開徵空地稅？ 政府參與炒高房價計畫?

中廣新聞網 (2010-10-11)

媒體報導，針對財團養地賺取增值暴利，財政部準備從明年起，針對沒有開發使用的空地，徵收「空地稅」。財政部長李述德表示，這是根據賦改會的意見， 針對不符合現行減免規定的空地，將稅法的規定重新規定清楚。

不過外界質疑現行公告地價普遍太低，開徵空地稅究竟能不能達到預期效果？李述德表示，「還要一步一步來」。

據了解，財政部已經通函全國稅捐機關，著手清查轄區內閒置的私有土地。假如私有土地閒置未開發，但供公眾無償使用者，除非做為道路或公共通行巷道 外，將不再提供免稅優惠，必須全數改課地價稅，稅率從1%起跳，將使閒置土地的稅負成本大幅上漲。

這個動作形同中央政府率先對閒置土地開徵具有「空地稅」 性質的地價稅，而且是全台各縣市一體適用。

推論：

房屋屬於非競爭性商品，價格依客戶之滿意度決定，課徵空地稅只會增加房屋銷售成本，新房子銷售時 建商只要賣貴一點，就可以了。 舊房子可以順勢調高。

• 政府課徵空地稅可以增加收入。
• 建商可以提高售價。
• 台北市屋主之房價再增 數趴。
  
• 房仲介紹費亦可增加。
• 大家有利 請大家 多多支持。
  
• 最好稅率 20%以上吧 >>>>
  

舊屋 PK 新屋

(文 ／王莫默)房市這麼熱，台北市建案這麼多，但是根據統計，台北市有將近三分之一的建物，是30年以上的老舊公寓。北市素 地難尋，「都市更新」已經成為新顯學，而且今年八月起，台北市政府放寬四、五層樓公寓的容積率限制，讓老公寓住戶可以「舊屋換新屋、坪數不縮水」，北市府 預估至少百萬人受惠，都更大利多，讓不少老公寓居民心動。

老公寓若參與更新，不論拆除重建或外牆拉皮，都得注重綠建 築精神、節能減碳。 一坪換一坪　有錢自己賺 北市府通過「中低樓層老舊建物」更新 專案，八月正式上路受理申請，未來老舊公寓將適用2倍容積獎勵，高於過去法定 1.5倍的上限，台北市長郝龍斌表示，這個為期五年的計畫，將以都更方式改造北市面貌，讓老建物住戶能「一坪換一坪、有錢自己賺」，並強調最少會有一半住 戶，得到兩倍的容積獎勵。 北市府都市更新處長林崇傑強調，「一坪換一坪」的用意，不只讓老公寓住戶保有原規模的居住空間，並藉此重新整理環境，老公寓若參與更新，不論拆除重建或外 牆拉皮，都得注重綠建築精神、節能減碳，為低碳城市打下基礎。林崇傑並指出，民眾若自組更新會，市府最高可以補助520萬元費用。 提高容積獎勵　屋主分回坪數不縮水 目前北市符合四、五層樓老舊公寓都更者，約有14萬戶，以目前正在進行都更的中華路二段39號四、五 層樓公寓為例，原本更新後，住戶無法分回原坪數，若要一坪換一坪，平均每戶要多負擔283萬元。但若用新專案，更新後住戶不但不必負擔費用，還可分回原坪 數及一個車位，其中地主分回比率約60%。 永慶房屋研展室協理黃增福表示，目前都更實例中，新屋多是屋主與建商六四拆分，但因為新屋公設比較高，屋主分回的實際坪數，可能會比原先的舊屋小，因此政 府提高容積獎勵，的確可提高屋主參與都更的意願。 尚華仁 愛大樓都更前，是九二一大地震受災危樓；由原住戶發起自建更新，都更後房價翻倍！（圖／第一銀行提供） 住戶自力更新　危樓變豪宅 都更重建方式，可 分為和住戶和建商合建，或是住戶籌組更新會等，林崇傑指出，目前住戶自力更新最成功的案子，要屬「尚華仁愛大樓」。 九二一大地震後，「尚華仁愛大樓」成為危樓，主委陳顯雄花了10年的時間，整合57戶住戶，完成住戶自建都更案，向第一銀行融資10億，因此興建期間，住 戶不用多花一毛錢，就能把舊屋換新屋，而且創造出來的價值全數歸屬住戶，讓「尚華仁愛大樓」從危樓搖身一變，成為人人欽羨的豪宅，預計2012年完工。 以陳顯雄原來55坪的家 為例，過去因為列為危樓，市價每坪只有40萬元，遠低於附近中古大樓每坪60萬元的行情，但經過都更重建後，變成65坪的新宅，每坪價格至少80萬元起 跳，陳顯雄的住家總價從2200萬元，身價翻漲1.3倍以上，即將變成5200萬元以上，其他57戶住戶也都有相同的幸福期待，每個人都樂得拆掉危樓換新 樓，大賺一倍。

有價值的中古屋

(文 /胡嘉玲)今年8月起，台北市「老舊公寓更新專案」正式啟動，老屋重建有機會爭取到最高2倍的容積獎勵，都更政策大利多，讓原屋主更為 惜售，新買家蠢蠢欲動，一連串的都更議題，引爆台北市中古屋市場行情，投資都更題材的中古屋，是不是一門好生意？投資時又有哪些該注意的眉角？

老公寓淘金　先看都更範圍及地段

由於財政部暫停國有地的標售，建商要找一塊 完整的基地越來越難，台北縣市舊社區的都市更新，成為房地產的新戰場，但是都更有一定的門檻，也需要整合所有權人的意見，往往曠日費時；因此投資都更議題 的老房子，如果能夠先到各縣市的都市發展相關單位，查詢已經公告的計畫資訊，掌握都更重點區域，將可縮短整個作業時間。

兩面臨路、街廓完整老房子 　為投資首選

而不在政府公告都更範圍內的老 房子，最重要的就是地段和土地條件。無電梯的4樓公寓，由於公設比低、土地持分高，未來改建之後，能夠分得的條件也更好。不過一般住宅區舊公寓的容積現 況，大多高於現行法定容積率，地主不願改建之後的居住空間變小，對於條件要求普遍嚴苛，因此在整合不易且獲利不高的情況下，建商多不願參與住宅用地的改建 案，對建商來說，談合建的誘因較高，但如果是位在精華地段，還是具有相當大的開發價值，特別是位於大馬路旁或第一條巷子內、基地面積大、兩面臨路、街廓方 正完整的老房子，都是投資都更屋的首選。

好物件大搜查 　達人購屋密技大公開

房地產女王張淳淳是都更中古屋的專家，專挑精華地段、街廓 整齊方正、純住宅型的4樓公寓，在都市更新進行前，將房子裝潢出租。

房地產女王張淳淳是精挑都更中古屋的專家， 由於都更往往要耗費漫長的等待，她專挑精華地段、街廓整齊方正、純住宅型的4樓公寓，在都市更新進行前，將房子裝潢出租，不論都更的結果如何，投資報酬率 一樣讓人滿意。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨 表示，位在商業用地的物件，由於容積率高於住宅用地，含金量也較高，因此在精選投資物件時，商業用地的４樓公寓，如果一樓沒有店面，頂樓沒有加蓋，旁邊有 大型空地且產權單純，將來整合會更為順利。

4樓比5樓佳 　土地持分越大越有利

舊公寓最值錢的不是來自建物，而是土地。只 要選對地點，例如生活機能完整、交通便利、位在捷運站200公尺內，都具有投資潛力。在選擇投資物件時，4樓的公寓又比5樓公寓佳。由於戶數較少，同樣 100坪的土地，4樓公寓的土地持分就比5樓公寓高，而有些土地並不是同棟公寓的所有人均分，因此在選擇公寓時，也要張大眼睛看清楚，土地持分越大越有 利。

大安區的學區好、交通便利，對於投資兼自住的業主來說，非 常具有吸引力。

名人精選　挖出北市藏金宅

以台北市而言，投資者搶破頭的莫過於大安 區。徐佳馨表示，大安區的學區好、交通便利，對於投資兼自住的業主來說

，非常具有吸引力。區域內新舊大樓的價差 大，更能突顯都更後的效益，因此同屬高價區段的中正、信義區，也是許多投資者趨之若鶩的投資標的。

張淳淳手上所持有的中古屋，大多是在大安 區、松山區，「松山區大多街廓很方正，對於都更是一大利多；如果是比較彎曲的街道，即使開發後也不美觀，也會降低建商開發的意願。」由於眼光精準，張淳淳 今年剛購入的松山區中古屋，已經開始洽談都更的進行。

央行總裁之誤判

打炒房政策真的產生效果了？從中古豪宅成交價量俱縮，及8月新增房貸額減、利率上揚、成數下修的 消息研判，答案似乎是肯定的。事實上，近期新案交易量也的確降低；不過如果看新案價格，則調控政策仍未達到預期功能…

上週四央行公佈了8 月新增購屋貸款為391.92億元比7月又減少近90億。另外利率部份則是上升兩個基本點(0.02%)。另外行庫也奉上級指示繼續下調房貸成數上限，目 前八成房貸幾乎絕跡。外界對此多解讀為，央行打(炒)房政策奏效。

不過實況真是如此嗎？我們須指出，就央行祭出調控政策的觀點，除打擊房 市投機炒作外，讓過熱的市場適度降溫，使受資金行情拉抬而狂飆的房價漲幅放緩，也都是重要目標。

新案交易量縮 價仍居高不下

新增房貸額下降，表示房市交易量下滑，某種程度確是市場降溫的表徵。但是從最近新案成交行情來看，仍距離 『減緩房價飆漲』的政策目的甚遠；甚至就本刊企研室上週的市場訪查結果來看，新案開價還在持續墊高。

首先，推升內湖平均房價『貢獻』最大 的五期重劃區，經過短暫的蟄伏期，鬼月後隨著遠雄同時推出兩宗指標大案，重新成為北市房市聚焦所在。遠雄這次一次推出新都系列「米蘭苑」及「交響苑」。

「米」 案規劃80至100坪大坪數產品，開價尚未公布，「交」案甚至連產品都還沒規劃底定，不過兩者都已釋出媒體強銷，「米」案還在9月初高調舉辦造勢走秀會 (與法國時尚品牌LANVIN合作)。以遠雄過去的推案慣例，兩案都有極高機率開出三位數字單價。

同區新進指標案，還有長虹與宏泰建設合 建之先建後售案「長虹虹景」，同樣規劃大坪數換屋產品、單層單戶，僅8戶可售，開價同樣未定。9月內湖新案還有「文心Matisse小丘」。本案基地緊鄰 方濟中學，共規劃兩棟建物，坪數約60坪，開價85萬/坪。本案主訴保護區視野，出入動線不佳、僅為五米巷道，則是本案主要問題點。

表定 的第四季重案區南港，新案還是集中於經貿段，而且開價有一個高過一個的趨勢。產品規劃方面，清一色仍是中大坪數，因此受近期政策管控影響，銷售速度不是太 快。

內湖南港新案 開價持續拉高

本區新成屋案「元利世紀匯」終於正式進場，共規劃3棟建物，坪數62坪起跳，目前已取得使照，開價則未 定，不過預料可能比照周邊個案辦理；而這周邊個案，應該就是璞園25億自建案。外傳，該案產品每戶總價將是8千萬起跳，以約百坪上下規劃估算，單價很可能 上探三位數字，挑戰區域新高紀錄。

同區前期成屋案「香朵」則確定改由甲山林廣告承接銷售，新案名則是在原案名前加上「南港」二字。另外產 品也稍有變更，只保留原先規劃中13坪套房產品，其它則都合併為大坪數，方法則是把原隔間牆打掉。

今年以來區域房價漲幅屬一屬二的北縣林 口，也是暗潮洶湧。根據了解，未來兩季林口將有相當多個案準備進場搶市，而且不乏大量體之超級指標案。其中最受矚目的，應該是興富發稍早購入，原中悅及亞 昕所有之大街廓商業地案；據傳該案總銷可能超過200億，將由海悅及甲桂林聯手承銷。

另外，規劃挑戰區域總價新高5千萬總價產品的「展悅 美術館」，據現場說法，還未公開已收訂四成。其他如「雲品」、「大千苑」等走高總價路線的個案，據傳銷售情況也不錯；不過上述個案目前僅是收訂，還未正式 開始簽約。

「雲」及「大」案熱銷，研判是其無可取代的地段性使然；前者為扶輪公園第一排，後者則是鄰近機場捷運A9站及司法園區預定地。 另外，「大」案目前現場銷售的都是轉售戶，實際成交價都在33萬/坪以上。

近期林口房市 投資客比例增

最近一兩個月，林口房市銷況仍維持兩極化現象，也就是高低兩端總價帶產品反應較好，介於中間的1、2千萬總價產品反應稍鈍。另外根據 了解，林口近期市場投資客比例明顯增加，無論產品為何，投資買盤都不少。

由於林口也被列入管制區，因此當地投資客增加，其實證明只要有題 材炒作(林口是機場捷運、區域發展及北市換屋族移入)，投資客仍趨之若鶩。實質上，央行緊縮調控，沒有讓投資客真正縮手，只是暫採觀望，之後轉移陣地或目 標。而繼林口之後，或許下一個被投資客看中的區域，會是淡海。

新竹兩大都會區新竹及竹北兩市，市況仍沒有太大改變，還是看低價產品表演的 份。供給量頗大的關埔重劃區，近兩週個案平均來人約20組上下，不過成交則趨穩定，來人/成交比例約8到10比1。「1極」仍是區內反應較佳個案，不過近 期來人及成交，和開案初期相比，仍有相當落差。

市區部分，則僅「一邸」銷況較好，主要還是近圓環的地段不可取代性，獲得區域高階消費者認 同，目前本案現場也是銷售早期客戶訂購的轉售戶。新案「上品院」則是位於新竹新光三越、新竹女中對面，開價僅25萬/坪，主要是因為基地臨鐵道。

當 地知名建商昌益建設，目前除了新竹當地低價案「綠光」外，公道五上也設接待中心，銷售子公司昌禾建設旗下，於竹北市之個案。目前推出的有位於縣治三期的 「昌禾沐月」，及台科大重劃區「昌禾天闊」。

新竹都 會房市 低價仍是王道

值得一提的是，「天闊」開價 僅15萬/坪，廣告戶單價甚至只開13萬；這和當地目前17萬/坪以上的成交行情相比，確實是超低價格，預料會在當地掀起一波新話題及銷售熱潮。

再 看桃園平鎮。市區最新案為平鎮國中旁188戶之「天閱」；由於區域久無大樓推案，因此本案結構體階段即進場，仍吸引不少區域客前往詢問。南勢山仔頂也終於 有新案出現，當中最大規模的是總銷5億的「皇金大道」；該案基地為工業地目，目前先推出臨路店面銷售，總價約2千萬起跳。

南桃園的大溪、 龍潭，近期房市則靠觀光客撐起人氣；不過這些外地客下手購買的仍不多；以實際銷售來看，還是得靠區域客捧場。

大溪市區最新案「大漢居」僅 5戶可售，為地主自建。龍潭整體銷售速度則仍緩慢，近期平均週來人約10組。市區近期反應稍佳的是「尊邸」，主要因為本案訴求店面價值，總價則和同區線上 住宅透天產品相差不多。

和二手屋漲價多為跟漲或題材拉抬(如都市更新)相比，新案市場的價格結構與變動因素，其實並不相同。我們不諱言， 新案開價也有話題炒作成份，不過近年建商取得土地成本確實增加不少，因此短期內要看到新案開價下修，機率不高。

新案價格難降 產品規劃兩極

當然有人會說，開價是一回事，實際成交又是另一回事。不過業者之開價，仍有參考意義，那就是業者『希望賣的 價格』；於是，其水準直接反映業者的實際心態與看法。而顯然地目前業者對後市看法仍然非常樂觀；從新莊副都心商業地標售熱潮不退，及新案開價仍一山高過一 山，都可茲證明。

那麼，今年最後一季，乃至明年、後年，中長期房市，到底會走向哪裡？從不同角度，會有不同的解讀與結論。不過有一點是絕 對可以肯定的：在這幾年的『快速開發』下，未來大台北中心區建案產品規劃，肯定愈來愈兩極化，除非國人平均薪資或所得，能真正追趕上近幾年新案價格之漲 幅。

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富人投資策略 N

在Ｍ型社會中，為什麼有些人會有錢？通常是因為他們過去所做決 定，對的次數較多；相對地，為什麼大多數人賺不到錢？因為他們常依照自己的直覺做決策，所以常被套牢！「率性而為」如果能賺到錢，則大多數人都會賺到錢， 但事實往往不是如此。

有錢人購屋以地段、大屋為優先考量投資標的。（圖為北市信義計劃區）

本文將有錢人在投資購屋時，絕對不會犯的五種購屋錯誤觀念加以整理，希望能幫助大 多數人打破以「直覺」投資的迷思，而能順利躋身於有錢人之列。

購屋錯誤一有錢人不會先買小屋，後買大屋

一般人依直覺思考購屋，總是會依自己的能力，先買小屋再買大屋，由小而大，循序漸進。但這種作法只會造成 終其一生頂多有個棲身之所，但卻無法從投資購屋中賺到錢，而躋身富人之列，為什麼呢？

首先，是因為小屋雖然便宜，但增值性有限，每一次購屋要等到景氣來臨，才會有大賺頭，但通常一次要等七至十年。

大家想想，買一戶小屋，要等七至十年，才有機會大漲一次，當機會到時，除非是將小屋賣了，不再投資購屋， 否則賣了小屋，再換大一些的房屋，不但無法獲利落袋，反而還要再投入更多的資本。

然後，又要花個七至十年等其增值，即使一生順利，也頂多換個三、四次，換到一幢最大坪數的房屋後，很可能還等不到該屋的增值，就已 「蒙主寵召」，讓政府坐抽遺產稅了。在其一生之中，皆處於投資的「等待獲利期」中，而真正獲利者，不是其子女，就是政府，「一生打工，如竹籃打水一場 空」。既期待又怕受傷害成為其一生投資的寫照。

自住 屋難獲利

其次，由小而大的購買行為，通常會捨不得 與自住行為區分，也就是說，投資人所買的房屋可能大多用來自住，自住的房屋是無法投資獲利的！

因為即使房屋愈換愈大，但當想將最大坪數房屋出售時，常會捨不得，因為想到如果房屋被賣了，自己就沒有房屋 可以居住，子女就會無家可歸，於是在情感上就會捨不得出售。

結果一生 只會擁有一幢自用的房屋，自然也不易從房地產投資中獲利，而成為與投資獲利無緣的「屋奴」。

任何一個希望從事房地產投資的人都必須了解，「自住」和「投資」是兩件事，如果想要「自住」，依照自己經濟能力由小而大，一生做個 「快樂屋奴」，是沒有問題的。

但如果想要投資獲利，則必需和自住的房 屋分開，要由大而小，因為，如果先買一戶大坪數的房屋，等到一次景氣（也許七至十年）來時，即可將房屋出手獲利。此時，可有二種作法。一是手中握好現金， 等房屋跌價後，再進場購買，則可安穩將獲利落袋（先售後買法）；另一種則是同時再購買一戶小些坪數的房屋，則可馬上實現獲利（以大換小法）。

率性而為可行

如果投資人真正瞭解這二種投資獲利方法，則房屋雖然即使愈買愈小，但每次的景氣（七至十年）都會為自己帶來 獲利的機會，在有生之年，至少可以賺取三至四次，甚至更多次的獲利機會。

這種做法唯一要克服的是自己的直覺式思考方法，我要再提醒一次，如果依直覺「率性而為」的投資可以賺到錢，則有錢就不會是只有少數人 的專利。

購屋錯誤二有錢人不會先買郊區，後買市區

依一般人依直覺思考購屋，總認為應該依照自己的經濟能力先買郊區，後買市區，最常聽到的聲音是「台北市的 房屋已經太貴了，買不起，只好先買台北縣（甚至更偏遠的地方）！」就投資的角度而言，這是一種風險極大的錯誤，為什麼呢？

因為郊區通常是區位較差的地方，我們每一個人都知道房地產投資的三大鐵則是「區位！區位！區位！」意思是 說，寧願不要投資，也千萬不要購買區位不好的房屋，「只要台北一張床，不要台東一間房」在在說明了區位對於投資的重要性，而郊區就代表了區位的不佳。

區位不佳就代表了未來增值空間有限，風險卻很大。由過去幾十年的經驗，我們可以看到許多郊區的房屋，在每 一次的景氣時，大量築「夢」，讓許多無經驗的投資者與首購族，因為價格便宜，歡天喜地的購買，後來卻多遭套牢，遭到價格被腰斬，甚至再腰斬的命運。

每一個人都知道，當景氣來臨時，是郊區房屋的漲幅大？還是市區的漲幅大？當然是市區的！那為什麼還要去投 資購買郊區的房屋呢？

同樣的例子，有許多新開發區的房屋，其價格雖然 較市區便宜，但其情況卻亦相同，即使該區域有增值潛力，大多也已經反映在價格之上（超漲），要等到真正投資獲利，至少都是十年以後的事了。

更可怕的是，所築的「夢」如果發生變化，例如該開的捷運不開了，該蓋的學校不蓋了，該有的設施不建了，就 會產生極大的跌價風險。

根據過去的經驗，一個新開發區的成熟時間，幾 乎沒有少於十年的，例如信義計畫區的成熟花了超過二十年、淡水新市鎮的開發，經過十年仍是荒草一片。 依此經驗，大直及南港重劃區，沒有再十年是無法成熟的。因此，如果想要投資房地產獲利，千萬不要因自己經濟能力的考量，而先投資郊區，後投資市區。

購屋錯誤三有錢人不會先買中古屋，後買預售屋

一般人依直覺思考購屋，總認為購買中古屋（或成屋）因為看得到，而且價格通常也比預售屋低，所以安心購 買。其實根據房地產投資的角度，中古屋是比較不具備有投資獲利機會的，為什麼呢？

首先，中古屋所購買的是「現貨」，是一種以大賺小的投資模式，也就是說必需先投入一大筆錢（即使部分是銀行融資），然後坐等增值。

依上述的經驗，每次景氣的時間大都要七至十年，所以在如此漫長的等待期中，每一天都必須支付機會成本 （opportunity cost），即使有人會說，中間會有租金收入，扣掉利息，至少應該還會有些賺頭。

但如果投資人真正拿計算機打打，目前市場上的中古屋，不論是何種產品，其租金收入通常在三％至五％之間，而 銀行利息就要付出約二％至三％（甚至更高），如果再加上租金所得稅，以及房屋稅、地價稅，以及各種維護費用，即使不算折舊都不一定會賺錢，這些成本都還不 包含如果遇到不良的租客，欠租或賴租，以及客戶更換中所造成的空置期損失，如果真正細算，獲利其實是極低的（有些甚至還貼上機會成本的損失）。

預售屋潛力佳

買預售屋可以小搏大，據歷史經驗，在每一次的景氣來臨時，往往購買預售屋者的獲利，都遠遠大於出售者。

但投資預售屋就沒有這些問題，雖然，一般而言預售屋的價格較高，但在未來三至五年 裡，投資人通常只要付出房屋總價的十五％到三十％，而在這段時間裡，所有的稅費，如房屋稅、地價稅，甚至土地增值稅都是由賣方（建設公司）支付。

相對的，如果房屋有增值，則一ＯＯ％的增值皆完全由投資人取得。甚至如果在房屋尚未蓋好時即已出售（轉 售），則通常連所得稅都可以省下來。

根據歷史經驗，在每一次的景氣來 臨時，往往購買預售屋者的獲利，都遠遠大於出售者（建設公司），就是最好的例子。

除此之外，如果房屋漲價的數額相同，預售屋的投資報酬率至少會是中古屋的三倍以上。

因此，如純就投資的角度而言，有錢人很少會購買中古屋的，因為中古屋基本上不是一種好的投資標的。

其次，回到景氣時間，如果每七到十年才能有一次景氣的機會，對於投資預售屋而言，因為其通常有三至五年的 興建期（房屋才會蓋好）。

所以，相對於中古屋，其等待增值的壓力減輕 了極多，許多投資人往往在房屋尚未興建好時，即已投資獲利，這是中古屋所無法比擬的。

我必須再提醒一次，預售屋的投資機會只有在台灣才有，世界上許多地方，雖然也有類似的名稱，但不是預付款（Down Payment）要很高，就是購買期較晚（如中國大陸有必須在結構體完成才能預售的規定），甚至嚴格限制了銀行貸款的方式與成數，這些都將預售屋的投資優 勢做了較大的限制。

只有在台灣，沒有這些限制，也才有最佳的預售屋投 資機會，投資人怎能不把握？

購屋錯誤四有錢人不會先 買景觀，後買區位

一般人依直覺思考購屋，總認為有 「景觀」的房屋會有較大的增值，因此每當許多廣告打出「景觀住宅」，總能吸引到許多人趨之若鶩。但事實上，景觀的價值是必須加以檢驗的。

一戶有景觀的房屋，當然比沒有景觀的房屋要好，這是不需要討論的，但是真正的問題是，那一種景觀能讓房屋 增值？

就投資的角度，郊區的景觀是不值錢的，例如在北海岸地區，每戶 房屋都能看得到海景，例如在新店安坑地區的山坡地住宅，幾乎每一戶都能看到青山綠水，但為什麼入住的人並不多，而其房屋價格的增值又十分有限？不是常聽人 說「百萬豪宅，千萬景觀」嗎？

景觀要值錢是要在市中心的景觀，因為在 市中心的景觀是「稀有品」！例如在台北市區大安森林公園邊的住宅，每坪已經衝破百萬元；例如中永和的四號公園旁的住宅，每坪也至少超過四十萬元，為什麼 呢？

有錢人先選區域，後選擇景觀，在北市都會中，有些景觀是稀有的才值錢。（圖為大安森林公園）

因為在市中心的景觀是稀有的，也才有增值的條件。相對地，如果在郊區，景觀就不是 「稀有品」，幾乎每一戶房屋打開窗戶都有景觀，這時候，景觀就不值錢了。

最好的例子是前幾年有許多久居都市的「窒息族」，為了爭取景觀，紛紛到合歡山蓋別墅（也有到宜蘭蓋農舍 的），認為該區的景觀已是台灣之最，不但可以生活的健康，其房屋價格亦必然會增值，但是，那些房屋在這一波大台北地區平均房價幾乎上漲了五十％的波段中， 不但沒有增值，反而乏人問津，有些人甚至還悄悄的又搬回了都市，這是什麼道理呢？

還是「物以稀為貴」的道理，景觀不能產生價值，「稀有的」景觀才有價值。 即使在台灣首善之區的信義計畫區中，真正能有景觀的房屋不到二十％，而其中還有有些景觀是許多人所不喜歡看到的（如墳墓、隧道、或是高架橋）。

因此，即使在信義計畫區內，每坪房屋的價差，也有相差到一倍的，在如此小的區域中，已有這樣大的差異，在 都市中各區域間的價差自然就更大了。

對於有錢人而言，一定是先選區 位，後選景觀，因為就投資的角度而言，在Ａ級區位的Ａ級產品，必然是東方不敗，永遠會贏的產品，但在Ａ級區位的Ｃ級產品卻是另一種會增值而可以獲利的產 品。

最近在信義計畫區內的國民住宅，每坪也賣到五、六十萬元，就是最 好的例子，不要迷信景觀，「稀有的」景觀才有增值的潛力，而大部分廣告上所標示的景觀，都不具備有「稀有性」！

購屋錯誤五有錢的人不會先買建材，後買品牌

所謂「外行看熱鬧，內行看門道」，一般人依直覺思考購屋，總認為房屋如果建材用得好，就一定愈增值，因 此，只要看到售屋廣告上說「四面石材，進口設備」，就芳心大動，衝動購買，但後來卻多無法享受較大的增值，為什麼呢？

以往，在許多建築師的訓練中，總認為蓋房子要像蓋碉堡、蓋古堡，要實在、要堅固、要遮風、要避雨，因此大 量採用石材，由外而內，幾乎是在興建一棟一棟的城堡（以往在他們教科書上的例子，也多是古堡）。

但隨著時代的進步，人們逐漸發現，住宅是要讓人住得舒服，而城堡並不能讓人住得舒服，（如果大家去看過城堡 就知道，城堡只能讓極少數人舒服，居住其內的大多數是不舒服的！）。

如 果要讓人們在房屋內舒適的居住，風調雨順，節能省源已成為目前世界的主流。

最好的例子是前些日子，大連市蓋了一批豪宅賣給美國最大電腦公司的高級主管住，全部都沒有採用石材，記者問開發商原因何在？該開發商 回答，因為該電腦公司的安全部門會先檢查每一幢房屋，如果輻射量較高，就不會同意讓該公司主管居住。

天然石材由於來自地底，多少都會含有輻射量（另一種型式的輻射屋），很不容易通過檢驗。在台灣的許多建設公 司還在迷信石頭城堡的同時，世界上包含中國大陸都已經積極的在改變。

在 台北市有許多擁有好品牌的建設公司，其建築物已經愈來愈少用石材，具有環保特性的鋼材、玻璃，以及可以大量通風並節能省源的門窗已經悄悄地出現在我們的四 週。

具有「未來性」的房屋才具有增值的潛力，在很多外行人還在看建 材、設備的時候，重視環保節能的「新好宅」已經逐步出現。

因此，有錢 人已將注意力由原先的建材、設備移轉到對品牌的重視，唯有具有好品牌建設公司的產品才能經得起時間的檢驗。

在許多「一案公司」的售屋廣告還在強調其所聘用的規劃及施工團隊是如何有名，及其建材設備是如何地系出名門 的時候，不知道真正有品牌的公司是不需要這些包裝的。

例如雙Ｂ汽車會 打方向盤或是輪胎是什麼人設計或是什麼人製造的廣告嗎？

同樣地，LV 皮包會打所用的皮或鈕扣是什麼人設計與什麼地方製造的廣告嗎？

品牌的 精神即在告訴消費者，只要你買了我的產品，我負責到底，是誰設計、誰製造並不重要，而是本公司有多久的歷史，過去提供過什麼樣的產品，什麼樣的服務；現 在，對於世界潮流趨勢有什麼樣的瞭解與什麼樣的判斷；未來，要提供什麼樣的產品、服務與責任，如果消費者認同了，就購買，這就是品牌。

為什麼有錢人會願意多花些錢購買有好品牌的產品，因為好的品牌自然具備了未來性與增值性，請特別注意，愈 能夠掌握未來產品趨勢的好品牌公司，才愈能讓房屋增值。

有 錢人的抉擇

有錢人為什麼會有錢？就因為常能掌握致 勝觀念做決定！沒有錢人為什麼會沒錢？就是固執己見，常憑著自己的直覺與感覺做決定。

世界上，能掌握致勝觀念做決定的人少，憑直覺思考做決定的人多，自然會造成少數富者愈富、多數貧者愈貧的Ｍ型社會，如果我們真正希望 投資房屋獲利，自然應該要向有錢人學習致勝觀念！

前陣子十分暢銷的 「富爸爸與窮爸爸」系列書籍，所要傳達的觀念，就是富者為何會富的原因是有正確觀念，而正確的觀念卻往往與大多數人所習慣的直覺思考的結果相反，所謂「學 而不思則罔」，要讓一個人瞭解，他依直覺思考的結果往往是不正確的，已經十分困難，如還能說服他改採正確行動更是難上加難，但這卻是走向有錢人道路的唯一 方式，祝大家投資順利！

（本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理馮 先勉博士）

澎湖搞賭場，本質上就輸人夠夠，早點夢碎，安於現況較好。

笨蛋 答案是：

澎湖連一點搞賭場條件都不合格 越早點收場 損失越少>>>

中時電子報 (2009-09-27)

陳可文澎湖報導

中國時報【陳可文澎湖報導】

澎湖爭取了廿多年的觀光博弈，一場公投結果灰飛湮滅，首當其衝的幾處大型觀光度假村開發案，更是面臨嚴重挑戰。各家房屋仲介業者一致表示，未來三個月內澎湖地價、房價勢必崩盤。但澎湖縣旅遊局指出，博弈絕不是發展唯一的路，積極打造觀光海洋島才是未來的前途。

澎湖觀光博弈議題長久以來炒得沸沸揚揚，刻板印象貧窮的澎湖縣民求變求突破，開設賭場是一條捷徑，應該大力支持。沒想到公投結果跌破專家眼鏡，原來澎湖人安於現狀。

捷徑成死路 開發案備受考驗

中央表態支持，澎湖縣開放博弈的可能性大增，效應引起熱烈回響，短短三年內美國哈利士、澳洲皇冠、美國ＭＧＭ、澳門金沙、馬來西亞成功集團等紛紛跨海探路，就是相中澎湖未來發展的遠景。

目前已著手完成土地整合的有湄京風櫃度假村、大澎湖國際度假村、金沙灣國際度假村、第三漁港度假區開發計畫的達步施福澎公司等，就等著觀光博弈一通過大展身手，如今希望落空，未來態勢大受考驗。

澎湖群森房屋經理詹廷龍明白指出，短期間澎湖的房價一定會大幅受到衝擊，這些具指標性的國內大型投資業者，恐將束手束腳滯留觀望，大戶縮手，小戶自然跟著走；政府應該盡速協助澎湖覓出一條新生路。

澎湖眳儺蝟y公司老闆曾朝源更強調，土地價格將是第一波連鎖效應，原本各處大型投資基地附近的土地接連被熱烈炒作，早年澎湖棄如敝屣的農地狂飆三、四倍，一坪五千元變成兩萬元，這下子又將回歸基本面，只怕澎湖土地開發又淪落黑暗期。

觀光本錢在 旅遊業仍有信心

然而澎湖部分旅遊業者也有另外不同解讀，海龍王遊艇公司負責人陳智祥表示，觀光業原本就是澎湖未來發展重點，開放博弈只是加分加速催化，事實上澎湖旅遊有前瞻性、有開發性，所以短短兩年內地方驟增了百事多麗、元泰、雅霖、海洋、海悅大型飯店，大夥就是看好澎湖觀光，絕非隨著博弈賭場起舞。

澎湖縣旅遊局長洪棟霖指出，博弈絕不是澎湖發展唯一的路，觀光才是澎湖的本業，澎湖夏天的海、冬天的風都有賣點，都是澎湖的特色，都有開發的潛力，如何積極地打造嶄新的觀光海洋島，才是澎湖未來的前途。

冬天的風都有賣點 >>>> 又在說笑吧

澎湖人的勝利，也是澎湖人的悲劇?

港澳賭場慶祝 對手胎死腹中

歡迎新賭場 設在台北縣

博弈公投未過 澎湖房價恐崩盤

更新日期:2009/09/27 16:45

澎湖博弈公投沒有過關，直接衝擊房地產，之前地價房價不斷翻漲，房仲業者預估未來三個月之前過熱的地價房價勢必崩盤，叫苦連天，但買不起房子的澎湖民眾樂翻，現在等著買便宜房子。博奕公投沒有過關，原本準備要大展身手蓋華廈高樓的工地，現在氣氛很低迷，有工人甚至擔心老闆會跑路

，就是因為公投的結果出爐，不同意的百分之56.44，同意的百分之43.56，博奕確定闖關失敗，直接衝擊到的就是房地產。

先前中央政府表態支持澎湖的博弈產業，讓很多大財團有信心，在澎湖看地買地，把房價地價炒的連翻好幾倍，但是現在一切成了泡影，看好博弈產業，財團早就進駐卡位，像是在澎湖湖西鄉就有兩個國際度假開發區，分別是金沙灣和第三漁港，另外在西嶼鄉也有一個漁翁島國際度假開發區，不過相對於財團地主的悲情，反賭聯盟則是激動落淚開心家鄉澎湖可以保有純樸，而許多看著一路飆高的房價地價而買不起房子的澎湖縣民，則是很高興看見過熱的房地產市場終於可以開始冷卻。（完整影音新聞請見：http://news.cts.com.tw/cts/politics/200909/200909270322408.html）