台經院楊家彥：房市短多長空? 學者看問題 總是錯的 反向思考就對了

來源：2011-06-28 01:15 工商時報  記者蔡惠芳／台北報導

台灣經濟研究院研究六所所長楊家彥昨（27）日表示，引發全球金融海嘯的主震央美國公債，餘震未了，從總體經濟觀察房市，下半年到明年房地產景氣可能會洗三溫暖，呈現短多長空。

中信房屋內部評估，雖然今年下半年房市還將持續一波資金行情，但明年第3、4季房市景氣可能隨著全球經濟變動，而進入反轉點，應要居高思危。

楊家彥昨天應中信房屋之邀，發表專題演講，指出奢侈稅開徵對於房市的衝擊，是屬短期的影響；最關鍵的影響因素，要觀察美國是二次量化寬鬆（QE2）即將到期後，是否持續QE3，讓另一個持續膨脹的國債泡沫正在接近破滅的臨界點。

楊家彥指出，可預期的是，這條路似乎已騎虎難下，如果真如此，QE3帶動的資金潮可望會再度湧入亞洲，造成第4季可望呈現一波股房兩市大好；但中長期來看，潛在通膨更嚴重，引發全球金融海嘯的主震央美國公債，可能會引發更多的未爆彈。

楊家彥的語出驚人，直言房地產景氣到明年恐怕將進入反轉點，甚至認為政府不宜再大力推動青年購屋貸款，以免房價還沒上漲、購屋人就揹著重重的殼，此番言論，也讓中信房屋副總經理劉天仁聽得「挫咧等」，認為這一波房市大多頭走了8年，也應該要居高思危。

劉天仁表示，奢侈稅已讓房市重新洗牌，至少2至3成短炒客退場，每年建物買賣移轉件數也可望從40萬件、萎縮到34萬件左右；接下來，房仲業也可望再度洗牌，大者恆大，小者則面臨汰弱換強。

中信房屋董事長鄭余正全認為，決定第3季消費者是否進場買房子的關鍵，要回歸到房價高低的問題。

鄭余正全表示，在政府課奢侈稅、祭出查稅措施、央行持續升息、降低房貸餘額的影響，再加上國內沒有實質經濟復甦感受、全球經濟也出現反轉之際，第3季房價磨合期相對較不利於區域高價路段。

北市店面行情 連7季創新高

來源：2011-06-28 01:15 工商時報  記者蔡惠芳、馬婉珍 ／台北報導

商業不動產市場成為游資轉進的避風港的趨勢愈發明顯，加上陸客自由行的利多，游資大量轉戰台北市店面、商辦市場押寶，帶動台北市店面行情已連續7季創下新高，平均每坪已達137.3萬元、年漲32％。

永慶房屋店面事業部昨天公布最新統計，今年第2季台北市店面行情的成交價，已達每坪137.3萬元；較全球金融海嘯的低檔，大漲73.8％。

永慶房屋店面事業部經理鄭朝鶴指出，台北市許多精華商圈的店面屋主，都看好陸客自由行商機，惜售心態濃厚；再加上近期的大型不動產標售案、或店面成交價，屢破新高，更造成屋主惜售。

這項報告指出，台北市店面行情自2008年金融海嘯衝擊時，從歷史高檔每坪98.9萬元，一度下跌20.1％；惟房市快速復甦，再加上消費信心逐季攀高，店面需求暢旺，而陸客商機倍數成長，更激勵行情持續攀高，因此自2009年第4季起，連7季創新高價。

鄭朝鶴分析，金融海嘯以來台北市中古屋行情從每坪36.2萬元，上漲到51.8萬元，漲幅約43.1％，和店面漲幅73.8％相比，明顯落後。主要是因為店面市場反應兩岸開放政策、消費者信心以及大咖置產客的進場投資。

永慶調查指出，台北市8大商圈1年內租金調漲至少3成，士林夜市、SOGO、晶華等商圈甚至還高達3到6成，顯見屋主投報率已提高。以最精華的東區SOGO商圈為例，大型連鎖餐廳、醫美診所開設在非1樓店面，已經蔚為風潮，現在更有精品業者直接以「子母店」的方式，一方面租用高級地段的小店面爭取曝光，另一方面再租用附近大樓2樓以上或巷內的大面積空間，進行商品陳列、交易，靈活的空間使用方式可增加經營規模，還有效促進整個商圈租金水準的上揚。

值得觀察的是，香港經驗是否可能在台灣翻版？房地產業者認為，台灣要複製香港經驗，不無可能。鄭朝鶴表示，香港2003年首先開放廣東省的4個城市申辦「個人遊」，1年內擴張到開放全中國32個城市實施，到2007年更延伸到49個城市。政策開放帶動大陸旅客去年訪港人數達2,268萬人，與去年陸客來台旅客163萬相較，相差13倍。

鄭朝鶴分析，香港差餉物業估價署的統計，政策開放的第1年，2004年最精華的香港島店面成交價，就從每坪新台幣150.6萬元大漲到213.1萬元，增幅達41.5％；成交量也是創歷史新高，年增率89％；店面價格從2003年到今年第1季，每坪上漲344.9萬元，漲幅達2.29倍之多。

 

新北不動產資訊系統 8月上線

來源：2011-06-28 01:16 中國時報  記者周志豪、林金池／綜合報導

房價居高不下，台北市、新北市分別推出「不動產資訊系統」，民眾上網就可查詢房產的地段地號、建照使照、土地使用分區、公告地價與現值等資訊，甚至連有沒有違建都查得到，希望藉由資訊透明，減少人為炒作的機率。

台北市政府在九十四年，以三千三百萬元委外建置全國首創的「台北市不動產數位資料庫」網站，民眾購屋資訊一點通。

該資料庫除提供即時法拍屋、新推案、國有土地拍售與中古屋交易物件資訊外，每個月還會依據永慶房屋、太平洋房屋、住展與吉家網等第一線房仲公司提供的成交價現況，進行資料庫更新。未來更希望能整併鄰近縣市相關資料，以提供更廣泛服務。

此外，該資料庫還整合提供台北市土地使用分區、工商業登記、建築執照、地籍圖、建物平面圖、周邊環境與生活條件資訊、不動產法令查詢等約一百卅種資訊，希望藉由提供最完整資訊，輔助民眾瞭解房市行情查詢，並選擇購屋區位。不過基於利益迴避，該資料庫僅單純提供不動產買賣物件與成交價資訊平台，並不提供自動媒合功能。

至於新北市政府城鄉局昨天舉辦記者會，公布「不動產資訊系統」內容，城鄉局長張璠表示，國內房地產缺乏公開、透明且即時資訊，導致人為炒作不斷。該套系統總預算六百萬，整合民政、地政、工務、交通、觀光、文化等單位資訊，以及內政部營建署成交價，Google街景地圖等。

包括公告地價、周邊成交現值、地段地號、建照使照、工業住宅、法拍資訊，甚至連頂樓加蓋與否都可查詢得到。這套系統自即日起試用，八月初上線，有興趣民眾可上「新北市不動產資訊系統」網站查詢。

大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法

【法規內容】
第1條

本辦法依臺灣地區與大陸地區人民關係條例（以下簡稱本條例）第六十九條第二項規定訂定之。

第2條

大陸地區人民、法人、團體或其他機構，或其於第三地區投資之公司（以下簡稱陸資公司）申請在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權，有下列情形之一者，應不予許可：

一、依土地法第十七條第一項各款所定之土地。

二、依國家安全法及其施行細則所劃定公告一定範圍之土地。

三、依要塞堡壘地帶法所劃定公告一定範圍之土地。

四、各港口地帶，由港口主管機關會同國防部及所在地地方政府所劃定一定範圍之土地。

五、其他經中央目的事業主管機關劃定應予禁止取得之土地。

第3條

大陸地區人民、法人、團體或其他機構，或陸資公司申請在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權，有下列情形之一者，得不予許可：

一、影響國家重大建設者。

二、涉及土地壟斷投機或炒作者。

三、影響國土整體發展者。

四、其他經中央目的事業主管機關認為足以危害國家安全或社會安定之虞者。

第4條

符合下列情形之一者，得為不動產登記之權利主體：

一、大陸地區人民。但現擔任大陸地區黨務、軍事、行政或具政治性機關（構）、團體之職務或為成員者，不得取得或設定不動產物權。

二、經依本條例許可之大陸地區法人、團體或其他機構。

三、經依公司法認許之陸資公司。

第5條

依本辦法所檢附大陸地區製作之文書，應先經由行政院設立或指定之機構或委託之民間團體予以驗證。

第6條

大陸地區人民取得、設定或移轉不動產物權，應填具申請書，並檢附下列文件，向該管直轄巿或縣（巿）政府申請審核：

一、申請人身分證明文件。

二、依前條規定經驗證之證明文件。

三、其他經內政部規定應提出之文件。

直轄巿或縣（巿）政府為前項之審核通過後，應併同取得、設定或移轉不動產權利案件簡報表，報請內政部許可。

【相關資訊】大陸地區人民取得設定或移轉不動產物權申請書*權利案件簡報表*不動產權利管制清冊 第6-1條

大陸地區人民取得供住宅用不動產所有權，於登記完畢後滿三年，始得移轉。但因繼承、強制執行、徵收或法院之判決而移轉者，不在此限。

取得前項供住宅用不動產，於登記完畢後三年內，不得辦理土地權利移轉之預告登記。

第7條

大陸地區法人、團體或其他機構，或陸資公司，為供下列業務需要，得取得、設定或移轉不動產物權：

一、業務人員居住之住宅。

二、從事工商業務經營之廠房、營業處所或辦公場所。

三、其他因業務需要之處所。

依前項所定業務需要申請取得、設定或移轉不動產物權者，應填具申請書，並檢附下列文件，向該管直轄巿或縣（巿）政府申請審核：

一、第四條第二款或第三款規定之資格證明文件。

二、依第五條規定經驗證之證明文件。

三、其他經內政部規定應提出之文件。

直轄巿或縣（巿）政府為前項之審核通過後，應併同取得、設定或移轉不動產權利案件簡報表，報請內政部許可。

【相關資訊】不動產權利管制清冊 第8條 （刪除） 【相關資訊】土地權利管制清冊 第9條

大陸地區法人、團體或其他機構，或陸資公司，從事有助於臺灣地區整體經濟或農牧經營之投資，經中央目的事業主管機關同意後，得申請取得、設定或移轉不動產物權。

依前項規定申請取得、設定或移轉不動產物權者，應填具申請書，並檢附下列文件，向該管直轄巿或縣（巿）政府申請審核：

一、第四條第二款或第三款規定之資格證明文件。

二、依第五條規定經驗證之證明文件。

三、中央目的事業主管機關同意之文件。

四、其他經內政部規定應提出之文件。

直轄巿或縣（巿）政府為前項之審核通過後，應併同取得、設定及移轉權利案件簡報表，報請內政部許可。

第一項所稱整體經濟之投資，指下列各款投資：

一、觀光旅館、觀光遊樂設施及體育場館之開發或經營。

二、住宅及大樓之開發或經營。

三、工業廠房之開發或經營。

四、工業區及工商綜合區之開發或經營。

五、其他經中央目的事業主管機關公告投資項目之開發或經營。

第一項所稱農牧經營之投資，指符合行政院農業委員會公告之農業技術密集與資本密集類目及標準之投資。

【相關資訊】內政部土地權利管制清冊*縣市政府土地權利管制清冊 第9-1條

大陸地區人民來臺投資許可辦法之投資人，從事該辦法之投資行為，應依該辦法之規定，經經濟部許可後，始得申請取得、設定或移轉不動產物權

第10條

依前條第一項規定申請中央目的事業主管機關同意時，其投資計畫涉及二以上中央目的事業主管機關者，申請人應依其投資事業之主要計畫案，向該管中央目的事業主管機關申請﹔該管中央目的事業主管機關無法判定者，由行政院指定之。

第11條

中央目的事業主管機關得視發展現況及產業需求，訂定各類用地總量管制基準，作為准駁之依據，並於核准後列冊管理。

第12條

中央目的事業主管機關同意第九條第一項規定之申請案後，應函復申請人，並函知土地所在地之直轄市或縣（市）政府；未經核准者，應敘明理由函復申請人。

前項同意函之內容，應敘明下列事項：

一、申請案件經同意後，應依第九條第二項規定之程序辦理。

二、申請取得之土地，其使用涉及環境影響評估、水土保持、土地使用分區與用地變更及土地開發者，仍應依相關法令規定及程序辦理。

第13條

依第六條、第七條或第九條規定取得、設定或移轉之不動產物權，內政部及直轄巿或縣（巿）政府，應列冊管理。

第14條

內政部為第六條、第七條或第九條規定之許可時，必要時得邀集有關機關審查之。

內政部為第六條或第七條規定之許可時，得訂定一定金額、一定面積及總量管制，作為准駁之依據。

第15條

依第六條、第七條或第九條規定取得、設定或移轉不動產物權，應由申請人檢附內政部許可文件及土地登記規則第三十四條規定之文件，向不動產所在地之地政機關辦理登記。

地政機關於登記完畢後，應將登記結果，副知內政部及不動產所在地直轄市或縣（市）政府；第九條所定案件登記結果，並應副知中央目的事業主管機關。

第16條

大陸地區法人、團體或其他機構，或陸資公司依第九條規定取得或設定不動產物權，應依核定之投資計畫期限及用途使用；其因故未能依核定期限使用者，應敘明原因，向中央目的事業主管機關申請同意展期。

中央目的事業主管機關，應定期稽查其取得、設定不動產物權後之使用情形，並依下列方式處理：

一、未依核定期限使用者，應通知內政部廢止其許可，並由內政部通知直轄市、縣（市）政府限期令其於二年內出售。

二、與核准計畫用途使用情形不符之情事者，應予制止，通知內政部廢止其許可，並由內政部通知直轄市或縣（市）政府限期令其於一年內出售。

三、有違反土地使用分區管制相關法令規定之使用者，應予制止，通知內政部廢止其許可，並由內政部通知直轄市、縣（市）政府限期令其於六個月內出售。

第17條

屆期未依前條第二項規定出售之不動產物權，由土地所在地之直轄市或縣(市)政府逕為標售，所得價款發還原權利人；其土地上有改良物者，得併同標售。

前項標售之處理程序、價款計算、異議處理及其他應遵行事項，準用依土地法第二十條第四項所定之標售辦法辦理。

第18條 （刪除） 第19條

本辦法所定申請書、表格式，由內政部定之。

第20條

本辦法自發布日施行。

本辦法修正條文施行日期，由內政部定之。

陸客自由行終於要上路了

中時電子報 (2011-06-24)
記者王信人台北報導

工商時報【記者王信人台北報導】

陸客自由行終於要上路了，部份房地產人士認為，陸客組團來台灣看房買房，有助提振台灣房市，但是內政部指出，政府對陸客買房採許可制，審查很嚴格，有投機炒作之嫌就不會核准。

據指出，大陸私募基金以要透過陸客來台自由行的機會，考察並投資台灣不動產，鄉林建設董事長賴正鎰曾表示，非常看好陸客買房。

內政部地政司副司長王靚琇表示，大陸自然人買台灣房地，3年內不准出售，1年最多只能住4個月，限制頗多，自由行並非能「自由買賣」。

根據兩岸人民關係條例的子辦法「大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」規定，大陸人士來台買不動產，須由內政部、陸委會、國防 部、國安局聯合審查，如果大陸企業來台買房地，內政部還要會主管機關經濟部審查。企業法人只能買營業用處所之需要的房地，不能投資房地產。

由於是採「特許制」的關係，從民國91年到99年底為止，陸企及陸客買的房地產只有45件，台中市12件最多，其次為高雄市9件、新北市與桃園縣各5件、台北市4件等，其實很有限。

如果有大陸私募基金透過人頭來台投資房地產，政府是否有辦法防範？王靚琇表示，台灣的不動產登記制度具有法律效力，利用人頭買房地、登記，有一定的 風險。內政部只能就申請人的資料進行資格審查，申請人不能具黨政軍身份，以免影響國家安全及社會安全。但是內政部無法追查資金，陸委會也不查，審查資金來 源應是金管會的職責。

統領B級住辦拍賣 標出新高價 每坪67.61

台北地院民事執行處第一次拍賣忠孝東路四段統領商業大樓A座12樓，債務人為力霸集團創辦人王又曾胞弟王事展，權狀坪數45.7坪，最後以 3089.99萬、每坪67.61萬得標。房仲業指出，具有B級住辦標出新高價的指標意義。

台灣房屋研究中心執行長邱太宣指出，這次統領商業大樓物件，其實面後巷且大樓八大行業進駐，但每坪還能標出高價，創下統領商業大樓交易新高紀錄，比 起三年前該大樓法拍的價格僅每坪39萬，這次則拍出67萬。

中廣新聞網 (2011-06-23)

台北市增加的人口數居五大都會區之冠

內政部統計月報資料顯示，台北市人口在民國100年4月為263萬285人，對照民國99年4月時的260萬3,651人，1年來增加了2萬6,634 人，增加的人口數居五大都會區之冠，其次是桃園縣增加1萬8,409人，以及新北市增加1萬5,445人。

調查發現，五大都會區人口愈來愈多，造成市中心房價高，一般民眾無力購置，調查發現，台北市人口在100年4月時達263萬285人，1年來增加2萬 6,634人，增加人口數居五大都會區之冠，排行第2的是桃園縣，增加1萬8,409人，新北市增加1萬5,445人，台中市增加1萬2473人，值得注 意的是，高雄市1年來僅增加1,501人，人口相對成長緩慢。

雖然民眾經常感嘆台北居，大不易，不過，台北市人口數不降反升，主要是北市房價相對抗跌、社會福利好、明星學區多、百貨商圈多，生活機能強，因此外來人口不斷移入；另一方面，高房價影響而外移新北市的移民潮，也出現遷回北市的現象，尤其以北市二環行政區的內湖、大同、南港為主。

另外，根據台北市主計處統計資料庫調查發現，台北市12個行政區中，人口增加比率最高的為內湖區，1年來人口增加4,559人，增幅1.7%；其次為中山 區人口增幅1.66%，大同區增幅1.6%；特別的是，信義區、大安區、松山區等核心精華區，人口僅微幅成長0.48%~0.56%。

市況顯示，北市人口增加主因並非愈來愈多人足以承擔高房價，因為人口增加的行政區主要都是北市第二圈房價相較便宜的區域。其中，市中心大安區捷運站密度最高 ，房價貴一般人多買不起，但大台北捷運網絡逐漸完善，如文湖線內湖段於98年7月4日通車，大同區內的新莊線大橋頭站（大橋國小）在去年11月通車，松山線的北門站將於102年底通車，北市第二圈交通建設逐步到位，成為人口移入的主因。 
 
新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw