房價高有成交時 建商高興 政府高興 鄰居高興 房價高沒成交時 只有投資客可買便宜貨會高興

三環三線題材燒   新北市捷運宅漲聲大

來源：2011/02/18  經濟日報╱記者黃啟菱／ 台北報導

新北市三環三線捷運路網 概念成形後，台灣房屋著手調查2011年第一季和2010第一季、大台北地區捷運 住宅的行情，結果發現，新北市捷運宅補漲態勢明顯，漲幅已超越台北市。

其中，中和線永安市場站 「美麗永安」，每坪達46萬至48萬元，漲幅有23.68%，成為一年來大台北地區 漲幅最大的捷運宅；第二名為新店線大坪林捷運站的「新天地」，每坪52萬至58萬元，漲幅22.22%；第三名為新店線新店 市公所站「新店市公所」，每坪47萬至53萬元，漲幅20.48%。

台灣房屋研究中心執行長 邱太表示，據統計，大台北捷運宅一年來房價平均漲幅11.33%，台北市市中心核心五個行政區的捷運宅，過去因房價漲太多， 漲勢開始頓化，漲幅大都在10%以下。

邱太舉例，例如2009年5月捷運局標售東門站 「京華苑」每坪80萬至88萬元，去年第一季成交行情均價95萬元，今年 第一季均價上漲至100萬元，漲幅才5.26%。

反而是二線城市新北市捷運宅挾著落後補漲的優勢，漲幅不斷再創新高，因此漲幅前三名才會由中永和及新店區包辦。

值得留意的是，台北市文山區過去房價漲幅不多，連帶這次的捷運宅也有落後補漲效應，漲幅高達17%。

邱太表示，台北市15坪的捷運宅總價動輒1,000萬至1,300萬元，通常買方寧可選擇新北市600萬至750萬元的捷運宅，不僅可以減少房貸支出，通勤時間也不會差太多；另外，北市有些捷運宅雖然很便利，但戶數多、投資客多，房價上漲空間較小。

都更讓 台北市擺脫成為 亞洲最落後都市 的最後的藥方

一個可悲的城市   一群無知的市民  一堆無能的政府   一票為私利的政客    一撮無恥的媒體   

讓這個城市   沒有文化   沒有建設   沒有希望   沒有速度感

連都更都遙遙無期

來源：2011/02/18  經濟日報╱記者李至和、 黃啟菱／台北報導

政策接連加碼都更獎勵，讓北市公寓連續狂漲兩年，房仲業觀察，今年在建商、投資客積極布局都更題材，北市公寓已從自住型產品質變為投資型產品，包括東區商圈、信義區、大安 區、士林區都是都更題材熱區。

永慶房仲集團總經理廖本勝說，透過中古屋交易，近 期有不少屋主提出希望能參與都更，經過評估認為市場已成熟，因此今年加碼投資營建市場。

營建業者對都更也相當積極，包括遠雄、華固、長虹、 興富發等營建F4都已投入重兵耕耘都更，全坤建、潤泰新、鄉林、力麒、基泰等 建商，也持續加碼，漸顯成績。

其他產業不乏對都更有興趣者，如台銀、土銀、三商 銀、國壽等金融保險業者，以及大同等傳產業者，均進軍都更領域。

遠雄近來對都更著墨頗深，內部已組成都更小組，共有20多人負責都更業務，成熟度較高的案件分別位於文山區、松山區與信義區等地，預期明年 可開始推案。

華固手上能見度高的都更案約有七、八個；其中，敦 化北路案最受矚目，此案基地在小巨蛋正對面、敦化國小旁，面積約1,000坪，持續整合 中。

興富發則偏好買下整棟大樓後，直接拆掉、走都更程序 重建，如士林金雞廣場、內湖德安百貨都將循此模式。

至於長虹，近日則與忠泰建設合作，位於建國北路、市 民大道口的200億元都更大案，目前已開始動工，預計今年推出銷售。

央行、金管會管得越嚴 房價越不議泡沫化 換句話說 購買不動產越有保障

打炒房 央行、金管會開罰   買房進入危險期了?

來源：2011/02/18  經濟日報╱記者邱金蘭／台北報導

打炒房，中央銀行跟金管會再度聯手出擊。央 行先前查獲一家壽險公司違反房市選擇性信用管制措施，準備近日開罰，此為這項信用管制措施實施以來首例。

為穩定房市，央行去年6月開始採取「針對性的審慎房市措施」，對大台北部分地區房貸成數限制，第二棟的上限是七成，去年12月再降為六成，並擴大適用地區。

為確保房市選擇性信用管制措施產生效果，央行及金管會陸續展開專案金檢，據了解，最近央行發現一家壽險公司辦理房貸業務，違反央行規定的成數上限，已協調金管會，準備對這家壽險公司開罰。

這將是房市選擇性信用管制措施上路以來，第一家被罰 的金融機構，具有指標意義。一旦重罰，金融機構對房貸及建築融資業務，勢必更加趨嚴，對炒作房市者也將有嚇阻作用。

有關官員昨（17） 日表示，根據銀行法第37條規定，央行因調節信用，於必要時得選擇若干種類的質物或抵押 物，規定其最高放款率。違反者，由央行處罰50萬到250萬元，並通知主管機關。由於違反規定的是壽險公司，央行洽商金管會是否引用銀行法規 定開罰。

除了央行對違反房貸信用管制措施的金融機構開罰外，金管會最近也盯上銀行投資不動產。

銀行法規定，銀行不得投資非自用不動產，但自用者不 在此限。自用者的認定，是指自用面積超過50%。金管會檢查局日前金檢發現，有 一家銀行將兩處原本做為倉庫使用及分行遷移後閒置的自用不動產，出租給他人使用時，面積超過50%， 違反銀行法規定；金管會委員會昨天決議，處分100萬元罰鍰。金管會表示，這 家銀行已經終止這兩筆不動產的租約。 

不動產獲利模式參考圖

投資獲利簡易示圖

購買中古屋之優點

 

日本房價還會繼續下跌的原因之一

小口化不動産投資 安全性分析

不動産投資は、他の投資商品に比べて安全で安定して運用ができるので、投資家の間で注目されている資産運用の方法です。

不動産投資には、現物不動産投資と小口化不動産投資、証券化投資の3つの種類があります。現物不動産投資は、自分で所有する不動産から収益を得る方 法です。そして、小口化不動産投資は、共同出資者の数人で不動産を所有する方法です。

例えば、5億円の物件を1人で購入しようとしたときは、購入を躊躇する場合もあるでしょう。

その理由には、これほどの資金を1人で用意するのは大変 なことです。

銀行などで融資を受けたとしても、返済を1人で行っていかなければならない、ということも発生します。しかし、1人が負担する資金が少ない金 額であれば、投資を検討する余地も出てきます。

ということは、5億円の物件を50人で共同出資者となり、オーナーになれば、1人1,000万円の投資にな ります。この金額であれば、投資できる場合もあるでしょう。

このような方法を小口化不動産投資といいます。また、共同出資者同士のトラブルが発生しないように1995年に法律も制定され、小口化不動産投資を 行うのも珍しいことではなくなりました。そして、小口化不動産投資を行う場合は、物件に対して、管理人や不動産会社が物件を管理を行うので、自分で管理を する必要がないので、面倒なことを省くことができます。

小口化不動産投資では、物件を購入するときに投資した金額や口数によって、収益の分配は行われ、公平に収益を得ることができます。そして、大きなメ リットは、リスクを分散することができるので、大きな損失を抱える危険性が低いと言うことになります。

不動産投資小口化 賺大錢要靠大家合作

小口化不動産投資とは、簡単に言えば、「共同オーナー」になる仕組みのことです。ちょっと、わかりにくいと思うので、具体的に説明していきます。

■不動産会社側の視点
あなたは不動産会社を経営していて、マンションを建てれば、高確率で儲かる土地を見つけたとします。その土地の購入と建築に、50億円かかるのですが、自 己資金が、1億円しかありませんでした。このままだと、土地も購入できませんし、ましてやマンションも建てることができないですよね。

あなたなら、どうしますか？

諦めますか？
高確率で儲かるんですよ？諦めたら、もったいないですよね。

そこで、お金を持っている投資家からお金を投資してもらって、共同でマンション経営すればいいと思いませんか。

・・・上記の話は、不動産会社側に立った場合の話ですが、これを、投資側に立って考えれば、「小口不動産投資」の理屈がわかると思います。


■投資家の視点
ある不動産会社が、マンションへの投資の話をもってきたとします。
詳しく話を聞くと、マンションを建てれば、高確率で儲かるのですが、自己資金が足りないので、お金を貸して欲しい（投資して欲しい）という話でした。

つまり、マンションの土地や建築に、50億円必要なのですが、1億円しかもっていなくて、残りの49億円を投資して欲しいとのことでした。ただ、1人から 49億円も借りることができないので、49億円を1万等分して、1万口に分けて、1口あたり49万円（49億円÷1万口）から、お金を投資できるようにし ているとのことでした。

もちろん、無料でお金を投資して欲しいといっているわけではありませんでした。
投資すると、マンションの「共同運営者」になれるとのことでした（具体的には共有持分権を保有できるとのことでした）。

つまり、投資したお金（口数）に応じて、マンションの家賃収入が得られたり、マンションを売却して利益が出れば、投資した分に応じて、収入が得られたりす るという話でした。

そこで、あなたは、1口だけ投資してみることに。

マンションも無事、建築されて、家賃収入も入ってきて、毎月、1口分に見合っただけの収入が入ってきました。そして、不動産会社がマンションを売却して、 利益が出たので、それも受け取ることができました。


・・・大体、「小口化不動産投資」は、こういう感じです 。

回顧過去 看見誰有遠見

2009/3/20
	趙藤雄：壽險資金入房市 正對時
	A12版+彭禎伶／台北報導
	「房地產已在谷底，現在進去沒風險！」遠雄人壽董事長趙藤雄19日表示，壽險資金現 在最好的去處，就是房地產，希望金管會能在4月前，開放不動產的投資限制，到時候時遠雄人壽考慮與遠雄建設、趙藤雄個人，共同去競標新壽的A11土地。　 趙藤雄以4大理由，說明不動產是絕佳投資標的； 1是38年來，台灣不動產投資報酬率是47-48倍，石油則是42-43倍，台灣的GDP是成長41-42 倍，股市報酬率則只有30多倍。 　同時，這近10年來，台灣不動產只有增值16.6％，同時間香港、新加坡已增值1、2倍，所以現在投資不 動產增值空間最大。 　2是台灣房地產痛苦指數世界最低，台灣民眾的家？總收入7年多就可買房，但亞洲、香港、大陸則要12-26年才能買 房，顯見台灣的房價仍在低點； 3是美國房市已回穩，大陸北京、上海看房人潮及成交率，近2-3周都成倍數成長，台灣的看屋人潮及成交量也在回升中 　 最後，開放陸資投資台灣不動產，且能向銀行進行土地抵押借款等將是趨勢。 這4大原因，讓趙藤雄建議金管會，應儘早開放不動產的投資限制。