不動産投資

不動産投資とは？

不動産投資とは、マンションなどの不動産を購入し、購入した不動産を賃貸したり、売却することにより利益を上げようとするものです。

不動産投資による利益の上げ方は大きく分けて２種類あります
。
まず１つ目は、賃貸による利益の上げ方です。
例えば、マンションやアパート、ビルなどを貸し出して賃料収入を得るというやり方です。こうして得た利益をインカムゲインといい、株式投資でいうところの配当です。

２つ目は、売却による利益の上げ方です。
こちらは、買った時の価格と売った時の価格の差で利益を出そうとします。この売買で得た利益をキャピタルゲインといいます。

今の時代、キャピタルゲインはほとんど期待できないのが現状です。このサイトでも投機的にキャピタルゲインを狙うのではなく、インカムゲインで稼ぐことに焦点を絞って進めていきます。

しかし、最終的に利益を確定するときには必ずこの２つ、インカムゲインとキャピタルゲインの関係性によって決まります。

今は、家賃などで稼ぐのがインカムゲイン。買った時と売った時の差額で利益を出すのがキャピタルゲインと覚えましょう。

不動産投資の種類

不動産投資にもいくつかの種類があります。
昔は不動産投資といえば、一部のお金持ちや地主の方だけの投資というイメージが強くありましたが、最近では、一般の方にも不動産投資に参加しやすい環境ができています。

不動産投資が広く知れ渡るのには、時代と共に変化する融資の仕組みなど、様々な理由がありますが、これからご説明する不動産投資の種類の多様化も、その一端を担っています。

現物不動産投資

一般に不動産投資といえば、この現物不動産投資のことをいいます。
現物不動産投資とは、実際にアパートやマンション、オフィスビルなどを購入し、そこで暮らす人やビルに入っているテナントから賃料収入を得るというものです。

小口化不動産投資

不動産投資には多額の資金が必要ですが、それを抑えて投資しやすくしたのが小口化不動産投資です。
不動産会社などが投資家から資金を集めて不動産を購入。通常は、その不動産会社が不動産の管理を行い、収益を出資した投資家に分配するという仕組みです。
最近では、極めて小額から出資することができます。

証券化不動産投資

先ほどの小口化不動産投資とそれほど違いはありません。
極めて小額から投資が可能
管理が不要
必ずしも配当金が出るとは限らない
などの特徴があります。
決定的に違う点は、証券というところです。不動産投資というよりも、感覚的には株式投資に近く、これはペーパー資産の保有といえます。

不動産投資の特徴

不動産を投資対象として見た場合、どういう特徴があるのかを考えましょう。

流動性

まず、不動産投資は流動性に非常に乏しいのが特徴です。
流動性が乏しいとは、そんなに頻繁に買ったり売ったりできないということです。
例えば、株式や先物にはデイトレード（買って売って利益を得るという一連の流れを１日で終わらせるトレード）というものがありますが、不動産投資の世界ではまず無理な話です。
なぜなら、不動産投資というものが他の投資よりめんどうだからです。パソコンの前に座って、データを見て、クリックひとつで売買成立なんてことができません。
流動性が乏しいもう１つの理由は、動かすお金の量が多いからです。１回の投資にかかるお金が多いということは、それだけ他の投資対象よりも、複数所有しにくいということになります。

オリジナル性

不動産は非常にオリジナル性溢れる投資対象です。
逆に株式などはオリジナル性に乏しい投資対象といえるのではないでしょうか？
ＡさんとＢさんは、同じＣ社の株を違う時期に違う量買っていたとしても、Ａさんが持っている１株とＢさんが持っている１株は同じ価値を持っています。
ところが不動産の場合は、その投資対象は世界に１つしかありません。
同じような地区、同じような条件でも、それは似ているに過ぎず、全く同じ価値があるとはいえません。

不動産投資の魅力

不動産投資の最大の魅力は何か？
これは間違いなく、不労所得を長期に渡って得られる可能性があることでしょう。
不労所得とは読んで字のごとく、労をいとわず得る所得のことですが、不動産投資によってもたらされる収入は、まさにこの不労所得であり、しかも、数ある不労所得の中で最も不労所得性の高い不労所得ではないでしょうか？

つまり、いくら働かずして得られる収入が不労所得だとしても、必ず最初は何がしかのアクションを起こさないといけないのです。株式投資なら銘柄の選択から 注文まで。本の印税なら執筆活動。といった具合に必ず最初にアクションを起こします。そして、そのアクションの質によってその不労所得の量と、それがいつ まで続くかが決まります。

銘柄の選択を間違えば早々に損切り。大した内容の執筆ができなければ本も売れない。といった具合に、不労所得は割と早い段階で消えてしまうことになります。

もちろん、不動産投資にも同じことが言えます。しかし、成功した不動産投資からは何年、何十年にも渡り、安定した働かずして得られる収入がもたらされます。たしかに、アクションもどの投資よりも大きいのですが・・・。

不動産投資の魅力について、不労所得という側面だけについて述べましたが、もちろん他にもたくさんあります。しかし、本来それ以外のことは考えるべきではありません。

例えば、
「経済の勉強のために」とか、
「あの人が節税になると言っているから」など、
そんな理由で不動産投資をしてはいけません。授業料が恐ろしく高くつく場合があります。
先ほど、
「長期安定した不労所得が・・・」と述べましたが、
逆に言えば、長期安定した損失になりうる可能性もあるのです（そちらの方が可能性は高いです）。
不動産投資に挑むのであれば（それ以外の投資もそうですが）、
「絶対に稼いでやる！」という意気込みでやってください。
そんな人に対して、不動産投資はとても魅力あるものになるはずです。

不動産投資の一連の流れ

不動産投資と一口に言ってもやり方は様々です。
ここではオーソドックスな不動産投資スタイルとその流れについてご説明します。

物件を探す

まず、投資対象となる物件を探します。
普通は不動産屋さんへ行って数ある物件の中から選んだり、紹介してもらったりします。最近ではインターネットで全国の物件を見ることができますので、インターネットで目を慣らしてから業者さんのところに行くのも良いかもしれません。
他には裁判所に行って競売物件を探したり、自分で歩いて探すというやり方もありますが、一般的に良い方法とはいえません。競売物件は普通より安く買えることが多いのですが、一般の不動産よりも豊富な知識と分析力が必要になります。

分析をする

目ぼしい物件があれば分析をします。
その物件に投資してどれくらいの収益を上げることができそうか分析します。
この分析には様々なジャンルの知識が必要です。資金計画から最終的にその物件をどう処分するかまで、かなり先の見通しまで考える必要があります。

契約をする

投資先が決まれば、契約を締結して不動産を取得します。
契約自体は難しいものではありませんが、やはりある程度の知識は必要です。契約には民法、宅建業法などの法律が絡んできますので、最低限必要な法律面の知識も知っておいた方がよいでしょう。

経営をする

不動産投資を単なる資産運用ではなく、ビジネス・経営と捉えるオーナーもたくさんいるようです。
投資先の株を持っている人が、経営に口を出すことは一般的にあまりありませんが、不動産投資の場合は、その不動産の経営に関する全権が自分にあるのです （ワンルームマンション投資の場合はそうはいきませんが・・・）。取得した不動産からより多くの利益を得るために努めなければなりません。
しかし、実際の運営はなるべく業者に委任するようにしましょう。清掃や滞納家賃の催促まで自分でやってしまうのでは、「不労所得を得る」という不動産投資の醍醐味がなくなってしまいます。

出口から退場する

いくら不動産投資が長期に渡る投資だとしても、最終的にその物件をどうするのかを考えなければなりません。この考えを出口戦略といいます。

出口戦略の考え方には色々あり、売る、建て替える、相続する、更地にして貸す、宅地として分譲するなどの方法的なことと、「どのタイミングで」といった時期的なことがあります。

大事なことは、入るときから出るときの事を考えておかなければならないということです。物件を取得する前に、その不動産投資の出口戦略を考えておかなければなりません。