如何活用土地概念

如何活用土地概念

ご存知のように、現在金融機関のアパートローン金利は史上最低で 推移しています。 平成１５年９月１日現在、変動金利２．５２％（ノンバンクＪ）、固定２年２．０（都市銀行Ｒ）です。年間家賃収入をアパート投資資金で割って荒利回りが仮に８％であれば、単純計算ですが差額の利回り金利が収益につながります。 （家賃利回り－銀行金利＝手取り利回り） アパート経営は、先般も申しましたように価値ある場所の、価値ある建物の、価値ある管理システムができて おれば、サラリーマンの給与収入並みに安定した収入なのです。その意味で金融機関が賃貸収入を前提にしてアパートローンを了解しているのです。 土地持ちオーナーがアパートを建てた場合、アパートの利回りは６～８％を超えるケースが普通です。低金利 の現在、預金金利はほとんど０％に近く、タンス預金と同じ条件になっています。 最低金利の現在、土地持ちお百姓さん・地主・サラリーマンがある意味で、労せずして確実な収入をえることのできる方法なのです。（金融機関が土地と建物に 担保設定をします。） しかし、現在最低で推移している金利は、今後上昇する可能性があります。景気が拡大して、何年か後アパートローンの予測金利が２倍の５％代に上昇したとし ても、自己資金比率を増やし収支の出る体質を作り上げておけばいいのです。

アパートを建てる場合、金融機関の査定評価額は次の通りです。 土地は、路線価の約６０％、建物は約７０％です。この場合アパートの全建築資金について、土地の担保力があれば、アパートを建てる必要資金の１００融資も可能です。 一般的に全建築資金のうち、頭金 １０％～２０％、残り８０％～９０％を金融機関からアパートローンの資金調達をしま す。 テコ効果とは、テコの原理で大きな石を動かすとき、テコを活用すると大きな石も難なく動かすことができま す。 アパート経営についても、現在は低金利の時代です。持ち合わせている資金を全て使い切るのではなく、少額資金を 頭金にして後はアパートローンを活用することはいかがでしょうか。 手元金はもしものときのために置いておく。どんどん余裕の見通しがついてから返済にまわしていくのが良いと思われます。

金融機関が、団体生命保険適用するとき、返済の最終年齢をきめて います。 ノンバンクＪについては、最終年齢８０歳、都市銀行Ｒの場合７５歳となっています。 団体生命保険（通常団信）は、ローン借り入れのご本人様がお亡くなりになると、生命保険ですからアパート建築のために借金した借入金は全額相殺されます。 従って、後は奥様を初めとするご家族には、アパートローンの負担はかかりません。 それどころか借金は全額なくなって、家賃収入は毎月契約通り入ってくることになります。

アパートの経費に適用できるものは基本的に３つあります。 １つ目は、建物の減価償却費です。 ２つ目は、アパートの土地建物の固定資産税です。 ３つ目は、アパートローンの金利です。 通常マイホームを購入して住んでいますとこれらを経費として控除することはできません。 しかし、アパート経営はある意味で、肉 屋屋さんや八百屋さんと同じ事業なのです。 家賃という収入を生み出すために土地と建物にお金を使っています。この家賃収入を生み出すために関係するものは事業経費とすることが認められているので す。この事業経費の活用を利用しない手はありません。積極的に活用していきたいものです。

料理人は包丁を怖がっていれば、良い料理を作ることができませ ん。 アパート経営もこれと同じで、上手に やっていくためには、いつも手元に潤沢な資金があれば安心です。必要手元資金をある程度残しておきます。そして、経営上、良質の借金については、団信つきの低金利を活用しま す。アパート経営について借金を怖がらない、上手な活用方法を研究しましょう。