有價值的中古屋

(文 /胡嘉玲)今年8月起，台北市「老舊公寓更新專案」正式啟動，老屋重建有機會爭取到最高2倍的容積獎勵，都更政策大利多，讓原屋主更為 惜售，新買家蠢蠢欲動，一連串的都更議題，引爆台北市中古屋市場行情，投資都更題材的中古屋，是不是一門好生意？投資時又有哪些該注意的眉角？

老公寓淘金　先看都更範圍及地段

由於財政部暫停國有地的標售，建商要找一塊 完整的基地越來越難，台北縣市舊社區的都市更新，成為房地產的新戰場，但是都更有一定的門檻，也需要整合所有權人的意見，往往曠日費時；因此投資都更議題 的老房子，如果能夠先到各縣市的都市發展相關單位，查詢已經公告的計畫資訊，掌握都更重點區域，將可縮短整個作業時間。

兩面臨路、街廓完整老房子 　為投資首選

而不在政府公告都更範圍內的老 房子，最重要的就是地段和土地條件。無電梯的4樓公寓，由於公設比低、土地持分高，未來改建之後，能夠分得的條件也更好。不過一般住宅區舊公寓的容積現 況，大多高於現行法定容積率，地主不願改建之後的居住空間變小，對於條件要求普遍嚴苛，因此在整合不易且獲利不高的情況下，建商多不願參與住宅用地的改建 案，對建商來說，談合建的誘因較高，但如果是位在精華地段，還是具有相當大的開發價值，特別是位於大馬路旁或第一條巷子內、基地面積大、兩面臨路、街廓方 正完整的老房子，都是投資都更屋的首選。

好物件大搜查 　達人購屋密技大公開

房地產女王張淳淳是都更中古屋的專家，專挑精華地段、街廓 整齊方正、純住宅型的4樓公寓，在都市更新進行前，將房子裝潢出租。

房地產女王張淳淳是精挑都更中古屋的專家， 由於都更往往要耗費漫長的等待，她專挑精華地段、街廓整齊方正、純住宅型的4樓公寓，在都市更新進行前，將房子裝潢出租，不論都更的結果如何，投資報酬率 一樣讓人滿意。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨 表示，位在商業用地的物件，由於容積率高於住宅用地，含金量也較高，因此在精選投資物件時，商業用地的４樓公寓，如果一樓沒有店面，頂樓沒有加蓋，旁邊有 大型空地且產權單純，將來整合會更為順利。

4樓比5樓佳 　土地持分越大越有利

舊公寓最值錢的不是來自建物，而是土地。只 要選對地點，例如生活機能完整、交通便利、位在捷運站200公尺內，都具有投資潛力。在選擇投資物件時，4樓的公寓又比5樓公寓佳。由於戶數較少，同樣 100坪的土地，4樓公寓的土地持分就比5樓公寓高，而有些土地並不是同棟公寓的所有人均分，因此在選擇公寓時，也要張大眼睛看清楚，土地持分越大越有 利。

大安區的學區好、交通便利，對於投資兼自住的業主來說，非 常具有吸引力。

名人精選　挖出北市藏金宅

以台北市而言，投資者搶破頭的莫過於大安 區。徐佳馨表示，大安區的學區好、交通便利，對於投資兼自住的業主來說

，非常具有吸引力。區域內新舊大樓的價差 大，更能突顯都更後的效益，因此同屬高價區段的中正、信義區，也是許多投資者趨之若鶩的投資標的。

張淳淳手上所持有的中古屋，大多是在大安 區、松山區，「松山區大多街廓很方正，對於都更是一大利多；如果是比較彎曲的街道，即使開發後也不美觀，也會降低建商開發的意願。」由於眼光精準，張淳淳 今年剛購入的松山區中古屋，已經開始洽談都更的進行。