小套房投資 從租金報酬率反推

記者林美芬專題報導

當台北市套房喊價超過每坪六十萬元的天價，當銀行全面祭出緊縮貸款成數、甚至不核貸的追殺令後，大台北地區的套房還能不能買？

根據住展雜誌調查，大台北地區套房近四年來共推出三萬二千四百七十八戶，銷售率從原先的百分之百到最近成了市場毒藥。
因為銀行全面緊縮貸款成數，已有銀行規定十五坪以下套房拒貸，使得套房案退屋率節節攀升。台灣不動產交易中心最新的市場調查報告就預測，可能引爆大批的套房退屋潮，投資報酬率有逐步下滑的現象。

是否避開套房地雷才是正確的投資策略？美商ＥＲＡ易而安不動產公司顧問張欣民指出，小套房不完全是毒藥，尤其是在大台北地區房價偏高的區域，買不起大坪數居家、單身者、或人口數偏少的家庭，仍是套房的潛在客層，也就是市場需求仍在。

張欣民認為，如為純投資，最好是從租金報酬率反推房價，租金報酬率逾五％才有投資誘因；信義房屋企研室協理吳銘鴻則認為四％以上就可以了。

張欣民以永春捷運站周邊小套房為例，十坪套房，每月每坪租金二千元，則每月出租收益二萬元，當區域房屋總價約七百萬元（單價七十萬元），則租金報酬率只有三點四％，房價明顯偏高，也與定存二點五％差異不大，沒有投資價值，還可能高檔套牢。

但若房屋總價五百萬元，至少租金報酬率就有四點八％，這樣總價的套房還是可投資。依此邏輯推算，專家們都建議，租金報酬率低於五％、或一次推案量體太大的套房案及與捷運站有點距離的套房，最好閃避，以免踩到地雷。