宏達電 新店研發中心大樓 進度更新 2011-08-10

 
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2011-08-10
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2011-07-20

  外觀近照

奢侈稅打房效果初見成效， 房屋買賣量逐漸萎縮。 房價卻再創新高， 台灣房仲業陷入低迷困境中

中國時報【管婺媛台北報導】

        奢侈稅打房初見成效！內政部昨天公布最新統計數據，今年第二季國內房屋買賣登記量受到奢侈稅影響，與去年同期相比減少八．七六％，其中以台北市與新 北市交易量下滑最多，分別減少兩成三左右。

       政大台灣房地產研究中心主任張金鶚表示，奢侈稅上路後確實對炒房者較多的北部影響較大，但目前僅交易量下滑，約 到第三季後奢侈稅效應才會逐漸反應在價格上。

        「特種貨物及勞務稅條例」（奢侈稅）在今年五月四日公告，六月一日實施。內政部昨天指出，今年上半年房屋買賣登記量共廿萬四百四十五棟，與去年同期落差雖不大，但受到奢侈稅影響，民眾購屋態度轉為觀望，使今年第二季房屋買賣較去年同期減少八．七六％。

        若比較奢侈稅立法施行前後，則六月份全國房屋買賣登記棟數為三萬一千零九十六棟，相較五月時減少三千四百四十九棟；其中又以新北市由八千一百卅二棟減為七千零卅八棟，減少數量最為顯著，可以看出奢侈稅遏止都會地區的炒房效果。

        張金鶚則指出，奢侈稅立法前，許多人擔憂不但沒有抑制炒作情況，反而會影響中南部房價，但從最近預售屋與房屋交易量統計數據顯示，目前影響最大的仍是投資炒作嚴重的北部，對南部沒有太大影響。

評論：

         張金鶚擁有3間以上房產。房價之漲跌對他毫無影響。 加上從電視媒體之收入，可歸入 高收入族群。

       他從沒有擔憂房價的問題。  他說的話只為多謀些收入，當作相聲聽聽就好，別太在意吧。

 

奢侈稅上路後 創造新一波商機 第二房貸款成數只有六成 相對的 有錢人更有議價空間 賺更多

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】
        信義房屋公佈2011年第二季的信義房價指數，台北市為 270.21，比上季增加3.1%，新北市為215.85，較前一季增加逾一個百分點，台中市上漲1.6%，高雄市季增率為2.1%；若與去年同期相較， 全台四大都會區房價指數均上漲超過14個百分點。以新北市總價800萬元的房子為例，過去一年上漲約123萬，不過今年第2季僅上漲約8.8萬元，房價走 勢趨於平穩。

      信義房屋不動產企研室研究員李健銘指出，雖然第二季大台北都會區住宅交易價格均再創新高，但若以大台北月指數來看，自二月底 課徵奢侈稅的消息發布以來，北二都住宅成交價格已連續四個月維持區間盤整態勢，顯示奢侈稅這帖降溫劑，的確讓大台北地區投資買盤退燒，即便有部分投資客想 把奢侈稅轉嫁到買方身上，但實際上買方接受程度有限，再加上目前市場上仍有一般產品可供選擇，使得近期房價的攀升力道明顯受到壓抑。

       四大 都會區當中，以台中地區的信義房價指數變動最大，年增率將近2成，信義房屋台中區協理陳進堂指出，台中首購、首換的需求穩定，反而市場上新成屋與10年左 右的二手屋等主流產品，供給量能有限，以往可能每坪10萬元的中古屋，現在可能都上漲至每坪12、13萬元，有些指標建商的新案，銷售速度仍是相當快速， 整體來說，過去一年的台中房市交易相當暢旺。

     奢侈稅6月1日正式上路，短期買賣的投機性買盤退出市場，或是轉為長期投資，少了短期投資型 的買方，加上5月底前部分買盤提早購屋，大台北地區的成交量從高檔回落約2成。而大台北地區以外的市場，投資氣氛不濃厚，奢侈稅前後市場成交量的變動並不 大，市場買氣與經濟成長率、失業率等基本面連動較為緊密，隨著整體經濟復甦，台中市與高雄市的住宅市場表現相對穩定，近月呈現價平量穩態勢。

      短 線受到奢侈稅衝擊，房市短期投資需求銳減，但長線而言，近期各國寬鬆貨幣政策逐漸退場，但國內利率水準仍處於歷史低點，美、日、歐等先進經濟體復甦步伐仍 顯緩慢，國際資金仍舊在亞洲新興市場中流竄，目前停泊在國內，伺機尋找投資目標的游資仍然充沛，顯示影響此波大台北地區房市價量齊揚的外在條件並未有太大 的變化。

     奢侈稅上路後，在利率水準仍低且缺乏適合投資管道的情況下，房地產仍會吸引資金進駐，但奢侈稅轉嫁不易與投資期拉長的條件下，投 資人將目光移至保值且具備穩定收益的產品，例如店面或辦公室等商用不動產，以及具出租利基的住宅或套房產品。由於短期交易需求大減，換屋族群短線也沒有急 迫的購屋需求，預期第三季住宅市場應會呈現盤整狀況。

    大台北地區住宅市場仍處於多空交戰的拉鋸階段，價格或將陷入整理格局，短期內應不至 於看到下滑跡象，推升力道也不足。而台中及高雄都會區住宅市場的表現，則將隨著產業發展的腳步與就業市場的活絡，迅速擺脫奢侈稅的陰霾。不過明年初的總統 大選等，政治不確定因素或許對市場出現干擾，可能是影響下半年甚至明年房市的關鍵因素之一。

資料來源：信義房屋不動產企研室

奢侈稅限制物件流通速度 間接受害人數越來越多 越來越明顯 台灣不動產業陷入嚴重低潮

奢侈稅上路，委售物件大減，很多房仲連房子都沒得賣了！相較去年底、今年初的市況，總交易量最少修正四成。而交易量瞬間滑落，仰賴業績獎金為生的不動產營業員，收入短少50％以上，最近紛紛出走。

■高專無底薪 生活無以為繼

「現 在離職者，多屬原來就是業績不穩定的族群！」房仲私下表示，其中高獎金無底薪的「高專制」店家，離職人數更多。而「普專制」的員工，雖然前六至九個月試用 期有高底薪保障，但是試用期過後，沒業績者還是會離職。就連台北市不動產教育發展協會理事長楊銀宗說，近期「不動產營業員證照專業訓練班」授證課程人數也 少了二至三成。

 

房仲私下都叫苦連天，因為奢侈稅後，很多屋主寧可租不願賣，市面上的物件越來越少，很多人已經好幾個月沒成交，在沒有低薪的情況下，根本沒辦法生活，很多人紛紛轉往其他業務性工作，影響人數估計有五千人。

 

■房價沒跌委售少 房仲湧現轉業潮

由 於進入不動產業當營業員的門檻不高，讓這行業成為一個大熔爐，像五年前許多銀行合併，很多銀行員優退後，就來當營業員，前二、三年也有許多汽車業務員、信 用卡推銷人員，轉行當不動產業營業員，但是今年受到奢侈稅影響，不但由其他行業跨入不動產業的數量明顯減少，甚至有很多人寧可回去老本行，「賣房子真的已 經賺不到錢！」

 

市場上少了短進短出的投資客，三至七月 平均每月業績滑落10％，很多勉強撐住的店家，其實靠的都是店裡養的都是不用付薪水的高專，只是，現在這休高專的生活無以為繼，恐怕也將紛紛求去，就算店 家管銷低，還可以繼續經營，接下來去哪裡找人賣房子，恐怕也會是下一個麻煩的問題，而房價沒受到奢侈稅影響，還是居高不下，也是讓仲介業者哀鴻遍野的重要 原因之一，這個房地產寒冬，要怎麼度過，對業界來說，難題才正要開始！

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

豪宅房價再創新高 台灣土地越來越值錢 有屋族受益 無屋族只能怪罪給張教授啦

        陸客自由行再度炒熱全台房地產，特別是豪宅建案，價格與銷售市況開低走高，成為今年928檔前最吸睛的產品。近期雙北市及台中市、高雄市，豪宅建案都陸續傳出銷售奏捷的消息，全台出現928檔前，北中南豪宅大車拼的特殊現象。

        住展雜誌針對北台灣及台中市、高雄市大都會區，銷售中指標豪宅建案做出調查(見附表)，其中有40個豪宅建案引領房市，成為房市的多頭指標。各行政區中，以 北市中山區推出的豪宅建案最多，有7個指標豪宅建案同時銷售中，其次是北市內湖區有3個豪宅建案，新北市的新店區與林口區也各有3個豪宅案推出。除了雙北 市外，台中市與高雄市也各有5個指標豪宅案同時推出。

       台北市方面，最受市場矚目的豪宅建案，主要就是位於大安區的百億豪宅建案「明日博」，近日「明日博」開始打報紙稿強銷，並正式開出每坪160萬元的單價試探買氣，該案的銷售走勢對當前及未來的豪宅市場具一定的指標性，後市走勢值得進一步觀察。

        北市推案重心在「東軸西移」下，使中山區成為北市推案的熱門地區，中山北路、松江路等主幹道上豪宅林立，其中「遠雄富都」更開出每坪180萬元的高價，房價一點都不輸大安區與信義計劃區。

        中山區6個豪宅中，除了即將公開的「尊勝白金苑」銷尚未明朗化外，其他包括南京東路一段的「天觀」、大直空軍總部旁的「富邦九莊」及復興北路上的新成屋「貝森朵夫」，銷售的市況都不錯。

        值 得一提的是，北市不單單是市中心有豪宅案推出，其他地區，包括士林區、北投區、內湖區及文山區，都有豪宅案推出，台北市真可說是豪宅遍地開花。新北市方 面，近期進場醞釀或銷售即有不錯反應的豪宅建案，還包括新店的「養心殿」、新莊副都心的「鄉林淳青」及「遠雄中央公園」、林口區的「世界首席」等案。

         不 讓雙北市專美於前，台中市與高雄市近期豪宅建案也成為市場矚目的焦點。台中市由鄉林建設推出的百億豪宅成屋案「鄉林皇居」，近期廣告狂砸，吸引了兩岸豪宅 客的矚目，令台中地區的地產業者為之振奮。台中市西屯區緊接著將由國泰建設位於西屯的「府會園道」超高層豪宅案接棒，據了解將開出50~70萬元的區段天 價！

        此外，南台灣的高雄市，京城建設、興富發建設及國揚建設等重量級建商，豪宅建案更是通通到位，豪宅熱從北熱到中南部，較勁已是全面白熱化。

        住 展雜誌研發長倪子仁表示，台北市豪宅精華地段的土地愈來愈難開發與取得，此外透過都市更新取得的成果更是緩不濟急，於是台北市好地段的豪宅愈來愈顯得稀 有，豪宅主導下的大台北區房市，在開放陸客來台觀光，及開放陸資來台投資房市的加持下，預計未來仍會是房市最火紅的產品之一，也將扮演更吃重的角色。

        倪 子仁說，在大台北一片豪宅熱的氣氛下，台中市及高雄市知名建商也不遑多讓，頗有與大台北區豪宅來個北中南相呼應的態勢。夾帶著對陸資與陸客來台購買房地 產，房價高漲的想像空間加大，近年來豪宅市場的爆發力源源不絕，不僅指標豪宅建案精銳盡出，實際銷售狀況更是捷報頻傳，支撐區域行情繼續往歷史高價邁進。

台北區房價只會漲不跌, 連三歲小孩也知道。 全世界只有台灣媒體還會在報導: 一位智商低於三歲的學者。

張金鶚：對徐一鳴的10大回應

「房地產終將回到合理水準」

         上期與戴德梁行總經理顏炳立的房市多空PK 文章露出，網路點閱率高且迴響大，顯然買賣雙方都十分關心台灣房地產處於關鍵轉折，長期在學術界研究的我，期許能貢獻一己之力，且提供不同的意見參考。 

        過去30年來對於網友、購屋人等非專業人士的批判，我一向採取寬容態度，因為台灣是自由社會，每人都有權利發表意見，但批評的言論應止於就事論事，不該涉及人身攻擊，這是我接受社會公評的最後底線，如涉及人身攻擊，其法律責任應自負。 

        對於廣告人徐一鳴的看法，我期望透過10點回應，把似是而非的觀念釐清，希望讀者是抱著看清真相，而非看熱鬧的心態閱讀。 

回應1   持有3 間屋 並無口是心非

徐一鳴提及：「雖然張教授嘴裡喊空， 但行動上是看多。」這是很嚴重的指控，並明顯與事實不符。去年我在《張金鶚的房產七堂課》書中寫道，我名下有1間老公寓、2間電梯大樓，目前1間自住、1 間父母居住，老公寓正進行都市更新。 

對我來說，這3間房產都屬自用而非投資。早期購入的老公寓，原先計畫去年脫手，但因鄰居上門談都市更新，動起「自辦都市更新」的實驗念頭，計畫用營造廠當 代理實施者，未來這個經驗將透過出版與讀者分享。在此，我要特別強調，這些年本人絕無一面喊空、一面進場購屋。徐一嗚認為本人口是心非的說法已影響個人的信譽，言論不實，有其法律責任。

從徐一鳴的質疑觀點能看出，很多人對房地產屬於「投資財」或「消費財」的觀念仍不清楚，這也是我和顏炳立對談後，看法不同的最大差異。 

從投資的定義來說，投資就是將當下可享受的錢儲存起來，等待日後享用（不論是放銀行或其他投資工具），投資的重點是延後使用；相反的，消費就是現在把錢花掉，當下享受。大家不妨想一下，買房子目的為何？是等待日後高價時賣出？還是買來居住、當下享受呢?

多數人的答案會是：「兩者都有」，但比例上有7成的心態是買來自用，3成是希望未來脫手時，還能賺點錢吧！所以說，買房子對多數人是一種消費。 

就算嬰兒潮世代為下一代置產而購屋，這些都是「預先消費」，因為第二代仍把房子當自住使用而非純投資。什麼情況才算把房子當「純投資」？最明顯的就是「三 黃一劉」，他們買進房屋、裝潢後、再賣出，靠轉手獲利。 

釐清房子是「投資財」或「消費財」，應該就不難理解，為什麼奢侈稅實施後，房價未來3~5年會緩跌。因為過去房市投資客太多了，一旦短線投資人不再進場， 交易量開始下降，這點從6月成交量大減2成得到印證。讀過投資學的人都知道「量先價行」，沒有量、就沒有價，這是很簡單的理論。

長期來看，北市房價要跌3成的預期，是根據2008年及2010年2次的「房地產泡沫研究」而來，當時依據所得、租金等指標，計算出台北房價不合理幅度達 3~4成，以目前房價來看，泡沫4成的確不為過。

回應2    台北市房價國際化 租金本土化

過去幾年建商愛用「台北市房價比照國際盤」的行銷策略，成功完銷許多住宅預售案，實際上，台北何德何能開出國際盤的房價？

若把台北與倫敦、紐約、東京等國際城市放在同一水平比較，從租金水準、市場規模、外人投資金額、政策開放等4點說明，就能知道台北市有多麼不國際化！ 

根據高力國際統計至2010年第4季，台北市頂級辦公室的年租金，在亞洲只排得上第15名，再以高力國際2010年上半年「全球不動產市場調查」，台北市 在全球甚至連Top 50都擠不上，連台北市最好的頂級辦公室都如此，更何況超低的住宅租金水準。 

再看交易規模，台北市1年商用不動產交易金額（包含土地、零售、純辦及廠辦等）約新台幣1千憶元。根據DTZ 戴德梁行「Money into Property」的研究報告，中國去年的商用物業投資額（不包括土地買賣）就達到900億美元（約2兆7千億台幣），占亞太區投資額的57%，台北的交易規模連中國的尾數都不到，規模不夠大，如何國際化？ 

晉身國際都市要件之一，必須先有外商投資、設廠、就業，帶動商用不動產活絡，租金得以成長。   然而，根據主計處統計，2010年核准的華僑及外人投資金額僅 38億美元（約合1,140億台幣），已連續3年衰退，相較於東京、倫敦等城市的環境及條件，台灣缺乏國際性企業進駐的誘因。

就算在ECFA 實施後，台灣頂多成為國際企業「轉進」中國的跳板。此外，台灣金融限制多、政策法令綁手綁腳，降低外商投資意願。徐一鳴把台北與上海對等比較，在我看來， 台北的國際化程度遠不及上海。唯一能勝出的就是，台北「房價」已國際化，但「租金」仍本土化！ 

回應3     房價指數觀察趨勢與大方向

過去我主持內政部建築研究所「台灣房地產景氣動向」（目前已停辦）、營建署「住宅需求動向調查」及國泰建設「國泰房地產指數」，這3大房地產指標代表不同意義，而國泰房地產指數並非如徐一鳴所說是用「模型預測」。

長期在學界研究，我一向認為房地產指數若與現況產生差距，指數的運用是可以被討論、也能接受市場檢驗，但批評者得事先做功課，不能不做功課，不了解研究內容，就因指數短期與市場走勢不同，說指數出了差錯。 

回到「國泰房地產指數」，它是利用預售屋及新成屋的特徵價格建構而來，屬於個案的特徵價格指數，和一般業者公布平均房價水準或個案房價資料有所不同，後者 未考慮產品與區位的差異，因為房屋異質性高，而且無法放在同一水平比較。舉例來說，若某一季預售屋是以豪宅案居多，很可能把當月平均價格拉高，此時指數就 會把個案屬性做調整。 

編列國泰房地產指數的目的，就是希望降低每間房屋的變異性，並且把個案放在相同品質、區位、時間的標準下，讓消費者長期觀察房價的趨勢變化，因此每季指數 的變動不會太大。

我要強調，指數是觀察趨勢與大方向，很多業者把土地標售、商辦、豪宅的成交創新高拿來大做文章，殊不知這只是單一事件，光看個案成交只能看見「樹」，透過 指數預測才能見到「林」。 

回應4     中國房產修正 台灣不能置身事外

徐一鳴說：「如果房價跌3成，台灣經濟會倒退數年！」這點倒是與我不謀而合，就是因為擔心房地產崩盤、經濟倒退，最後要全民買單，我才苦口婆心提出房市預警。 

我同意低利率把大量的資金逼進房市，台灣因政府引導資金回流又沒適當配套，讓房地產成為當紅投資商品。但是，資金不會長期Long stay，一定是有進有出的，否則「三黃一劉」那麼看好台北市房價的成長潛力，應該長期持有數百間房子，而不需要脫手獲利！ 

很多人認為台灣房地產不會泡沫，我要說「市場不是政府養的」，連美國、英國、西班牙及日本等泱泱大國，經濟都已受到房地產的拖累，更何況台灣是淺碟型經濟，市場規模又小，容易暴起暴落。 

最近注意到一則重要新聞：標準普爾（S&P）將中國房地產產業評等由「穩定」下調至「負面」，並認為在未來半年到1年內，可能下調評等。如果連亞 洲領頭羊的中國房價都開始修正，台灣為什麼能夠屹立不搖呢？現在大家不要「暗夜吹口哨」替自己壯膽，反而應該心生警惕，想想如何避免崩盤。 

回應5     奢侈稅效應尚未發酵

奢侈稅新聞至今已4個月，徐一鳴認為，近期店面仍飆出新高，加上年底需求旺季來到，未來價格只升不降！

奢侈稅初期發酵2~3個月，房價已迅速修正5~10%，這是健康的！只是5月後，政府出手護盤，端出優惠房貸、合宜住宅以安撫業者，讓人民失去了信心，目前房價有如「鐵板一塊」上不去、也下不來，是不爭的事實。 

徐一鳴說，奢侈稅把短線帽客逼出場，聰明的長期投資客會趁機「你丟我撿」？顯然也不一定。日前財政部部長李述德公開表示，政府將貫徹打房決心，積極針對預 售屋交易查稅，半年後將進行奢侈稅查核，現在就評論市場會往哪裡走，顯然還太早，觀望仍是目前的最佳策略！ 

當然，政府的態度很重要，身為學者有責任及義務對於不滿意的施政給予批評。若是政府最後為了選票而縮手，顯然執政黨是傾向替投資客解套，只管讓業者笑哈哈，而人民苦哈哈！

◎更多精采內容請看：Money錢 NO.46 2011年7月號