說好的凍漲呢?
買購不動產新聞台 (2012-04-30)
MyGoNews林承志
房價的愈墊愈高，使購屋痛苦指數達到空前的高點。
【MyGoNews 林承志/台北報導】漲聲響起的通膨時代來臨，最具保值的房地產再度受到全民的關注。在央行總裁彭淮南再度宣示要『凍漲房價』的同時，房價的高低與未來的漲跌，又成為全民抗漲話題的焦點，倒底房價在通膨加劇下，走勢會如何演變，全民都在看。
根據行政院主計處2010年發佈『所得收入者平均每人所得分配、按年齡組別分』的統計，台灣30~34歲受薪階層，年可支配所得為482,879元，雙薪夫妻(皆為30~34歲)的年所得約96.5萬元。
而2006年同年齡的年可支配所得為503,541元，雙薪夫妻年可支配所得約為100.7萬元，5年來，雙薪夫妻小家庭的年可支配所得未增反減，5年可支配所得減少了4.2萬元、4.2個百分點，此項數據突顯出當前通膨經濟下，受薪階級的購買力降低了，然而房價呢?卻因為房價的愈墊愈高，使購屋痛苦指數達到空前的高點。
住展雜誌發佈最新『購屋痛苦指數』市調報告，報告顯示，台北市平均購屋負擔的『痛苦指數』，以奢侈稅曝光1年後來觀察，統計至2012年第一季為止，台北市的購屋痛苦指數達到新的高點29.5，較去年同期的購屋痛苦指數27.5，1年來，因為油電雙漲的預期心埵]素，加上台北市土地取得困難及都更進度的緩慢，使購屋痛苦指數1年來又增加了2.0。
所謂『購屋痛苦指數』，係以該區預售屋與新成屋的平均房價，乘以40坪3房的總價後，除以雙薪夫妻的年可支配所得而得，顯示出民眾的購屋負擔的沉重與否。
從統計中可看出，要在台北市購買40坪3房的預售屋或新成屋，平均要29.5年不吃不喝才買得起。首善之區的大安區，平均房價更早已正式突破百萬元1坪，達每坪125萬元，所以在首善之區的大安區，要長達51.8年不吃不喝才買得起，其次是信義區的47.8年，及中正區的39.2年，顯示台北市的房價持續飆高，房價上漲的幅度遠遠高於個人及家庭可支配所得的成長。
從數字上可充份感受到，要在台北市購屋非但不容易，如想要買大安、信義與中正區三個精華區的房子，在薪資所得沒有增加，加上通膨吃掉投資獲利的情況下，更是難上加難。以台北市平均房價最便宜的文山區為例，買40坪的房子，總價就要達2,064多萬元，至於要進房價最高的前三個市中心精華地區，沒有個4,000萬元根本買不到想要的房子。
住展雜誌研發長倪子仁表示，台北市因一地難求，房價未來仍有一定幅度的上揚空間，反觀新北市，除了永和、新店、三重、新莊及板橋等區的房價較高外，其他地區的房價並不高。以當前熱門的林口地區為例，目前的平均房價為27萬元一坪，買一間40坪3房的預售屋或新成屋，總價為1,080萬元，以自備款3成計算，300萬元左右即可擁有不錯的居家環境。
再以桃園地區為例，目前的平均房價為17.8萬元一坪，買一間40坪3房的預售屋或新成屋，總價為712萬元，以自備款3成計算，也是200萬元左右亦可擁有具前景的未來居住空間。
房價居高不下的大台北區房市，購屋者要進入台北市的門檻很高，因為受不了台北市高得嚇人的購屋壓力，因此近年來，有愈來愈多的台北市客選擇移民購屋壓力較小的新北市居住，新北市的林口、三峽、中和、汐止及淡水等地區，加上近期買氣轉旺的桃園地區房市，即可見到許多北市客的蹤影。
倪子仁說，分析購屋痛苦指數會頻創新高，主要是近幾年來，民眾的薪資所得不但沒有增加，反出現『倒退嚕』的特殊現象。因此要降低購屋痛苦指數，除了購屋者要拼經濟外，主政者更要以民之苦為苦，大力拼經濟、興建設，等全民口袋有錢了，購屋的痛苦指數自然會慢慢和緩下來。
新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]
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2012年4月29日 星期日
央行總裁彭懷南是讓房價一再飆升的高手，因為他一再提到打房是重要課題，換句話說，未來房價如果不漲，那需要打房！
房仲：上有壓、下有撐
1234565432112人 推薦此文章
中時電子報 (2012-04-28) 記者黃惠聆╱台北報導
工商時報【記者黃惠聆╱台北報導】
近期各房仲業紛紛公布未來一季房價走勢調查報告，結果都比選前樂觀許多，但認為房價會持續上漲的比率為49％、仍未過半。
房仲業表示，因房價在相對高檔且央行再採選擇性信用管制下，投資客較多且生活機能較差的地區，房價自然會受影響。
不過，在油電雙漲下，大多數地區房價恐怕掉不下來！ 根據台灣房屋「未來事件交易所」調查，今年第二季全台上漲機率是49％，上漲機率最高的是台中市62％、其次是高雄市57.6％，而台北市、新北市的比率分別為52.1％、51.7％；對比第一季台灣房地產價格上漲機率只有30％至44％，第二季結果明顯高於第一季。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，從房市景氣訊號來看，選後房市氣氛，不管是房價或者成交量等的確比總統大選前好些，目前看跌比率和看漲的比率是差不多的，但還未達到課徵奢侈稅之前的盛況。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也認為，在現階段利率水準和油電雙漲下，房價欲小不易，但還不至於大漲。
1234565432112人 推薦此文章
中時電子報 (2012-04-28) 記者黃惠聆╱台北報導
工商時報【記者黃惠聆╱台北報導】
近期各房仲業紛紛公布未來一季房價走勢調查報告，結果都比選前樂觀許多，但認為房價會持續上漲的比率為49％、仍未過半。
房仲業表示，因房價在相對高檔且央行再採選擇性信用管制下，投資客較多且生活機能較差的地區，房價自然會受影響。
不過，在油電雙漲下，大多數地區房價恐怕掉不下來！ 根據台灣房屋「未來事件交易所」調查，今年第二季全台上漲機率是49％，上漲機率最高的是台中市62％、其次是高雄市57.6％，而台北市、新北市的比率分別為52.1％、51.7％；對比第一季台灣房地產價格上漲機率只有30％至44％，第二季結果明顯高於第一季。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，從房市景氣訊號來看，選後房市氣氛，不管是房價或者成交量等的確比總統大選前好些，目前看跌比率和看漲的比率是差不多的，但還未達到課徵奢侈稅之前的盛況。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也認為，在現階段利率水準和油電雙漲下，房價欲小不易，但還不至於大漲。
2012年4月25日 星期三
打房打過頭，銀行搞笑搞到沒錢賺，越玩越小，房市跌，銀行更慘！
行庫首季新房貸 4年來新低
來源：2012-04-25 工商時報 記者藍鈞達／台北報導
房市降溫，中央銀行提出數據佐證，央行昨（24）日發布最新統計，五大行庫（台銀、土銀、合庫、一銀、華銀）首季新承做購屋貸款創下4年新低。 五大銀行承做房貸比重約占全體銀行的4成，被市場視為房市風向球。今年第1季新承做房貸為1,148.5億元，創2008年以來首季新低，較去年同期大減近400億元，減幅達25.7％。
對於外界擔憂房市有炒作現象，央行經研處副處長陳一端表示，如果房價到不合理的地步，民眾購屋就會抑制日常消費，健康的房市對整體經濟才有幫助，所以央行不希望房市遭炒作。 央行總裁彭淮南周一才邀集銀行團，就如何打擊炒房共商對策。對此，陳一端強調，央行會提醒行庫，不要過度競爭，並重申特定地區限制放款成數的規定。
根據統計，五大行庫3月新承做房貸僅484.19億元，年減22.6％，雖較前兩月增加，但陳一端表示，主要是先前碰到農曆年因素，因此過完年後，放款會逐步出籠。 至於五大行庫新承作購屋貸款利率下滑到1.894％，他分析，3月青年安心成家貸款承作達90億元，高於前月的60億元，才因而拉低利率。
行庫主管表示，最近建商一直炒作房市買氣，但整體狀況還要觀察，尤其新承做房貸金額增幅不如前兩年，可見中長期房市熱度已有緩和跡象。 對於豪宅頻喊出天價，陳一端說，房屋是非標準化的產品，包括區位、建材等都不同，因此很難一併統計，必須物件的性質相同才能比較。
來源：2012-04-25 工商時報 記者藍鈞達／台北報導
房市降溫，中央銀行提出數據佐證，央行昨（24）日發布最新統計，五大行庫（台銀、土銀、合庫、一銀、華銀）首季新承做購屋貸款創下4年新低。 五大銀行承做房貸比重約占全體銀行的4成，被市場視為房市風向球。今年第1季新承做房貸為1,148.5億元，創2008年以來首季新低，較去年同期大減近400億元，減幅達25.7％。
對於外界擔憂房市有炒作現象，央行經研處副處長陳一端表示，如果房價到不合理的地步，民眾購屋就會抑制日常消費，健康的房市對整體經濟才有幫助，所以央行不希望房市遭炒作。 央行總裁彭淮南周一才邀集銀行團，就如何打擊炒房共商對策。對此，陳一端強調，央行會提醒行庫，不要過度競爭，並重申特定地區限制放款成數的規定。
根據統計，五大行庫3月新承做房貸僅484.19億元，年減22.6％，雖較前兩月增加，但陳一端表示，主要是先前碰到農曆年因素，因此過完年後，放款會逐步出籠。 至於五大行庫新承作購屋貸款利率下滑到1.894％，他分析，3月青年安心成家貸款承作達90億元，高於前月的60億元，才因而拉低利率。
行庫主管表示，最近建商一直炒作房市買氣，但整體狀況還要觀察，尤其新承做房貸金額增幅不如前兩年，可見中長期房市熱度已有緩和跡象。 對於豪宅頻喊出天價，陳一端說，房屋是非標準化的產品，包括區位、建材等都不同，因此很難一併統計，必須物件的性質相同才能比較。
稅收短減顯示經濟危機，馬政府出狀況了！ 越搞越退化，白忙一場！
房市低迷 北市全年稅收 恐見35億赤字
來源：2012-04-25 工商時報 記者薛孟杰／台北報導
北市稅捐稽徵處公布今年第1季稅收58.76億元，比預期目標短徵13億元，是民國98年金融風暴以後同期新低，與去年同期比，更衰退近3成。
稅捐處長黃素津說明，首季稅收減少在於不景氣及奢侈稅上路，房地產交易量萎縮，導致契稅、土增稅收入雙雙下滑。她擔心，若北市房地產正常交易量無法早日出現，將拖累北市全年稅收，甚至可能有35億的赤字。
今年第1季北市地方稅收58.76億元，比預期目標71.76億元短徵13億，與去年第1季82.67億元相較，減少23.91億元。首季稅收只有「印花稅」13.64億元，比去年同期成長9.5％，其餘各稅皆負成長。
黃素津分析，稅收下滑主要在於房地產交易量萎縮，尤其去年第1季尚未傳出課奢侈稅，房地產交易旺盛，兩相比較，更凸顯今年首季房地產交易的萎縮。 其中，契稅受房地產景氣影響最大，因產權沒移轉就收不到稅，今年首季「契稅」3.75億，比年減34.7％。土地增值稅第1季是32.31億，年減39.2％。
另外，房屋移轉件數減少，房屋稅開徵稅額也減少，比去年同期衰退35.2％，地價稅因清查改課補稅數減少，比去年同期衰退28.9％。但黃素津表示，隨著高級住宅房屋稅即將開徵，預估可增稅收2.8億，地價配合調高，地價稅收入亦可增加6億，仍不無小補。 不景氣亦造成新車領牌數下降，牌照稅收入比去年衰退12.8％，娛樂稅比去年同期衰退1.8％。
黃素津說，油電價上漲，國內經濟前景仍須觀察，但若以第1季稅收推估，全年北市稅收僅可徵到575.5億元，比預算數610.5億元，短徵赤字恐破35億元。目前只能期待房地產交易逐步回歸合理市場機制，帶出正常交易量，稅收才可能增加。
黃素津說，觀察去年下半年迄今，契稅、土增稅下滑幅度放緩，奢侈稅對房地產交易衝擊似有緩和跡象，對拉抬後續房地產交易量也許會有幫助
來源：2012-04-25 工商時報 記者薛孟杰／台北報導
北市稅捐稽徵處公布今年第1季稅收58.76億元，比預期目標短徵13億元，是民國98年金融風暴以後同期新低，與去年同期比，更衰退近3成。
稅捐處長黃素津說明，首季稅收減少在於不景氣及奢侈稅上路，房地產交易量萎縮，導致契稅、土增稅收入雙雙下滑。她擔心，若北市房地產正常交易量無法早日出現，將拖累北市全年稅收，甚至可能有35億的赤字。
今年第1季北市地方稅收58.76億元，比預期目標71.76億元短徵13億，與去年第1季82.67億元相較，減少23.91億元。首季稅收只有「印花稅」13.64億元，比去年同期成長9.5％，其餘各稅皆負成長。
黃素津分析，稅收下滑主要在於房地產交易量萎縮，尤其去年第1季尚未傳出課奢侈稅，房地產交易旺盛，兩相比較，更凸顯今年首季房地產交易的萎縮。 其中，契稅受房地產景氣影響最大，因產權沒移轉就收不到稅，今年首季「契稅」3.75億，比年減34.7％。土地增值稅第1季是32.31億，年減39.2％。
另外，房屋移轉件數減少，房屋稅開徵稅額也減少，比去年同期衰退35.2％，地價稅因清查改課補稅數減少，比去年同期衰退28.9％。但黃素津表示，隨著高級住宅房屋稅即將開徵，預估可增稅收2.8億，地價配合調高，地價稅收入亦可增加6億，仍不無小補。 不景氣亦造成新車領牌數下降，牌照稅收入比去年衰退12.8％，娛樂稅比去年同期衰退1.8％。
黃素津說，油電價上漲，國內經濟前景仍須觀察，但若以第1季稅收推估，全年北市稅收僅可徵到575.5億元，比預算數610.5億元，短徵赤字恐破35億元。目前只能期待房地產交易逐步回歸合理市場機制，帶出正常交易量，稅收才可能增加。
黃素津說，觀察去年下半年迄今，契稅、土增稅下滑幅度放緩，奢侈稅對房地產交易衝擊似有緩和跡象，對拉抬後續房地產交易量也許會有幫助
2012年4月20日 星期五
奢侈稅確實是政府抬高房價的助手，買房要多付一部份稅金給政府，國稅局笑哈哈，總統府是幫兇。
奢侈稅滿周年 雙北市房價還是沒回!
住展房屋網 (2012-04-12) 住展房屋網提供
奢侈稅自去年第一季曝光以來，成交量出現萎縮的市況，然而房價受到的衝擊面似乎與成交量沒有『同步』。房價自奢侈稅曝光及去年6月實施以來，加上持續受到歐債風暴與通膨上漲的打擊，一年來房價到底變化了多少，有跌嗎?是跌很大嗎，還是根本沒有跌?成為購屋者關切的焦點。
根據住展雜誌最新發佈今年一季，雙北市的房價變化報告中得知，台北市12個行政區去年第一季與今年第一季的房價相比較(見附表一)，漲幅為8.1%。台北市12個行政區的房價，除了士林區小幅下跌外，其他11個行政區皆呈現上揚的格局。
台北市預售屋與新成屋的平均房價，在去年第一季為74萬元，經過一年後，今年第一季的房價為80萬元，持續站上8字頭關卡。大安區的房價也是持續站在高崗上，一坪為125萬元。台北市房價的前三高，分別是大安區的125萬元、信義區的115.5萬元及中正區的94.7萬元。三區皆屬台北市市中心的第一環，突顯市中心區房價高的抗跌性與上漲力道，其中大安區與信義區的平均房價，早已站穩於百萬元以上。 北市豪宅聚集的大安區與信義區，除了大安區房價與百萬元的拉距持續加大外，信義區也直追在後，每坪房價為115.5萬元，而有松山機場國際航線利多的松山區，在今年第一季也出現補漲的行情，房價正式站上9字頭。
從一年來，台北市房價仍有8.1個百分點的漲幅來看，奢侈稅及歐債風暴對台北市房價的影響十分有限。台北市在都市更新速度慢如牛步，加上政府暫停標售國有地的政策下，土地的供給面少之又少，這就是台北市房價為什麼『回不去了』的主因之一。
受到台北市高房價排擠效應的影響，台北市人口紛紛轉進新北市等其他房價較低的區域，導致新北市的移入人口持續增加。截至今年第一季為止，新北市的人口數為3,920,761人，正式突破390萬人的大關，較2010年的人口數3,897,367人，再增加了0.6%。 根據住展雜誌統計顯示，新北市人口的增加，使房市因需求帶動房價跟著水漲船高。以新北市各行政區去年第一季的房價與今年第一季相比較(見附表二)，平均漲幅達12.4%，新北市各個行政區的房價，除了泰山與蘆洲沒有上漲，其他的行政區皆為上揚，房價超過4字頭的就有永和、新店及新莊等7個行政區。
新北市預售屋與新成屋的平均房價，經過了一年，房價再上揚至34.4萬元的歷史新高點。除了7個行政區突破4字頭外，突破3字頭的則有蘆洲、土城及汐止，而低於2字頭的僅剩下鶯歌一區，也就是說新北市已幾乎沒有低於2字頭房價的區域了。 住展雜誌研發長倪子仁表示，新北市的重大公共工程持續大力開發，加上市府三環三線捷運線的大串聯，使房價漲幅超越台北市。
三重新莊線的提前通車，加上捷運機場線經過的桃園、林口、五股等地區，對該區的交通將提供重大貢獻，通車後的房價後市可期。 多事之秋的去年房市，在多重利空的衝擊下，雙北市房價仍能持續維持在高檔不墜，充分顯示，雙北市土地嚴重的供需失衡，造成台北居大不易的市況，不但顯現在台北市，連新北市的購屋壓力也隨著房價的比價效應再拉高許多。
倪子仁說，從新北市，甚至桃園地區的中壢市與桃園市二區，近期房市反應相對熱絡來觀察，新北市與桃園地區房價的『底座』必會愈墊愈高。對現階段購屋者而言，通膨的巨獸如火如荼的衝了上來，如果想要在新北市各行政區置產購屋，再不下定決心，壓力一定也會越來越大。
住展房屋網 (2012-04-12) 住展房屋網提供
奢侈稅自去年第一季曝光以來，成交量出現萎縮的市況，然而房價受到的衝擊面似乎與成交量沒有『同步』。房價自奢侈稅曝光及去年6月實施以來，加上持續受到歐債風暴與通膨上漲的打擊，一年來房價到底變化了多少，有跌嗎?是跌很大嗎，還是根本沒有跌?成為購屋者關切的焦點。
根據住展雜誌最新發佈今年一季，雙北市的房價變化報告中得知，台北市12個行政區去年第一季與今年第一季的房價相比較(見附表一)，漲幅為8.1%。台北市12個行政區的房價，除了士林區小幅下跌外，其他11個行政區皆呈現上揚的格局。
台北市預售屋與新成屋的平均房價，在去年第一季為74萬元，經過一年後，今年第一季的房價為80萬元，持續站上8字頭關卡。大安區的房價也是持續站在高崗上，一坪為125萬元。台北市房價的前三高，分別是大安區的125萬元、信義區的115.5萬元及中正區的94.7萬元。三區皆屬台北市市中心的第一環，突顯市中心區房價高的抗跌性與上漲力道，其中大安區與信義區的平均房價，早已站穩於百萬元以上。 北市豪宅聚集的大安區與信義區，除了大安區房價與百萬元的拉距持續加大外，信義區也直追在後，每坪房價為115.5萬元，而有松山機場國際航線利多的松山區，在今年第一季也出現補漲的行情，房價正式站上9字頭。
從一年來，台北市房價仍有8.1個百分點的漲幅來看，奢侈稅及歐債風暴對台北市房價的影響十分有限。台北市在都市更新速度慢如牛步，加上政府暫停標售國有地的政策下，土地的供給面少之又少，這就是台北市房價為什麼『回不去了』的主因之一。
受到台北市高房價排擠效應的影響，台北市人口紛紛轉進新北市等其他房價較低的區域，導致新北市的移入人口持續增加。截至今年第一季為止，新北市的人口數為3,920,761人，正式突破390萬人的大關，較2010年的人口數3,897,367人，再增加了0.6%。 根據住展雜誌統計顯示，新北市人口的增加，使房市因需求帶動房價跟著水漲船高。以新北市各行政區去年第一季的房價與今年第一季相比較(見附表二)，平均漲幅達12.4%，新北市各個行政區的房價，除了泰山與蘆洲沒有上漲，其他的行政區皆為上揚，房價超過4字頭的就有永和、新店及新莊等7個行政區。
新北市預售屋與新成屋的平均房價，經過了一年，房價再上揚至34.4萬元的歷史新高點。除了7個行政區突破4字頭外，突破3字頭的則有蘆洲、土城及汐止，而低於2字頭的僅剩下鶯歌一區，也就是說新北市已幾乎沒有低於2字頭房價的區域了。 住展雜誌研發長倪子仁表示，新北市的重大公共工程持續大力開發，加上市府三環三線捷運線的大串聯，使房價漲幅超越台北市。
三重新莊線的提前通車，加上捷運機場線經過的桃園、林口、五股等地區，對該區的交通將提供重大貢獻，通車後的房價後市可期。 多事之秋的去年房市，在多重利空的衝擊下，雙北市房價仍能持續維持在高檔不墜，充分顯示，雙北市土地嚴重的供需失衡，造成台北居大不易的市況，不但顯現在台北市，連新北市的購屋壓力也隨著房價的比價效應再拉高許多。
倪子仁說，從新北市，甚至桃園地區的中壢市與桃園市二區，近期房市反應相對熱絡來觀察，新北市與桃園地區房價的『底座』必會愈墊愈高。對現階段購屋者而言，通膨的巨獸如火如荼的衝了上來，如果想要在新北市各行政區置產購屋，再不下定決心，壓力一定也會越來越大。
解決貧富差距的最好方案是把總統府周邊地區改建成人民公舍。
北市「法定豪宅」正確數2935戶，信義區居冠
買購不動產新聞台 (2012-04-20) MyGoNews林湘慈
台北市「法定豪宅」正式統計完成，總計有139棟，2935戶，其中以信義區的60棟、1358戶最多。
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台北市「法定豪宅」正式統計完成，總計有139棟，2935戶，其中以信義區的60棟、1358戶最多，台北市有錢人都在這裡，其次則是大安區的22棟、510戶，第三名是中山區23棟、454戶。
台北市稅捐處表示，台北市2012年實施高級住宅加價課徵房屋稅(俗稱豪宅稅)的對象，係依台北市不動產評價委員會審議通過之認定標準，即獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理周全等來審查，未考量市場交易價格、面積等因素，社會各界反映不夠明確，經參採專家意見，增訂以下3要件：
1.每戶總價8000萬元以上。
2.每坪單價100萬元以上或每戶80坪以上。
3.每棟房屋符合上述要件之戶數達70％以上者，
則整棟列入。 該處進一步說明，日前經參考房仲業、不動產估價師、地政士公會及一般社會大眾等對於豪宅應備要件之共識，訂定以上客觀標準，有關市場交易價格以建商廣告行銷資料及各大房屋仲介業網站所公布買賣價格作為參考。但因房價會隨經濟環境變遷波動，如遇市價巨幅變動時，會適時修正認定標準。
該處進一步說明，依原訂高級住宅8項認定標準再參考市價及面積等要件重新審議後，高級住宅計有139棟，約2900戶左右，仍以信義區為最多，大安區次之，中山區再次之，內湖、文山、南港、萬華、大同等郊區則全未列入。
買購不動產新聞台 (2012-04-20) MyGoNews林湘慈
台北市「法定豪宅」正式統計完成，總計有139棟，2935戶，其中以信義區的60棟、1358戶最多。
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台北市「法定豪宅」正式統計完成，總計有139棟，2935戶，其中以信義區的60棟、1358戶最多，台北市有錢人都在這裡，其次則是大安區的22棟、510戶，第三名是中山區23棟、454戶。
台北市稅捐處表示，台北市2012年實施高級住宅加價課徵房屋稅(俗稱豪宅稅)的對象，係依台北市不動產評價委員會審議通過之認定標準，即獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理周全等來審查，未考量市場交易價格、面積等因素，社會各界反映不夠明確，經參採專家意見，增訂以下3要件：
1.每戶總價8000萬元以上。
2.每坪單價100萬元以上或每戶80坪以上。
3.每棟房屋符合上述要件之戶數達70％以上者，
則整棟列入。 該處進一步說明，日前經參考房仲業、不動產估價師、地政士公會及一般社會大眾等對於豪宅應備要件之共識，訂定以上客觀標準，有關市場交易價格以建商廣告行銷資料及各大房屋仲介業網站所公布買賣價格作為參考。但因房價會隨經濟環境變遷波動，如遇市價巨幅變動時，會適時修正認定標準。
該處進一步說明，依原訂高級住宅8項認定標準再參考市價及面積等要件重新審議後，高級住宅計有139棟，約2900戶左右，仍以信義區為最多，大安區次之，中山區再次之，內湖、文山、南港、萬華、大同等郊區則全未列入。
2012年4月17日 星期二
房價成本計算？
用C/P值 看懂房地產投資門道
買購不動產新聞台 (2012-04-17)
MyGoNews行銷部
把成本與售價做過比較之後，位於新店「國泰雙璽」C/P值很高。【MyGoNews行銷部/專題報導】一般人用C/P值檢驗3C科技商品的「購買滿足點」，房地產也可以用C/P值來檢驗，以房地產龍頭國泰建設位於新店「國泰雙璽」個案來說，把成本與售價做過比較之後，「國泰雙璽」C/P值很高。
在汽車或3C電子商品領域裡，常常聽到「C/P值」這個說法，所謂C/P值的解釋有好多版本(有人解釋是：capability/price是性能(功能)與價格的比值，也有人認為應該是Cost/Performance性能價格比，還有人說C/P值是CPI，成本績效指標/Cost Performance Index)。簡單解釋就是「你花錢買的東西，你感覺值不值得」。舉個例子，花10元買杯奶茶，喝完後覺得有20元的價值，代表這杯奶茶C/P值很高，若是喝完後覺得難喝，連10元價值也沒有，那就代表C/P值不高。
概算「國泰雙璽」成本結構
以下，我們拿新北市新店區光明街「國泰雙璽」建案為例，進行基本概算C/P值討論。
「國泰雙璽」鄰近新北市新店市公所捷運車站，基地面積1268坪，土地使用分區為住宅區與商業區，建築本體規劃為地上22層、地下4層的豪宅級建築，建築業者是房地產老字號、具市場極高口碑的國泰建設，基地緊鄰光明街的生活機能，滿足日常所需「一次購足」生活環境。
這件個案平均容積率556％，2010年國泰建設以每坪單價220萬元買下建地(加計購入容積與停車獎勵，估計每坪土地成本增加約20萬元，使得土地成本達每坪240萬元)。這樣條件的基地，總共可以興建7050坪的樓地板面積(1268坪×556％＝7050坪)。等於是1坪土地可以蓋5.56坪的房子(7050坪÷1268坪＝5.56坪)。
以「國泰雙璽」例子來看，1坪土地可以蓋5.56坪房子，那麼，每1坪房屋建物分攤的土地成本就有43.17萬元(240萬元÷5.56坪＝43.17萬元)，加上豪宅基本每坪起碼需要16萬元的建築成本，「國泰雙璽」土地＋建築的「硬成本」已經是59.17萬元(43.17萬元+16萬元＝59.17萬元)。
概算「國泰雙璽」總成本揭曉
除了這個「硬成本」之外，一件個案還有很多「軟成本」，銀行融資就是其中一項，此外，開發個案還有營建管理成本，這個部分，通常建設公司還需要抓個1成的成本支出。在銷售的時候，代銷公司基本5％銷售費也要付，這部分成本，用最保守數字計算，平均要再加15％，這樣一來，整體建築每坪造價成本已經達68.05萬元(59.17萬元×115％＝68.05萬元)。這樣的「總成本」還不包括建設公司的辦公設備與員工薪資支出，以及，萬一在興建過程中，不幸發生天然或人為災害造成損失。
到這裡，所有的「硬成本」＋「軟成本」，已經達到1坪約68.05萬元。知道成本後，現在來討論建商想要賺多少錢？一般「房地產個案總是會抓3成利潤」。
結論建商佛心來著 獲利僅1成
相較於電子產業平均1年約7~8％毛利率來看，營建業1件個案就有3成利潤，看起來很不錯，但是，房地產一個案子從開始買地、規劃、興建、交屋等程序，一忙就要忙3年，換算平均每年利潤也不過是10％而已，而這10％利潤，還必須是工程順利進行才有辦法賺得到。
以「國泰雙璽」個案為例，興建成本已達68.05萬元，加上正常3成利潤，推出銷售價格應該是每坪88.47萬元(68.05萬元×1.3＝88.47萬元)。但是「國泰雙璽」的銷售價格卻遠低於此一合理售價，以「7字頭」價格銷售，粗估建商利潤僅1成多左右，建商只賺辛苦加工錢，消費者買這樣的產品當然划算。
結論以C/P值來看 買「國泰雙璽」划算
以C/P值來看，通常一般普通建商要賺3成，國泰建設這種老字號值得信賴的品牌，卻只賺1成多利潤，這種條件已經讓個案「物超所值」，加上地段屬於新店市公所商圈，緊鄰光明街的日常生活「一次購足」機能，又被區域民眾所認同；用合理價格買進的優質產品，C/P值當然很高，用成本與市價銷售角度來看，「國泰雙璽」C/P值是大於1，所以買進「國泰雙璽」是划算的。
簡單看懂C/P--消費最高境界，物超所值
C/P值取決於你自己的認知，
也可以參考大家的觀點，整體來說：
C/P >1表示商品在你心目中的價值，遠高於物品的售價，也就是「物超所值」。
C/P <1表示這個商品售價高於它的價值，不值得購買。
C/P =1
代表這個商品價值與價格剛好符合。
國泰雙璽 投資概算簿(一般建案合理利潤30％)
●基地面積：1268坪 平均容積率：556％
●土地購入單價：220萬元/坪(加計購入容積，成本約240萬元/坪)
●可興建樓地板面積：7050坪(1268坪×556％＝7050坪)
●每坪土地可興建樓地板面積：5.56坪(7050坪÷1268坪＝5.56坪)
●每坪建物分攤土地成本：43.17萬元(240萬元÷5.56坪＝43.17萬元)
●豪宅每坪建築基本成本：16萬元
●建築「硬成本」(土地+建築)：59.17萬元(43.17萬元+16萬元＝59.17萬元)
●銀行融資+建築管理+銷售費用：建築「硬成本」的15％
●整體建築每坪造價成本：68.05萬元(59.17萬元×115％＝68.05萬元)
●預估建商利潤10％的合理銷售單價：74.86萬元(68.05萬元×110％＝74.86萬元)
●預估建商利潤15％的合理銷售單價：78.26萬元(68.05萬元×115％＝78.26萬元)
●預估建商利潤20％的合理銷售單價：81.66萬元(68.05萬元×120％＝81.66萬元)
●預估建商利潤25％的合理銷售單價：85.06萬元(68.05萬元×125％＝85.06萬元)
●預估建商利潤30％的合理銷售單價：88.47萬元(68.05萬元×130％＝88.47萬元)
註：本表為行銷部自行計算概估。
新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]
買購不動產新聞台 (2012-04-17)
MyGoNews行銷部
把成本與售價做過比較之後，位於新店「國泰雙璽」C/P值很高。【MyGoNews行銷部/專題報導】一般人用C/P值檢驗3C科技商品的「購買滿足點」，房地產也可以用C/P值來檢驗，以房地產龍頭國泰建設位於新店「國泰雙璽」個案來說，把成本與售價做過比較之後，「國泰雙璽」C/P值很高。
在汽車或3C電子商品領域裡，常常聽到「C/P值」這個說法，所謂C/P值的解釋有好多版本(有人解釋是：capability/price是性能(功能)與價格的比值，也有人認為應該是Cost/Performance性能價格比，還有人說C/P值是CPI，成本績效指標/Cost Performance Index)。簡單解釋就是「你花錢買的東西，你感覺值不值得」。舉個例子，花10元買杯奶茶，喝完後覺得有20元的價值，代表這杯奶茶C/P值很高，若是喝完後覺得難喝，連10元價值也沒有，那就代表C/P值不高。
概算「國泰雙璽」成本結構
以下，我們拿新北市新店區光明街「國泰雙璽」建案為例，進行基本概算C/P值討論。
「國泰雙璽」鄰近新北市新店市公所捷運車站，基地面積1268坪，土地使用分區為住宅區與商業區，建築本體規劃為地上22層、地下4層的豪宅級建築，建築業者是房地產老字號、具市場極高口碑的國泰建設，基地緊鄰光明街的生活機能，滿足日常所需「一次購足」生活環境。
這件個案平均容積率556％，2010年國泰建設以每坪單價220萬元買下建地(加計購入容積與停車獎勵，估計每坪土地成本增加約20萬元，使得土地成本達每坪240萬元)。這樣條件的基地，總共可以興建7050坪的樓地板面積(1268坪×556％＝7050坪)。等於是1坪土地可以蓋5.56坪的房子(7050坪÷1268坪＝5.56坪)。
以「國泰雙璽」例子來看，1坪土地可以蓋5.56坪房子，那麼，每1坪房屋建物分攤的土地成本就有43.17萬元(240萬元÷5.56坪＝43.17萬元)，加上豪宅基本每坪起碼需要16萬元的建築成本，「國泰雙璽」土地＋建築的「硬成本」已經是59.17萬元(43.17萬元+16萬元＝59.17萬元)。
概算「國泰雙璽」總成本揭曉
除了這個「硬成本」之外，一件個案還有很多「軟成本」，銀行融資就是其中一項，此外，開發個案還有營建管理成本，這個部分，通常建設公司還需要抓個1成的成本支出。在銷售的時候，代銷公司基本5％銷售費也要付，這部分成本，用最保守數字計算，平均要再加15％，這樣一來，整體建築每坪造價成本已經達68.05萬元(59.17萬元×115％＝68.05萬元)。這樣的「總成本」還不包括建設公司的辦公設備與員工薪資支出，以及，萬一在興建過程中，不幸發生天然或人為災害造成損失。
到這裡，所有的「硬成本」＋「軟成本」，已經達到1坪約68.05萬元。知道成本後，現在來討論建商想要賺多少錢？一般「房地產個案總是會抓3成利潤」。
結論建商佛心來著 獲利僅1成
相較於電子產業平均1年約7~8％毛利率來看，營建業1件個案就有3成利潤，看起來很不錯，但是，房地產一個案子從開始買地、規劃、興建、交屋等程序，一忙就要忙3年，換算平均每年利潤也不過是10％而已，而這10％利潤，還必須是工程順利進行才有辦法賺得到。
以「國泰雙璽」個案為例，興建成本已達68.05萬元，加上正常3成利潤，推出銷售價格應該是每坪88.47萬元(68.05萬元×1.3＝88.47萬元)。但是「國泰雙璽」的銷售價格卻遠低於此一合理售價，以「7字頭」價格銷售，粗估建商利潤僅1成多左右，建商只賺辛苦加工錢，消費者買這樣的產品當然划算。
結論以C/P值來看 買「國泰雙璽」划算
以C/P值來看，通常一般普通建商要賺3成，國泰建設這種老字號值得信賴的品牌，卻只賺1成多利潤，這種條件已經讓個案「物超所值」，加上地段屬於新店市公所商圈，緊鄰光明街的日常生活「一次購足」機能，又被區域民眾所認同；用合理價格買進的優質產品，C/P值當然很高，用成本與市價銷售角度來看，「國泰雙璽」C/P值是大於1，所以買進「國泰雙璽」是划算的。
簡單看懂C/P--消費最高境界，物超所值
C/P值取決於你自己的認知，
也可以參考大家的觀點，整體來說：
C/P >1表示商品在你心目中的價值，遠高於物品的售價，也就是「物超所值」。
C/P <1表示這個商品售價高於它的價值，不值得購買。
C/P =1
代表這個商品價值與價格剛好符合。
國泰雙璽 投資概算簿(一般建案合理利潤30％)
●基地面積：1268坪 平均容積率：556％
●土地購入單價：220萬元/坪(加計購入容積，成本約240萬元/坪)
●可興建樓地板面積：7050坪(1268坪×556％＝7050坪)
●每坪土地可興建樓地板面積：5.56坪(7050坪÷1268坪＝5.56坪)
●每坪建物分攤土地成本：43.17萬元(240萬元÷5.56坪＝43.17萬元)
●豪宅每坪建築基本成本：16萬元
●建築「硬成本」(土地+建築)：59.17萬元(43.17萬元+16萬元＝59.17萬元)
●銀行融資+建築管理+銷售費用：建築「硬成本」的15％
●整體建築每坪造價成本：68.05萬元(59.17萬元×115％＝68.05萬元)
●預估建商利潤10％的合理銷售單價：74.86萬元(68.05萬元×110％＝74.86萬元)
●預估建商利潤15％的合理銷售單價：78.26萬元(68.05萬元×115％＝78.26萬元)
●預估建商利潤20％的合理銷售單價：81.66萬元(68.05萬元×120％＝81.66萬元)
●預估建商利潤25％的合理銷售單價：85.06萬元(68.05萬元×125％＝85.06萬元)
●預估建商利潤30％的合理銷售單價：88.47萬元(68.05萬元×130％＝88.47萬元)
註：本表為行銷部自行計算概估。
新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]
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