統領B級住辦拍賣 標出新高價 每坪67.61

台北地院民事執行處第一次拍賣忠孝東路四段統領商業大樓A座12樓，債務人為力霸集團創辦人王又曾胞弟王事展，權狀坪數45.7坪，最後以 3089.99萬、每坪67.61萬得標。房仲業指出，具有B級住辦標出新高價的指標意義。

台灣房屋研究中心執行長邱太宣指出，這次統領商業大樓物件，其實面後巷且大樓八大行業進駐，但每坪還能標出高價，創下統領商業大樓交易新高紀錄，比 起三年前該大樓法拍的價格僅每坪39萬，這次則拍出67萬。

中廣新聞網 (2011-06-23)

台北市增加的人口數居五大都會區之冠

內政部統計月報資料顯示，台北市人口在民國100年4月為263萬285人，對照民國99年4月時的260萬3,651人，1年來增加了2萬6,634 人，增加的人口數居五大都會區之冠，其次是桃園縣增加1萬8,409人，以及新北市增加1萬5,445人。

調查發現，五大都會區人口愈來愈多，造成市中心房價高，一般民眾無力購置，調查發現，台北市人口在100年4月時達263萬285人，1年來增加2萬 6,634人，增加人口數居五大都會區之冠，排行第2的是桃園縣，增加1萬8,409人，新北市增加1萬5,445人，台中市增加1萬2473人，值得注 意的是，高雄市1年來僅增加1,501人，人口相對成長緩慢。

雖然民眾經常感嘆台北居，大不易，不過，台北市人口數不降反升，主要是北市房價相對抗跌、社會福利好、明星學區多、百貨商圈多，生活機能強，因此外來人口不斷移入；另一方面，高房價影響而外移新北市的移民潮，也出現遷回北市的現象，尤其以北市二環行政區的內湖、大同、南港為主。

另外，根據台北市主計處統計資料庫調查發現，台北市12個行政區中，人口增加比率最高的為內湖區，1年來人口增加4,559人，增幅1.7%；其次為中山 區人口增幅1.66%，大同區增幅1.6%；特別的是，信義區、大安區、松山區等核心精華區，人口僅微幅成長0.48%~0.56%。

市況顯示，北市人口增加主因並非愈來愈多人足以承擔高房價，因為人口增加的行政區主要都是北市第二圈房價相較便宜的區域。其中，市中心大安區捷運站密度最高 ，房價貴一般人多買不起，但大台北捷運網絡逐漸完善，如文湖線內湖段於98年7月4日通車，大同區內的新莊線大橋頭站（大橋國小）在去年11月通車，松山線的北門站將於102年底通車，北市第二圈交通建設逐步到位，成為人口移入的主因。 
 
新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw 

忠孝SOGO旁法拍屋 每坪飆102萬

忠孝SOGO旁法拍屋 每坪飆102萬

中時 2011-06-18

法拍市場持續發燒！台北地院昨日拍賣北市忠孝東路4段住辦及力霸集團林森北路資產，結 果皆順利標脫。 其中備受矚目的太平洋忠孝大廈6樓住辦，底價4000萬，進入第2拍，屬點交物件，權狀44.72坪，零公設。結果出現2封標單搶 標，最後由陳姓民眾以4560萬、溢價14％，每坪成交101.97萬，區域價格僅次於三陽忠孝大樓法拍4樓以上辦公室每坪107萬的紀錄。 台灣 房屋研究中心執行長邱太煊表示，該物件距東區太平洋SOGO百貨忠孝館僅20公尺不到，周邊商圈除了SOGO三個館、微風廣場二個館、明曜、統領等百貨公 司外，還有名人巷、潮流服飾、醫美整形等，生活機能超強。值得注意的是，SOGO百貨忠孝館附近的住辦大樓，具有店面效應，加上零公設，室內面積扎實，因 此拍出如此天價。 此外，前不久三勝製帽董事長戴勝通忠孝東路4段住宅法拍（住安大廈），每坪僅標出85.59萬元，相隔不到一個月，對面的太平洋 忠孝大廈6樓，就創下每坪101.97萬的紀錄。邱太煊指出，近1、2年來有不少香港店鋪炒家瞄準東區，且東區的發展有香港尖沙嘴的影子，東區店鋪不僅單 價創新高，租金單季漲幅也有25％以上，外來店面投資客對東區的指名度愈來愈高。

誤人一生的教授 無法面對國際化潮流

台灣房市多空激辯 顏炳立PK張金鶚

   ( 2011/06/09 )

6月1日奢侈稅正式上路，究竟對市場影響多大？ 

《Money錢》破天荒邀請到政大地政系特聘教授張金鶚以及戴德梁行不動產總經理顏炳立對談，這是兩人近年來難得的同台演出，本文完整呈現兩人對房地產後 市多空看法的邏輯推演。

自從2月底奢侈稅新聞出籠後，根據財富管理銀行內部調查，貴賓理財客戶最想聆聽政大地政系特聘教授張金鶚及戴德梁行不動產總經理顏炳立兩位重量級大師，對 奢侈稅實施後的看法。顏炳立3個月內全省巡迴3、40場演講，張金鶚更參與多場政策說明會。 

今年以來，顏炳立婉拒電視台談話性節目的邀約，偶爾接受新聞性的採訪，由於兩人的犀利言論經常被媒體斷章取義，為了忠實呈現雙方看法的歧異，《Money 錢》力邀兩人親上火線對談。 

從結論來看，張金鶚及顏炳立對奢侈稅實施後的衝擊，如同兩條沒有交集的平行線，但他們一致認同：「資金」是推升這一波房地產上漲的最大助力，資金退潮與否 是觀察重點。而兩人難得的唯一共識是：一旦通膨升溫，房貸利率飆上5%，將對房市產生負面影響。

這場未對外公開的對談，處處機鋒、過程絕無冷場，本刊完整記錄，以下是2小時的對談實錄： 

看屋時機：趕快看屋PK 現在不用看屋
 

Q: 奢侈稅發酵已3個月，兩位目前觀察到的市場變化如何？ 

張金鶚:
各地區影響程度不同，持平來說，台北市房價小幅下滑5%、新北市5~10%是目前共識，但也有仲介說：「北市知名投資客：『三黃』就倒了大半，7折可以談、8折可以賣」 （顏總搖頭中）。

當然也有屋主加價賣屋，把成本墊高的說法，但更多的是業者哀嚎，像是「不要傷及無辜」、「中南部會很慘」、「仲介會倒上千家」等，業者的恐慌是講給政府 聽，希望政府來救（市場）！

奢侈稅原本最大發酵時點是3~5月，但在業者反彈下，政府接著推出「合宜住宅」、「現代住宅」等，讓原本量縮的市場又增加了供給，政府也推出優惠房貸以安 撫中南部業者。這些都反應出政府態度不清楚，使得奢侈稅的效應一正一負相互抵消。

看得出來政府想兩面討好，一方面安撫民怨、但又不想得罪業者，總的來說，預售屋房價下跌情況明確，也出現退訂潮，房價是有回來一點，量縮也是明確的。

顏炳立:
金融風暴後，台灣率先V 型反轉，2009年3月房價創下歷史新高，到去年底我都很樂觀。但是今年2月看到新莊預售屋每坪賣到7、80萬元，新店6、70萬元，板橋8、90萬元， 誇張的是都還有人買！我無法認同「魔」和「神」都一樣上去，所以才有「群魔亂舞、黑白不分」的說法。

3月奢侈稅出來後，市場急凍，心情沈重！但在實施時間提前後，利空已開始淡化，4~5月市場慢慢回溫，現在當然有投資客想賣，但沒有恐慌性賣盤，也沒有恐 慌性價格，這是我在第一線的感受。 

奢侈稅就像「小三」一樣，是出來亂的，需要時間沈澱。香港在實施3個月後，房價就反彈，台灣頂多受影響半年，最慢8月會回溫，才有「買賣二閒、等候秋決」 的看法。6月上路後，市場只會降溫、降量，但不會降價。這就像吃牛肉麵，可以加湯、加麵，但老闆不會降價。

我和教授的看法最大不同在於：我認為要趕快看房子，但教授覺得看都不用看，這是我們最沒有交集的地方！ 

奢侈稅效應：8 月回溫PK 尚未起跌
 

Q:對於顏總認為趕快看屋，張教授是否有不同的看法？

張金鶚:
我先回應先前幾點他的談話，這才算是對話嘛！（台下掌聲不斷）

第一，奢侈稅自1月研擬，但政府為了選舉，縮小打擊面，只鎖定5% 投資客，法案是針對2年內買賣「行為」課稅，對短期投資有影響。

過去買賣房子10年才1次，現在卻1年周轉好多次，像三峽台北大學附近的仲介店就比便利商店多出5倍，代表投資客很多，這點大家都很清楚。奢侈稅會讓投資 客的比例減少，但不要忘了，投資客周轉次數很高，對量會有很大影響。

再說不合理的地方，現在他從「上漲幅度」來看房價已不合理，但2年前我們就從「租金」及「所得」看出不合理了，顏總認為新北市房價群魔亂舞，如果連玩牌的 人都覺得不合理，是不是代表市場已經更不合理了！市場不可能長期不合理，除非資訊不透明或是大家都瘋了，否則不合理就像國王的新衣，大家睜眼說瞎話。 

我說現在不要看屋，是因為現在想砍價3成，根本沒人理，買賣雙方價格認知差距過大，那為什麼要去看？何況現在看屋只是增加市場買氣。業者只怕你不來看， 不怕你不買，如果定力不夠，不就陷入含淚購屋的陷阱。

現在市場比的是一種氛圍，在未明朗化前要觀望及等待。我說不用看，他說要去看，最大差別是，看你在為誰說話。

再來，我們的最大爭議是：他說房價8月回溫，我認為還沒開始起跌！我的邏輯是：政府只能帶頭、誘導市場，無法控制市場，從過去經驗來看，政府的支撐只有短暫效果，中長期的走勢、市場才是最大的力量，才能決勝負。

房價雖然回檔不明顯，但我對結果是滿意的，因為才1、2個月就跌了5~10%，未來除非執政黨不想選了，否則選前政府一定會控制房價，因此這半年是觀望 期，選後才是決勝關鍵。

顏炳立:
張教授說房價要修正3~4成，這會誤導買方，讓他們一直買不到房子，這點要請教授解釋。

張金鶚:
我被人批評最多的是，3年前聽我的話不買房子，現在都買不起了！

但未來會見真章，時間可以證明一切，買賣股票，短期可能賠錢，但中長期就不一定了，更何況房地產算是中長期投資。最可怕的是，大家都把房子變成投資工具， 政府把護房當重點，而忽略健全市場、資訊透明化才是真正該做的事。只要政府把資訊透明了，消費者難道會不知道房價合不合理嗎？ 

房價最多修正幅度：15% PK 30%
 

Q:兩位對新北市房價都是看跌，能否說明如何判斷合理房價？

顏炳立:
投資房地產只有7個字：「地段、環境、可及性」，新北市永遠不能取代台北市，所以台北市頂多修正10% 以內，新北市10~15%。

我認為合理價格是：目前台北市第1框（指大安、中正、信義、中山及松山等）預售屋的成交價130萬~140萬元，第2框外圍包括士林、石牌、大直、南港、 內湖、古亭、木柵、景美及萬華等，與市中心可及性只有20分鐘的區域，新成屋約65萬~70萬元；而過橋、過溪的新北市新成屋，房價再除以二，也就是永和、三重、板橋、新莊等新成屋的支撐價為32萬~35萬元。

什麼時候台北市房價會再上漲？如果發現新北市均價站上40萬元，那麼台北市房價就要再往上，否則新北市的新成屋只要看得到3字頭全都要買！按照這個邏輯， 就能說明台北市房價為什麼掉不下來？因為現在新北市新成屋30多萬元的價位根本買不到。

張金鶚:
他的說法邏輯不通，他認為房價要跌，但如果沒有下來，就代表會繼續漲上去，那麼他說群魔亂舞是假的囉！這是不負責任的說法。

顏炳立:
這一波由資金行情帶起的預期心理，讓台灣房地產結構改變了，台北市的房價已經不是由台北人來決定！10年前，台北市房價每坪百萬是天方夜譚，但現在大家都能接受了！ 

香港最高檔的住宅每坪平均折合新台幣800萬元，一般住宅約300萬~400萬元，最便宜的每坪100萬元。香港中環最貴的辦公室租金每坪2萬元，台灣每坪只有2千多元，只要陸資丟一點錢，就能改變這個差距，台灣也只有台北市有這個條件。台灣房價只有雞（台北市）能升天，沒有犬（中南部）會升天。

中產階級的故鄉已經不在大安區了，如果滷肉飯一碗從20元漲到200元，客人當然會翻桌走人。因為有錢人不會買無法代表身分地位的新北市，新北市是中產階級應該住的地方，若上漲到豪宅價，當然就不合理！

Q:張教授可否進一步說明，究竟要跌3成的區域是哪裡？

張金鶚:
根據我們的研究，2008年台北市預售屋房價平均泡沫程度是3~4成，當然新北市泡沫一定更高。

1990年無殼蝸牛發起夜宿忠孝東路運動，當時台北市泡沫程度是5成，後來花了10年才把泡沫消除。

大家對泡沫有誤解， 泡沫是一個指標（benchmark），學界定義是：「所得可支撐的房價叫基值，不能支撐才叫泡沫」。泡沫是隨時存在的，只是究竟何時破？會不會一下子就 破？還是慢慢變小？得看政策如何讓房價軟著陸（soft landing）。

很多人對房價跌5成一點感覺都沒有，那是因為每年慢慢小跌5%，長期複利的效果，這就像溫水煮青蛙一樣，跌到讓你沒有感覺，這也說明為什麼台灣房價會「短期大漲，長期小回」。 

泡沫破裂的利率指標都是4~5%

Q:過去很少泡沫是在利率2% 低檔破裂，而目前建商資金滿手，如何期待台北預售房價打7折？

顏炳立:
我只有7個字：「天真、活潑又可愛」。

張金鶚:
泡沫破裂不見得是看建商，每人持有房地產的資金成本都不同，未來通膨上升，利率一定上調，當房貸利率來到4~5%，成本就提高1倍，就有資金壓力。

房價要打7折，不是指未來6個月或1年內，3~5年是很有可能的。

房價緩跌讓大家沒有感覺，等到發現高點已過，越晚賣越划不來時，就有骨牌效應出現。現在大家都說不會，日本、美國、愛爾蘭等有制度的大國，也都發生啦！重點是不合理已是共識了，怎麼可能不合理一直存在呢？

我相信從利率、資金、稅制及制度透明化下手，就能把不合理導向合理。

◎更多精采內容請看：Money錢 NO.45 2011年6月號

中央銀行確定升息腳步 害死青年購屋族 馬總統連任之路步向風暴危機

（中央社記者田裕斌台北22日電）

中央銀行確定升息腳步， 6月理監事會一般認為持續升息半碼，對房貸族而言，利息壓力又將加重，銀行業者建議，在升息趨勢下，房貸以固定利率為優先考量。

目前銀行房貸以指數型房貸為主流，不過由於央行自去年6月起已連續升息半碼 (0.125個百分點)4 次，升幅達0.5個百分點，對房貸戶的利息壓力明顯增加，採固定利率房貸雖然利率較目前平均利率稍高，但長期而言，利息支出固定，有助中長期的理財規劃。

銀行業者表示，指數型房貸的特色是利率採機動計算，隨著央行升息、降息的動作，利息支出隨之改變，在降息趨勢下，指數型房貸的利息會逐步降低，一旦 啟動升息機制，利息反倒會逐步墊高。

以銀行多數指數型房貸採郵局2年期定存機動利率加碼估算，央行每升息半碼，約影響房貸利率0.09個百分點，每年每新台幣100萬元的房貸利息增加 900元，依目前每次升息半碼的速度，1年利率升幅將超過0.36個百分點，壓力不小。

也由於看準升息趨勢，包括銀行業者及壽險業者都推出固定利率房貸搶市，與指數型房貸利率下半年可望衝破2%相比，目前固定利率房貸利率鎖住利率期間 多在2至7年間，目前利率水準在2.75%以上。

其中，彰化銀行推出7年期固定利率房貸，不但鎖住利率期間長，且利率固定在2.75%、2.85%、2.95%3個等級，算是業界相當優惠的方案， 只要基準利率再升1個百分點，房貸戶馬上就賺到。

銀行業者指出，尤其是上有父母、下有子女需撫養的「三明治族」，選擇固定利率房貸較容易控制預算支出，不必擔心利率調升而增加房貸支出，影響既有生 活品質，且待利率鎖定期結束後，也可再視市場及家庭經濟狀況，選擇更為適合的方案。

不過也有銀行主管表示，既有房貸戶若想要從機動利率計息轉成固定利率房貸，可享有的固定利率期限會跟著調整，優利期間也會打折，搶便宜最好先精算清 楚再決定，看看轉貸是否有賺頭。1000522

全民是輸家： 馬拼明年選舉 亂了套 找無用的學者 打擊房產業 房仲一片慘狀。

官方轉做多 仍是拼選舉炒短線

接著上週四政院又宣佈，將推出新的刺激買氣措施稱為『房市正義』方案；簡單說，就是把先前財政部及內政部 兩版本的青年安心成家專案合併。據報導，如此一來，單一個案貸款額度上限將達720萬，甚至總撥額度也改為無上限。

現代住宅看似全新策 略，不過在國外，此概念包含在社會或公營住宅範疇內。此外，其初步規劃為使用權，而非地上或一般所有權，因此仍挑戰一般人『有土斯有財』的舊觀念。無論如 何，弱勢居住權益保障，所需的不是構想，而是趕快推動。因此上週召開公聽會、即將進入實質審查階段的住宅法，就至關重要。

至於行政院推出 的房市正義方案，則根本是荒腔走板施政又一樁。短短兩、三個月內，因為民怨四起，官方急就章推奢侈稅，結果交易急凍；現在又變成擔憂市場被打趴，所以刺激 買氣？這不是頭痛醫頭，是什麼？說得更白些，根本又是另一個拼選舉的短線策略。

撇開外部環境因素，如房價仍高、未來利率持續升高、物價上 漲等因素，光就補貼新方案內容來看，就仍大有文章。儘管將兩方案合併，使貸款最高達720萬，不過還款年限也拉長到30年，是否真有利消費者，最好是精算 過再下定論。無論如何，購屋人都不該因此誤判形勢，還是回歸理性，從自己經濟實力出發，才是上策。

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     話說 要準備3~4成自備款 才有機會用到政府的正義貸款，實在很困難。

     換句話說，又是一個自欺欺人的騙局。  馬團隊的童子軍團還是坐在總統府討論民生議題，實在可笑，人民實在可憐。

    

     去年底，由於小孩長大了，我換一間較大的房子。原先的房子整理好就碰上奢侈稅上場。 雖然已自用10年多，要出售理應無繳稅問題。 但是每一個來看屋的人，都8~9折出價，打折殺價當然低於行情。 我當然不賣。

     原本部委託仲介，希望可以讓買方得到實惠的價格。 但是每天接到仲介的電話，合計至少7-80通以上。

     由於買方自備款不足，貸款成數不足，買方觀望是否會減價?      當然房子賣不出去，  所有人通通怪罪奢侈稅的影響。

     打算到了6月起 奢侈稅開始實施後，預期房價成本會通漲。又，公務員將增加3%之薪資。 物價當然會通膨 5~10%。 因此房價必然將再加上7~8%的價格才合理。

     反正6月不漲，7月會漲，因為市場供需問題，馬政府不可能在短短一二年內，提供足夠的房子。 所以房價必然上漲。 由於打壓房市，將造成供給面更少。

     最後結論: 國民黨在馬主席的領導下，實在無陸用。

                     台灣人民應自求多福。

       

     

    

台北市今年3月份相較於去年同期，不管在土增稅、契稅稅收與建物買賣移轉棟數的變化上，都比呈現下滑趨勢