文／MyGo.com 衷柏宣
房地產投資除了選地段之外，另一個訣竅就是跟著公共建設走，交通建設、區域發展到哪裡，房價就漲到哪裡，這個經驗，在台灣30年不變。
有一則新聞報導，房地產建商為了取得都市更新用的土地，在台北市大安區內鎖定了一群50年屋齡，樓高只有3層樓的老舊、甚至有點破爛的公寓，正計畫慢慢收購。2009年的8月份，建商針對其中1戶的2樓開出總價1500萬元的價格， 想要買這位屋主那個權狀坪數只有20坪的陳年老房子。結果，屋主以「不缺錢」、「不想搬離這個生長的地方」為由，拒絕了建商的「天價購屋」。
2思考+1結論
仔細看房地產價值在這則新聞裡，起碼可以看到2個思考與1個結論：
思考1. 要懂得怎麼算房價：
1500萬元買建物權狀20坪房子，等於1坪75萬元，而且還是50年老房子，這樣的價格在大安區可以買豪宅了。如果你覺得建商瘋了，那請再往下看。這戶房子的建築物所有權狀雖然是20坪，但是土地所有權狀卻有6.67坪(20坪基地面積÷3層樓＝6.67坪土地持分面積)，所以，建商根本不是跟屋主買房子，而是以每坪約225萬元的價值，跟屋主買6.67坪的土地(1500萬元÷6.67坪土地持分＝224.89萬元)。以大安區住宅土地價格來看，這個225萬元的土地買價，其實還算是個「行情價」。
思考2. 合建、都更都很困難：
可是，這樣的價格依舊打不動屋主，固然屋主有「戀屋」情節，但是，所有人都知道，建商一間一間買走，或一間一間的談合建，愈晚賣的，當然價錢愈高；所以，不管是「合建」還是「都市更新」，建商要面對的可能會是幾十、甚至上百名住戶，要一一談妥收購或合建，難度當然很高。利之所趨，有人就是堅持要當「釘子戶」， 賺最後、最大的利潤。
結論.跟著企業或政府都更比較好
所以，一般建商在談「都市更新」案，其實在整合住戶過程中，都存在著相當大的困難，看看最有名的台北市正義國宅都更案，一搞就是13年，到現在都還沒有完成。這個時候，你可以注意政府的「公辦都市更新」案，比較有成功的機會。
因為「公辦都市更新」所要面對的地主或住戶都是以企業為主，甚至很多是公有土地進行的都市更新計畫，這些案子都透明、公開地擺在那裡，雖然政府做事往往比較慢，但是遲早會完成的，一旦完成後，對於區域房價的影響當然就可以想見。所以，想要鎖定都市更新的投資案，「公辦都市更新」是大家都可以注意的焦點。
全省都市更新案正積極推動，內政部、經建會早在2006年協同地方單位，選定全省50處以公地為主的都市更新示範區，這其中在台北縣部分，就有5大都市更新案，分別是永和保安路口大陳義胞地區、樹林火車站及周邊地區、汐止火車站周邊地區、新店榮工廠地、板橋浮洲榮工廠地及周邊地區都市更新規劃案。
密切注意 新店榮工廠地都更案
這5大台北縣都市更新案都已經有不同進度，但是，其中則以新店榮工廠用地占地面積最大，這也是行政院在2009年推動「愛台12項建設」當中，全台20處都市更新地區之一，未來一旦整體開發，對於周遭房地產的牽引將最顯著。新店榮工廠地的都市更新案位置，接近北二高新店交流道，東、北側以景美溪為界，西側為裕隆城開發案，及中興路，南側為寶橋路，計畫面積達32.21公頃，目前仍為乙種工業區。 台北縣政府城鄉發展局代理局長張邦熙表示：「這項計畫已通過台北縣都委會第386次大會審議，預計於2009年底前經內政部都委會審議核定，由榮工公司的土地開始更新事業計畫審查作業，2011年動工，將可成為新店寶橋路一帶更新的先驅及示範地區。」台北縣長周錫瑋也表示：「新店吸引了裕隆、宏碁、技嘉與宏達電等知名大型企業進駐，榮工廠周邊地區憑藉著景美溪畔的自然資源機會，及榮工土地單純的成本優勢，產業轉型契機已臻成熟。」
張邦熙指出，都市中傳統工業區已無法滿足現今產業需求，優質產業環境及豐富有趣的都市生活，成為國際各廠家選擇投資產業駐點的首要考量。新店榮工廠的都更方向，就是以發展「策略型產業」、「高科技產業」為主，導入計畫性開發許可機制，「進行土地使用的鬆綁，將傳統工業區變更為產業專用區，提供更多元的工、商、住等複合使用，並搭配地主更新時釋出30％土地，做為公共設施用地，以創造更良善的都市環境。」
新店地產尚未被注意的新鑽石
這個有指標意義的都市更新_計畫，將榮工廠地周邊地區分6個更新單元，每個更新單元依照當地土地權屬的分布，以現有土地權屬中持有面積較大的地主為更新單元的啟動者，搭配旁邊零星面積較小的土地，分別劃定更新單元，以減少更新單元內土地權利關係人之複雜程度，降低更新整合門檻，更可藉由大面積地主帶動整合鄰近小地主，促進整體開發，有助更新事業實施。 所以，榮工公司是這件都市更新案裡最大的地主，於2007年10月願意擔任「實施者」，開始辦理都市更新事業計畫相關先期準備作業。依榮工公司規劃進度，更新單元預計於2010年7月，將事業計畫暨權利變換計畫提送台北縣政府審議，2014年完成更新。
新店榮工廠地都市更新案由於鄰近遠東工業區、捷運環狀線遠東工業區站，又鄰近裕隆集團新店開發案土地，與一橋之隔的台北市文山區有價差上的優勢，與工業區大量就業人口的購屋需求，開發潛力高。
內科模式 新店高科技園區重演
如果對於房地產嗅覺很高的人，這個時候心裡面應該已經有一陣波濤洶湧的浪潮開始湧出，新店地區房地產目前發展主軸在「裕隆城」開發，這樁民間「自辦重劃」的都市更新案，加上早已通車的捷運新店線，就已經讓新店房地產在捷運「大坪林站」開始往每坪50萬元的價位邁進，而下一站的「七張站」房價也已經站上「4字頭」，那想想看，緊連著「裕隆城」的東側，還有塊32.21公頃的高科學園區開發案，計畫在2014年就會先做出第一階段的雛形。 想想看內湖線通車效應加上松山機場直航加持，內湖科技園區房價的表現，就不難想像5年後的「新店高科技園區」雛形乍現之際，對於房價的影響，根據信義商仲協理何偉宏統計，「內湖科學園區5年來房價平均漲幅高達6成，其中開發最早，位置最好的西湖段，更是從2005年的每坪18~28萬元，在短短4年間，2009年已達35~48萬元，平均漲幅高達8成。」依目前漲幅推估，整個「大內科」不動產資產價值，5年間增值已超過上千億元。
信義商仲指出，2006年「大帝國」成交約每坪22 ~ 25萬元，2009年已來到40萬元以上水準，長虹NASDAK成交價更至每坪43~47萬元，至於文德段及舊宗段也有5~7成不等的增幅，同樣很驚人！
2個如果 投資房市要提早進場
現在，你應該把腦袋暫時清空一下，想想看，內湖科學園區過去5年以來房價平均漲幅達6成，你該怎麼辦？其實，可以參考以下的2個「如果」。
思考模式：
(1) 如果，從現在開始計算，5年以後，新店「裕隆城」+「新店高科技園區」+「捷運環狀線」等重大公共建設工程一起推動之際，這樣的重大公共建設，一向都是推動房價上揚的萬靈丹，那麼，5年後的新店房價會漲到哪裡？
( 2 ) 現在，「裕隆城」附近房價都是「4字頭」天下，如果，你在「裕隆城」甚至鄰近「新店高科技園區」附近，用預售概念，分期付款買個預售屋，慢慢分2年工程期繳款，等到交屋時，距離5年後新店房價會因公共建設開發，而房價大漲的時間只剩下3年，這段期間，可以用租賃的方式，讓房客用租金幫你繳房屋貸款，等待公共建設帶動房價上揚，然後出場獲利了結。
「新店高科技園區」牽動5~10年新店都市景觀變化
A. 現階段發展課題：
(1) 交通系統未臻完整，需進一步強化地區可及性。
(2) 公共設施不足，質量的提昇為地區再發展的關鍵。
(3) 景美溪為地區難得的水岸資源，應加以善用，提升地方環境質感。
(4) 傳統產業閒置空洞化，亟需轉型以新科技或創新產業填補。
B. 規劃目標與內容：
(1) 使用機能提升--傳統工業區轉型為產業園區，提供住宅、商業使用之複合機能，活絡地方發展。
(2) 環境品質改善--串連水岸留設開放空間，規劃建築退縮綠帶，塑造優美環境。
(3) 交通路網串接--疏通地區交通路網並配合大眾運輸規劃綠色運輸系統，改善地區交通。
C. 未來規劃與發展遠景：
台北縣16件重大公辦都市更新計畫。
榮工廠都市更新案是新店高科技園區的開端，共將分成6個發單元。
台北縣「新店高科技園區」將從傳統行工業區，轉型為知識經濟創新產業專區。
新店科技產業發展規模很早，目前已經到了成熟必須轉型階段。
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