套房利率破5%，小豪宅市場面臨考驗

日期：2007/7/10 出處：住商新聞

國內大型行庫之一的華南銀行率先將20坪以下套房的最低貸款利率提高至年息5%，創房貸利率新高水準。


住商不動產總經理林倩表示，目前全台套房的租金報酬率依區域及地段差異，約在3%~5%之間，華銀5%以上的利率已高出全台絕大多數套房的租金報酬率，此擧將大大衝擊套房市場的投資價值。


住商不動產表示，近年台灣房地產市場升溫再加上低利高成數的房貸政策，許多投資者以小額自備款甚至免自備款方式進入不動產市場投資獲利。不少購屋人以此方式購買小套房，然後以租養貸再坐享房價增值。


而銀行針對套房產品紛紛緊縮貸款，包括台銀、國泰等大型行庫對15坪以下小套房貸款不承作，即便是承作小套房貸款的中信銀也將商品限制在10坪以上，即使勉強承作的銀行在貸款成數及利率上也有所制約，目前承作套房貸款的銀行，貸款成數多限制在五成以內，表示購買套房的購屋人須準備比普通住宅多兩成的自備款。


如今華銀針對套房調高利率的做法很可能引發其他銀行跟進，對於套房市場將是重重一擊。目前套房與一般住宅的貸款利率相較，住商不動產表示，目前市場上一般房貸前半年最低利率約2.3%-2.4%間，7至24個月最低利率在2.6%-2.8%間。


第3年以後的最低利率多在3.5%以下，極少有超過4%的利率。以總價500萬的一般住宅與套房作比較，購買套房的自備款高達五成即250萬元，而普通住宅則只要150萬元的自備款，除此之外，若同樣以貸款250萬元計算，每月支付的貸款費用，套房將比一般住宅多出2000元，這也無形中讓打低總價算盤的消費者吃了悶虧。


林倩預期，這個趨勢將可能衝擊在大台北區盛行的小豪宅市場，並促成20坪以上的坪數成為今年下半年房地產交易買賣的主流，而也會讓購屋族的平均年齡往上攀升不少。雖然市場上看空小套房，不過林倩認為，其實套房產品並不是不可入手，部份位於辦公商圈精華區或是大學校園附近的套房，租金報酬率往往高於5%，同時又有增值空間，仍屬理想投資標的。綜合而言，住商不動產建議有意投資套房的投資人，除了自備款的估算要寬裕些外，租金報酬率是否高於5%以及未來是否有增值空間，則為選擇套房時的重要評估指標。