前後門位置、電器位置，有一點很重要，但卻是很多女生疏忽的，就是注意電線配置是否過於老舊或房東有無加裝許多電線增加用電負荷量，另外也可從插座或總開關旁檢視有無燻黑痕跡，代表可能是曾經發生電線走火。此外，目前專門租給學生的套房，都有些規定，例如不能炊煮，只能用電磁爐，就是怕學生一個不小心，把房子「燒個大洞」。但也有的套房是可炊煮的，反而成了出租的優勢，能不能開火，見仁見智，學生可考量自己的需求再決定，畢竟，安全第一。學生租屋畢竟沒經驗，總以價格為衡量標準，這樣可能會顧此失彼、得不償失。例如，有的宿舍租金便宜，但內部陰陰暗暗，潮溼滲水，這樣的環境怎能讓學生安心讀書，因此，有一點要特別提醒學生注意的，進房後，室內空間的採光、通風一定要好，這樣才能靜下心來讀書，「早點畢業」。 +租金報酬率怎麼算？ 租金報酬率的算法有多種，有的是以年租金除以房屋總價，有的則是以年租金除以自備款，分母不同，算出的租金報酬率也就天差地別，有的報酬率還會高到20％，欲投資者不可不察。

一般而言，租金報酬率是以月租金乘以12（即年租金總額），再除以房屋總價，所得的百分比，即為租金報酬率。例如，某間位於文藻附近的10坪學生套房月租金5千元，年租金則為6萬元，若該套房每坪單價行情為11萬元，那麼該套房總價為110萬元，以6萬元除以110萬元，租金報酬率約為5.45%。

但上述計算方式只能得出粗略的租金報酬率，也就是不含其他成本支出，若將裝潢、維修與稅賦等費用加進來，租金報酬率通常會略低於5.45%，只要租金報酬率在5％以上，都具有投資價值。

有一點一定要說明的是，一般房地產業者為了要讓租金報酬率「好看」，往往不會按照上述方式來計算。他們通常會將位於分母的房屋總價以「自備款」、「貸款」的形式來取代，這樣一來，租金報酬率將會明顯提高，購屋者會以為只要少許的自備款，便能每年坐享豐厚的租金收入，殊不知，這都只是數字遊戲的魔法而已。