北市房市活絡 不及去年

馬團隊躲在總統府 假打房 假救市 不知民間疾苦 新購屋族真慘 自備款要2.5-3成

中國時報【秦蕙媛、沈婉玉、王莫昀／台北報導】




奢侈稅將在六月一日上路，為實現居住正義，遏止投機炒作房價及維護租稅公平，行政院長吳敦義昨天指示，放寬內政部與財政部青年安心成家方案與整合住宅補貼方案等房貸限制，未來民眾購屋最高可享有七二○萬元貸款優惠，以及貸款年限由現行廿年延長為卅年，




吳揆並要求各部會一周內提出完整配套多元優惠措施；並擴大推動現代住宅與社會住宅、合宜住宅等，以配合《住宅法》落實，多管齊下，健全台灣房巿。




據悉，這項政策重頭戲，係串聯內政部、財政部相關住宅補貼政策，包括原本只能單獨申請的內政部青年安心成家方案或是整合住宅補貼方案，未來都可與財政部版的青年安心成家方案搭配。




經整合後優惠貸款上限，分別由原本二○○萬元、二二○萬元與五○○萬元，一舉提高至最高七二○萬元；另為減少弱勢族群、薪水族等升斗小民的還款負擔，貸款年限也將由現行廿年拉長為卅年。


內政部營建署國宅組長王安強說，只要符合相關條件限制，就可同時申請內政部與財政部的優惠房貸，但內政部版青年安心成家方案不能與整合住宅補貼方案同時申請。




依內政部初步規劃，即將於今年底、明年初開始預售的合宜住宅申購戶，只要資格符合，也可同步申請內政部與財政部相關優惠房貸。




財政部昨日宣布放寬財政部青年安心成家方案條件，取消二千億總額度上限。國庫署副署長湯明輝指出，除了取消二千億額度限制，可以和內政部優惠購屋貸款並用外，財政部將特別要求八大公股行庫，積極承作偏遠地區房貸。




據財政部統計，自去年底開辦青年安心成家貸款後，累計至四月底，共有一萬五一四七戶申請，總申貸金額為五三二.五億元。







內政部還將擴大推動合宜住宅。繼在機場捷運Ａ七站建置二千五百多戶合宜住宅案（含五％只租不賣的社會住宅）日前公開招商後，內政部進一步規畫在板橋浮洲設置四五○○戶至五○○○戶合宜住宅（含五％社會住宅），未來下一處合宜住宅可望設立在機場捷運Ａ九站。

靠重稅爭取無知選票的政客 一場只有輸家的豪賭

更新日期:2011-04-13 記者:文◎王榮章



面對日本重大災變的衝擊，財政部長李述德仍堅持奢侈稅將如期上路；這個違反市場經濟法則與常理、漏洞百出的新制一旦實施，勢將引發官民大鬥法，7月1日以後，政府的頭痛時刻才要開始。


日本大地震引發的海嘯、核能危機席捲全球，讓台灣的奢侈稅是否如期上路，一度在立法院引發爭議。目前各界普遍認為奢侈稅可以強渡關山，但這個違背經濟學原理、市場法則、信賴保護原則，而且在全世界有一堆失敗案例的法案，為什麼會被執政黨視為解決高房價、縮短貧富差距的萬靈丹，著實令許多專家、學者們不解。


奢侈稅顧名思義就是對奢侈品課稅。表面上課奢侈稅似乎符合公平正義的期待、頗具理想色彩，但奢侈稅在國外早已證明是一廂情願、窒礙難行的政策，美國在1990年代的失敗經驗就是最好的案例！原因很簡單，因為奢侈稅完全違背經濟學原理與市場法則，更重要的是，沒有一個富豪會笨到讓政府課到稅。此外，台灣這次揮舞奢侈稅大刀，主要目標卻針對房市，更是名不正言不順，能達成什麼樣的效果，市場很快就會給出答案。




奢侈稅有六大缺失



先來看奢侈稅的失敗案例。美國國會在1990年底通過課徵奢侈稅，凡是購買私人遊艇、飛機、豪華汽車、珠寶、毛皮等都要課奢侈稅；但實施後發現事與願違，不但想收的稅都課不到，反而是靠「奢侈品」謀生的企業、民眾受到重創。例如遊艇工業一年內銷售掉了7成，導致遊艇公司紛紛倒閉、大量遊艇工人失業。許多人都不知道，美國那波奢侈稅的威力還橫越太平洋，重傷台灣的遊艇業，國內許多遊艇公司提到那段歷史，迄今都還餘悸猶存。


也因此，奢侈稅真正想要課徵的對象，應該是有錢人，但實務上並非如此。以不動產交易來看，對這些實力雄厚的富豪來說，絕對不會在乎持有2年內不能轉手的閉鎖期；而真正被課到稅的，往往是不得已必須要出售房子的庶民。此外，眾所周知，造成大台北地區房價高漲的關鍵原因之一，就是年年飆漲的土地價格，真正賺到最多暴利的，毫無疑問是大大小小的地主們，結果這批造成高房價的元兇，卻不在課徵範圍內，這也是奢侈稅受大家詬病的一大原因。

 違反「信賴保護」原則


其次是一般立法鮮少會溯及既往，但財政部的奢侈稅針對不動產的部分，不但回溯既往，而且沒有起徵點，不像高額消費的貨物、勞務部分都有起徵點，並且是在實施後才適用。財政部的說法是如對條例生效前購置不動產排除課稅，反而會鼓勵在生效前搶購、助長漲價；同理，為什麼財政部不擔心大家在7月1日前，大量搶購豪華轎車、高爾夫球證、皮草、珊瑚、象牙呢？


再來是對產業的傷害。如之前所述，奢侈稅往往都課不到，受傷最重的反而是產業。以這次的主要目標房市來說，房地產是火車頭產業，除了營建業本身，上下游關連產業包括水泥、鋼筋、磁磚、衛浴、裝潢，以及代銷、房仲業等等，一般估計整體產值至少要乘以3倍。長期以來，外銷電子、內需地產一直扮演台灣經濟的2大支柱；但在奢侈稅大刀下，先不論房價是否因此大幅下跌，房市成交量急凍是不爭的事實，而且可能維持一段不短的時間，建商也將減少推案，整體產值勢必明顯萎縮。

 

解決台北高房價　要中南部陪葬




奢侈稅另一項極受爭議之處，就是「地不分南北、人不分貴賤」一網打盡，完全無視於全台區域發展的極大差異性。從奢侈稅一提出，就有學者質疑到底是「台灣」房價飆漲？還是「台北」房價飆漲？

因為出了大台北地區，台灣基本上沒有高房價的問題，即便是台中、高雄2大都會區，房價較高的也僅限於特定區域，比如出了台中七期，以及高雄美術館區，兩地的市區中每坪價格十幾萬的房子比比皆是，不像大台北地區，連林口、新莊都喊到一坪40、60萬元。


至於不管賺賠一律課徵10％～15％的重稅也備受爭議。一般來說，交易稅率都不高，因為盈虧自負（就像證交稅只有0.3％）。房仲業者指出，將來這部分勢必引起極大爭議與民怨。因為訂出這樣的高稅率，意味過去2年買進的房子如果轉手，加上仲介費、印花稅等費用，只要漲幅沒有超過2成，你就注定要虧本；而如果不幸你買的房子根本就賠錢，更會讓你血本無歸。

基本上民眾出售房子有各種不同動機、判斷，不能粗暴地認定就是在炒房，當未來民眾賠錢卻還要被課一筆重稅時，所引發的反彈、抗爭，恐怕會讓政府非常頭痛。





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奢侈稅 6月1日將上路，不過房價沒降，貸款更難 ，青年買屋更難 馬政府擺明刁難新購屋族

馬政府選前再針對「青年族群」加碼釋利多，「奢侈稅」6月1日將上路，不過房價沒降，交易冷清，政府決定讓更多民眾買得起房子，放寬房貸限制，青年購屋低利最多可貸款720萬，延長為30年還款，而且不限名額；但不少上班族都說房價太高，就算多貸220萬也買不起。


馬總統激動宣布新青年優惠貸款。總統馬英九：「第一個200萬2年免息，這本來是20年的，今天行政院決定把它延長為30年，大家說好不好。」
選前針對「青年族群」拋出購屋利多，最多可低利貸款720萬，不限名額，30年還款，原本如果選擇財政部貸款500萬，就不能申請內政部安心成家貸款200，不過現在放寬限制，青年首購屋、財政部貸500萬、加上內政部，兩項優惠可選一種，500萬加220萬，最多可貸720萬！
還款年限也從原本的20年延長為30年，低利率給優惠，最重要的是沒有戶數限制，只是要怎麼申請？已婚族可申請青年安心成家貸款，年齡20到40歲；如果是單身族可選「整合住宅補貼貸款220萬」，只要年滿20萬，與直系親屬同住，或是單身滿40歲，或是父母死亡但有未滿20歲家人待照顧，都能申請補貼。
但青年族群真的領情嗎？民眾：「如果說本身沒有那麼有能力的人，可能還是不會選擇買台北市。」


民眾：「我覺得沒有太大的改變，應該從實際面的房價，打炒房這行為會比較好一點，其實多貸220萬沒有太大的差別。」


奢侈稅6月1日上路，政府原想「抑制房價」，但房價沒跌，市場凍結，如今拋優惠貸款，活絡買氣，左手打房、右手救房，真能奏效嗎，備受關注。

針對 2%的炒房客，奢侈稅恐讓全民資產縮水20~30%? 台灣因小失大啦?

只為針對 2%的炒房客，奢侈稅恐讓全民資產縮水20~30%?
希望 新打房海嘯  不會讓台灣資金再一波出走潮。

日本地震產生的最大危機是  政府官僚及無知造成民眾的恐慌不安。
台灣奢侈稅產生的最大危機是  政府官僚及無知造成民眾的恐慌不安。



2011-04-01 - 聯合知識庫授權



政府祭出奢侈稅已對高房價產生降溫效果，中央銀行總裁彭淮南昨（31）日表示，政府擬開徵「特種貨物及勞物稅」（俗稱奢侈稅），只會影響在房市進進出出的2萬戶投資客，不會殃及無辜。

彭淮南指出，國內房地產交易一年約40萬戶，75%是舊屋換新屋，另外20%為首次購屋，剩下5%才是經常轉手的投資客。換言之，課稅只會影響大約2萬戶炒房投機客，不會波及一般自住戶。


彭淮南表示，2月因季節性因素，台北市與新北市建物買賣移轉棟數明顯減少，不動產放款比重從去6月的38.41%，下滑到今年2月的37.39%，再加上新承做購屋貸款減緩、房貸利率逐步上升，顯示房市風險控管措施已見成效。


政府打炒房政策有如接力賽，將持續關注銀行放款過度集中在房貸的問題。

彭淮南說，包括財政部和金管會，對房貸集中問題都相當關注。近期金管會也提高銀行對非自用住宅放款的風險權數，促使銀行提升這類放款的利率，央行也會把蒐集到的房貸資料，移送給金管會參考。

為加強金融機構控管不動產授信風險，央行自2009年10月起採行漸進措施，包括道德說服、加強統計資料蒐集分析、專案金融檢查，以及明文制訂一致性規範，控管土地抵押貸款及特定地區的購屋貸款。

彭淮南強調，政府打炒房政策，對中南部房價影響比較輕微，漲幅較高的地區會比較明顯。

奢侈稅未上場已嚇死投機客，房市面臨地震將來之恐荒，搞不好仲介倒一半 ，成交估跌67成，預計營建衰退15~20%

藥下太重會有副作用:


台灣是一個淺盤的經濟區域，長期以來，重北輕南，交通捷運建設遲緩毫無效能，兩黨政商私下勾結輪流侵蝕國庫，地方政府無能毫無目標加上議會貪腐成性，單位執行效率極低。儘管如此，由於經濟活動集中在台北都心商業區域。都會之房價靠投機商及仲介業炒作撐篙，形成經濟成長繁榮之假象。

換句話說，當投機客不再炒作時，也就是海水將退潮時，經濟活動的能量將立即消退。馬政府的施政能力將現原形。

馬政府有何建設將面臨考驗，全民應詳加評價了。

如果 因奢侈稅造成 經濟成長衰退 10~20%時，馬政府應立即下台負責。因為日本大地震還沒有這麼嚴重。




2011-04-02 - 信義房屋



3月原是房市傳統旺季，但不敵奢侈稅的震撼彈，呈現量縮價跌走勢。在政策對投資客「清場」的同時，也引發自住買氣的觀望。根據信義房屋成交統計，北部地區成屋市場較1月明顯量縮2~3成，北市及新北市房價也出現鬆動修正的現象，奢侈稅衝擊力道已直逼金融海嘯發生當時。






信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，3月因北非利比亞戰局及日本海嘯等事件影響經濟成長步伐，也一度重創台股。但對房市來說，奢侈稅所造成的震撼更甚於國際情勢的動盪，尤其在房價高漲的北部區域，影響最為明顯。






根據信義房屋成交統計，3月份北市成交量較1月份減少18%，而新北市交易量量縮更達三成以上，是五都之中量縮幅度最大的區域；至於房價方面，北市及新北市住宅大樓單價較2月分別下修3.2%與2.3%，這是金融海嘯以後，罕見單月房價出現明顯回檔。






以新莊地區的指標大型社區為例，今年1、2月成交行情在每坪35萬元左右，奢侈稅議題發酵過後，成交多落在每坪31、32萬元，現在買方心態趨向觀望，現在可能成交行情大概在每坪30萬元左右，且買方看的多願意出價的少，而屋主無法接受短期間的房價大幅回檔，買賣雙方在價格認知上有段落差。






去年央行選擇性信管制實施之後，除了台北市以及新北市一度量縮盤整之外，桃園以南等非管制區，住宅買氣並沒有受到影響，成交量反而持續增加。這次奢侈稅的效力遍及全國，本月份桃園、台中以及高雄成交量也減少二成左右，主因仍是短期買方觀望所致。






蘇啟榮指出，3月北部市場新增委託數量大增，且已經出現量縮價跌的現象，預計在奢侈稅正式上路前，市場會加速趕底，反而可縮短市場盤整時間，長期來看對市場仍是健康正面。至於三月份買方雖然觀望，但看屋的頻率並沒有降下來。購屋需求還在，經濟前景也不悲觀，市場不至於硬著陸。






建議有實質購屋需求的民眾，可以趁現在多看多挑，有機會買到條件不錯的房子，且現在有些長期持有的屋主，想要趁現在獲利了結出場，反而價格彈性空間大，對於買方也相當有利。





 

課徵奢侈稅 會造成房價下跌? 還是房價上漲? 稅金加15%後 房價會跌? 才怪

課徵奢侈稅(或稱 強制稅或羞恥稅) 會造成房價下跌?   還是房價上漲? 

       當一地區或都市在未來之政治面及經濟面無安定性及發展性時，當地之土地及房產是沒有價值的，也沒有操作獲利空間的。

       近年來，房價之上漲原因很多，大部分之投資客及投機客都認為馬政府之政策面及未來政治安定性極高，所以將大量資金投入流動性較低的不動產標的。

         這群挺馬政府的投資者，自從2011-07起實施強制稅後，將面臨政治誤判及投資損失的困境。換句話說，選錯了一個風險高的地點投資不動產時，將面臨血本無歸或住進套房。

       理論上  房價每交易一次  加徵 羞恥稅金15%後    房價之成本增加後，房價當然會上漲。換句話說，政府利用不正當手段，強制買賣之交易成本提高，迫使賣方無法順利出售物件。

       當賣方無法承受時間產生的資金壓力時，只好被迫自行吸收由(政府)強迫提高之資金成本(稅金)。 此方法為盜匪或詐騙集團所慣用之手段。

       此種強制手段可以使強制者(馬政府)  得到利益：
       1 強制稅金估約 150億以上。來自不易所得。
       2 房價立即下跌之假象。事實上，市場交易來自供需。
       3 對不滿的無殼族有個假交待。這群人喜歡呼口號就會爽
       4 以最少的努力，敷衍一下應辦的建設(交通及社宅)。
      


       但是，愚蠢的政府官員及學者都認為房價會永遠下跌。  到底由稅金所增加之成本  (下跌部分由賣方吸收呢? 或由買方負擔呢?) 會使房價下跌 還是 下跌後再上漲呢?


      根據我20多年來繳交貨物稅(15%)的經驗，初期貨物稅廠商很難將稅金轉嫁給消費者，只好自行吸收一大部份，等到一段時間後，物價調高時，廠商一併調高，很自然的將稅條轉給消費者。 最後， 買方要繳交 15%的稅金。 


我認為  奢侈稅終將造成某些房價變相上漲，因此 市場上房價會有兩種，一種要課徵10%-15%的貨 (房)，   另一種貨 (房) 經過一段時間後，自然可以加價 7%-12% 再賣。

房子不同於 一般貨品， 它除了 地段，還有 屋齡，坪數，方位，樓層，風水，建商，管理，景觀，捷運，公設比，客層，便利性，環境...等等   通通不一樣。 價格自然難有標準。

好房子必然可以多賺 因奢侈稅而提高之溢價。

好房子要感謝  奢侈稅創造的新收益。

所以 奢侈稅只有一小部份會進馬政府的口袋   另一部分會進入有好房子的人的口袋了。

最後  全民皆輸
     初期現象將是：
          股市 應漲未漲 並現跌10-15%    (營建股 原材料股及銀行股)
          新建案  將延後及觀望 
          媒體新聞  無廣告收入    
          營建業及裝修業  將大幅萎縮
          仲介業從業員   收入大幅減少  或失業  
          店面空屋增加
          銀行業務萎縮    收益大幅下滑
          餐飲業景氣受創  蕭條虧損
          百貨通路業  受創
          整體經濟由如 日本東北地震  
          震央在  新莊 三峽 林口 淡水   台中   台南  高雄等
          台灣總資產減損將近 10-15%

          政治面來說  馬政府一下子 得罪了 所有的 資產階級所有人  (約 50-65%)

          第二階段:
          由於 房屋供給量大減  
          豪宅依舊        不須降價出售
              好地段依舅  供不應求  價格盤堅
         一般人無法配合都更改善生活品質  繼續背老母爬樓梯上下樓
        房價依舊  未跌反漲
       買不起的人  還是買不起
       只有一小撮短期投資客  是倒楣鬼 認賠毀約

       最後結論：
       馬政府   白忙一場  
                      好處是  對一些無知無望的百姓  有一個交差
                      沒有作為(建設)的總統  與  貪腐的總統 是一樣的。

       國稅局應講實話：奢侈稅是買方應繳，賣方代繳的特種稅。稅條最終要給買方還是賣方收存?
 
       笨蛋     問題在：  捷運建設可以改變房價，捷運建設太慢了吧。捷運局長應換人吧。 





住展房屋網 (2011-03-30)


住展房屋網提供

    奢侈稅議題持續喧騰不已，課徵該稅是否真能使房價回檔，以及下跌幾成，這都還是未知數，不過，在奢侈稅的威嚇之下，房市供給量及買盤結構已逐漸在發生變化，而這些變化正是未來左右房市趨勢的關鍵。


首先，奢侈稅出籠到立法前，即2月底到7月之際，短線投機客資金較為有限，套現壓力不小，因此出現媒體所謂的「逃命潮」；然而，媒體所稱之「逃命潮」似乎過於渲染誇大，包括65折出售等字眼，捫心自問，奢侈稅才課15％，用65折賣出還多賠20％，投機客再傻也不至於連算數都不會。





若投機客要少賺或停損出場，其折扣數欲超過1成5是大不易。無論是投資、投機客，乃至於建商推的預售、新成屋，目前下修幅都十分有限，與購屋族期望大跌個三成以上，甚至是學者所說要跌回97年水準的想法有極大差距，因此在買賣雙方僵持不下之時，造成房市交易量縮的情況。






那麼未來是否有更多好房子、更便宜的價格可以買呢？這類希望恐怕會落空。當短線投機客退場，擁有龐大資金的長線投資客，甚至是節稅考量的人士正蠶食鯨吞，呈現大者恆大的趨勢；因為長線投資置產資金流無虞，也不急著拋出手上物件，不採快進快出的操作手法。






依此來看，從現在到7月之前，預估將是委賣量高峰期，待7月實行奢侈稅後，短線炒手口袋中物件未賣出，勢必向銀行周轉來熬過兩年，畢竟繳兩年利息總比被抽15％划算，而長線投資者更將不急不徐處理手上房子，7月後委賣量驟減應是可預料的。


奢侈稅造成短線炒手退場，間接使得倚賴仲介服務費維生的仲介業者叫苦連天，但這都還是小的效應；該案實施後促使委賣量急降，買方選擇性驟減，而資金龐大的投資客既有著不急賣的心態，若市場需求仍為強勁，在供給量縮減狀況下，價格可能呈現上漲局面，這才是執政者及購屋族須高度注意的。



新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw