新店裕隆城已申請變更為住商綜合區

2010年01月23日蘋果日報

【連珠君╱台北報導】台北縣新店市寶橋路因鄰近捷運七張站與北二高新店交流道，且家樂福、裕隆汽車城新商圈連結鄰近舊有成熟商圈發展，加上未來中興路右側還有裕隆新店B廠區開發案新店裕隆城，以及原有榮工廠地周邊土地都更案的發展願景，帶動房價上漲，近1年來已有2~3成的漲幅。

交通便利

寶橋路並不長，中興路以東的區塊為工業區，生活圈集中在北新路與中興路一帶，短短6、700公尺就有2處商圈與1所北新國小，寶橋路、北新路口為捷運七張站商圈，沿線有麥當勞、肯德基等連鎖店家，捷運七張站1~5樓為MY CITY商場，寶橋路、中興路口則為裕隆汽車新店A廠區開發，已有家樂福、裕隆汽車城等進駐。
甲山林廣告業務部襄理李靜玫表示：「新店文教氣息濃厚，與台北市大安區相似度高，且交通便捷、商圈成型，可馬上享有既成的生活機能，未來又有裕隆城、榮工廠都更案等，可期待另一波更高的漲勢。」

公寓每坪27萬起

新店裕隆城位於中興路、寶橋路、寶中路一帶，其中，裕隆新店廠A區佔地1.1萬坪，已開發為家樂福賣場與裕隆汽車生活城，B區佔地2.77萬坪，已申請變更為住商綜合區，未來將有豪宅、商辦，甚至百貨商場出現。

 
信義房屋中興寶橋店專案經理郭呈軒表示：「寶橋路因鄰近捷運七張站及新店交流道，交通相當便捷，吸引不少北客前往購屋。」近北新路一帶的德正街、永新街、永華街、博愛街為舊商圈，區內幾乎都是老舊公寓，因鄰近捷運站，房價不低，屋齡25~30年，每坪27~30萬元。

 
新店共有5個捷運站，每個捷運站都有聯合開發案，捷運七張站共構案為「悠遊市」，面北新路1~5樓規劃MY CITY商場，6樓以上的「西華館」，全數規劃為小套房，後側面寶橋路的「晶華館」為單純住家，每坪43~47萬元。

房價成本將提高 購屋越來越貴 炒房幕後黑手就是財政部? 馬先生團隊越來越像幼稚園.

財政部會銜內政部廢除停徵「空地稅」的規定，等於授權地方政府可以開徵空地稅，稅額是地價稅的兩倍到五倍不等，每年都不開發，就每年課徵；如果地主不願繳交，地方政府可以「照價收買」，以市價的兩到三成低價買回。早年實施空地稅的年代，曾經買回一百一十八筆，九成九位在台北市。（張雅惠報導）

比財政部長李述德預估下週生效的進度還快，財政部和內政部會銜在週三就發布廢除停徵「空地稅」的解釋令。財政部賦稅署組長吳蓮英說，民國七十四年暫 停是因為當時不景氣，但二十多年來，時空環境已經改變，最近部分地區房價飆高，各地方政府可以自行決定是否課徵空地稅，自行劃定區域範圍，定義多久沒開發 就算空地。

「也有一些業者表達這沒什麼！不是什麼重要的稅，也許在地價上漲的時候，沒有什麼作用，但是這是一個政策工具，可以加重持有的稅負」

空地稅指的是，地方政府可以加徵地價兩倍到五倍稅額，加重持有成本。房仲業預估，即便加徵地價稅五倍，信義聯勤要繳的空地稅還不到兩千萬，相對於龐 大的土地增值利益，根本是九牛一毛！吳蓮英說，地方政府可以每年開徵，每年兩千萬，五年就是一億；如果地主不繳，地方政府可以用「申報地價」照價收買，申 報地價約只有市價的兩到三成，逼地主趕快開發，釋出土地供給，抑制地價上漲。

在民國六十五年到七十四年，各地方政府合計照價買回一百一十八筆土地，面積將近兩公頃，以筆數來看，九成九都在台北市，只有一筆在高雄市。

不動産投資

不動産投資とは？

不動産投資とは、マンションなどの不動産を購入し、購入した不動産を賃貸したり、売却することにより利益を上げようとするものです。

不動産投資による利益の上げ方は大きく分けて２種類あります
。
まず１つ目は、賃貸による利益の上げ方です。
例えば、マンションやアパート、ビルなどを貸し出して賃料収入を得るというやり方です。こうして得た利益をインカムゲインといい、株式投資でいうところの配当です。

２つ目は、売却による利益の上げ方です。
こちらは、買った時の価格と売った時の価格の差で利益を出そうとします。この売買で得た利益をキャピタルゲインといいます。

今の時代、キャピタルゲインはほとんど期待できないのが現状です。このサイトでも投機的にキャピタルゲインを狙うのではなく、インカムゲインで稼ぐことに焦点を絞って進めていきます。

しかし、最終的に利益を確定するときには必ずこの２つ、インカムゲインとキャピタルゲインの関係性によって決まります。

今は、家賃などで稼ぐのがインカムゲイン。買った時と売った時の差額で利益を出すのがキャピタルゲインと覚えましょう。

不動産投資の種類

不動産投資にもいくつかの種類があります。
昔は不動産投資といえば、一部のお金持ちや地主の方だけの投資というイメージが強くありましたが、最近では、一般の方にも不動産投資に参加しやすい環境ができています。

不動産投資が広く知れ渡るのには、時代と共に変化する融資の仕組みなど、様々な理由がありますが、これからご説明する不動産投資の種類の多様化も、その一端を担っています。

現物不動産投資

一般に不動産投資といえば、この現物不動産投資のことをいいます。
現物不動産投資とは、実際にアパートやマンション、オフィスビルなどを購入し、そこで暮らす人やビルに入っているテナントから賃料収入を得るというものです。

小口化不動産投資

不動産投資には多額の資金が必要ですが、それを抑えて投資しやすくしたのが小口化不動産投資です。
不動産会社などが投資家から資金を集めて不動産を購入。通常は、その不動産会社が不動産の管理を行い、収益を出資した投資家に分配するという仕組みです。
最近では、極めて小額から出資することができます。

証券化不動産投資

先ほどの小口化不動産投資とそれほど違いはありません。
極めて小額から投資が可能
管理が不要
必ずしも配当金が出るとは限らない
などの特徴があります。
決定的に違う点は、証券というところです。不動産投資というよりも、感覚的には株式投資に近く、これはペーパー資産の保有といえます。

不動産投資の特徴

不動産を投資対象として見た場合、どういう特徴があるのかを考えましょう。

流動性

まず、不動産投資は流動性に非常に乏しいのが特徴です。
流動性が乏しいとは、そんなに頻繁に買ったり売ったりできないということです。
例えば、株式や先物にはデイトレード（買って売って利益を得るという一連の流れを１日で終わらせるトレード）というものがありますが、不動産投資の世界ではまず無理な話です。
なぜなら、不動産投資というものが他の投資よりめんどうだからです。パソコンの前に座って、データを見て、クリックひとつで売買成立なんてことができません。
流動性が乏しいもう１つの理由は、動かすお金の量が多いからです。１回の投資にかかるお金が多いということは、それだけ他の投資対象よりも、複数所有しにくいということになります。

オリジナル性

不動産は非常にオリジナル性溢れる投資対象です。
逆に株式などはオリジナル性に乏しい投資対象といえるのではないでしょうか？
ＡさんとＢさんは、同じＣ社の株を違う時期に違う量買っていたとしても、Ａさんが持っている１株とＢさんが持っている１株は同じ価値を持っています。
ところが不動産の場合は、その投資対象は世界に１つしかありません。
同じような地区、同じような条件でも、それは似ているに過ぎず、全く同じ価値があるとはいえません。

不動産投資の魅力

不動産投資の最大の魅力は何か？
これは間違いなく、不労所得を長期に渡って得られる可能性があることでしょう。
不労所得とは読んで字のごとく、労をいとわず得る所得のことですが、不動産投資によってもたらされる収入は、まさにこの不労所得であり、しかも、数ある不労所得の中で最も不労所得性の高い不労所得ではないでしょうか？

つまり、いくら働かずして得られる収入が不労所得だとしても、必ず最初は何がしかのアクションを起こさないといけないのです。株式投資なら銘柄の選択から 注文まで。本の印税なら執筆活動。といった具合に必ず最初にアクションを起こします。そして、そのアクションの質によってその不労所得の量と、それがいつ まで続くかが決まります。

銘柄の選択を間違えば早々に損切り。大した内容の執筆ができなければ本も売れない。といった具合に、不労所得は割と早い段階で消えてしまうことになります。

もちろん、不動産投資にも同じことが言えます。しかし、成功した不動産投資からは何年、何十年にも渡り、安定した働かずして得られる収入がもたらされます。たしかに、アクションもどの投資よりも大きいのですが・・・。

不動産投資の魅力について、不労所得という側面だけについて述べましたが、もちろん他にもたくさんあります。しかし、本来それ以外のことは考えるべきではありません。

例えば、
「経済の勉強のために」とか、
「あの人が節税になると言っているから」など、
そんな理由で不動産投資をしてはいけません。授業料が恐ろしく高くつく場合があります。
先ほど、
「長期安定した不労所得が・・・」と述べましたが、
逆に言えば、長期安定した損失になりうる可能性もあるのです（そちらの方が可能性は高いです）。
不動産投資に挑むのであれば（それ以外の投資もそうですが）、
「絶対に稼いでやる！」という意気込みでやってください。
そんな人に対して、不動産投資はとても魅力あるものになるはずです。

不動産投資の一連の流れ

不動産投資と一口に言ってもやり方は様々です。
ここではオーソドックスな不動産投資スタイルとその流れについてご説明します。

物件を探す

まず、投資対象となる物件を探します。
普通は不動産屋さんへ行って数ある物件の中から選んだり、紹介してもらったりします。最近ではインターネットで全国の物件を見ることができますので、インターネットで目を慣らしてから業者さんのところに行くのも良いかもしれません。
他には裁判所に行って競売物件を探したり、自分で歩いて探すというやり方もありますが、一般的に良い方法とはいえません。競売物件は普通より安く買えることが多いのですが、一般の不動産よりも豊富な知識と分析力が必要になります。

分析をする

目ぼしい物件があれば分析をします。
その物件に投資してどれくらいの収益を上げることができそうか分析します。
この分析には様々なジャンルの知識が必要です。資金計画から最終的にその物件をどう処分するかまで、かなり先の見通しまで考える必要があります。

契約をする

投資先が決まれば、契約を締結して不動産を取得します。
契約自体は難しいものではありませんが、やはりある程度の知識は必要です。契約には民法、宅建業法などの法律が絡んできますので、最低限必要な法律面の知識も知っておいた方がよいでしょう。

経営をする

不動産投資を単なる資産運用ではなく、ビジネス・経営と捉えるオーナーもたくさんいるようです。
投資先の株を持っている人が、経営に口を出すことは一般的にあまりありませんが、不動産投資の場合は、その不動産の経営に関する全権が自分にあるのです （ワンルームマンション投資の場合はそうはいきませんが・・・）。取得した不動産からより多くの利益を得るために努めなければなりません。
しかし、実際の運営はなるべく業者に委任するようにしましょう。清掃や滞納家賃の催促まで自分でやってしまうのでは、「不労所得を得る」という不動産投資の醍醐味がなくなってしまいます。

出口から退場する

いくら不動産投資が長期に渡る投資だとしても、最終的にその物件をどうするのかを考えなければなりません。この考えを出口戦略といいます。

出口戦略の考え方には色々あり、売る、建て替える、相続する、更地にして貸す、宅地として分譲するなどの方法的なことと、「どのタイミングで」といった時期的なことがあります。

大事なことは、入るときから出るときの事を考えておかなければならないということです。物件を取得する前に、その不動産投資の出口戦略を考えておかなければなりません。

每坪73.35 萬元！國寶服務標下大亞百貨2樓

2011/01/24 14:19 時報資訊

【時報記者郭鴻慧台北報導】台北火車站站前大亞百貨商場法拍案，台北地院民事執行處今(24)日第二次拍賣忠孝西路的大亞百貨2樓、5樓、6樓商 場，債務人為新采國際開發，三個樓層總權狀坪數為2833.79坪，總底價為20億4758萬，底價平均單價為72.26萬。結果2樓(783.7坪)由 國寶服務(代表人朱國榮)以5億7488萬8800元、每坪73.35萬拍定，5樓、6樓以流標收場。2樓目前以每坪每月2500元租給松崗資產管理，租期至108年9月，每月租金收入196萬，換算投報率4.07%相當不錯。

台灣房屋研究中心執行長邱太(火宣)表示，2樓順利拍出主要是底價5.6億，相較5、6樓底價各7.4億門檻較低，而且2樓商場店面效應較強，拿下2樓未 來在整合1~6樓商場具有咽喉地位，因此國寶服務才會出手拍下。

另外，大亞百貨具有中央車站商圈的戰略地位，未來若能整合1~6樓商場及地下室，有機會尋 環亞百貨整合之後，在整包出售，屆時獲利有機會翻一倍。

由大亞百貨的地段、周邊環境來看，邱太(火宣)表示，西區軸線翻轉的題材，讓台北火車站特區利多題材不斷，機場捷運線預計民國103年10月全線通車，另外總投資金額357億元的台北C1、D1雙子星大樓(56樓、76樓)今年初放寬投標限制，開放壽險業、銀行業參與投資，有機會順利標出。且C1雙子星大樓地下一樓，可在航空櫃檯辦理登機、行李寄艙，將吸納更多的國外旅客及出境旅客，加 上五鐵共構為全台人流量最高的區域，中央車站的地位難以取代，周邊不動產具有稀有性，行情可望續創新高。

不動産投資の成功

不動産投資の成功

収益、キャッシュフローを生むような物件を見つけるのが大切。そのために重要となるのが購入物件をきちんと見極めること。こちらでは不動産・賃貸・マンション情報といった投資物 件選びのポイントを解説していこう。

将来に収益となるような物件を選ぶときのポイントとはなんだろう？

立地条件

立地は、収益不動産を選ぶ上では一つのポイントとなる。
収益物件にとって優れた立地とは、駅から１０分の圏内にある、 または都心へのアクセスが容易、スーパーやコンビニ、公園、病院が近くにある、など。借り手の立場に立って考えてみることのが大切。

将来性も考えて

将来性、資産価値を考えると、土地の形や接道の状況を見るのも大切で、また、近くに駅や商業施設の建設が予定されている場 合は、将来、資産価値を維持することができるだろう。

そのような物件を選ぶようにすれば、入居者がゼロといった不安は少なくなるはずだ。

利回り

投資用の収益物件を選ぶときは一番大切なのが利回り。
収益不動産を選ぶときの判断基準は収益性のみでも問題ない。

収益物件を購入する際、物件の担保価値よりも収益が持続的に確保することができるかどうかが大切。

狭い道路、借地権、木造などというふうに、考え 方をまったく変えてみることもひとつの手段。収益不動産や投資用不動産を選ぶときの注意点として、物件に対して惚れ込みすぎないように、冷静に判断すること。

物件を選ぶ要素は、駅からの距離や物件の外観などいろいろあるが、ポイントは実質利回り。

結論として、利回りの良い物件が、優れた収益物件ということとなる。

壽險業者長期看好台灣不動產前景。

（中央社記者林沂鋒台北21日電）戴德梁行今天標售台北金融中心6樓與7樓，由國泰人壽以總價新台幣15.758億元得標，每坪約128.12萬元。房仲表示，標出每坪約128.12萬元高價，是公開標售北市辦公大樓的第3高。

商辦大樓的新高同樣出現在台北金融中心大樓13樓、14樓，當時以每坪135.7萬元價格標脫，超越去年統一國際大樓每坪133萬元的高價。

戴德梁行說，這次標售的兩個樓層，共約1178坪，另含19個停車位，標售底價14.796億元。最後以總價新台幣15.758億標元脫，每個停車位350萬元，每坪約128.12萬元，由國泰人壽得標。

戴德梁行說，這次標案不如上次的13樓與14樓具有頂樓優勢，但其他利基點都相同，交通便利、地點絕優、雙捷運系統交會，包含文湖線與規劃中的松山線，鄰近松山機場直航上海虹橋、東京羽田、南韓金浦，被視為商辦首選。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，這個案子能夠標脫，雖然不如上次13與14樓標案創新高，但顯示南京敦北商圈辦公室已站穩每坪120萬元的價位。

徐佳馨表示，行政院金融監督管理委員會主張壽險業者釋出素地，壽險業者在壓力下，轉為取得建物，也是為一條出路。另外，壽險業持續取得商用不動產，顯示壽險業者長期看好台灣不動產前景。

永慶房屋研展室協理黃增福表示，頂級辦公室供給量有限，只要是好地段大家都想買，國泰人壽幾乎是以整棟收購的方式在買台北金融中心。

黃增福表示，目前台北金融中心每坪租金3000元，投資報酬率接近3%，在低利率時代，3%的投資報酬率是可以接受的。1000121

房價上漲決定之要素：景氣是否向上? 人口是否正成長? 政治是否安定? 交通是否便利?

（中央社記者林沂鋒台北17日電）永慶房仲集團今天公布購屋趨勢大調查顯示，全台近6成民眾看漲 近3個月房價，更有高達7成民眾看漲今年房價。

 

至於未來半年是否是購 屋時機？4成3認為「是」，5成1認為「不是」。

 

根據2010年第4 季永慶購屋趨勢大調查結果顯示，全台高達59%民眾看漲未來3個月房價，看漲比重由第3季的33%大增至本次調查的59%，大增26個百分點。

 

此外，更有高達69%的民眾看漲未來1年房價，看漲比重由原本第3季的53%大增至本次的69%，增加 16個百分點。

 

永慶房屋建設代銷總經理葉凌棋表示， 這次央行擴大信用管制較上次溫和漸進，且政策多半針對房市投資客為主，對首購或換屋民眾影響不大，倒是目前經濟成長力道強勁，股匯市齊揚，讓民眾對近期及未來房價信心更加 強化。

 

從未來半年購屋時機來看，受訪民眾認為「是」、「不是」及「不知道」的比重，則與去年第3季調查結果差距不大，43%民眾認為「是」，51%民眾認為「不是」，僅6%民眾認為「不知道」。

 

就「看好」的因素分析，20%民眾長期看漲地產後勢、15%認為ECFA將帶動台灣經濟成長，另外有9% 的民眾認為儘管升息，利率仍維持低檔。

 

另外，就「不看好」的因素分 析，房價居高不下(30%)、所得增幅追不上房價漲幅 (20%)、央行持續升息，購屋壓力逐漸增加 (16%)，是民眾不看好未來半年是購屋好時機的主因。

 

葉凌棋表示， 從原因來看，「不看好」原因仍圍繞著高房價導致購屋負擔沉重問題。從民眾對高房價的因應措施來看，民眾選擇轉向購買市區老舊中古屋 (40%)，也有民眾認為房價不會跌，該買的還是會買 (40%)、也有民眾選擇轉向偏遠郊區購買便宜的房子 (39%)。1000117(圖表為中央社製作)

 

推論: 

1 景氣是否向上?   
2 人口是否正成長?   
3 政治是否安定?    
4 交通是否便利?

所以 

房價會繼續上漲。