利用租金行情反推合理買價

更新日期:2007/08/13 15:22 記者:文／今周刊李建興、趙曉慧

室內設計師張軍偉，從高中時期就是位包租公，他擅長將中古屋切割改裝，倍增出租單位和租金投報率。而他每月收租六十多萬元，淨賺三十多萬元，生活優閒，猶如現代版的員外。

古代家財萬貫的員外，閒來無事巡視遍布各地的田地及屋舍，一面收租又一面遊山玩水，羨煞眾人。目前每個月收租六十多萬元的張軍偉就是過著這樣的生活。五年九班，目前擔任室內設計師的張軍偉，理著個性的平頭，手持名牌公事包，一臉青澀模樣，實在看不出他已年近四十。

每天一早，他總是一襲運動休閒裝扮，套上球鞋後便急忙出門。其實，對張軍偉而言，他的生活沒有打卡、沒有辦公室。熟知他的人都知道，「室內設計」充其量只是他的副業。

他每天帶著公事包，裡面裝著全台分區地圖、PDA、皮尺、都市計畫表，開著車一路由台北到台中，又轉進高雄，在各地看房子、簽約才是他的正職。

張軍偉繞遍全台看的，都是自己的房子。數一數，他在全台灣已擁有二十幾棟房子，據點遍及全台。就以台北來說，遼寧街、中山北路、吳興街、安和路、基隆路、西門町都有他收租的足跡。

「我們張顧問（張軍偉），像古代養士三千的諸侯，光房客就足足有七十多人！」幫忙張軍偉處理租房雜事的李家宜說，光靠租金，張軍偉每月坐收六十多萬元，若扣除貸款，還多出三十多萬元的盈餘。在朋友眼中他是最經典的「時尚員外」，也是名副其實的「包租公」。

力行分割出租 租金極大化

張軍偉的朋友都喜歡喊他「張顧問」，因為不同於一般的房市投資客，總在買進賣出的市場裡鋌而走險，張軍偉自操盤房市以來就從未賣掉一間房子，全靠租金養房。因此，談起包租，他不但是顧問，還是達人。雖然張軍偉才三十多歲，但早在高中時期，就開始當起包租公，二十多年的實戰經驗，為他修煉出無可取代的獨門心法。

一九八○年代，原住高雄的張家，因為父親北上創業而留下還在念職業學校的他獨守三房的老公寓。從小就很有生意頭腦的他，靈機一閃，就將剩下的兩個房間出租，即使還未出社會，高中時期靠著當小小包租公，就能夠自給自足。

有了這樣的經驗，張軍偉早在學生時期，他就很細膩地觀察、研究租屋生態，體認出住宅分割出租，低風險、高報酬的好處。也正因為如此，退伍後，延續著包租夢，九三年間，在高雄二十五期重劃區買下大樓住宅，有了第一棟自己的房子。

當時正值房價高峰，為了支應龐大的貸款，張軍偉想起高中時期「分割出租」嘗過的甜頭，於是把原本二十五坪三房兩廳的房子，捨棄了客廳和 廚房，將室內一分為五，改裝成五個四到五坪的房間，每間依然可租到四千多元。算一算，五間房足足收租兩萬元，而隔壁同格局的物件才收租八千元，分割出租法 為他創造了兩倍收入。

於是，利用分割倍增投報率，成了張軍偉包租的基本配備。目前他的操作手腕更到了爐火純青的地步。現階段，只要張軍偉看中的物件，必定先打聽當地市場最熱門且坪效最佳（指每坪租金最高）的房間坪數，然後再依照該物件的格局、管線等條件進行切割，務必將總租金拉至最高。

利用租金行情反推合理買價

而除了將租金極大化，張軍偉還先設定理想租金、理想報酬率，反算出合理買價，以該價格為上限，向買主殺價，以壓低購置成本，二次推升報酬率。

以他幾年前買下台北市遼寧街的中古住宅為例。張軍偉表示，當時他同時有四、五個標的選項，但他不貿然下決定，反而用了近一個月的時間，像個傻子似地，輪流且痴痴地站在各個標的案前觀察人流、車流，更詳細地分析當地居民及往來上班族的素質。

當時他發現，遼寧街地近民生東路外商辦公大樓區，居民及上班族多屬收入高的外商白領階級，租金行情也較高，於是決定出手。

在議價前，他仍然功課做足。經由打聽，張軍偉得知該區域以六坪左右大的房間為最搶手的租屋首選，租金可上看一萬元。於是他腦中立刻閃過 一幅影像，決定將這二十多坪的住宅切成四間六坪套房，算算總租金期望值應可達到五萬元。在總租金確立後，張軍偉再將投報率鎖定在六％，進而回推出合理買價 為六百萬元，再向買方議價，最後則以五七○萬元買進。

借由兩面操作手法，張軍偉的投報率一下子拉高至近七％，遠遠超出同棟不到五％的租金行情。

只租個體戶 預防整層空置

不僅錢算得精，他的風險管理功夫也堪稱一流。雖然房子都切割出租，但他從不貪快而租給團體客，堅持只租給個體戶，讓同棟房的房客互不認識。如此一來，不但可以抑絕房客以量殺價，另外則也可預防團體退租，造成整層空置。

令人折服的還有他高明的招租技巧。「我的房子空置期最多不超過一個月，因為我懂得用房客的心態買房子！」他得意地指出，有別於一般包租公買房重價不重質，他的不敗定律則是質重於價。

張軍偉評估買房標的，必定研究動線，先將自己化身為房客，仿照房客上下班路線，徒步走到標的物。沿路眼觀四面、耳聽八方，一旦動線上有生活機能、巷弄治安、管理不佳的狀況，就降低評比，甚至慘遭淘汰。也因此，每每張軍偉的房子，都十分符合上班族的租屋條件，成為搶手貨。

不過，張軍偉房子好租，還在於他懂得替房子加值。雖然房子都隔得小小的，但在出租前張軍偉都會想盡辦法增加屋內設備，舉凡液晶電視、手拉坏的洗臉盆等，目的就是形塑出「五星級套房」的租賃價值，而每每能較鄰房多出兩成的租價。由於自己就是裝潢設計師，有專屬施工團隊，建材成本相對便宜，因此相對於其他房東極具優勢。

「生活、工作幹嘛這麼累，做對投資，就快樂一輩子！」在訪談結束前，張軍偉對我們提出了過生活的忠告，聽來雖然有些「何不食肉靡？」但對於時尚員外的他而言，生活不僅像員外般優游自在，還多了點成就感！

富豪投資房地產

前言

據調查，全球富豪投資房地產比重已從過去的16％升至24％，而網友票選，房地產也是各行各業中，暴利指數最高的行業。靠房子真的可以變成有錢人！其實投資房地產和股票一樣，求的不外是，低點買進、長期生財和高點賣出的技巧，只不過，道理人人都懂，巧妙卻各有不同。

《今周刊》採訪24位靠房產致富的達人，逐一告白他們的賺錢心法，從買房、養房到賣房，整理出贏在房地產的不傳之祕，不論是投資、首購或是換屋，學習高手的方法，讓你無論在景氣或不景氣都能成為贏家。

一間房子，能衍生出多少價值？買賣賺價差、增值利益、租金收益、合法節稅、抵押貸款等，一間房子能創造的價值，遠遠超過想像，比任何投資工具都要讚！這是包租公、包租婆俱樂部在日前舉辦的房地產投資講座中闡述的內容，只要能透過聰明的方法買房子，你我都有機會變成有錢人。


達人致富》聰明買房，靠房子變有錢人／地產投資客累積億萬身價的祕密

在ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）之前，顏福榮只是一位在台北東區擺地攤的窮小子；七年後，他成了管理近三百間出租套房的租屋達人，近期還出版 了第二本書《觀念決定一生的財富》，分享他的成功經驗。七月底，人稱「豬肉王子」的高溢男，剛賣掉一間店面，獲利兩千萬元，賺進人生中最大的一筆投資收 益；現在他準備買一間總價一億元的店面，還積極進軍都更市場，兩位四十歲左右的人，都在房地產市場找到發達致富的機會。

一九七六年，蔡京蓉用五萬元起家，買了生平第一間房子，三十年後，當初的五萬元已經滾成一億元財富，讓她過著半退休的悠閒生活。他們的共通點都是在股票市場賠過大錢，體悟到只有房子是一生最忠實的朋友，因而用心投資房地產，也獲得豐厚的回報。

地產投資最能抵擋金融風暴肆虐

經過這波金融海嘯洗禮，證明房地產最能抵擋金融風暴的無情肆虐。房地產投資界一哥黃文雄，雖然在金融風暴中也損失不貲，但他仍認為相較於股票、黃金、古董等生財管道，最具有保值功能的仍以不動產為最佳選擇，堅信投資不動產是一項具有挑戰性的美好事業。

買房真的可以變有錢人，顏福榮絕對是經典案例。五十五年次的他，一直到三十幾歲都還在擺地攤，過著躲警察、辛苦營生的日子。顏福榮回憶，有一天他 看到電視新聞訪問一位大陸人士，這人在短短幾年間，靠房地產賺了人民幣十幾億元。記者問這位地產新貴有啥專長？有何祕訣可以在短時間內賺到這麼多錢，結果 他回答：「我沒啥專長，就是觀念要好！」一語驚醒夢中人，從此改變了顏福榮的人生。

下定決心做房地產，他到中信房屋上班，底薪兩萬元，但一個月後卻沒有領到薪水，老闆告訴他，沒有簽到六位客戶的專任委託銷售契約，就沒有薪水領， 顏福榮只好再回去擺地攤。之後他又到一家專做法拍屋的公司上班，底薪同樣是兩萬元，他每天上街發ＤＭ、塞信箱、夾雨刷、貼柱子，但一個月過去，業績掛蛋， 還是沒領到薪水，只好又回去擺地攤。

之後顏福榮一度轉賣當時最流行的紋身貼紙，甚至做起紋身貼紙的批發大盤，也因此賺了不少錢。不過對房地產不死心的他，決定再給自己一次機會，又到 另一家法拍屋公司上班。這次他有備而來、準備了六個月的「糧草」，打定主意就算沒有薪水也要堅持下去，至少要把功夫學會；終於在第五個月成交第一筆生意， 幫客戶代標了一間房子。

繳了不少學費後，顏福榮決定自己創業，在基隆開了一家公司做法拍代標生意。之後轉進台北，發現投資機會很多，決定不做代標業務，自己下海做投資 客。在摸索一段時間之後，他決定專注在出租套房市場，當起專業的包租公。歷經三次挫敗，終於找到成功之路，成為台北躥起最快、經營最成功的租屋達人。

顏福榮認為最大的差異「是觀念改變了」；不過如果只有觀念，沒有方法，還是無法成功。他的成功心法可以分為幾個步驟，首先從選擇標的開始。他強調，「價格便宜，是租金收益的最大關鍵」，所以他專找「爛房子」，即使是漏水、壁癌都無所謂，甚至買下六、七年都賣不掉的問題屋。

低價買進後，第二步就是進行大改造，顏福榮和從事設計裝潢的弟弟合作，將房子隔成一間間的小套房，並進行精緻裝修。他自信地表示，他的套房稱得上 是ＶＩＰ套房，燈光美、氣氛佳，不會輸給一般飯店。不過顏福榮的套房價格也比同地區的套房貴一些，旗下兩百多間套房，平均月租金在一萬元左右，每月收入相 當可觀。


顏福榮 用科技管理出租套房

第三步則是招租訣竅。他嚴選房客，高達九成都是女性上班族；另外還有一堆規矩，包括養寵物、嚼檳榔、有刺青、講粗話的統統不租，避開遇到「奧客」 的麻煩。最後、也是最重要的步驟，就是他自己研發出來的科技化管理。為了節省人工成本與管理方便，他找廠商合作，研發出透過電話、電腦遠端遙控的系統，讓 他不須出門就可以帶人看屋，房客忘了帶鑰匙，他也可以透過手機、電腦幫忙開門。

至於房客部分，一開始他利用悠遊卡內設密碼，悠遊卡就等於房客的鑰匙；現在他更進一步，將新管理的套房都改用更先進的指紋鎖。而他這套科技化的效率管理模式，甚至吸引投資客大戶黃永義的高度興趣，特地向他請教其中祕訣。

下一步，顏福榮野心更大，想要擴大規模、成為專業的物業管理公司，幫有心投資收益型產品的大戶、法人、建商們經營管理，讓想收租金卻怕麻煩的投資者，可以輕鬆賺取合理報酬。他還特地籌設了包租公包租婆俱樂部，藉此培養客戶並宣揚他的理念。

租金報酬率優，購物商場搶手

2010-10-20 08:57 時報資訊 【時報-台 北電】

台北市辦公大樓的年租金報酬率已跌破3％，反觀商場購物中心的年租金報酬率，仍有4％以上，再加上陸客來台自由行明年可望上路，更使得零售商場購物中心身價鹹 魚大翻生，躍居為下波商用不動產市場的大黑馬。

仲量聯行董事總經理趙正義表示，最近零售購物中心的動向，值得關 注。以第3季總成交的商用不動產來說，大概有200億元，其中零售購物商場占比就達58％之多、約117.5億 元。


市場顯示投資人對於持續增加的陸客來台觀光商機，充滿信心，因此使得零售購物商場的交易，甚至活絡程度還大於辦公大樓、廠 辦大樓。(新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳／台北報導)

政府派遣國稅局 開始查稅，台灣進入新恐怖時代。

2010-10-20 01:07 中國時報 沈婉玉／台北報導

聯合徵信中心已建置完成「購置不動產結案資訊系統」，今(20)日起426家 聯徵中心會員金融機構，就可在聯徵中心資料庫查詢授信客戶3年 內所有的房貸、土地建築融資等不動產相關授信資料，這對喜歡操作金融財務槓桿、大舉進出炒房的投資客而言，將遭國稅局「關愛」查稅， 無所遁形。

聯徵中心副總賴國慶表示，主管機關央行、金管會等需要相關統計資 料，聯徵中心都會提供，但稅務機關若需要相關資料，必須先呈報財政部核准後提出要求，聯徵中心才會提供。

為抑制房價飆漲，央行及金管會聯手協調聯徵中心建立打炒房通報系 統，並限制投資客授信。賴國慶指出，購置不動產結案資訊產品可提供金融機構瞭解授信戶近3年的銀行授信往來狀況，連已還清房貸的也躲不掉，協助銀行做好授信的風險控 管。

過去投資客只要採「還清再借」、「預售屋買賣」等方式，就可規避稅 負，大玩金錢遊戲。五區國稅局已將豪宅與短期頻繁交易列為重點查稅對象，將追查買賣資金流程。如果是預售屋買賣，買賣獲利 要列入當年度所得，最高稅率40％，如果短期內交易，要按實 價課徵交易利得稅。

台北市長 只會開空頭支票 嗎?

五都選前，台北市政府對弱勢族群拋出利多，打算將仁愛路和建國南路口的，空軍總部基地，規劃為大約2500戶的青年和 社會住宅，月租只要8000元，不過，民進黨台北市長參選人蘇貞昌，今天質疑北市府是在開選舉支票，連行政院都說，空總的規劃，言之過早。

建國南路，仁愛路口的空軍總部，綠樹林蔭，交通方便，旁邊還有豪宅帝寶當鄰居，建商早就對這塊地虎視眈眈，沒想到現在台北市政府要以地易地，空總1萬多坪土地，未來將興建將近2000戶青年與社會住宅，提供青年和弱勢族群，每戶15到20坪， 月租只要7、8000元。

選舉倒數，蘇郝針對住宅政策隔空交火，因為台北居真的大不易，尤其台北市的空地還很多，被比為小帝寶的空軍總部，成了社會住宅，只租不賣，會不會可惜了。

空總基地要蓋社會住宅，正反意見討論熱烈，不過，行政院吳敦義的否認，卻無疑給一頭熱的北市府，澆了一桶冷水。

國民黨派一個無知的市長候選人參選，就是 要讓對手 蘇先生穩當選, 用心良苦.

如果相信 政大教授張金X講的話， 你會一輩子買不到房子?

張金鶚：選後房價會下跌(2010/10/08) 2010-10-08 時報資訊

根據住宅需求動向調查顯示，政府健全房市 措施，認為有效僅占約2成、無效近5成。政大教授張金鶚認為，選舉前房價不會有大幅波動，選後應可逐步下跌回歸基本面，他呼籲央行對土地建築融資應有更積 極作為，以免產生「捉小放大」的負面觀感。

張金鶚指出，35.51％受訪民眾對於政府健全房市方案措施效果，認為無效、 13.10％認為些微無效，認為有效僅有2成，顯示民眾對政府「打房」有相當疑慮。

張金鶚表示，政府應正視高房價存在，不能因為擔心打房造成經濟下滑就不做，如 果經濟成為「泡沫化的經濟成長」，也無助於整體經濟成長動能。

至於央行升息半碼成效，張金鶚認為，房價應會逐步往下修正，力道效果如何要視 政府作為，不過，升息並非房價向下調整關鍵，升息與否應從總體經濟來決定。如果政府態度讓民眾沒有信心，房價可能持續上漲，張金鶚表示，政府政策重要的是 一致性，穩健往前走，最怕態度不明，讓市場紊亂。 (新聞來源：工商時報─記者呂雪彗／台北報導)

每次預言都不準的教授，只要反向操作，一定成功。

無論如何，還是要感謝他喇 >>> 感恩喔。

陸客低價搶購 台灣各著名地標 >>>

精實新聞 2010-10-13 07:32:34 記者 林詩茵 報 導

房地產業者經常作的「陸資來台買房夢」，終於實現！安泰銀行忠孝東路4段金 店面由中國名錶大廠亨得利以每坪556.7萬元，天價得標 或是 低價進場 ?

過去在檯面下運作的中資，首次透 過港資正式浮上檯面，也讓房地產業內紛相走告「陸資真的來了！」在開放陸客自由行、兩 岸直接換匯更開放後，明、後年陸資來台的動作將更積極，預料商辦、店面成為搶手貨。

過去建商總是做為「陸資來台買房」的大夢，這個夢期待和不期待的市場聲音都有，不期待者是認為，台灣市場 太小，價格又高，大陸民眾又有與台灣類似的海南島可供度假、休閒用，台灣不動產對陸資應無吸引力；但充滿期待者則是認為不 論是炫耀心態，陸客對台好奇愛來台觀光，有利陸資登台服務廣大陸客，甚至大陸政策開放企業來台的設點趨勢來看，陸客一定會 來買不動產。到時候，兩岸一家親了。

從近期的趨勢來看，陸資果然出手了，出手的原因是建構在看好陸客愛來台買舶來品、國際精品的龐大商機。在台灣精品價格硬是比大陸便宜2成的 吸引力下，精品掀起大陸客來台搶購潮，讓名錶大廠不惜砸下重金買店 面，也讓市場聚焦陸客愛逛的商圈，希望找出未來可能被陸資收購的店面。

事實上，台灣早開放陸資來台買房地產，只要有業務需求的大陸法人或個人，均可經過向政府 申請，來台買房，只是，礙於政府的開放、人民幣和台幣的換匯機制不夠便利，目前真正來台買房的實際不多，中資亨得利也是以港資名義來台。

不過，隨著今年底、明年開放陸客來台自由行，而大陸銀行今年已通過來台設辦事處，1年 後可申請分行，屆時人民幣換匯將更便利，有助資金來台買房。

究竟陸客商機有多大？若從交通部觀光局統計資料來看，今年1-8月陸客來台人次已突破百萬，達108萬 人次，不僅較去年同期大增74.48%，並改寫同期歷史新紀錄。這數字隨著明年將開放陸客 自由行，有機會再巨幅放大。

哪些地區會是「潛力商圈」呢？陸客愛逛、愛住的商圈，應該是未來的潛力商圈。根據永慶房仲集團調查，都會 觀光區如台北市忠孝SOGO商圈、士林夜市商圈、信義計劃區商圈；台中的逢甲商圈、一中商圈；高雄的新崛 江商圈、漢神巨蛋商圈，由於有大型百貨群聚或夜市加持，預期可能是自由行的陸客必經熱門據點，未來商圈店價、租金頗具續揚 的潛力。

再從陸客「愛住」的飯店區來看，觀光局統計，今年以來，全台陸客入住量最大 的飯店分別是桃園的桃園大飯店、台中的通豪大飯店以及台北的三德大飯店；而從以整體商圈來看，入住最高的則在桃園的中正藝 文特區一帶、高雄的愛河週遭，以及台北的松江路附近，分別為大陸人下塌最重要的三大商圈據點，平均每個商圈每天有400名 左右的陸客在其間穿梭。

從這些統計數據來看，儘管這些廣大陸客未必人人都有搶購精品的消費力，但未來開放自由行後，陸客下塌的飯店因最有機會吸引陸客在附近消費，也有機會帶動商圈商 店的增值潛力。

亨得利砸大錢買忠孝東路4段店 面，這與該公司的屬高單價、高獲利能力的精品產業有關，雖然高價買不動產未必會是陸資來台的常 態，但可以肯定的是，亨得利開了陸資來台買房的第一槍，而緊接著一定會有越來越 多陸資來台搶陸客商機，未來具陸客概念的店面不動產，都將成為搶手貨。