上週四央行公佈了8 月新增購屋貸款為391.92億元比7月又減少近90億。另外利率部份則是上升兩個基本點(0.02%)。另外行庫也奉上級指示繼續下調房貸成數上限，目 前八成房貸幾乎絕跡。外界對此多解讀為，央行打(炒)房政策奏效。
不過實況真是如此嗎？我們須指出，就央行祭出調控政策的觀點，除打擊房 市投機炒作外，讓過熱的市場適度降溫，使受資金行情拉抬而狂飆的房價漲幅放緩，也都是重要目標。
新案交易量縮 價仍居高不下
新增房貸額下降，表示房市交易量下滑，某種程度確是市場降溫的表徵。但是從最近新案成交行情來看，仍距離 『減緩房價飆漲』的政策目的甚遠；甚至就本刊企研室上週的市場訪查結果來看，新案開價還在持續墊高。
首先，推升內湖平均房價『貢獻』最大 的五期重劃區，經過短暫的蟄伏期，鬼月後隨著遠雄同時推出兩宗指標大案，重新成為北市房市聚焦所在。遠雄這次一次推出新都系列「米蘭苑」及「交響苑」。
「米」 案規劃80至100坪大坪數產品，開價尚未公布，「交」案甚至連產品都還沒規劃底定，不過兩者都已釋出媒體強銷，「米」案還在9月初高調舉辦造勢走秀會 (與法國時尚品牌LANVIN合作)。以遠雄過去的推案慣例，兩案都有極高機率開出三位數字單價。
同區新進指標案，還有長虹與宏泰建設合 建之先建後售案「長虹虹景」，同樣規劃大坪數換屋產品、單層單戶，僅8戶可售，開價同樣未定。9月內湖新案還有「文心Matisse小丘」。本案基地緊鄰 方濟中學，共規劃兩棟建物，坪數約60坪，開價85萬/坪。本案主訴保護區視野，出入動線不佳、僅為五米巷道，則是本案主要問題點。
表定 的第四季重案區南港，新案還是集中於經貿段，而且開價有一個高過一個的趨勢。產品規劃方面，清一色仍是中大坪數，因此受近期政策管控影響，銷售速度不是太 快。
首先，推升內湖平均房價『貢獻』最大 的五期重劃區，經過短暫的蟄伏期，鬼月後隨著遠雄同時推出兩宗指標大案，重新成為北市房市聚焦所在。遠雄這次一次推出新都系列「米蘭苑」及「交響苑」。
「米」 案規劃80至100坪大坪數產品，開價尚未公布，「交」案甚至連產品都還沒規劃底定，不過兩者都已釋出媒體強銷，「米」案還在9月初高調舉辦造勢走秀會 (與法國時尚品牌LANVIN合作)。以遠雄過去的推案慣例，兩案都有極高機率開出三位數字單價。
同區新進指標案，還有長虹與宏泰建設合 建之先建後售案「長虹虹景」，同樣規劃大坪數換屋產品、單層單戶，僅8戶可售，開價同樣未定。9月內湖新案還有「文心Matisse小丘」。本案基地緊鄰 方濟中學，共規劃兩棟建物，坪數約60坪，開價85萬/坪。本案主訴保護區視野，出入動線不佳、僅為五米巷道，則是本案主要問題點。
表定 的第四季重案區南港，新案還是集中於經貿段，而且開價有一個高過一個的趨勢。產品規劃方面，清一色仍是中大坪數，因此受近期政策管控影響，銷售速度不是太 快。
內湖南港新案 開價持續拉高
本區新成屋案「元利世紀匯」終於正式進場，共規劃3棟建物，坪數62坪起跳，目前已取得使照，開價則未 定，不過預料可能比照周邊個案辦理；而這周邊個案，應該就是璞園25億自建案。外傳，該案產品每戶總價將是8千萬起跳，以約百坪上下規劃估算，單價很可能 上探三位數字，挑戰區域新高紀錄。
同區前期成屋案「香朵」則確定改由甲山林廣告承接銷售，新案名則是在原案名前加上「南港」二字。另外產 品也稍有變更，只保留原先規劃中13坪套房產品，其它則都合併為大坪數，方法則是把原隔間牆打掉。
今年以來區域房價漲幅屬一屬二的北縣林 口，也是暗潮洶湧。根據了解，未來兩季林口將有相當多個案準備進場搶市，而且不乏大量體之超級指標案。其中最受矚目的，應該是興富發稍早購入，原中悅及亞 昕所有之大街廓商業地案；據傳該案總銷可能超過200億，將由海悅及甲桂林聯手承銷。
另外，規劃挑戰區域總價新高5千萬總價產品的「展悅 美術館」，據現場說法，還未公開已收訂四成。其他如「雲品」、「大千苑」等走高總價路線的個案，據傳銷售情況也不錯；不過上述個案目前僅是收訂，還未正式 開始簽約。
「雲」及「大」案熱銷，研判是其無可取代的地段性使然；前者為扶輪公園第一排，後者則是鄰近機場捷運A9站及司法園區預定地。 另外，「大」案目前現場銷售的都是轉售戶，實際成交價都在33萬/坪以上。
同區前期成屋案「香朵」則確定改由甲山林廣告承接銷售，新案名則是在原案名前加上「南港」二字。另外產 品也稍有變更，只保留原先規劃中13坪套房產品，其它則都合併為大坪數，方法則是把原隔間牆打掉。
今年以來區域房價漲幅屬一屬二的北縣林 口，也是暗潮洶湧。根據了解，未來兩季林口將有相當多個案準備進場搶市，而且不乏大量體之超級指標案。其中最受矚目的，應該是興富發稍早購入，原中悅及亞 昕所有之大街廓商業地案；據傳該案總銷可能超過200億，將由海悅及甲桂林聯手承銷。
另外，規劃挑戰區域總價新高5千萬總價產品的「展悅 美術館」，據現場說法，還未公開已收訂四成。其他如「雲品」、「大千苑」等走高總價路線的個案，據傳銷售情況也不錯；不過上述個案目前僅是收訂，還未正式 開始簽約。
「雲」及「大」案熱銷，研判是其無可取代的地段性使然；前者為扶輪公園第一排，後者則是鄰近機場捷運A9站及司法園區預定地。 另外，「大」案目前現場銷售的都是轉售戶，實際成交價都在33萬/坪以上。
近期林口房市 投資客比例增
最近一兩個月，林口房市銷況仍維持兩極化現象，也就是高低兩端總價帶產品反應較好，介於中間的1、2千萬總價產品反應稍鈍。另外根據 了解，林口近期市場投資客比例明顯增加，無論產品為何，投資買盤都不少。
由於林口也被列入管制區，因此當地投資客增加，其實證明只要有題 材炒作(林口是機場捷運、區域發展及北市換屋族移入)，投資客仍趨之若鶩。實質上，央行緊縮調控，沒有讓投資客真正縮手，只是暫採觀望，之後轉移陣地或目 標。而繼林口之後，或許下一個被投資客看中的區域，會是淡海。
新竹兩大都會區新竹及竹北兩市，市況仍沒有太大改變，還是看低價產品表演的 份。供給量頗大的關埔重劃區，近兩週個案平均來人約20組上下，不過成交則趨穩定，來人/成交比例約8到10比1。「1極」仍是區內反應較佳個案，不過近 期來人及成交，和開案初期相比，仍有相當落差。
市區部分，則僅「一邸」銷況較好，主要還是近圓環的地段不可取代性，獲得區域高階消費者認 同，目前本案現場也是銷售早期客戶訂購的轉售戶。新案「上品院」則是位於新竹新光三越、新竹女中對面，開價僅25萬/坪，主要是因為基地臨鐵道。
當 地知名建商昌益建設，目前除了新竹當地低價案「綠光」外，公道五上也設接待中心，銷售子公司昌禾建設旗下，於竹北市之個案。目前推出的有位於縣治三期的 「昌禾沐月」，及台科大重劃區「昌禾天闊」。
由於林口也被列入管制區，因此當地投資客增加，其實證明只要有題 材炒作(林口是機場捷運、區域發展及北市換屋族移入)，投資客仍趨之若鶩。實質上，央行緊縮調控，沒有讓投資客真正縮手，只是暫採觀望，之後轉移陣地或目 標。而繼林口之後，或許下一個被投資客看中的區域，會是淡海。
新竹兩大都會區新竹及竹北兩市，市況仍沒有太大改變，還是看低價產品表演的 份。供給量頗大的關埔重劃區，近兩週個案平均來人約20組上下，不過成交則趨穩定，來人/成交比例約8到10比1。「1極」仍是區內反應較佳個案，不過近 期來人及成交，和開案初期相比，仍有相當落差。
市區部分，則僅「一邸」銷況較好，主要還是近圓環的地段不可取代性，獲得區域高階消費者認 同，目前本案現場也是銷售早期客戶訂購的轉售戶。新案「上品院」則是位於新竹新光三越、新竹女中對面，開價僅25萬/坪，主要是因為基地臨鐵道。
當 地知名建商昌益建設，目前除了新竹當地低價案「綠光」外，公道五上也設接待中心，銷售子公司昌禾建設旗下，於竹北市之個案。目前推出的有位於縣治三期的 「昌禾沐月」，及台科大重劃區「昌禾天闊」。
新竹都 會房市 低價仍是王道
值得一提的是，「天闊」開價 僅15萬/坪，廣告戶單價甚至只開13萬；這和當地目前17萬/坪以上的成交行情相比，確實是超低價格，預料會在當地掀起一波新話題及銷售熱潮。
再 看桃園平鎮。市區最新案為平鎮國中旁188戶之「天閱」；由於區域久無大樓推案，因此本案結構體階段即進場，仍吸引不少區域客前往詢問。南勢山仔頂也終於 有新案出現，當中最大規模的是總銷5億的「皇金大道」；該案基地為工業地目，目前先推出臨路店面銷售，總價約2千萬起跳。
南桃園的大溪、 龍潭，近期房市則靠觀光客撐起人氣；不過這些外地客下手購買的仍不多；以實際銷售來看，還是得靠區域客捧場。
大溪市區最新案「大漢居」僅 5戶可售，為地主自建。龍潭整體銷售速度則仍緩慢，近期平均週來人約10組。市區近期反應稍佳的是「尊邸」，主要因為本案訴求店面價值，總價則和同區線上 住宅透天產品相差不多。
和二手屋漲價多為跟漲或題材拉抬(如都市更新)相比，新案市場的價格結構與變動因素，其實並不相同。我們不諱言， 新案開價也有話題炒作成份，不過近年建商取得土地成本確實增加不少，因此短期內要看到新案開價下修，機率不高。
再 看桃園平鎮。市區最新案為平鎮國中旁188戶之「天閱」；由於區域久無大樓推案，因此本案結構體階段即進場，仍吸引不少區域客前往詢問。南勢山仔頂也終於 有新案出現，當中最大規模的是總銷5億的「皇金大道」；該案基地為工業地目，目前先推出臨路店面銷售，總價約2千萬起跳。
南桃園的大溪、 龍潭，近期房市則靠觀光客撐起人氣；不過這些外地客下手購買的仍不多；以實際銷售來看，還是得靠區域客捧場。
大溪市區最新案「大漢居」僅 5戶可售，為地主自建。龍潭整體銷售速度則仍緩慢，近期平均週來人約10組。市區近期反應稍佳的是「尊邸」，主要因為本案訴求店面價值，總價則和同區線上 住宅透天產品相差不多。
和二手屋漲價多為跟漲或題材拉抬(如都市更新)相比，新案市場的價格結構與變動因素，其實並不相同。我們不諱言， 新案開價也有話題炒作成份，不過近年建商取得土地成本確實增加不少，因此短期內要看到新案開價下修，機率不高。
新案價格難降 產品規劃兩極
當然有人會說，開價是一回事，實際成交又是另一回事。不過業者之開價，仍有參考意義，那就是業者『希望賣的 價格』；於是，其水準直接反映業者的實際心態與看法。而顯然地目前業者對後市看法仍然非常樂觀；從新莊副都心商業地標售熱潮不退，及新案開價仍一山高過一 山，都可茲證明。
那麼，今年最後一季，乃至明年、後年，中長期房市，到底會走向哪裡？從不同角度，會有不同的解讀與結論。不過有一點是絕 對可以肯定的：在這幾年的『快速開發』下，未來大台北中心區建案產品規劃，肯定愈來愈兩極化，除非國人平均薪資或所得，能真正追趕上近幾年新案價格之漲 幅。
那麼，今年最後一季，乃至明年、後年，中長期房市，到底會走向哪裡？從不同角度，會有不同的解讀與結論。不過有一點是絕 對可以肯定的：在這幾年的『快速開發』下，未來大台北中心區建案產品規劃，肯定愈來愈兩極化，除非國人平均薪資或所得，能真正追趕上近幾年新案價格之漲 幅。
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